Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2021 г. N 07АП-6557/21 по делу N А67-10092/2020

город Томск

18 августа 2021 г.

Дело N А67-10092/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2021 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Фертикова М.А.,
судей		Афанасьевой Е.В.,
		Киреевой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бабенковой А.В., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бакарадзе Тенгиза Герасимовича (07АП-6557/2021) на решение от 28.05.2021 Арбитражного суда Томской области по делу N А67-10092/2020 (судья Чикашова О.Н.) по исковому заявлению Администрация Томского района (ИНН 7014044522, ОГРН 1067014000019) к индивидуальному предпринимателю Бакарадзе Тенгизу Герасимовичу (ИНН 701734744734, ОГРНИП 316703100051965),

об изъятии объекта незавершенного строительства,

при участии в судебном заседании:

от истца - Березовская О.С., по доверенности от 22.06.2021,

от ответчика - лично Бакарадзе Т.Г., Капанадзе П.Р., по доверенности от 03.06.2021,

УСТАНОВИЛ:

Администрации Томского района (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Томской области с иском к индивидуальному предпринимателю Бакарадзе Тенгизу Герасимовичу (далее - ответчик, ИП Бакарадзе Т.Г.) об изъятии объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером 70:14:0300032:128, расположенного на земельном участке по адресу: Томская область, Томский район, окр. с. Наумовка: в 500 м на юго-восток, уч. N 6, кадастровый N 70:14:0300032:128 путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации N 1299 от 03.12.2014 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объекта

незавершенного строительства". Решением от 28.05.2021 Арбитражного суда Томской области исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что суд мотивировав решение об удовлетворении иска не учел конкретных обстоятельств дела, не верно истолковал закон подлежащий применению и применил нормы права истолковав неправильно; указывает, что со стороны ответчика в связи с его действиями были созданы препятствия к выдаче разрешения на строительство и завершения законного строительства при действующем договоре аренды земельного участка; считает, что судом не было принято во внимание, что законодательством не возложена на ответчика обязанность по обжалованию отказа в выдаче разрешительных документов, являющимся без того чинением препятствии завершения к строительству.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу и дополнениях к ней просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд считает обжалуемый судебный акт не подлежащим отмене или изменению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09.10.2012 между Администрацией Томского района (арендодатель) и ГКФХ Бакарадзе Т.Г. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 117, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 70:14:0200032:128 площадью 20 000 кв.м для сельскохозяйственного использования по адресу: Томская область, Томский район, окр. с. Наумовка: 500 м на юго-восток, участок N 6 для строительства объекта "Крестьянское фермерское хозяйство", в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемому к договору и являющемуся его неотъемлемой частью (пункт 1.1 договора).

Срок аренды участка установлен на три года с 09.10.2012 по 09.10.2015 (пункт 2.1 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 09.10.2012.

12.07.2017 Бакарадзе Т.Г. обратился с заявлением о прекращении права на земельный участок с кадастровым номером 70:14:0200032:128.

12.07.2017 Бакарадзе Т.Г. обратился с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 70:14:0200032:128 для строительства объекта "Крестьянское фермерское хозяйство" без проведения торгов (л.д. 79 оборотная сторона).

11.08.2017 между Администрацией Томского района и ГКФХ Бакарадзе Т.Г. заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 117 от 09.10.2012.

11.08.2017 между Администрацией Томского района (арендодатель) и ГКФХ Бакарадзе Т.Г. (арендатор) на основании пп. 10 пункта 2 статьи 39.6, пункта 5 статьи 39.6, пп. 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ заключен договор аренды земельного участка N 74, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 70:14:0200032:128 площадью 20 000 кв.м для строительства объекта "Крестьянское фермерское хозяйство" по адресу: Томская область, Томский район, окр. с. Наумовка: 500 м на юго-восток, участок N 6 (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается на три года с 11.08.2017 по 10.08.2020.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 11.08.2017.

В соответствии с выпиской из ЕГРН N КУВИ-002/2020-35506749 от 06.11.2020 на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, степень готовности объекта - 16%, кадастровый номер 70:14:0200032:150 по адресу: Томская область, Томский район, МО "Наумовское сельское поселение", с. Наумовка: 500 м на юго-восток, N 6а, право собственности Бакарадзе Т.Г. на указанный объект зарегистрировано 28.12.2016.

Уведомлением исх. N 02-33/2153 от 07.07.2020 ответчику сообщалось о прекращении срока действия договора аренды земельного участка N 74 - 10.08.2020, а также о возможности обращения с заявлением в орган местного самоуправления о предоставлении в собственности земельного участка при наличии на нем находящегося в собственности объекта недвижимости (завершенного строительства). Указанное уведомление направлено по адресу регистрации ответчика 09.07.2020 и возвращено отправителю из-за истечения срока хранения, что следует из отчета об отслеживании почтового отправления с официального сайта Почты России.

Заявлений о предоставлении в собственность земельного участка в адрес истца не поступало, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

08.08.2020 Бакарадзе Т.Г. обратился в Администрацию Томского района с заявлением о заключении договора аренды земельного участка 70:14:0200032:128 на новый срок.

