Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2021 г. N 09АП-44045/21 по делу N А40-50388/2021

г. Москва

16 августа 2021 г.

Дело N А40-50388/21

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 августа 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никифоровой Г.М.,

судей:	Мухина С.М., Попова В.И.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Михеевой З.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.05.2021 по делу N А40-50388/21

по заявлению ООО УК "СВИБЛОВ ГРАД"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы

о признании незаконным и отмене решения

в присутствии:

от заявителя:	Елизаров А.Е. по доверенности от 11.03.2021;
от заинтересованного лица:	Панин А.А. по доверенности от 11.01.2021;
от третьего лица:	не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО УК "СВИБЛОВ ГРАД" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - ответчик, заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Москве) о признании незаконным и отмене решения от 18.01.2021 года N MFC-0558/2020-532720-1,2 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.05.2021 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Росреестра по Москве обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Москве поддержал апелляционную жалобу по доводам, изложенным в ней.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил в удовлетворении жалобы отказать.

Представитель Департамента городского имущества г. Москвы, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, извещенный надлежащим образом о времени и месте, в судебное заседание не явился.

С учетом своевременного размещения информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст.ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело в его отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст.ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы, заслушанного мнения представителей сторон, участвующих в деле, полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 14 апреля 2020 года между ООО УК "СВИБЛОВ ГРАД" и ДГИ города Москвы был заключен Договор N 59-6453 купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пр-д Берингов, д.5, общей площадью 232,6 кв.м, кадастровый номер 77:02:0015006:4891.

07 октября 2020 года ООО УК "СВИБЛОВ ГРАД" обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона на нежилое помещение, расположенного по адресу: г. Москва, пр-д Берингов, д. 5, общей площадью 232,6 кв.м, кадастровый номер 77:02:0015006:4891 (заявление (опись) N MFC0558/2020-532720-1 и N MFC-0558/2020-532720-2).

Уведомлением N MFC-0558/2020-532720-1,2 от 16.10.2020 испрашиваемая государственная регистрация была приостановлена Управлением Росреестра по Москве сроком до 16.10.2021 года по причине того, что в деле правоустанавливающих документов отсутствует заявление продавца (ДГИ города Москвы) о регистрации перехода права собственности; не представляется возможным установить, что покупатель (ООО УК "СВИБЛОВ ГРАД") обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества и на момент принятия ДГИ города Москвы решения (распоряжения) о приватизации указанного объекта недвижимости соответствовал критериям, установленным Законом N 159-ФЗ; не представлена закладная, составленная в электронном виде, оформление которой предусмотрено разделом 2 Договора купли-продажи.

В целях устранения оснований для приостановления ООО УК "СВИБЛОВ ГРАД" уведомило ДГИ города Москвы о полученном уведомлении о приостановлении и необходимости направления в Управление Росреестра по Москве необходимых документов.

Письмом от 27.10.2020 года N ДГИ-1-87440/20-1 Департамент уведомил ООО УК "СВИБЛОВ ГРАД" об отсутствии задолженности по текущим платежам по Договору и что заявление о государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона будет направлено в Управление Росреестра по Москве не позднее 30.10.2020 года.

Письмом от 27.11.2020 г. N 33-6-580254/20-(0)-1 Департамент городского имущества города Москвы выразил свое согласие на составление и регистрацию электронной закладной в формате XML-схемы после регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона на недвижимое имущество, являющееся объектом купли-продажи.

Дополнительно, указанным письмом Департамент проинформировал о том, что письмом от 20.06.2018 г. N 10884/2018 Управление Росреестра по Москве сообщило о возможности подачи документов на государственную регистрацию прав, выражающих содержание сделки, в электронном виде в формате PDF, подписанных электронной подписью, до утверждения необходимых XML-схем Управлением Росреестра по Москве, в связи с чем Департамент направляет покупателям для подписания электронной подписью и направления в Управление Росреестра по Москве закладную, состоящую из двух файлов в форматах PDF и SIG.

12.02.2021 г. ООО УК "СВИБЛОВ ГРАД" направило в Управление Росреестра по Москве заявление N MFC0558/2021-241395-1 о возобновлении государственной регистрации с приложением указанного письма ДГИ города Москвы от 27.11.2020 г.

26.02.2021 года представителю ООО УК "СВИБЛОВ ГРАД" в МФЦ района Алексеевский было вручено уведомление от 18.01.2021 г. N MFC-0558/2020-532720- 1,2 об отказе в государственной регистрации прав.

