Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2021 г. N 16АП-2891/19 по делу N А63-11746/2018

г. Ессентуки

13 августа 2021 г.

Дело N А63-11746/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2021 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сомова Е.Г., судей Цигельникова И.А. и Семенова М.У., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Руковицкой Е.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.04.2021 по делу N А63-11746/2018, при участии представителя индивидуального предпринимателя Тавакаловой Р.М. - Кудрявцева С.В. (доверенность от 24.03.2020), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Тавакалова Р.М. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с заявлением к администрации города Ставрополя (далее - администрация) о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 17.05.2018 N 08/14-4186с, в предоставлении в аренду находящегося в муниципальной собственности земельного участка площадью 577 кв. м с кадастровым номером 26:12:012203:20, расположенного по адресу: город Ставрополь, ул. Доваторцев, 64-в, в квартале 437, в целях завершения строительства кафе при сервисном комплексе на три года; понуждении к подготовке и направлению предпринимателю проекта соответствующего договора аренды земельного участка (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.05.2019, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2019 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.12.2019, в удовлетворении требований отказано.

Определением Верховного суда Российской Федерации от 14.09.2020 по делу N 308-ЭС20-3366 вышеуказанные судебные акты по делу N А63-11746/2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Решением от 20.04.2021 заявленные требования предпринимателя удовлетворены. Суд признал незаконным отказ, выраженный в письме от 17.05.2018 N 08/14-4186с, в предоставлении в аренду находящегося в муниципальной собственности земельного участка площадью 577 кв. м с кадастровым номером 26:12:012203:20, расположенного по адресу: город Ставрополь, ул. Доваторцев, 64-в, в квартале 437. Возложил обязанность на администрацию обеспечить направление в адрес предпринимателя проекта договора аренды земельного участка в месячный срок со дня вступления решения в законную силу.

Судебный акт мотивирован тем, что предприниматель имеет право на однократное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства.

В апелляционной жалобе комитет ссылается на незаконность принятого судебного акта. В обоснование своих доводов указывает на отсутствие письменного разрешения владельца охранной зоны на строительство в охранной зоне; нарушение процедуры предоставления земельного участка в 2003 году, в связи с чем, первоначальный договор аренды должен считаться недействительным; в материалы дела не представлены доказательства соответствия объекта, расположенного на земельном участке, параметрам объекта незавершенного строительства.

В отзыве предприниматель просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 10.07.2021 в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы отзыва.

Иные участники спора, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, проанализировав доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя, апелляционный суд не усматривает оснований для изменения или отмены судебного акта исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации от 27.06.2003 N 3705 предпринимателю утвержден акт о выборе земельного участка, предварительно согласовано место размещения кафе при сервисном комплексе и предоставлен в аренду на три года в соответствующих целях земельный участок площадью 577 кв. м, в том числе 70 кв. м и 123 кв. м с особым режимом использования.

Комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор от 22.03.2004 N 3752 аренды земельного участка для проектирования и строительства кафе при сервисном комплексе с 27.06.2003 по 26.06.2006. Запись с номером регистрации 26-26-12/020/2005-793 о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр права на недвижимое имущество и сделок с ним 02.05.2005. Кадастровый учет земельного участка под кадастровым номером 26:12:012203:0020 и с разрешенным использованием для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе произведен 17.05.2004.

Комитет градостроительства администрации выдал предпринимателю разрешение от 30.06.2006 N 1/433 на строительство кафе при сервисном комплексе со сроком действия до 26.06.2007. Запись с номером регистрации 26-26-12/038/2006-371 о праве собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства со степенью готовности 6% (литера А, инвентарный номер 31504, кадастровый номер 26:12:012203:121) внесена в государственный реестр прав 30.10.2006, правообладателю выдано свидетельство серии 26 АБ N 206071.

По договору аренды от 17.04.2007 N 5684 земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду на новый срок для завершения строительства кафе при сервисном комплексе с 24.01.2007 по 23.01.2010, а по договору аренды от 05.07.2010 N 8286 - для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе с 26.05.2010 по 25.05.2013 (записи с номерами регистрации 26-26-12/056/2009-903, 26-26-01/112/2010-270 о названных договорах внесены в государственный реестр прав 25.06.2009 и 12.08.2010). Договоры содержали условие об обременении объекта аренды на площади 193 кв. м режимом охранной зоны инженерных коммуникаций электросетевой организации.

Комитет градостроительства выдал предпринимателю разрешение от 02.12.2011 N RU 26309000-"00939-С" на строительство двухэтажного кафе при сервисном комплексе общей площадью 252,5 кв. м со строительным объемом 2934,8 куб. м со сроком действия до 30.05.2013.

