Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2021 г. N 15АП-9913/21 по делу N А53-25063/2020

город Ростов-на-Дону

18 августа 2021 г.

дело N А53-25063/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 августа 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А.,

судей Абраменко Р.А., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плотниковой О.В.,

при участии:

от ООО "Перспектива24-Ростов-на-Дону": представитель Пищенко В.А. по доверенности от 18.08.2020

от ОАО Бюро компьютерных технологий "Нефтегазстройинформ": представитель Ефименко А.В. по доверенности от 21.01.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества Бюро компьютерных технологий "Нефтегазстройинформ"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2021 по делу N А53-25063/2020

по иску открытого акционерного общества Бюро компьютерных технологий "Нефтегазстройинформ" (ИНН 6163012003, ОГРН 1026103168464),

к обществу с ограниченной ответственностью "Перспектива24-Ростов-на-Дону" (ИНН 6163214190, ОГРН 1196196015685)

о взыскании задолженности,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Перспектива24-Ростов-на-Дону" (ИНН 6163214190, ОГРН 1196196015685)

к акционерному обществу Бюро компьютерных технологий "Нефтегазстройинформ" (ИНН 6163012003, ОГРН 1026103168464),

о взыскании переплаты по договору аренды нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество Бюро компьютерных технологий "Нефтегазстройинформ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Перспектива24-Ростов-на-Дону" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения N 106 от 05.03.2020 за май 2020 года в сумме 101 612, 90 рублей, задолженности по проведению косметического ремонта в сумме 130 613 рублей, расходов по оплате услуг представителя в сумме 45 000 рублей (в редакции принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений).

Общество с ограниченной ответственностью "Перспектива24-Ростов-на-Дону" обратилось с встречным исковым требованием о взыскании переплаты по договору аренды нежилого помещения N 106 от 05.03.2020 в сумме 200 322,58 рублей, из которых в марте 65 322,58 рубля, в апреле 135 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2021 в удовлетворении иска ОАО Бюро компьютерных технологий "Нефтегазстройинформ" отказано, в удовлетворении иска ООО "Перспектива24-Ростов-на-Дону" отказано. Распределены судебные расходы.

Акционерное общество Бюро компьютерных технологий "Нефтегазстройинформ" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2021 отменить, принять новый судебный акт, в котором требования истца удовлетворить в полном объеме.

В апелляционной жалобе истец по первоначальному иску настаивает на заявленных требованиях, указывает, что наличие задолженности подтверждается актом осмотра от 21 мая 2020 года, со сметой ИП Яценко Е.В. по проведению косметическою ремонта, для устранения всех повреждений, сметой стоимости работ по: ремонту элементов креплении металлоконструкции, ремонту несущего каркаса, восстановлению крепежных элементов световых коробов, изготовлению 2-х световых коробов, истец также указал на наличие задолженности по оплате коммунальных платежей составляет в сумме 3 110,66 рублей. Также АО Бюро компьютерных технологий "Нефтегазстройинформ" приводит доводы о том, что льготный режим расчета арендной платы к ответчику применен быть не может.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик по первоначальному иску возражал на доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель ОАО Бюро компьютерных технологий "Нефтегазстройинформ" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. Представитель ООО "Перспектива24-Ростов-на-Дону" возражал на доводы апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 05.03.2020 между ОАО Бюро компьютерных технологий "Нефтегазстройинформ" (арендодатель) и ООО "Перспектива24-Ростов-на-Дону" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 106.

В соответствии с п.1.1. договора аренды нежилого помещения N 106 арендодатель представляет арендатору за плату, оговоренную договором, во временное пользование нежилое помещение, а арендатор принимает нежилое помещение, находящиеся на первом этаже и в подвальном помещении здания, расположенного по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. М. Горького д. 243, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.

Согласно п. 3.1. стоимость аренды помещений по договорной цене, согласованной сторонами, составляет 150 000 рублей в месяц.

