Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2021 г. N 18АП-10353/21 по делу N А07-14625/2019

г. Челябинск

16 августа 2021 г.

Дело N А07-14625/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 августа 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Аникина И.А., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Восток-1" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.06.2021 по делу N А07-14625/2019.

В судебном заседании принял участие директор общества с ограниченной ответственностью "Восток-1" Крючков Валерий Евгеньевич лично (паспорт).

Общество с ограниченной ответственностью "Восток-1" (далее - ООО "Восток-1", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации сельского поселения Ростовский сельсовет муниципального района Мечетлинский район Республики Башкортостан (далее - Администрация Ростовского сельсовета, ответчик) о признании права собственности на нежилые строения, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, Мечетлинский район, с. Теляшево, ул. Советская, здание N 2, и ул. Советская, здание N 4.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Глубоковский Валерий Федорович (далее - Глубоковский В.Ф.), Администрация муниципального района Мечетлинский район Республики Башкортостан (далее - Администрация Мечетлинского района), Комитет по управлению собственностью Мечетлинского района Республики Башкортостан, Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Мечетлинского района Республики Башкортостан, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.06.2021 (резолютивная часть от 26.05.2021) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением суда не согласилось ООО "Восток-1" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции неправомерно сослался на положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о самовольности постройки спорных объектов, поскольку данные объекты были возведены до 01.01.1995, а статьей 5 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что часть первая Кодекса применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после введения ее в действие, следовательно на спорные здания понятие "самовольная постройка" не распространяется.

Апеллянт также не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что спорные объекты недвижимости возведены без получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, получение которого в силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации является обязательным. Указал, что в период строительства спорных объектов СПК Артель "Коммунист" обязанность выдавать застройщикам разрешения на строительство была возложена на органы государственного строительного контроля, городские и поселковые исполнительные комитеты. В данном случае Администрация поселения предоставила СПК "Коммунист" в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок под строительство производственной базы после постройки спорных производственных объектов, разрешив тем самым уже законченное строительство. Поскольку СПК "Коммунист" строил объекты хозяйственным способом на собственные средства, возможности приемки их в эксплуатацию в таком порядке у него не имелось, а в настоящее время нет возможности его восполнить или воспользоваться ныне действующим порядком.

Апеллянт полагал, что арбитражным судом отказано в удовлетворении иска путем необоснованной квалификации исковых требований общества, признавая спорные объекты в качестве самовольных, тем самым возможность государственной регистрации права собственности на указанные постройки в административном порядке утрачена. Апеллянт сослался также на то, что с 2007 года непрерывно владеет и пользуется указанными нежилыми строениями, общество является хозяйствующим субъектом, отсутствие государственной регистрации на нежилые строения не позволяет обществу отчислять налоги на недвижимость, регистрация права собственности имеет своей целью оформление прав общества в надлежащем порядке и несение обязательств по внесению обязательных платежей в доход государства.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от ответчика и третьих лиц отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились.

В отсутствие возражений представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей ответчика и третьих лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, установлено судом первой инстанции, между ООО "Восток-1" (покупатель) и СПК колхоз "Коммунист" (продавец) был заключен договор купли-продажи N 2 от 18.04.2007 (далее также - договор N 2, т. 1 л.д. 18), согласно п. 1.1 которого продавец передает покупателю, а покупатель оплачивает и принимает имущество в собственность.

В силу п. 1.2 договора N 2 объектом договора является нежилое здание ЦРМ в с. Теляшево.

В соответствии с п. 2.1 договора N 2 стоимость имущества составляет 47 436 руб.

Между ООО "Восток-1" (покупатель) и СПК колхоз "Коммунист" (продавец) был заключен договор купли-продажи N 8 от 18.04.2007 (далее также - договор N 8, т. 1 л.д. 20-21), согласно п. 1.1 которого продавец передает покупателю, а покупатель оплачивает и принимает имущество в собственность.

В силу п. 1.2 договора N 8 в число продаваемого имущества включена пилорама.

В соответствии с п. 2.1 договора N 8 общая стоимость реализуемого имущества составляет 100 000 руб.

По передаточному акту от 26.06.2007 нежилое здание ЦРМ в д. Теляшево и пилорама в д. Теляшево переданы от СПК колхоз "Коммунист" к ООО "Восток-1" (т. 1 л.д. 19).

ООО "Восток-1" произвело оплату приобретаемого имущества по договорам купли-продажи N 2 от 18.04.2007 и N 8 от 18.04.2007, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 26.06.2007 на сумму 47 436 руб. и квитанцией к приходному кассовому ордеру от 26.06.2007 на сумму 100 000 руб. (т. 1 л.д. 22).

На нежилое здание ЦРМ в д. Теляшево по ул. Советской, 4, имеется технический паспорт на нежилое здание по состоянию на 16.01.2019 (т. 1 л.д. 24-38), согласно которому центрально-ремонтная мастерская, литера А, имеет 2 этажа, площадь 1 055,9 кв.м, год постройки - 1986.

