Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2021 г. N 01АП-5511/21 по делу N А38-1843/2021

г. Владимир

18 августа 2021 г.

Дело N А38-1843/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 11.08.2021.

Постановление в полном объеме изготовлено 18.08.2021.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Москвичевой Т.В.,

судей Белышковой М.Б., Гущиной А.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Семиной И.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 15.06.2021 по делу N А38-1843/2021, принятое по заявлению открытого акционерного общества "Стройкерамика" (ОГРН 1021200784648, ИНН 1215017479) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл от 26.03.2021 N КУВД-001/2021-9683076/1.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились.

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Открытое акционерное общество "Стройкерамика" (далее по тексту - Общество) обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл (далее по тексту - Управление) с заявлением о государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола,с. Семеновка, ул. Молодежная, д. 3В, кв. 96, приложив к нему, в том числе, документы об уплате государственной пошлины, договор участия в долевом строительстве от 17.07.2015 N 99/2 и акт приема-передачи квартиры N 96 от 23.04.2020 (л.д. 25, 148-161).

Управление 26.03.2021 направило Обществу уведомление о приостановлении до 28.06.2021 государственной регистрации права N КУВД-001/2021-9683076/1, мотивированное ссылкой на пункт 5 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" (далее по тексту - Закон о государственной регистрации недвижимости) непредставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации права, а именно, документов в подтверждение перемены лиц (застройщика) в обязательстве, возникшем из договора участия в долевом строительстве N 99/2 от 17.07.2015, отсутствием в Едином государственном реестре недвижимости информации о заключенных дополнительных соглашений к указанному договору (л.д. 26-27, 162-163).

Не согласившись с указанным решением Управления, Общество обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с заявлением о признании его недействительным.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Гала-М", общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Казанский Посад".

Решением от 15.06.2021 заявленное требование удовлетворено.

В апелляционной жалобе Управление ссылается на неправильное применение норм материального права.

Указывает, что Обществом не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав. Так, согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, в отношении земельного участка с кадастровым номером 12:05:3301001:5046 зарегистрированы ограничения (обременения) права на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных обществом с ограниченной ответственности "Гала-М" с физическими и юридическими лицами, в том числе договора N 99/2 от 17.07.2015 с Обществом. Также в отношении земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды по договору аренды N1691-р от 19.12.2013, заключенному с обществом с ограниченной ответственности "Гала-М". При этом доказательства перемены лиц в обязательствах, возникших из договора участия в долевом строительстве и договора аренды, отсутствуют, дополнительные соглашения к договорам в ЕГРН не зарегистрированы. Новый договор между обществом с ограниченной ответственности СЗ "Казанский посад" и Обществом "Стройкерамика" о передаче жилого помещения в ином многоквартирном доме, а не в проблемном, взамен помещения, подлежавшего передаче недобросовестным застройщиком, не заключен. Тем самым общество с ограниченной ответственности СЗ "Казанский посад" не отвечает критериям застройщика применительно к строительству дома на земельном участке с кадастровым номером 12:05:3301001:5046.

Лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу в установленный законом срок не представили.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Первый арбитражный апелляционный суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 19.12.2013 Министерством государственного имущества Республики Марий Эл от имени Республики Марий Эл и обществом с ограниченной ответственностью "Гала-М" на основании распоряжения Министерства государственного имущества Республики Марий Эл N 2129 от 19.12.2013 заключен договор N1691-р аренды земельного участка, находящегося в собственности Республики Марий Эл, с кадастровым номером 12:05:3301001:5046, площадью 3036 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, с. Семеновка, ул. Молодежная, для строительства многоквартирного жилого дома на срок по 13.08.2022 (л.д. 92-98). В связи с заключением договора сроком более чем на один год во исполнение пункта 1 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации 27.12.2013 осуществлена его государственная регистрация Управлением.

Дом строился с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в том числе Общества, с которым общество с ограниченной ответственностью "Гала-М" 17.07.2015 заключило договор N 99/2 участия в долевом строительстве, зарегистрированный 21.08.2015 (л.д. 112-121, 153-159). Согласно договору в редакции дополнительного соглашения от 04.10.2016 застройщик принял на себя обязательство завершить во 2 квартале 2017 года строительство многоквартирного жилого дома и в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства входящую в состав дома однокомнатную квартиру на третьем этаже в четвертом подъезде, в осях 20-34 и А/1-Д/1, с проектным номером 99 площадью 40,2 кв.м, включая холодные помещения (л.д. 160).