По истечении срока договора аренды от 05.07.2010 N 8286 комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор от 27.10.2014 N 4247 аренды земельного участка для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе с 17.07.2013 по 16.07.2016. Договор в установленном порядке не зарегистрирован, что подтверждено выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 17.02.2017, 06.03.2017 и 11.04.2017.

18 апреля 2018 года предприниматель обратился с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:20 для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе.

Уведомлением от 17.05.2018 N 08/14-4186с администрация отказала в предоставлении указанной услуги.

Предприниматель, полагая, что отказ в предоставлении ему земельного участка в аренду на новый срок, не соответствует закону и нарушает его права и интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратился с заявлением в арбитражный суд.

При новом рассмотрении суд первой инстанции, удовлетворяя требования предпринимателя правомерно руководствовался следующим.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие)

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируется главой V.I Земельного кодекса (далее- ЗК РФ), а также положениями статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Закона N 171, действующему с 01.03.2015, в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из названного пункта, равно как и из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований полагать, что редакция упомянутого пункта, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно названным нормам права применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 N 308-ЭС19-25765).

Из определений Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608 и от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338 также следует, что предоставление земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ осуществляется при наличии фактически существующего и законно возведенного объекта незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса).

Как установлено судом и соответствует материалам дела, спорный земельный участок первоначально предоставлен предпринимателю по договору в 2004 году для проектирования и строительства кафе при сервисном комплексе. В период действия договора аренды предприниматель, в соответствии с разрешительными документами уполномоченных органов, возвел на предоставленном участке объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.03.2015.

С учетом норм земельного законодательства, вступивших в силу с 01.03.2015, земельный участок предпринимателю в аренду для завершения строительства не предоставлялся; перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в заключении с арендатором договора не установлено.

При таких обстоятельствах, суд верно указал, что предприниматель имеет право на однократное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства при наличии на таковом объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 26:12:012203:121, адрес местоположения:

г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 64"в"), принадлежащего предпринимателю на праве собственности, зарегистрированного в установленном законом порядке 30.10.2006, т.е. возникшему до 01.03.2015.

С учетом длительности правоотношений органа местного самоуправления и предпринимателя по использованию спорного земельного участка в соответствии с зарегистрированным в установленном законом порядке договором аренды от 17.04.2007 N 5684, а также выдачи комитетом градостроительства предпринимателю разрешения на строительство объекта капитального строительства - кафе при сервисном комплексе с последующей регистрацией права собственности на объект 6% готовности, суд первой инстанции обоснованно признал оспариваемый отказ как несоответствующий положениям Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Судебная коллегия не усматривает оснований для переоценки указанных выводов суда первой инстанции.

В Определении от 14.09.2020 по делу N 308-ЭС20-3366 Верховный суд Российской Федерации суд указал на необходимость проверить фактическое наличие, а также степень готовности незавершенного строительством объекта, поскольку право собственности на него со степенью готовности только 6% было зарегистрировано еще в 2006 году.

Выполняя указания суда кассационной инстанции, суд апелляционной инстанции установил, что комитетом проведено обследование земельного участка, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 64"в", результаты которого оформлены актом от 11.12.2020 (т. 5, л.д. 21). Из акта следует, что на земельном участке расположен незавершенный строительством капитальный объект, территория частично огорожена. Данные обстоятельства подтверждаются фототаблицей, приложенной к акту обследования от 11.12.2020 (т. 5, л.д. 22-23) и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Ссылки подателя жалобы на отсутствие письменного разрешения владельца охранной зоны на строительство в охранной зоне не принимаются во внимание, поскольку в ранее заключенных договорах аренды данного земельного участка содержалось условие об обременении участка правами третьих лиц в связи с его вхождением в охранные зоны, и это не являлось каким-либо препятствием для их заключения.

Доводы комитета о нарушении процедуры предоставления земельного участка в 2003 году, в связи с чем, первоначальный договор аренды должен считаться недействительным были предметом исследования суд первой инстанции, которым дана надлежащая оценка.

Иные доводы апеллянта признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку сводятся только к несогласию с оценкой обстоятельств судом первой инстанции.

Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также представленные сторонами доказательства и доводы.

Произведя их оценку с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Фактов, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность принятого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь статьями 266, 268, 271, 272, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.04.2021 по делу N А63-11746/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Г. Сомов

Судьи

И.А. Цигельников М.У. Семенов