Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2021 г. N 09АП-39031/21 по делу N А40-139668/2020

г. Москва

12 августа 2021 г.

Дело N А40-139668/20

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.

судей Бондарева А.В., Алексеевой Е.Б. при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АО "Дом.РФ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.05.2021 по делу N А40-139668/20 по иску АО "Дом.РФ" (ИНН 7729355614, ОГРН 1027700262270) к АО "Сибирско-Уральская энергетическая компания" (ИНН 7205011944, ОГРН 1027201233620) третье лицо: ООО "РЕЧЕЛСТРОЙ" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились - извещены;

УСТАНОВИЛ:

АО "Дом.РФ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к АО "Сибирско-Уральская энергетическая компания" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 13.12.2011 N ДЗ-242 за период с 3 квартала 2017 года по 3 квартал 2020 года в сумме 14 745 руб. 84 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 мая 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, судом нарушены нормы материального права и процессуального права при принятии решения по делу.

Лица, участвующие в деле, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет о принятии апелляционной жалобы к производству и назначению к слушанию, в судебное заседание не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм ст. 156 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 18 мая 2021 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (арендодатель) и ООО "Речелстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.12.2011 N ДЗ-242, согласно которому арендодатель передаёт на возмездной основе во временное владение и пользование арендатору земельный участок кадастровый номер 45:25:020307:7, площадью 863 186 кв. м., расположенный по адресу: Курганская область, г. Курган, р-н Заозерный, предоставленный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства на 14 лет (п.1.2 договора).

В п. 11.2 договора аренды установлено, что договор аренды действуют до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них договором.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 23.06.2016 года N 221-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и п. 1 ст. 2 Федеральный закон от 13.07.2015 года N 225-ФЗ "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации" с 01.09.2016 года все права и обязанности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства по договору переданы Акционерному обществу "Агентство ипотечного жилищного кредитования" (после смены наименования 14.03.2018 г. - АО "Дом. РФ").

АО "ДОМ.РФ", являющееся в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 225-ФЗ "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" единым институтом развития в жилищной сфере, выступает агентом Российской Федерации и от своего имени совершает юридические и иные действия, в том числе сделки, с находящимися в федеральной собственности земельными участками в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".

Между арендодателем и арендатором было подписано Дополнительное соглашение N 1 от 10.12.2013 года к Договору аренды о разделе земельного участка с кадастровым номером (45:25:020307:7) на 44 земельных участка, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 45:25:020307:31.

В последующем, между арендодателем и арендатором было подписано Дополнительное соглашение N 2/1 от 21.10.2014 года к Договору аренды, в котором арендодатель предоставляет арендатору 47 земельных участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером (45:25:020307:31) на образованные участки, в том числе на участок с кадастровым номером 45:25:020307:73.

Таким образом, Договором аренды предусмотрено, в том числе, обустройство территории в границах исходного земельного участка посредством строительства на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участках объектов инженерной инфраструктуры и безвозмездная передача указанных объектов в государственную, муниципальную собственность или оформление в частную собственность.

Рассматриваемый участок в соответствии с документацией по планировке территории предназначен для строительства распределительного пункта.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020307:73 расположен Объект капитального строительства с кадастровым номером 45:25:020307:361 (РП-43, напряжением 10/0,4 кВ, далее - "Объект"), принадлежащий на праве собственности Акционерному обществу "Сибирско-Уральская энергетическая компания" (запись от 04.07.2017 N 45:25:020307:361-45/016/2017-1).

Следовательно, после приобретения АО "СУЭНКО" от 04.07.2017 года права собственности на Объект к АО "СУЭНКО" с 04.07.2017 года перешел в аренду земельный участок с кадастровым номером 45:25:020307:73 на условиях Договора аренды (Выписка из ЕГРН о переходе права собственности от 10.01.2020 N 99/2020/306147636).

В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 установлено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования, земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Исходя из вышеприведённых норм права следует, что с даты государственной регистрации права собственности АО "СУЭНКО" на объект, то есть с 04.07.2017, земельный участок находится в фактическом пользовании собственника объекта, АО "СУЭНКО" использует участок на условиях договора аренды, который был заключен между прежним арендатором участка (ООО "Речелстрой") и арендодателем (АО "ДОМ. РФ").

Следовательно, отношения между истцом и новым арендатором земельного участка (ответчиком), предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, регулируются договором аренды, в том числе в части положений, устанавливающих порядок начисления и размера арендной платы.

В п. 4.4. договора предусмотрено, что подлежащая оплате сумма арендной платы за пользование участком оплачивается арендатором в безналичной форме ежеквартально, не позднее 10 числа первого месяца каждого текущего календарного квартала аренды.