Однако застройщик в установленные договорами сроки строительство дома не завершил. Поэтому 15.08.2018 Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл и администрацией городского округа "Город Йошкар-Ола" было заключено соглашение N 185-пр с обществом с ограниченной ответственностью СЗ "Казанский посад" (новый застройщик), которым предусмотрено предоставление участникам строительства указанного дома как проблемного объекта мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, предусмотренных пунктами 1 и 2 части 1 статьи 3 Закона Республики Марий Эл от 27.02.2018 N 10-З "О защите прав граждан и юридических лиц, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов на территории Республики Марий Эл и чьи права нарушены, и о внесении изменений в Закон Республики Марий Эл "О регулировании земельных отношений в Республике Марий Эл" (л.д. 176-187).

Эти же лица 31.10.2018 заключили соглашение о порядке реализации мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья. Пунктом 1.2 соглашения предусмотрено, что общество с ограниченной ответственностью СЗ "Казанский посад" (новый застройщик) принимает на себя обязательства по завершению строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 12:05:3301001:5046 и предоставлению жилых помещений общей площадью 4152 кв.м. в проблемном объекте пострадавшим участникам строительства жилья (л.д. 188-190). Пунктом 2.1.1 этого соглашения стороны установили, что новый застройщик обязан заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Гала-М" договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Республики Марий Эл, от 19.12.2013 N 1691-р в срок до 31.12.2018.

Между обществом с ограниченной ответственностью "Гала-М" (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью СЗ "Казанский посад" (субарендатор) 21.11.2018 заключен договор субаренды земельного участка, по условиям которого арендатор предоставляет, а субарендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 12:05:3301001:5046 для строительства многоквартирного жилого дома (л.д. 191-193). Пунктом 5.1 договора стороны определили срок действия договора - 11 месяцев. Земельный участок передан субарендатору по акту 21.11.2018 (л.д. 194). Дополнительным соглашением от 20.10.2019 стороны продлили срок действия договора по 31.12.2019 (л.д. 195).

Обществу с ограниченной ответственностью СЗ "Казанский посад" 22.11.2018 выдано разрешение N 12-RU12315000-213-2018 на строительство многоквартирного жилого дома (поз.2) по адресу: Республика Марий Эл, с. Семеновка, ул. Молодежная, севернее дома 3а на земельном участке с кадастровым номером 12:05:3301001:5046 (л.д. 196-197).

Распоряжением Управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" N 371-а от 16.12.2019 земельному участку с кадастровым номером 12:05:3301001:5046 и строящемуся на нем жилому дому присвоен адрес: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, с. Семеновка, ул. Молодежная, дом 3в.

Администрацией городского округа "Город Йошкар-Ола" 25.12.2019 новому застройщику обществу с ограниченной ответственностью СЗ "Казанский посад" выдано разрешение N 12-RU12315000-058-2019 на ввод указанного многоквартирного жилого дома в эксплуатацию (л.д. 125-126).

На кадастровый учет 20.01.2020 поставлена квартира N 23, расположенная в жилом доме N 3в по ул. Молодежной с. Семеновка, г. Йошкар-Ола Республики Марий Эл с присвоением кадастрового номера 12:05:3301001:8047, а 23.09.2020 в ЕГРН зарегистрировано право собственности физического лица на указанную квартиру (л.д. 49-52).

Также 20.01.2020 на кадастровый учет поставлена квартира N 61, расположенная в жилом доме N3в по ул. Молодежной с. Семеновка, г. Йошкар-Ола Республики Марий Эл с присвоением кадастрового номера 12:05:3301001:8089, а 14.02.2020 в ЕГРН зарегистрировано право собственности физического лица на указанную квартиру (л.д. 53-56).

Жилое помещение (квартира) в построенном доме, являющееся объектом долевого строительства по договору участия в долевом строительстве N 99/2 от 17.07.2015 между Обществом и обществом с ограниченной ответственностью "Гала-М", 20.01.2020 поставлено на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 12:05:3301001:8127, общая площадь после уточнения - 38,2 кв.м, (л.д. 57-58).

Общество с ограниченной ответственностью СЗ "Казанский посад" 23.04.2020 передало по акту приема-передачи Обществу указанное жилое помещение с фактическим номером 96 (л.д. 161).

Общество 17.03.2021 обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации в ЕГРН права собственности на указанное жилое помещение, приложив к нему, в том числе документы об уплате государственной пошлины, договор участия в долевом строительстве N 99/2 от 17.07.2015 и акт приема-передачи квартиры N 96 от 23.04.2020 (л.д. 25, 148-161).