Поддерживая вывод суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд руководствуется следующим.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ, ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Сроки, предусмотренные ч. 4 ст. 198 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно счел соблюденными.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Закона N 218-ФЗ реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами.

Согласно п.п. 3 и 4 ст. 1 Закона N 218-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

Частью 1 ст. 14 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. При этом перечень оснований, наличие которых необходимо для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлен ст. 14 указанного Закона N 218-ФЗ.

Согласно пункту 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона N 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом или иными федеральными законами.

В соответствии со ст. 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации отказывается в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 Закона N 218-ФЗ.

При этом согласно п. 6 ст. 29 Закона N 218-ФЗ уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать все причины, послужившие основанием для отказа с обязательной ссылкой на положения настоящего закона.

Пределы правовой экспертизы правоустанавливающих документов (договора) ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию (п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ).

Статьей 26 Закона N 218-ФЗ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований приостановления осуществления государственного государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона N 218- ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Как верно указано судом первой инстанции, наличие у ООО УК "СВИБЛОВ ГРАД" преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и соответствие ООО УК "СВИБЛОВ ГРАД" критериям, предъявляемым Законом N 159-ФЗ, установлено судебными актами по арбитражному делу N А40-186099/2018. Указанный судебный акт был представлен в Управление Росреестра по Москве одновременно с заявлением на государственную регистрацию.

Дополнительно к указанным документам были представлены документы (договор аренды, дополнительные соглашения к договору аренды, уведомления и письма ДГИ, платежные поручения на оплату аренды), которые подтверждают факт арендных отношений в течение установленного Законом N 159-ФЗ срока, необходимого для реализации права выкупа.

Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства _." были даны разъяснения, в соответствии с которыми "субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок, то есть действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Аналогичная правовая позиция сформулирована в абзаце 14 пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017 года.

Таким образом, отсутствие регистрации договора аренды в ЕГРП (ЕГРН) не может являться основанием для приостановления или отказа в регистрации.

В соответствии со ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, разделом 2 Договора купли-продажи стороны предусмотрели оформление закладной в электронном виде. Росреестром утверждены правила составления закладных в электронном виде с использованием XML-схем, однако необходимые для этого XML-схемы Росреестром в установленном порядке не утверждены, что исключает возможность получения электронной закладной одновременно с регистрацией права собственности и ипотеки.

Согласно информации, размещенной на официальном сайте Росреестра, XML-схема, необходимая для формирования XML-документа "Электронная закладная" находится в стадии разработки.

Ранее ООО УК "СВИБЛОВ ГРАД" обращалось с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона на приобретенное по Договору купли-продажи недвижимое имущество.

Руководствуясь указаниями ДГИ города Москвы, Общество неоднократно направляло в Управление Росреестра по Москве в электронном виде полученную от ДГИ города Москвы и подписанную со своей стороны электронной подписью закладную, состоящую из файлов в форматах PDF и SIG, которая не была принята Управлением Росреестра по Москве, что подтверждается уведомлением от 11.09.2020 года N 77/009/273/2020- 1025, 1026, 1027 об отказе в государственной регистрации и уведомлением от 15.10.2020 года N КУВД-001/2020-18548180/1 о возврате документов (закладной) ввиду несоответствия формата документов формату, установленному органом нормативно-правового регулирования.

В соответствии с п. 7 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закладная может быть составлена и выдана залогодержателю до прекращения обеспеченного залогом обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган регистрации прав представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а так же закладная. Таким образом, закон допускает составление и подачу закладной после государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки.

Как верно указано судом первой инстанции, заключенный между Департаментом государственного имущества города Москвы и ООО УК "СВИБЛОВ ГРАД" договор купли-продажи недвижимости N 59-6453 от 14.04.2020 года так же не содержит условия, запрещающего регистрацию перехода права собственности и ипотеки без одновременной выдачи закладной, составленной в электронном виде (электронной закладной).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

При таких обстоятельствах у регистрирующего органа отсутствовали законные основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона на нежилое помещение.

Управление Росреестра по Москве не доказало наличие обстоятельств, которые могли бы служить основанием для вывода о законности и обоснованности оспариваемого решения.

На основании изложенного, требования заявителя подлежат удовлетворению.

При оценке представленных в деле доказательств, суд руководствуется также положениями ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований и возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Коллегия учитывает, что несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции допущено не было.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24.05.2021 по делу N А40-50388/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Г.М. Никифорова

Судьи

С.М. Мухин В.И. Попов