Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2021 г. N 04АП-1815/21 по делу N А58-5587/2020

г. Чита

18 августа 2021 г.

Дело N А58-5587/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 августа 2021 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мациборы А.Е., судей Бушуевой Е.М., Юдина С.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ваулиной Ю.Д.,

при участии в судебном заседании представителя АО "Теплоэнергия" по доверенности N 001 от 15.12.2020 Карпий Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ерошенко Любови Владимировны на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 25 февраля 2021 года по делу N А58-5587/2020 по исковому заявлению акционерного общества "Теплоэнергия" (ИНН 1435332211, ОГРН 1181447006069) к индивидуальному предпринимателю Ерошенко Любови Владимировне (ИНН 143501263004, ОГРН 305143510800570) о взыскании 1 131 404,73 руб., по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Ерошенко Любови Владимировны к акционерному обществу "Теплоэнергия" о взыскании 3 784 252,67 руб.,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Теплоэнергия" обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Ерошенко Любовь Владимировне (далее - предприниматель, ИП Ерошенко Л.В.) о взыскании 1 131 404,73 руб., в том числе: 1 074 479,82 руб. задолженности за фактическое пользование арендуемым имуществом, переданным по договору N 106-ЮР от 04.12.2007 за период с 01.07.2019 по 31.03.2020; 56 924,91 руб. неустойки за период с 11.10.2019 по 26.01.2021 и далее с 27.01.2021 по день фактической оплаты основного долга, рассчитанную исходя из 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент фактической оплаты основного долга.

От предпринимателя поступило встречное исковое заявление от 06.12.2020 к акционерному обществу "Теплоэнергия" о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 3 784 252,67 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 25.02.2021 первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Ерошенко Л.В. обжаловала решение суда в апелляционном порядке, просила решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворении встречного иска.

В обоснование жалобы выражает несогласие с выводом суда о недоказанности согласования необходимости проведения ремонтных работ по улучшению арендованного имущества с арендодателем, а также состава работ и размер затрат, так как данный факт подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) по делу N А58-3219/2010, согласно которому установлен объем и виды ремонтных работ. Указывает, что 20.04.2009 в адрес МУП "Теплоэнергия" направлено извещение о начале ремонтных работ, на котором руководителем МУП "Теплоэнергия" была поставлена отметка "Не возражаю, 20.04.09". Данное извещение не было представлено в материалы дела ввиду недостаточного количества времени, предоставленного судом при объявлении перерыва в судебном заседании. Суд не учел давность составления данного извещения, а также территориальную удаленность места нахождения арендатора. Кроме того, ни законом, ни заключенным договором аренды не установлены требования к форме и содержанию согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений арендованного имущества. В решении суд указывает на непредставление доказательств, исследованных в рамках гражданского дела N А58-3219/2010 (поручение, извещение от 20.04.2009, акты КС-2, КС-3), что противоречит материалам дела. Указанные доказательства, за исключением поручения и извещения, приобщены к материалам дела, поступили с ходатайством от 17.02.2021 о приобщении к делу копии договора на выполнение подрядных работ от 11.01.2010 N СМРЗ/10, копий КС-2, КС-3.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца просил решение суда оставить без изменения.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика, надлежащим образом уведомленного о времени и месте судебного заседания.

Как следует из материалов дела, 04.12.2007 между муниципальным унитарным предприятием "Предприятие по производству и транспортировке тепловой энергии" ГО "город Якутск" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Ерошенко Любовью Владимировной (арендатор) был заключен договор аренды N 106 юр, по условиям которого арендодатель на основании согласия Департамента имущественных отношений Мэрии г. Якутска от 03.12.2007 обязался предоставить арендатору во временное пользование за соответствующую плату имущество, представляющее собой: - гараж с административным пристроем, общей площадью 2 185,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Якутск, ул. Клары Цеткин, д. 2, свидетельство о государственной регистрации права муниципальной собственности 14-АА N 171598 и 14- АА N399008.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды устанавливался с 04.12.2007 по 31.12.2018. По акту приема-передачи от 04.12.2017 гараж с административным пристроем (объект) передан предпринимателю в аренду.

Согласно пункту 5.1. договора, арендная плата за переданный по договору объект на момент заключения договора устанавливается в размере 329 855 руб. в квартал плюс НДС - 59 373,36 руб.

В случае изменения законодательства Российской Федерации по вопросам налогообложения предприятий стоимость арендной платы по договору подлежит изменению в соответствии с принимаемыми документами.

Муниципальное унитарное предприятие "Предприятие по производству и транспортировке тепловой энергии" ГО "город Якутск" 28.04.2018 реорганизовано в акционерное общество "Теплоэнергия" (ИНН 1435332211, ОГРН 1181447006069) на основании распоряжения Окружной администрации г. Якутска от 22.11.2017 N 1966р и является его правопреемником по всем имеющимся правам и обязательствам.

