Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 августа 2021 г. N 09АП-42186/21 по делу N А40-219030/2020

г. Москва

17 августа 2021 г.

Дело N А40-219030/20

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 августа 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей Д.В. Пирожкова, Е.А. Птанской

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.О. Портновой,

рассматривает в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "АРМЕН КИСО" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 мая 2021 года по делу N А40-219030/20, принятое судьей Романенковой С.В.,

по иску ООО "АРМЕН КИСО" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Жупырина Е.Р. по доверенности от 02.11.2020

от ответчика: извещен, представитель не явился

УСТАНОВИЛ:

ООО "АРМЕН КИСО" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между обществом с ограниченной ответственностью "АРМЕН КИСО" (ИНН 7737116176, ОГРН 1037700125055) и Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 117,4 кв.м, расположенного по адресу: ул. Михневская, д.5 к. 1 стр. 2, установив спорные условия договора в следующей редакции:

пункт 3.1 договора: "3.1. Цена Объекта составляет 3 506 202 (Три миллиона пятьсот шесть тысяч двести два) рубля 00 копеек, в соответствии с отчетом от 15.10.2020 N 60/2020-О об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 117,4 кв.м, расположенного по адресу: ул. Михневская, д.5 к. 1 стр. 2, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется".

пункт 3.4 договора: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 25 числа каждого оплачиваемого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 58 436 (пятьдесят восемь тысяч четыреста тридцать шесть) рублей 70 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19 мая 2021 года урегулированы разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРМЕН КИСО" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 117,4 кв.м, расположенного по адресу: ул. Михневская, д.5 к. 1 стр. 2,

Установлены спорные условия договора в следующей редакции: пункт 3.1 договора: "Цена Объекта составляет 8 810 000 (восемь миллионов восемьсот десять тысяч) рублей 00 копеек, в соответствии с экспертным заключением N 22 от 05.04.2021 г., выполненным ООО "Агентство судебных экспертов". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется". пункт 3.4 договора: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 25 числа каждого оплачиваемого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 146 833 (сто сорок шесть тысяч восемьсот тридцать три) рубля 33 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга". Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРМЕН КИСО" расходы по уплате госпошлины по иску в размере 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп., расходы за проведение по настоящему делу судебной строительно-технической экспертизы в размере 45 000 (сорок пять тысяч) руб. 00 коп. Решение может быть обжаловано лицами, уч исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции изменить, назначить повторную судебную оценочную экспертизу, проведение экспертизы поручить на усмотрение суда экспертам ООО "ИНТЕЛЛЕКТИНВЕСТСЕРВИС", СОЮЗ "СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ "ФЕДЕРАЦИЯ", ООО "ЭКСОН", на разрешение эксперта поставить следующий вопрос: "Какова рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 117,4 кв.м, расположенного по адресу: ул. Михневская, д.5 к. I стр. 2 по состоянию на дату оценки 20.07.2020 г.?", принять новый судебный акт об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва ул. Михневская, д. 5 корп. 1. стр. 2, общей площадью 117.4 кв.м, изложив п. З.1.. 3.4. договора в новой редакции.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечил, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Заявитель доводы апелляционной жалобы поддержал, считает, что решение суда первой инстанции незаконно и необоснованно.

Ответчик не представил отзыв.

Исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Между ООО "АРМЕН КИСО" (арендатор, истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель, ответчик) заключен договор аренды от 27.02.2008 года N 06-00144/08, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 117,4 кв.м, расположенное по адресу: ул. Михневская, д.5 к. 1 стр. 2, кадастровый номер 77:05:0010010:1635.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66".

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Как указывает истец, 20.07.2020 года истец обратился в службу "одного окна" Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе нежилого помещения, общей площадью 117,4 кв.м, расположенного по адресу: ул. Михневская, д.5 к. 1 стр. 2, кадастровый номер 77:05:0010010:1635.

06.10.2020 года истцом был получен проект договора купли-продажи, согласно п.п. 3.1, 3.4 которого установлено, что стоимость нежилого помещения, арендуемого истцом, составляет 10 640 000 руб. 00 коп. В связи с выбранным арендатором способом оплаты приобретаемого имущества в рассрочку на 60 месяцев, ежемесячный платеж за нежилое помещение установлен в размере 177 333 рубля 34 копейки и проценты за предоставленную рассрочку, начисляемые на остаток основного долга.

