Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2021 г. N 11АП-5556/21 по делу N А65-21066/2020

г. Самара

11 августа 2021 г.

Дело N А65-21066/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 августа 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А., судей Дегтярева Д.А., Ястремского Л.Л. при ведении протокола секретарем судебного заседания Шишкиной К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Елабужское РайПО" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.02.2021, по делу N А65-21066/2020 (судья Спиридонова О.П.), по иску Общества с ограниченной ответственностью "Елабужское РайПО", РТ, г. Елабуга к Муниципальному казенному учреждению Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района Республики Татарстан, г. Елабуга, Исполнительному комитету Елабужского муниципального района Республики Татарстан, г. Елабуга,

о признании права собственности на объект, о признании права на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, для завершения строительства объекта недвижимости,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Елабужское РайПО" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Муниципальному казенному учреждению Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района Республики Татарстан, в котором просило признать за ООО "Елабужское РайПО" право собственности на объект незавершенного строительства, магазин, расположенный на земельном участке с кадастровым N 16:18:130 101:636 по адресу: РТ, Елабужский муниципальный район, Костенеевское сельское поселение, с. Костенеево, ул. Молодежная, без проведения торгов, для завершения строительства объекта недвижимости и признать право ООО "Елабужское РайПО" на однократное заключение договора аренды земельного участка, площадью 54 кв.м, с кадастровым N 16:18:130 101:636, расположенного по адресу: РТ, Елабужский муниципальный район, Костенеевское сельское поселение, с. Костенеево, ул. Молодежная без проведения торгов, для завершения строительства объекта недвижимости.

В порядке ст. 51 АПК РФ судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: Исполнительный комитет Елабужского муниципального района Республики Татарстан, г. Елабуга, Управление Росреестра по Республике Татарстан, г. Казань, Управление Росреестра по Республике Татарстан в лице Межмуниципального отдела по Елабужскому и Менделеевскому районам Республики Татарстан.

Определением от 27.01.2021 г. суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнение исковых требований:

- признать за ООО Потребительское общество "Елабужское Районное Потребительское Общество" (ИНН 1646041525 ОГРН 1151674003788) право собственности на объект недвижимого имущества, магазин, общей площадью 51,1кв.м Литера А, инвентарный номер 16091, расположенный на земельном участке с кадастровым N 16:18:130101:636, по адресу: РТ, Елабужский муниципальный район, Костенеевское сельское поселение, с. Костенеево, ул. Молодежная;

- признать право ООО Потребительское общество "Елабужское Районное Потребительское Общество" (ИНН 1646041525 ОГРН 1151674003788) на однократное заключение договора аренды земельного участка, площадью 54кв.м с кадастровым N 16:18:130101:636, расположенного по адресу: РТ, Елабужский муниципальный район, Костенеевское сельское поселение, с. Костенеево, ул. Молодежная, без проведения торгов, для завершения строительства объекта недвижимости.

Этим же определением суд в порядке ст. 46 АПК РФ привлек Исполнительный комитет Елабужского муниципального района Республики Татарстан соответчиком по делу.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.02.2021 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО "Елабужское РайПО", не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не рассмотрено требование истца об обязании ответчиков заключить договор аренды земельного участка, площадью 54 кв. м, с кадастровым номером N 16:18:130 101:636. Считает неправильным вывод суда первой инстанции о том, что возведенный объект недвижимого имущества является самовольной постройкой, полагает установленной совокупность обстоятельств, являющихся основанием для заключения договора аренды земельного участка.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2021 г. рассмотрение апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Елабужское РайПО" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.02.2021 было приостановлено до принятия дополнительного решения Арбитражным судом Республики Татарстан по делу N А65-21066/2020.

Производство по делу возобновлено 12.07.2021 г.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2021 г. в составе суда произведена замена судьи Ануфриевой А.Э. на судью Дегтярева Д.А.

Стороны в судебное заседание не явились.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции, исходя из нижеследующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между МКУ Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района Республики Татарстан и ООО "Елабужское РайПО" 4 августа 2016 года был заключен договор аренды земельного участка N ТО-06-071-2157.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Татарстан 7 сентября 2016 года, реестровая запись N 16-16/020-16/128/002/2016-982/2.

По условиям договора, МКУ Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района Республики Татарстан (арендодатель) предоставила в аренду ООО "Елабужское РайПО" (арендатору) за плату земельный участок, площадью 54 кв.м, с кадастровым номером 16:18:130101:636, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Елабужский муниципальный район, с. Костенеево, ул. Молодежная; категория: земли населенных пунктов с разрешенным использованием: под установку торгового павильона.

При этом сдача земельного участка в аренду не влечет передачи права собственности на него; выкуп арендованного земельного участка может быть осуществлен в установленном законодательством порядке (п. 1.2 договора).

Пунктом 2.1 срок действия договора установлен с 1 июля 2016 года по 17 июля 2019 года.

Согласно п. 3.4.11 договора аренды арендатор, среди прочего, принял на себя обязательства после окончания срока действия договора передать участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначально оговоренного и не позднее чем за 3 месяца письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении земельного участка, в том числе, в связи с окончанием срока действия договора (п. 3.4.14 договора).