В соответствии с п. 7.3 договора аренды нежилого помещения N 106 договор может быть расторгнут до истечения срока действия по требованию арендатора в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным законом.

Согласно п.7.4. договора аренды нежилого помещения N 106 расторжение договора не освобождает стороны от произведения окончательных взаиморасчетов между сторонами.

21.04.2020 ООО "Перспектива24-Ростов-на-Дону" предложило расторгнуть договор аренды с 01 мая 2020 года.

ОАО Бюро компьютерных технологий "Нефтегазстройинформ" известило ООО "Перспектива24-Ростов-на-Дону", о том, что договор аренды можно считать расторгнутым с 21 мая 2020 года, в указанный день в 12 часов 00 минут, необходимо обеспечить присутствие представителя для приема-передачи арендуемых помещении.

21 мая 2020 года ОАО Бюро компьютерных технологий "Нефтегазстройинформ" в присутствии генерального директора Миронова И. А., Бажкова А.Н., Горбачевой Т.А. был осуществлен осмотр нежилого помещения, расположенного по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. М. Горького д. 243.

За период май 2020 года - 21 день истец просит взыскать с ответчика арендную плату в сумме 101 612,90 рублей.

Согласно акту осмотра, составленному работниками истца в одностороннем порядке, 21.05.2020 были выявлены недостатки помещения, в котором ранее находился ответчик. В соответствии со сметой истец обратился к индивидуальному предпринимателю Яценко Е.В. для проведения косметического ремонта, для устранения всех повреждении, стоимость работ составила 130 613 рублей, что явилось основанием для предъявления к ответчику требований о взыскании понесенных расходов на косметический ремонт.

Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления первоначальных исковых требований к ООО "Перспектива24-Ростов-на-Дону" о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения N 106 от 05.03.2020 за май 2020 года в сумме 101 612, 90 рублей (21 день мая), а также задолженности по проведению косметического ремонта в сумме 130 613 рублей.

Обращаясь со встречным исковым заявлением, ООО "Перспектива24-Ростов-на-Дону" ссылалось на то, что арендатор полностью оплатил март и апрель 2020 года в сумме 300 000 рублей. За март арендатор оплатил переводом денежных средств 106 125 рублей, о чем имеется платежное поручение N 51 от 17.02.2020 и в соответствии с дополнительным соглашением к договору N 106 от 24.04.2019, зачетом за проведенный ремонт учитывалась сумма 43 875 рублей, а всего за март 150 000 рублей.

ООО "Перспектива24-Ростов-на-Дону" указало на отсутствие возможности использовать арендованное помещение не по своей вине, ввиду введения с 17.03.2020 на территории Ростовской области режима повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), а поскольку основным видом деятельности арендатора является агентство недвижимости, и передвижение по городу было запрещено с 17.03.2020 по 30.04.2020, помещение никем не использовалось. С учетом изложенного истец по встречному иску полагал необходимым взыскать с арендодателя в пользу арендатора 90% полученных денежных средств, а именно: за 15 дней марта - 65 322,58 рублей, за апрель 135 000 рублей.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что у ООО "Перспектива24-Ростов-на-Дону" не имеется оснований для предоставления ответчику условий при которых уплаченная арендная плата подлежала бы уменьшению, поскольку ответчик не относится к арендаторам, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративших возможность использовать арендованное имущество по назначению.

На основании изложенного в удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью "Перспектива24-Ростов-на-Дону" к открытому акционерному обществу Бюро компьютерных технологий "Нефтегазстройинформ" отказано.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Учитывая изложенное, в отсутствие возражений сторон, в том числе в части отказа суда первой инстанции в удовлетворении встречного иска, суд апелляционной инстанции на основании части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой истцом по первоначальному иску части.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением названных правил (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса).

