Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2021 г. N 12АП-6774/21 по делу N А12-9521/2021

г. Саратов

18 августа 2021 г.

Дело N А12-9521/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 августа 2021 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Борисовой Т.С., Телегиной Т.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Фадеевой Ж.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тихея" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 08 июня 2021 года по делу N А12-9521/2021

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Тихея" (ИНН 6454118100, ОГРН 1186451027597),

к комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299),

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области,

о признании недействительным отказа от исполнения договора, применении последствий недействительности сделки,

в отсутствие представителей общества с ограниченной ответственностью "Тихея", комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в соответствии со статьей 186 АПК РФ,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Тихея" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - ответчик, комитет) о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды от 27.02.2019 N 2498-В, оформленного письмом N 21-17/31480 от 30.12.2020, и применении последствий недействительности сделки в виде восстановлении записи в ЕГРН о наличии обременения в виде аренды в отношении земельного участка площадью 5 000 кв.м. по адресу: г. Волгоград, ул. Химзаводская в Кировском районе с кадастровым номером 34:34:070101:158, категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "Строительство производственной базы".

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 08 июня 2021 года по делу N А12-9521/2021 в удовлетворении иска отказано.

Общество с ограниченной ответственностью "Тихея" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит состоявшийся по делу судебный акт отменить по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

27.02.2019 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2498-В, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 5000 кв.м., с кадастровым номером 34:34:070101:58, с разрешенным использованием: строительство производственной базы, местоположением: г. Волгоград, ул. Химзаводская в Кировском районе, для строительства производственной базы.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается на 5 лет с даты подписания договора.

Ежегодная арендная плата за участок устанавливается согласно протоколу, прилагаемому к договору, в размере 235 200 руб. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц - до 10 числа текущего месяца (пункты 3.1, 3.2 договора).

В соответствии с пунктом 8.1 договора он прекращает свое действие по истечении его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. Договор прекращает свое действие по соглашению сторон в случае достижения цели предоставления участка после уведомления арендатором арендодателя о возникновении у арендатора права на объект капитального строительства.

Согласно пункту 8.2 договора он может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях:

- использования участка не в соответствии с видом его разрешенного использования и (или) установленной категорией земель;

- нарушения арендатором условий, предусмотренных пунктами 5.2.1.1, 5.2.3, 5.2.4, 5.2.10 договора;

- невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока для внесения арендных платежей либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока задержки и ее последующего внесения;

- неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения особых условий договора, указанных в разделе 10 договора;

- неосвоения арендатором земельного участка более одного года, если иной срок освоения не предусмотрен правовыми актами или договором. Под освоением в данном случае понимается принятие мер, направленных на получение градостроительного плана и (или) разрешения на строительство в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством Российской Федерации, строительство объекта капитального объекта.

При досрочном расторжении договора в указанных в пункте 8.2 договора случаях арендодатель направляет арендатору уведомление о причинах расторжения не менее чем за 30 календарных дней до даты расторжения. Уведомление направляется заказным письмом с уведомлением о вручении и считается полученным в день его получения арендатором либо в день извещения организацией почтовой связи об отсутствии арендатора по всем адресам, указанным в договоре. В этом случае заключение дополнительного соглашения о расторжении договора по соглашению стороне не требуется (пункт 8.3 договора).

Согласно пункту 8.4 договора он может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях и в порядке, предусмотренных действующим законодательством, в том числе:

- при изъятии участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными действующим законодательством Российской Федерации;

- при использовании арендатором участка с существенным нарушением условий договора или назначения участка либо с неоднократными нарушениями;

- при существенном ухудшении арендатором участка.

12.02.2021 обществом получено письмо комитета N 21-17/31480 от 30.12.2020 об одностороннем отказе от договора по мотиву невнесения арендной платы более 2х сроков подряд.

После получения данного письмо арендатор обратился к арендодателю с гарантийным письмом от 17.02.2021 об обязанности по оплате образовавшейся задолженности до 03.03.2021 и просьбой о нерасторжении договора.

В письме от 18.03.2021 комитет сообщил, что по состоянию на 03.03.2021 долг в полном объеме погашен не был, в связи с чем договор прекратил свое действие 12.02.2021 (в день получения уведомления), комитетом направлено заявление о прекращении ограничений прав на объект недвижимости и обременений объекта по договору в ЕГРН. Учитывая, что объекты капитального строительства на спорном земельном участке отсутствуют, земельный участок считается принятым с даты прекращения договора.

Согласно выписке из ЕГРН от 05.04.2021 в отношении участка обременение в виде аренды отсутствует.