Управление 26.03.2021 направило Обществу уведомление о приостановлении до 28.06.2021 государственной регистрации права N КУВД- 001/2021-9683076/1, мотивированное ссылкой на пункт 5 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости непредставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации права, а именно, документов в подтверждение перемены лиц (застройщика) в обязательстве, возникшем из договора участия в долевом строительстве N 99/2 от 17.07.2015, отсутствием в ЕГРН информации о заключенных дополнительных соглашений к указанному договору (л.д. 26-27, 162-163).

В качестве правового основания принятия решения о приостановлении государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства Управление сослалось на пункт 5 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости, согласно которому невозможна государственная регистрация прав, если не представлены документы, необходимые для регистрации. По мнению управления, Обществом не представлены документы, подтверждающие переход прав застройщика от общества с ограниченной ответственностью "Гала-М" к обществу с ограниченной ответственностью СЗ "Казанский посад" по договору аренды земельного участка, на котором построен многоквартирный жилой дом, и договору участия в долевом строительстве указанного дома.

Между тем, в силу пункта 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под застройщиком понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применительно к указанному закону одним из требований к застройщикам является наличие у них на праве собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельного участка, для строительства на котором многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости он привлекает денежные средства участников долевого строительства. Тем самым закон допускает, что застройщик может обладать в отношении застраиваемого земельного участка правами на основании договора субаренды земельного участка.

При этом в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации.

Договор субаренды земельного участка от 21.11.2018 заключен на срок до одного года, поэтому он не подлежал государственной регистрации.

О его недействительности или незаключенности стороны не заявили.

Учитывая наличие у общества с ограниченной ответственностью СЗ "Казанский посад" законного права владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 12:05:3301001:5046 и выдачу ему уполномоченным органом разрешения на строительство многоквартирного дома в пределах указанного участка, арбитражный суд признает, что общество соответствует критериям застройщика многоквартирного дома по адресу: г. Йошкар-Ола, с. Семёновка, ул. Молодёжная, д. 3в.

По этой причине подлежит отклонению довод Управления об отсутствии у общества с ограниченной ответственностью СЗ "Казанский посад" прав застройщика применительно к договору участия в долевом строительстве, заключенному с Обществом, и о его праве предоставлять квартиры в проблемном доме, строительство которого начато обществом с ограниченной ответственностью "Гала-М".

Более того, в силу статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Законом Республики Марий Эл от 27.02.2018 N 10-З (далее - Закон N 10-З) устанавливаются меры по защите прав граждан, включенных уполномоченным органом исполнительной власти Республики Марий Эл в срок до 1 июля 2018 года в реестр пострадавших граждан - участников долевого строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены на территории Республики, перед которыми не исполнены обязательства по передаче жилого помещения в собственность.

В статье 2 Закона N 10-З определено, что новый застройщик - это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, отобранное по результатам конкурса, принявшее на себя обязательство по предоставлению мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья. Проблемный объект - это многоквартирный дом, участники строительства которого включены в реестр пострадавших граждан - участников долевого строительства. Недобросовестный застройщик - застройщик, привлекший денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, участники строительства которого включены в реестр пострадавших граждан - участников долевого строительства.

Согласно части 9 статьи 3 Закона N 10-З новому застройщику, предоставившему меры по защите прав пострадавших участников строительства жилья на территории Республики Марий Эл, переходят права требования пострадавших участников строительства жилья к недобросовестному застройщику о передаче жилого помещения в проблемном объекте в случае предоставления мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, предусмотренных пунктом 1 части 1 этой статьи, или права требования пострадавших участников строительства жилья к недобросовестному застройщику о возврате денежных средств, внесенных пострадавшим участником строительства жилья в счет исполнения обязательств по договору, заключенному пострадавшим участником строительства жилья с недобросовестным застройщиком, за вычетом стоимости квадратных метров, стоимость которых возмещена в соответствии с законодательством Российской Федерации, в случае предоставления мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, предусмотренных пунктом 2 части 1 этой статьи.

На основании статьи 8 Закона N 10-З в целях реализации мер, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 3 этого закона, новый застройщик заключает с пострадавшим участником строительства жилья договор участия в долевом строительстве либо договор купли-продажи, предусматривающий предоставление (передачу) новым застройщиком пострадавшему участнику строительства жилья жилого помещения. При этом новый застройщик в порядке, предусмотренном пунктом 1 части 1 статьи 3 закона, освобождает пострадавшего участника строительства жилья от оплаты по договору участия в долевом строительстве либо договору купли-продажи, заключаемому с новым застройщиком.