В ответе от 08.09.2020 исх. N 02-33/2982 Администрация Томского района указала, что договор аренды земельного участка N 74 от 11.08.2017 был заключен в соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ однократно без проведения торгов для завершения строительства объекта расположенного на земельном участке. В связи с отсутствием на земельном участке объектов завершенного строительства, а также окончанием срока действия договора аренды полагала невозможным заключение нового договора аренды.

02.02.2021 главным специалистом Отдела муниципального контроля Управления земельно-имущественных отношений Администрации Томского района Райлян А.А. осуществлен выезд на земельный участок с кадастровым номером 70:14:0200032:128 по адресу: Томская область, Томский район, окр. с. Наумовка: в 500 м на юго-восток, уч. N 6.

При обследовании установлено, что на земельном участке возведены два деревянных строения (объект незавершенного строительства, сторожка), а также металлическая конструкция, складируется сено, проведено электричество. По периметру участок огорожен деревянным забором, границы установлены в соответствии с действующим законодательством, сведения о которых внесены в ГКН (государственный кадастр недвижимости), по результатам обследования подготовлен акт от 03.02.2021 с фотоматериалами и выкопировкой из Google Earth.

Поскольку объект строительства на земельном участке возведен не был, истец обратился с иском об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу законный и обоснованный судебный акт, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В соответствии с подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пунктом 6 той же статьи предусмотрено, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено следующее. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных в пункте 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2).

В пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ также предусмотрено следующее.

Если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из материалов дела усматривается, что на момент заключения договора аренды от 11.08.2017 на земельном участке находился объект незавершенного строительства (право собственности зарегистрировано 28.12.2016), а участок был предоставлен без проведения торгов, следовательно, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства

Как указано выше 11.08.2017, для завершения строительства, без проведения торгов между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка N 74 со сроком действия до 10.08.2020.

Исходя из части 1 статьи 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу положений статьи 11 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" для осуществления фермерским хозяйством его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.

Судом первой инстанции установлено, что согласно выписке из ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 70:14:0200032:128 - для строительства объекта "Крестьянское фермерское хозяйство", для сельскохозяйственного производства.

При этом, в приложении к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412 "Классификатор видов разрешенного использования земельных участков" в разделе "Наименование вида разрешенного использования земельного участка" указано сельскохозяйственное использование, а в разделе "Описание вида разрешенного использования земельного участка" - ведение сельского хозяйства. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1-1.20, в том числе размещение здание и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, к которым относится: растениеводство, выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, овощеводство, садоводство, выращивание льна и конопли, животноводство, скотоводство, звероводство, птицеводство, свиноводство и другие.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что, возможность предоставления спорного участка из земель сельскохозяйственного назначения для строительства имелась и сделка аренды осуществлена с учетом норм земельного законодательства по соблюдению принципа целевого использования земель. Вместе с тем из материалов дела следует и ответчиком подтверждено, что в настоящее время им завершено строительство только гаража для стоянки и ремонта сельскохозяйственной техники; строительство коровника и административного корпуса в соответствии с разрешением на строительство N RU 70514314-01/16 не завершено. Более того срок действия указанного разрешения на строительство истек 01.01.2017.

Отказ Администрации Наумовского сельского поселения исх. N 250 в выдаче разрешения на строительство получен только 02.07.2020, доказательств более раннего обращения ответчика с заявлением о получении нового разрешения на строительство, равно как и доказательств обжалования указанного отказа в установленном законом порядке в материалы дела не представлено

При таких обстоятельствах, как верно установил арбитражный суд, поскольку арендатором реализовано право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства, а строительство объекта недвижимости не закончено и на момент обращения истца с иском по настоящему делу срок действия вышеуказанного договора аренды истек, к спорным правоотношениям подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.04.2020 N 304-ЭС20-3929, Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.05.2019 по делу N А70-10063/2019, от 25.06.2019 по делу N А75- 9682/2018, от 16.08.2019 по делу N А70-18905/2018, от 26.12.2019 по делу N А27- 9861/2019).

Оценивая приведенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что предусмотренные пунктом 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для отказа в удовлетворении иска отсутствуют, поскольку апеллянтом не доказано, что нарушение срока строительства объекта, обусловлено неправомерными действиями уполномоченных органов.

Таким образом, основания изъятия объекта незавершенного строительства и реализации его на открытых торгах истцом подтверждены.

Оснований для иных выводов суд апелляционной инстанции, исходя из установленных обстоятельств дела, не усматривает.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, оснований для отказа в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось.

Доводы подателя жалобы о том, что судом первой инстанции не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции считает, что все обстоятельства дела, собранные по делу доказательства, исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и получили надлежащую правовую оценку в судебном акте.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 28.05.2021 Арбитражного суда Томской области по делу N А67-10092/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бакарадзе Тенгиза Герасимовича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Председательствующий

М.А. Фертиков

Судьи

Е.В. Афанасьева О.Ю. Киреева