Приказом N 3011 от 04.09.2019 цеху-гаражу с кадастровым номером 14:36:103013:413 присвоен постоянный адрес: Российская Федерация, Республика Саха (Якутия), городской округ "город Якутск", г. Якутск, ул. Халтурина, д. 2. Адрес г. Якутск, ул. К. Цеткин, д. 2 аннулирован.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 24.12.2019 по делу N А58-7641/2019, суд обязал предпринимателя освободить гараж переданный по договору аренды N 106 юр от 04.12.2007, в течение трех дней со дня вступления решения суда в законную силу в связи истечением 31.12.2018 срока договора аренды.

В связи с неисполнением решения суда от 24.12.2019 по делу N А58-7641/2019 вступившим в силу определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 20 января 2021 года на предпринимателя наложен штраф.

Согласно исковому заявлению по состоянию на 18.08.2020 указанная обязанность предпринимателем не была исполнена, предприниматель продолжал пользоваться арендованным имуществом, при этом плата за пользование имуществом предпринимателем не вносилась.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения арендодателя в суд с требованием о взыскании 1 074 479,82 руб. задолженности за фактическое пользование арендуемым имуществом в период с 01.07.2019 по 31.03.2020, а также неустойки.

Предприниматель обратился в суд с встречным иском, просил взыскать с истца стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 3 784 252,67 руб.

В обоснование встречного иска предприниматель ссылается, что в период действия договора арендатором за счет собственных средств по инициативе арендодателя были произведены улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для объекта на общую сумму 6 950 151,67 руб. Часть произведенных затрат на неотделимые улучшения в размере 3 165 899 руб. была зачтена в счет арендных платежей за 2008-2010 годы.

В 2018 году в целях урегулирования с арендодателем вопроса возмещения стоимости неотделимых улучшений арендатор заказал оценку сметной стоимости произведенного газоснабжения объекта аренды.

Согласно локальному сметному расчету, произведенному ООО "Газпроект", стоимость произведенной газификации объекта составляет 3 784 252,67 руб.

Письмами от 01.10.2019, 11.01.2020, 08.04.2020, 03.07.2020, 02.10.2020 предприниматель заявил о зачете встречных однородных требований о возмещении стоимости затрат на газификацию объекта в счет арендных платежей за третий (частично), четвертый квартал 2019 года и первый, второй, третий квартал 2020 года на общую сумму 1 912 466 руб.

Возражений относительно взаимозачета общество предпринимателю не заявляло, в установленном порядке о признании недействительными сделок по зачету встречных однородных требований не обращался.

В этой связи предприниматель указал, что задолженность за фактическое пользование арендуемым имуществом, переданным по договору N 106-ЮР от 04.12.2007, за период с 01.07.2019 по 31.03.2020 отсутствует, поскольку оплата за пользование объектом была произведена в полном объеме путем заявления о зачете встречных однородных требований к обществу о возмещении расходов на производство неотделимых улучшений объекта аренды в порядке, установленном статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации. Считает, что оставшаяся часть стоимости неотделимых улучшений в размере 1 871 786,97 руб. подлежит возмещению после прекращения договора.

Суд первой инстанции первоначальный иск удовлетворил, в удовлетворении встречного иска отказал.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Такое обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Факт продолжения пользования предпринимателем арендованным имуществом в спорный период подтверждается:

вступившим в силу определением суда о наложении штрафа от 20.01.2021 по делу N А58-7641/2019,

зачетными письмами самого предпринимателя от 01.10.2019, 11.01.2020, 08.04.2020, 03.07.2020, 02.10.2020,

актом выполненных услуг от 31.07.2020, подписанного ИП Ерошенко Л.В., подтверждающий сдачу предпринимателем спорного объекта недвижимости в субаренду третьему лицу (ООО "Торгтрансстрой") после истечения срока для исполнения вступившего в законную силу судебного решения по делу N А58-7641/2019,

счётом N 44 от 30.06.2020, подписанного ИП Ерошенко Л.В., подтверждающим сдачу предпринимателем спорного объекта недвижимости в субаренду третьему лицу.

Руководствуясь вышеназванными нормами права и разъяснениями, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь этих доказательств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований АО "Теплоэнергия" о взыскании стоимости пользования имуществом за период с 01.07.2019 по 31.03.2020 в размере 1 074 479,82 руб. (с учетом частичной оплаты предпринимателем суммы задолженности в размере 72 999,60 руб.).

Отказывая предпринимателю в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции обосновано указал на недоказанность факта согласования с арендодателем необходимости выполнения работ по неотделимому улучшению арендованного имущества, а также состава работ и размер затрат на их проведение.

Согласно положениям статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В тоже время, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 ст. 623 ГК РФ).

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Возникновение данного права не обусловлено наличием отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения.

Из правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.09.1998 N 2405/98, следует, что выполненные арендатором неотделимые улучшения арендованного имущества на момент возврата имущества арендодателю должны иметь действительную стоимость. При удовлетворении исковых требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества не подлежит применению сумма затрат, произведенных арендатором на момент выполнения неотделимых улучшений.