Не согласившись с предложенной Департаментом ценой, истец 20.10.2020 направил в адрес ответчика подписанные экземпляры договора купли-продажи с протоколом разногласий, содержащем предложение об изменении пунктов 3.1, 3.4 договора: стоимость нежилого помещения предложено установить в размере 3 506 202 рубля; с учетом изменения стоимости нежилого помещения ежемесячные платежи предложено установить в размере 58 436 рублей 70 копеек и проценты за предоставленную рассрочку, начисляемые на остаток основного долга.

Письмом от 27.10.2020 N 33-5-57110/20-(0)-5 Департамент отказал в подписании договора на условиях, предложенных покупателем, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда от 16.02.2021 г. удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу N у N А40-219030/20-77-1515 строительно-технической экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости. Проведение экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Агентство судебных экспертов", эксперту Кирилловой Екатерине Владимировне. На разрешение эксперту поставлен следующий вопрос: "Какова рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 117,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Михневская, д.5,к.1,стр.2 по состоянию на дату оценки 20.07.2020 г.?".

Согласно экспертному заключению Общества с ограниченной ответственностью "Агентство судебных экспертов" N 22 от 01.03.2021 г. рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 117,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Михневская, д.5,к.1,стр.2, по состоянию на дату оценки 20.07.2020 г., составляет 8 810 000 руб. без НДС.

Протокольным определением от 20.04.2021 г. вызваны в судебное заседание для дачи пояснений по экспертному заключению эксперт ООО "Агентство судебных экспертов" Кириллова Е.В., Никитин Р.Г.

В судебном заседании 29.04.2021 г. эксперт ООО "Агентство судебных экспертов" Кириллова Е.В. дал пояснения по экспертному заключению N 22 от 05.04.2021 г.

Протокольным определением от 29.04.2021 г. суд отклонил ходатайства истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы, как необоснованное, в соответствии со ст.ст. 41, 87 АПК РФ, так как заключение эксперта является полным и ясным и у суда отсутствуют основания для иного толкования выводов эксперта. Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО N1 (приказ Минэкономразвития N 1 от 20.07.2007 N 256), ФСО N2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 255), ФСО N 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 254), ФСО N7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611).

Между тем, истец после получения результатов судебной экспертизы, превышающих рыночную стоимость арендуемого помещения по сравнению с экспертизой истца, своих требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не уточнил.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 7240/12 от 18 октября 2012 г.

Исходя из пояснений сторон, пояснений эксперта, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 8 810 000 руб. 00 коп.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона N 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений пункта 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом малого предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающим критериям статьи 3 того же Федерального закона.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

При этом суд исходит из того, что поскольку заключение договора является обязательным для ответчика, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием об урегулировании разногласий по договору.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

На основании изложенного, исковые требования истца суд первой инстанции удовлетворил иск об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению по цене, установленной судебной экспертизой.

Довод истца о том, что проведенная по делу судебная экспертиза является порочным доказательством, в связи с чем в суде апелляционной инстанции заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы подлежит отклонению, так как противоречия в выводах судебной экспертизы отсутствуют.

Сомнения истца в обоснованности заключения по сути сводится к тому обстоятельству, что эксперт должен был определить исследуемое помещение как складское и как следствие подобрать соответствующие аналоги.

Данное мнение истца отклоняется судебной коллегией, поскольку согласно договора аренды (п.п.1.1, 1.3 ), назначение помещения учрежденческое, объект передан истцу в целях ремонта бытовой техники, а не для организации склада.

Представленное истцом в суд апелляционной инстанции платежное поручение N 39 от 09.8.2021 на сумму 90 000 руб. не подтверждает внесение денежных средств на депозитный счет Девятого арбитражного апелляционного суда, так как в реквизитах получателем указан Арбитражный суд города Москвы, поскольку Девятый арбитражный апелляционный суд не наделен правомочиями по распоряжению денежными средствами, внесенными на депозитный счет Арбитражного суда города Москвы с заявлением о возврате денежных средств по платежному поручению N 39 от 09.08.2021 истец вправе обратиться в Арбитражный суд города Москвы.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

В ходатайстве ООО "АРМЕН КИСО" о назначении повторной экспертизы отказать.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 мая 2021 года по делу N А40-219030/20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Д.В. Пирожков Е.А. Птанская