На нежилое здание ЦРМ в д. Теляшево по ул. Советской, 2, также имеется технический паспорт на нежилое здание по состоянию на 16.01.2019 (т. 1 л.д. 39-52), согласно которому пилорама, литера А, имеет 1 этаж, площадь 51,8 кв.м, год постройки - 1998.

Между ООО "Восток-1" (арендатор) и Администрацией Мечетлинского района (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 124-09-29 зем. от 16.06.2009 (т. 1 л.д. 133-136), согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 28 320 000 кв.м, из земель хозяйственного назначения, земель колхоза "Коммунист", с кадастровым номером 02:38:000000:146, расположенный в северо-восточной части кадастрового района, для возделывания сельскохозяйственных культур, сроком до 16.06.2024.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, на возникновение права собственности на приобретенное по договорам купли-продажи N 2 от 18.04.2007 и N 8 от 18.04.2007 имущество, на наличие правопритязаний на спорное имущество со стороны Администрации Ростовского сельсовета, ООО "Восток-1" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом в материалы дела не были представлены доказательства того, что в момент продажи спорного имущества у СПК колхоз "Коммунист" имелось право собственности на спорные объекты недвижимости. Судом первой инстанции также посчитал установленным обстоятельство самовольного характера строительства спорных зданий, что исключает возможность признания на них права собственности.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 ГК РФ).

Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Пленум N 10/22), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 62 Пленума N 10/22, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Требования истца основаны на обстоятельстве приобретения у СПК колхоз "Коммунист" по договору купли-продажи N 2 от 18.04.2007 нежилого здания ЦРМ в с. Теляшево, по договору купли-продажи N 8 от 18.04.2007 пилорамы.

При этом из дела усматривается, что по передаточному акту от 26.06.2007 нежилое здание ЦРМ в д. Теляшево и пилорама в д. Теляшево были переданы от СПК колхоз "Коммунист" к ООО "Восток-1" (т. 1 л.д. 19), о ООО "Восток-1" произвело оплату приобретаемого имущества по договорам купли-продажи N 2 от 18.04.2007 и N 8 от 18.04.2007, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 26.06.2007 на сумму 47 436 руб. и квитанцией к приходному кассовому ордеру от 26.06.2007 на сумму 100 000 руб. (т. 1 л.д. 22).

Из общедоступных сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц, апелляционным судом установлено, что СПК колхоз "Коммунист" 11.12.2007 прекратило деятельность юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Согласно нормам статей 8.1, 131 ГК РФ, пункту 1 статьи 541 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Таким образом, законом предусмотрен внесудебный порядок возникновения права собственности на недвижимое имущество, приобретенное по гражданско-правовой сделки путем регистрации права в уполномоченных государственных органах.

Доказательств обращения истца с заявлением о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в регистрирующий орган и обжалования в судебном порядке его решения материалы дела не содержат.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции директор ООО "Восток-1" Крючков В.Е. также подтвердил, что письменного отказа Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности на спорное недвижимое имущество при наличии на руках у истца вышеуказанных документов не имеется.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 ГК РФ, при этом избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований заявителя должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, в том числе путем признания права.

По смыслу пунктов 2, 58 и 59 Пленума N 10/22 иск о признании права относится к числу исков о правах на недвижимое имущество, то есть направлен на разрешение спора о праве на имущество.

Согласно пункту 59 Пленума N 10/22 иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Поскольку договоры купли-продажи N 2 от 18.04.2007 и N 8 от 18.04.2007 были заключены после вступления в силу Закона о регистрации, и в силу пункта 62 Пленума N 10/22 апелляционный суд приходит к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа судебной защиты, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленного иска.

По этому же основанию апелляционный суд полагает необходимым исключить из решения суда первой инстанции выводы об отсутствии у СПК колхоз "Коммунист" права собственности на спорные объекты недвижимости, о самовольном характере строительства спорных зданий, так как при ненадлежащем способе судебной защиты указанные выводы суда первой инстанции являются преждевременными. Указанные обстоятельства подлежат установлению регистрирующим органом в случае обращения к нему ООО "Восток-1" за государственной регистрацией права собственности на спорное недвижимое имущество, приобретенное по договорам купли-продажи N 2 от 18.04.2007 и N 8 от 18.04.2007, или далее судом в случае отказа государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности на спорное имущество.

Решение суда первой инстанции по существу является правильным, отмене не подлежит, но суд апелляционной инстанции исключает из него выводы, по которым суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения заявленного иска.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Доводы апеллянта о том, что с 2007 года истец непрерывно владеет и пользуется указанными нежилыми строениями, общество является хозяйствующим субъектом, суд апелляционной инстанции оставляет без рассмотрения, поскольку указанные доводы применительно к статье 234 ГК РФ в суде первой инстанции не заявлялись, по указанному основанию истец не просил признать за ним право собственности на спорные объекты и, соответственно, не представлял суду доказательства добросовестного, открытого и непрерывного владения как своим собственным спорным недвижимым имуществом.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.06.2021 по делу N А07-14625/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Восток-1" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи

И.А. Аникин Ю.С. Колясникова