Общество, будучи несогласное с легитимностью одностороннего отказа комитета от договора аренды, обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался статьями 309, 310, 421, 450, 450.1, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, и исходил из наличия у Комитета права расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, поскольку предусмотренное указанным договором условие такого расторжения имеется - нарушение срока оплаты аренды, и порядок предупреждения арендодателем арендатора об одностороннем расторжении договора соблюден.

Не соглашаясь с вынесенным судебным актом, ООО "Тихея" в апелляционной жалобе указывает на то, что буквальное значение условий пунктов 6.1, 8.2, 8.3 договора предусматривает право арендодателя обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора. Право на односторонний отказ от договора у арендатора отсутствует.

Проверив в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам и, исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений относительно нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. На основании пункта 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором могут быть предусмотрены основания его расторжения, в том числе по требованию одной из сторон.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации также допускает установление договором аренды оснований для его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" указано, что если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 постановления N 16, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 Кодекса.

В пункте 25 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Следует учитывать, что часть вторая статьи 619 ГК РФ отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Разъяснения о том, что в случае включения условия, предусматривающего основание отказа арендодателя от исполнения договора при котором в силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается расторгнутым и не требуется соответствующего решения суда также содержатся и в пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" указано, что при осуществлении права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения следует (исходя как из общих, так и из специальных положений общей части обязательственного права - п. 3 ст. 307 и п. 4 ст. 450.1 ГК РФ) действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны.

Нарушение обязанности действовать добросовестно при осуществлении названных выше прав может повлечь отказ в судебной защите соответствующих прав полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В пункте 8.2 договора аренды стороны предусмотрели возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке по требованию арендодателя, то есть заключили соглашение о возможности арендодателя односторонне отказаться от исполнения договора в предусмотренных случаях.

При досрочном расторжении договора в указанных в пункте 8.2 договора случаях арендодатель направляет арендатору уведомление о причинах расторжения не менее чем за 30 календарных дней до даты расторжения. Уведомление направляется заказным письмом с уведомлением о вручении и считается полученным в день его получения арендатором либо в день извещения организацией почтовой связи об отсутствии арендатора по всем адресам, указанным в договоре. В этом случае заключение дополнительного соглашения о расторжении договора по соглашению стороне не требуется (пункт 8.3 договора).

Из буквального толкования пунктов 8.2 и 8.3 договора в их взаимосвязи следует, что стороны наделили арендодателя правом на односторонний отказ от договора, при этом формулировка "может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя" не означает, что данное требование подлежит направлению в суд, как на то ошибочно ссылается общество.

Все существенные условия договора сторонами согласованы, договор подписан без протокола разногласий, что соотносится с принципом свободы договора, определяемом в соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ.

Как следует из материалов дела и не оспорено сторонами, обществом ненадлежащим образом исполнялись обязательства по своевременному внесению арендной платы, в частности, Арбитражным судом Волгоградской области были выданы судебные приказы о взыскании задолженности за период с 01.09.2019 по 31.10.2020 (дела N А12-11015/2020, А12-30131/2020).

Таким образом, комитет, направляя уведомление N 21-17-31780 от 30.12.2020 об одностороннем отказе от договора аренды, действовал в соответствии с условиями этого договора и в пределах, предоставленных ему полномочий. Злоупотребление правом со стороны комитета судом не установлено.

Поскольку указанное уведомление было получено обществом 12.02.2021 (л.д. 21-23), постольку договор прекратил свое действие с указанной даты.

При этом судом установлено, что положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, ограничивающие право арендодателя на досрочное расторжение договора только в судебном порядке и только при существенном нарушении договора арендатором, к данным правоотношениям сторон не применимы, поскольку договор заключен на 5 лет.

В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается на 5 лет с даты подписания договора, который не превышает установленного п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации срока, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка по требованию арендодателя исключительно на основании решения суда.

Также судом установлено, что обществом на момент направления уведомления комитета об одностороннем отказе от договора не приступило к фактическому освоению земельного участка (в виде возведения объекта капитального строительства), не получало соответствующую разрешительную документацию, что было подтверждено представителем истца в судебном заседании.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необоснованности заявленного иска.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, обстоятельств, позволяющих сделать вывод о нарушении судом первой инстанции положений статьи 431 ГК РФ, при толковании рассматриваемого договора аренды, судебной коллегией не установлено.

Судебная коллегия, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, приходит к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции правильно определен круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу; правильно применен материальный закон, регулирующий спорные правоотношения; дана оценка всем имеющимся в материалах дела доказательствам с соблюдением требований части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 08 июня 2021 года по делу N А12-9521/2021 подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "Тихея" - без удовлетворения.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции относит на проигравшую сторону - общество с ограниченной ответственностью "Тихея".

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 08 июня 2021 года по делу N А12-9521/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.Г. Цуцкова

Судьи

Т.С. Борисова Т.Н. Телегина