На основании вышеизложенного предметом возмещения в настоящем деле является не стоимость произведенных ремонтных работ, а разница между стоимостью объекта аренды до и после ремонта.

Также согласно указанным нормам обязательным условием возмещения арендатору затрат, связанных с неотделимыми улучшениями, в том случае если имеется согласие арендодателя на выполнение соответствующих работ и несение таких затрат.

При этом по смыслу указанной нормы необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, а также объема и стоимости таких работ.

В пункте 4.4.8 договора аренды предусмотрено, что возмещение стоимости затрат на проведение неотделимых улучшений производится арендатору на основании соглашений подписываемых обеими сторонами.

Таких соглашений предпринимателем в материалы дела не представлено, а соответственно являются обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что работы были выполнены предпринимателем в отсутствие согласия арендодателя.

Доводы заявителя жалобы о том, что 20.04.2009 в адрес МУП "Теплоэнергия" было направлено извещение о начале ремонтных работ, на котором руководителем МУП "Теплоэнергия" была поставлена отметка "Не возражаю, 20.04.09", что подтверждается решением суда от 11.03.2011 по делу N А58-3212/2010, и свидетельствует о согласии арендодателя на выполнение работ по газификации арендованного помещения, не могут быть приняты апелляционным судом.

В материалы дела извещение от 20.04.2009 о согласии на проведение ремонтных работ не представлено. При этом из решения суда по делу N А58-3212/2010 не следует, что арендодатель помимо работ на сумму 3 165 899 рублей, также давал согласие и на производство работ по газификации арендованного имущества на сумму 3 784 252,67 руб.

Более того, в рамках дела N А58-3212/2010 с арендодателя было взыскано 3 165 899 рублей за выполнение работ по договору подряда NСМР-3/10 с ООО "Сельдорстрой", предметом которого определено производство строительно-монтажных работ на объекте договора аренды с 16.01.2010 по 30.04.2010.

В настоящем деле предприниматель просит взыскать с арендодателя 3 784 252, 67 руб. стоимости произведенной газификации объекта аренды, произведенной в период с 01.04.2011 по февраль 2012 года.

Однако смета на проведение работ по газификации была составлена не ранее 2018 году, то есть уже после подписания предпринимателем 08.08.2012 акта о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Таким образом, согласие на производство работ по газификации помещения на сумму 3 784 252, 67 руб. не могло быть предоставлено арендодателем в 2009 году, учитывая, что надлежащее согласие арендодателя предполагает согласование, в том числе объема работ и цену неотделимых улучшений имущества.

Более того, в рамках дела N А58-3212/2010 арендодатель возражал на требования предпринимателя, указывая на несогласованность уже даже произведенных работ на сумму 3 165 899 рублей. При этом заключение договоров на газификацию в декабре 2011 года, то есть уже после вступления в силу решения по делу N А58-3212/2010, с учетом правовой позиции арендодателя в рамках указанного спора, свидетельствует о безусловной осведомленности предпринимателя об отсутствии согласия арендодателя на производство работ. Соответственно действия предпринимателя по дальнейшему улучшению имущества со ссылкой на ранее предоставленное согласие свидетельствуют о его недобросовестном поведении.

Кроме того, несмотря на предложения апелляционного суда, предпринимателем в материалы дела не были представлены надлежащие доказательства выполнения конкретного перечня работ по газификации и их оплаты в заявленном размере, а также доказательства того, что спорные улучшения имущества не были ранее учтены сторонами при произведении расчетов.

В договоре на газификацию N 067/11 от 20.12.2011 предусматривает цену подрядных работ в размере 1 565 000 руб., при этом доказательств оплаты по договору не представлено, также как и доказательств приобретения отопительного оборудования (коммерческое предложение на поставку такого оборудования таким доказательством не является).

Более того, даже само по себе несение затрат на улучшение имущества не является достаточным основанием для удовлетворения исковых требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества, с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 22.09.1998 N 2405/98.

Так выполненные арендатором неотделимые улучшения арендованного имущества на момент возврата имущества арендодателю должны иметь действительную стоимость, а соответственно стоимость неотделимых улучшений должна определяться на дату возврата имущества исходя из разницы между стоимостью объекта аренды до и после проведенного ремонта (неотделимых улучшений).

Поскольку предпринимателем в материалы дела не представлено доказательств увеличения стоимости арендованного имущества в результате его неотделимых улучшений на 3 784 252, 67 руб., апелляционный суд приходит к выводу о недоказанности предпринимателем факта увеличения стоимости имущества.

С учетом изложенного, учитывая, что предпринимателем не доказано наличия факта согласования выполненных работ по улучшению имущества, а также недоказанности факта увеличения стоимости имущества в результате газификации, отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований предпринимателя.

С учетом фактических обстоятельств дела суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но признаются судом необоснованными и не способными повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта.

Нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь его отмену, судом апелляционной инстанции не установлено в связи с чем, решение по делу подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 25.02.2021 по делу N А58-5587/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий

А.Е. Мацибора

Судьи

Е.М. Бушуева С.И. Юдин