С 15.06.2020 действует новая редакция указанных правовых норм, согласно которым названная мера по защите прав пострадавших участников строительства жилья сформулирована по иному: предоставление новым застройщиком пострадавшему участнику строительства жилья жилого помещения в проблемном объекте после завершения его строительства новым застройщиком. При этом такая мера предоставляется новым застройщиком на основании договора, заключенного новым застройщиком с пострадавшим участником строительства жилья и предусматривающего передачу в собственность новым застройщиком пострадавшему участнику строительства жилья жилого помещения в проблемном объекте, или договора уступки права требования пострадавшего участника строительства жилья к недобросовестному застройщику.

Таким образом, вопреки доводам Управления, Закон Республики Марий Эл от 27.02.2018 N 10-З в редакции, уже действовавшей на момент принятия оспариваемого решения, однозначно предусматривал предоставление жилого помещения пострадавшему участнику строительства жилья в проблемном объекте, то есть в многоквартирном доме, участники строительства которого включены в реестр пострадавших участников долевого строительства.

Следовательно, общество с ограниченной ответственностью СЗ "Казанский посад" обоснованно передало Обществу по акту приема-передачи от 23.04.2020 квартиру, расположенную именно в достроенном новым застройщиком многоквартирном доме по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, с. Семёновка, ул. Молодёжная, д.3в.

При этом, отсутствие отдельного договора между новым застройщиком и пострадавшим участником строительства жилья не может служить препятствием для государственной регистрации за таким участником права собственности на переданное ему по акту приема-передачи жилое помещение, так как по смыслу Закона Республики Марий Эл от 27.02.2018 N 10-З указанный договор направлен на установление обязательства нового застройщика по передаче в собственность пострадавшему участнику строительства жилого помещения в проблемном объекте и на регулирование отношений по переуступке права требования пострадавшего участника к недобросовестному застройщику о возврате денежных средств, внесенных пострадавшим участником в счет исполнения обязательств по договору, заключенному с недобросовестным застройщиком.

В то же время, обязанность общества с ограниченной ответственностью СЗ "Казанский посад", признанного по результатам конкурса новым застройщиком проблемного объекта, предоставить пострадавшим участникам строительства жилья направленные на защиту их прав меры, предусмотренные пунктами 1 и 2 части 1 статьи 3 Закона Республики Марий Эл от 27.02.2018 N 10-З, в частности, меры в виде предоставления жилых помещений в проблемном объекте после завершения его строительства, установлена непосредственно в части 9 статьи 5 указанного Закона, а также в соглашении N185-пр от 15.08.2018 о предоставлении мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья и в соглашении от 31.10.2018 о порядке реализации мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья.

Судом установлено, что новый застройщик свою обязанность по предоставлению Обществу, как пострадавшему участнику строительства жилья, жилого помещения в достроенном доме исполнил надлежащим образом после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, что подтверждается актом приема-передачи от 23.04.2020.

В свою очередь, отсутствие или наличие соглашения о переуступке новому застройщику права требования лица, признанного пострадавшим участником строительства жилья, к недобросовестному застройщику о возврате денежных средств, не влияет на возникновение у такого лица права собственности на вещь, переданную ему новым застройщиком за недобросовестного застройщика. К тому же отношения по переходу прав кредитора к третьему лицу, исполнившему обязательства должника, регулируются положениями статьей 313 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, отсутствие договора между новым застройщиком проблемного объекта и пострадавшим участником строительства не лишает нового застройщика обязанности передать участнику строительства помещение в доме, достроенном им на законных основаниях и за свой счет, а у участника строительства имеется право требовать от нового застройщика исполнения этой обязанности.

Кроме того, согласно части 11 статьи 48 Закона о государственной регистрации недвижимости для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства необходимы разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в состав которых входит объект долевого строительства, договор участия в долевом строительстве и акт о передаче объекта долевого строительства. Тем самым заключенный между новым застройщиком дома и пострадавшим участником долевого строительства этого дома договор о передаче в собственность жилого помещения в проблемном объекте не относится к числу документов, обязательных для представления на регистрацию права собственности на помещение.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Управление не имело правовых оснований для приостановления государственной регистрации права.

Доводы Управления, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда.

Таким образом, Арбитражный суд Республики Марий Эл полно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, его выводы соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, не допущено, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 15.06.2021 по делу N А38-1843/2021 оставить без изменения.

Апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня принятия.

Председательствующий судья

Т.В. Москвичева

Судьи

М.Б. Белышкова А.М. Гущина