Установлено, что земельный участок передан от арендодателя арендатору по акту приема-передачи от 04.08.2016 г.

Обосновывая исковые требования, истец указывал, что 27 мая 2019 года ООО "РСА ГРУПП" по заданию заказчика - ООО "Елабужское РайПО" была подготовлена проектная документация на строительство здания магазина на вышеуказанном земельном участке.

На основании Постановления руководителя Исполнительного комитета Елабужского муниципального района от 11 июня 2019 года N 924 утвержден градостроительный план земельного участка N КДЛ 16520000-000004493 по адресу: РТ, Елабужский муниципальный район, Костенеевское сельское поселение, с. Костенеево, ул. Молодежная, кадастровый номер земельного участка: 16:18:130101:636, площадью 0.0054 га.

8 июля 2019 года Исполнительным комитетом Елабужского муниципального района выдано разрешение на строительство магазина на вышеуказанном земельном участке.

На спорном земельном участке истцом было возведено нежилое здание магазина, ввод в эксплуатацию которого истец не произвел в связи с истечением срока аренды земельного участка.

Из материалов дела усматривается, что истец обращался к ответчику с письмами о продлении (заключении на новый срок) договора аренды земельного участка без проведения торгов (исх. б/н от 30.12.2019 г.), в чем ему арендодателем было отказано в письме исх. N 109 от 20.01.2020 г. со ссылкой на п.1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ).

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения истца в суд.

Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу п.1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен п.2 ст. 39.6 ЗК РФ и является исчерпывающим.

Одним из таких оснований является заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подп.9 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Согласно п.1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии со статьей 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В таком решении должны быть указаны все основания отказа.

Подпунктом 3 п.5 ст. 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в ст. 39.16 ЗК РФ.

В соответствии с п.4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный п.3 ст. 39.36 настоящего Кодекса, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства.

В соответствии с п.21 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Согласно подп.10 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства.

В соответствии п.4 ст.39.6 ЗК РФ, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

- заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

- исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

- ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

- на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Суд первой инстанции верно установил, что указанные условия для предоставления истцу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов отсутствуют.

Согласно представленному истцом техническому паспорту объекта незавершенного строительством от 22.01.2021 г., объект представляет собой 1-этажное здание, 2019 года постройки площадью 51,1 кв.м. с бетонным ленточным фундаментом, стены - сэндвич-панели.

Право собственности на объект недвижимости в установленном порядке не зарегистрировано.

При этом срок действия договора аренды истек 17.07.2019 г.

Письмом исх. N 109 от 20.01.2020 г. МКУ Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района РТ отказало истцу в продлении договора аренды без проведения торгов, со ссылкой на ст. 39.20 ЗК РФ.

Понятие самовольной постройки приведено в п.1 ст. 222 Гражданского Кодекса РФ (далее- ГК РФ), согласно которой самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 2 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Поскольку спорный объект возведен на земельном участке, права на который у истца отсутствуют, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что применительно к ст.222 ГК РФ заявленный истцом объект является самовольной постройкой, в связи с чем, признание права собственности за истцом на возведенный объект в отсутствие права на земельный участок невозможно.

Заявитель жалобы считает, что оспариваемое решение противоречат действующему законодательству, поскольку в соответствии с пунктом 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 отсутствие правоустанавливающих документов на землю не препятствует в государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек.

Между тем Общество не учло следующее.

В пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. В силу части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

По смыслу статей 128, 129, 222 ГК РФ, самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано.

Поскольку из представленных в материалы дела доказательств следует, что собственник земельного участка не желает продолжать арендные правоотношения с истцом (статья 610 Гражданского кодекса), является верным вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для признания за истцом права собственности на объект недвижимого имущества.

Относительно требований истца о признании права на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения объекта недвижимости, суд первой инстанции указал, что то истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Судебная коллегия указывает также следующее.

На основании п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если договор аренды государственного или муниципального имущества в силу закона может быть заключен только на торгах, договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

В рассматриваемом случае основания предоставления истцу земельного участка в аренду на основании п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ отсутствуют.

В виду изложенного, доводы апеллянта о наличии у него права на предоставление земельного участка без проведения торгов подлежат отклонению как основанные на ошибочном толковании норм закона.

Проверяя доводы истца о не рассмотрении судом первой инстанции его дополнительных исковых требований об обязании ответчиков заключить договор аренды земельного участка, площадью 54 кв. м, с кадастровым номером N 16:18:130 101:636, судебная коллегия отмечает следующее.

Дополнительным решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.06.2021 г. по делу N А65-21066/2020 в удовлетворении требований истца об обязании ответчиков заключить договор аренды земельного участка, было отказано.

Таким образом, данные требования истца разрешены судом первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.02.2021 по делу N А65-21066/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Елабужское РайПО" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Председательствующий судья

Е.А. Митина

Судьи

Д.А. Дегтярев Л.Л. Ястремский