Как указывает истец, в связи с тем, что ответчик обязанность по внесению арендных платежей не исполнял надлежащим образом, истец в адрес ответчика направил письмо от 27.01.2020 г. N 817-АА с требованием погасить имеющуюся задолженность.

Также, истец ссылается на то, что с даты регистрации права собственности на Объект, ООО "Речелстрой" перестал быть надлежащим арендатором земельного участка, а следовательно, не мог быть субарендодателем по договору субаренды.

Надлежащим арендатором с даты регистрации права собственности на Объект является его собственник - АО "СУЭНКО", а арендодателем - АО "ДОМ.РФ".

Учитывая изложенное, истец указывает в иске, что в силу статьи 408 ГК РФ обязательства арендатора ООО "Речелстрой" по договору аренды в отношении земельного участка считаются прекращенными надлежащим исполнением с 04.07.2017, в связи с этим, в соответствии со статьей 618 ГК РФ договор субаренды также прекратил свое действие.

В нарушение условий договора истец указывает, что арендатором не исполнено обязательство по уплате арендных платежей за период с 3 квартала 2017 года по 3 квартал 2020 года, что составляет 14 745 руб. 84 коп.

Рассмотрев заявленные исковые требования, суд первой инстанции указал, что АО "СУЭНКО" не является стороной договора аренды N ДЗ-242 от 13.12.2011 г., земельный участок с кадастровым номером: 45:25:020307:7 не арендовало, является добросовестным субарендатором земельного участка с кадастровым номером 45:25:020307:73, кроме того, истцом неправомерно произведен расчет размера задолженности, поскольку неверно указана площадь земельного участка, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу, что в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства и ООО "Речелстрой" 13.12.2011 г. был заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N ДЗ-242, предметом которого была аренда ООО "Речелстрой" земельного участка с кадастровым номером: 45:25:020307:7.

Между ООО "Речелстрой" и ОАО "Курганэнерго" (правопредшественник АО "СУЭНКО") 10.06.2014 г. был заключен договор субаренды земельного участка N 10-1/2014, предметом которого была аренда земельного участка с кадастровым номером: 45:25:020307:73.

В последующем все права и обязанности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N ДЗ-242 от 13.12.2011 г. переданы АО "ДОМ.РФ".

Необходимо также отметить, что АО "СУЭНКО":

-не является стороной Договора аренды N ДЗ-242 от 13.12.2011 г.;

-земельный участок с кадастровым номером: 45:25:020307:7 не арендовало;

-является добросовестным субарендатором земельного участка с кадастровым номером: 45:25:020307:73.

По мнению судебной коллегии, заявитель в апелляционной жалобе необоснованно утверждает, что судом применен пункт 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73, не подлежащий применению в настоящем деле, а подлежащий применению пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005 г. судом не применен.

Также, не обоснована ссылка истца на ст. 271 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 в соответствии с которыми он считает, что к ответчику перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N ДЗ-242 от 13.12.2011 г. между АО "ДОМ.РФ" и ООО "Речелстрой".

Вышеуказанные нормы регулируют право пользования земельным участком при переходе права собственности на недвижимую вещь, находящуюся на этом участке.

Согласно п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 11 от 24.03.2005 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статья 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

АО "ДОМ.РФ" указывает на то, что АО "СУЭНКО" фактически использует земельный участок с 04.07.2017 г. (даты государственной регистрации права собственности на сооружение) на условиях договора аренды, который был заключен между АО "ДОМ.РФ" и ООО "Речелстрой", в связи с чем у АО "СУЭНКО" возникли обязательства перед АО "ДОМ.РФ" по уплате арендных платежей.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом, поскольку право собственности на объект недвижимости (РП-43) не перешло АО "СУЭНКО" от другого лица, а возникло в 2017 году с момента регистрации в ЕГРН вновь созданного АО "СУЭНКО" объекта недвижимого имущества.

Также, между ООО "Речелстрой" и АО "СУЭНКО" был заключен договор субаренды земельного участка N 10-1/2014 от 10.07.2014 г., в рамках которого на АО "СУЭНКО" возлагалась обязанность по перечислению платы за пользование земельным участком.

Являясь добросовестным субарендатором АО "СУЭНКО" перечисляло арендатору ООО "Речелстрой" плату за пользование земельным участком, вплоть до момента прекращения выставления счетов-фактур, то есть по сентябрь 2018 года включительно (платежные поручения приобщены к материалам дела на основании ходатайства N И-КГЭС-2020-2087 от 20.11.2020 г.).

Объект, для размещения которого АО "СУЭНКО" арендует земельный участок, является специфическим объектом, а, именно, электросетевым объектом РП-43.

Действующим законодательством установлены специальные требования:

-для размещения таких объектов,

-для взимания арендной платы за размещение на земельных участках таких объектов (Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. N 582, Приказ Минэкономразвития от 22.09.2011 г. N 507).

Объекты, для размещения которых ООО "Речелстрой" арендовало земельный участок, совсем иные.

Согласно п. 1.2 договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N ДЗ-242 от 13.12.2011 г. между АО "ДОМ.РФ" и ООО "Речелстрой" участок предоставляется Арендатору (ООО "Речелстрой") для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Правоотношения по аренде земли для комплексного освоения в целях жилищного строительства регулируются жилищным, градостроительным законодательством. Никаких объектов жилищного строительства ООО "Речелстрой" не передавало АО "СУЭНКО".

Ссылка АО "ДОМ.РФ" на пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" не обоснована, так как данный пункт разъясняет ситуации, когда у недвижимой вещи, расположенной на участке, изменяется собственник, указывая на то, что новый собственник приобретает право пользования чужим земельным участком вне зависимости от заключения в установленном порядке договора аренды.

В данном случае подлежит применению пункт 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73, которым даны разъяснения ситуации, аналогичной рассматриваемой. А именно, в случае, если арендная плата была перечислена добросовестным арендатором неуполномоченному лицу, собственник земельного участка, либо уполномоченное им лицо, вправе требовать уплаты неосновательного обогащения с неуполномоченного лица, принявшего плату от добросовестного арендатора, а соответствующее обязательство добросовестного арендатора считается исполненным.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии задолженности ответчика по внесению арендной платы за период с 3 квартала 2017 г. по сентябрь 2018 г.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на то, что суд законно и обоснованно применил постановление Правительства РФ N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

Арендная плата за аренду земельного участка с кадастровым номером 45:25:020307:73 должна определяться на основании следующего.

Участок находится в федеральной собственности. На земельном участке расположен объект электросетевого хозяйства РП-43 напряжением 10/0,4 кВ, принадлежащий на праве собственности АО "СУЭНКО".

В силу пунктов 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения и размер арендной платы за земельный участок, находящийся в федеральной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 5 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. N 582, в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения объектов электросетевого хозяйства, арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации.

Приказом Минэкономразвития от 22.09.2011 г. N 507 в отношении земельных участков, которые находятся в собственности Российской Федерации и предоставлены для размещения объектов электроэнергетики, либо занятые такими объектами, установлена ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

При этом в отношении земельных участков на территории Курганской области данная ставка арендной платы не должна превышать предельной ставки арендной платы в размере 1,75 руб. за квадратный метр.

Учитывая вышеизложенное, для размещения объекта электросетевого хозяйства годовой размер арендной платы за Участок составляет 689 руб. 50 коп.

Таким образом, Договор аренды N ДЗ-242 от 13.12.2011 г. ранее не распространял и в настоящее время не распространяет свое действие на АО "СУЭНКО".

По смыслу статьи 12.2 ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства",1 АО "ДОМ.РФ" вправе передавать земельные участки в аренду для развития жилищного строительства, комплексного освоения территории... Таким образом, арендаторами могут быть застройщики территорий. АО "СУЭНКО" является электросетевой организацией, оказывает услуги по передаче электрической энергии с использованием электросетевых объектов, не является застройщиком. Вместе с тем указанной нормой установлена возможность:

-пункт "7) передача земельных участков единого института развития, предназначенных для строительства объектов инфраструктуры, в безвозмездное пользование на срок строительства таких объектов";

-пункт "13) предоставление права ограниченного пользования (сервитута) земельными участками единого института развития в порядке и на условиях, которые установлены гражданским законодательством и земельным законодательством";

Таким образом принимая во внимание цель использования земельного участка с кадастровым номером 45:25:020307:73, статус АО "СУЭНКО" как территориальной сетевой организации, у АО "ДОМ.РФ отсутствуют права по передаче земельного участка АО "СУЭНКО" в аренду, вместе с тем не исключая иного способа урегулирования правоотношений по использованию земельного участка.

ООО "Речелстрой" в установленном действующим законодательством порядке не передал АО "ДОМ.РФ" или иному лицу свои права и обязанности Арендатора по договору субаренды земельного участка N 10-1/2014 от 10.07.2014 г.

АО "ДОМ.РФ" договор аренды с АО "СУЭНКО" не заключал.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии у ответчика обязательств по внесению арендной платы перед АО "ДОМ.РФ".

При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18.05.2021 по делу N А40-139668/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

А.В. Бондарев Е.Б. Алексеева