Таким образом, наряду с предусмотренным пунктом 1 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации общим правилом, согласно которому передачей признается вручение вещи приобретателю и вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица, при передаче имущества требуется соблюдение особой процедуры - составление и подписание передаточного акта или иного документа о передаче.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений пункта 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не имеет права отказаться от приемки возвращаемого арендатором помещения после прекращения договора аренды вне зависимости от того привел ли последний названный объект в первоначальное состояние или нет.

Из материалов дела следует, что 23.04.2020 ответчик заблаговременно письменно пригласил представителя со стороны истца на 30.04.2020 к 12 час. 00 мин. для составления акта приема-передачи помещения.

При этом, письмом от 29.04.2020 (исх.24) ОАО Бюро компьютерных технологий "Нефтегазстройинформ" известило ответчика, что будет согласовывать дату и время присутствия представителя для передачи арендуемого помещения только после фактической оплаты задолженности по возмещению коммунальных расходов в сумме 17 605,93 рублей, предоставления гарантийного письма о возмещении коммунальных расходов с 01.04.2020 по дату расторжения договора аренды и передачи помещения по акту, восстановления верхней части фасада входного узла, полностью утраченного в результате демонтажа вывески, выполнения положений договора в части содержания и обслуживания арендуемого помещения и тех. оборудования.

Пунктом 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" предусмотрено, что невозвращение помещения в состоянии, предусмотренном договором, является основанием для взыскания убытков, а не отказа в принятии помещения.

ООО "Перспектива24-Ростов-на-Дону" письмом от 30.04.2020 известило истца о том, что закрыл и покинул спорное помещение, ключи направили почтой в адрес истца, отношения по договору аренды считает завершенными.

Таким образом, представленными материалами дела подтверждается, что ответчиком осуществлялись действия, направленные на возврат арендуемого имущества, а истец уклонялся от его приемки, что усматривается из письма от 29.04.2020, приведенные основания для отказа в приемки в котором противоречат п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.

Доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик мог пользоваться помещением, имуществом в нем после передачи помещений истцу, в деле нет.

Учитывая переписку между сторонами, фактическое освобождение помещений, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что арендные отношения между сторонами прекратились и договор аренды расторгнут в одностороннем порядке с 30.04.2020.

При этом, как верно указал суд первой инстанции, возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

При этом, в соответствии с пунктом 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 "66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

С учетом изложенного, судебная коллегия не усматривает оснований для переоценки вывода суда первой инстанции об отказе во взыскании арендной платы с ответчика за 21 день в мае 2020 года.

Истец по первоначальному иску, обращаясь с апелляционной жалобой, также настаивал на наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности по проведению косметического ремонта в сумме 130 613 руб.

Из материалов дела следует, что при заключении договора аренды между ОАО Бюро компьютерных технологий "Нефтегазстройинформ" и ООО "Перспектива24-Ростов-на-Дону" 05 марта 2020 года N 106 акт приема-передачи с осмотром переданных помещений не производился.

Истец является собственником нежилого здания общей площадью 1943,4 кв. с кадастровым номером 61:44:0040431:225, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.М.Горького, 243. В аренду ответчику сдавалась лишь часть 335,2 кв.м.

Между тем, представленные в обоснование ремонтных работ ИП Яценко Е.В. не отражают действительного проведения ремонта той части здания, которая арендовалась ответчиком.

Как верно указал суд первой инстанции, истец не подтвердил понесенные расходы именно по проведению ремонта помещений, ранее занимаемых ответчиком, а не всего здания.

Юридический адрес ООО "Эмалиа" - г.Ростов-на-Дону, ул.М.Горького, 243. Поскольку отсутствуют доказательства отнесения понесенных расходов именно за ремонт спорного помещения, арендованного ответчиком, суд первой инстанции обоснованно указал, что требования о взыскании денежных средств на косметический ремонт не подлежат удовлетворению ввиду недоказанности их несения.

Также из материалов дела следует, что в силу ранее действовавшего между сторонами договора аренды N 106 от 24.04.2019 был составлен акт приема-передачи помещений и ответчиком производились ремонтные работы, общая сумма составила по расчетам ответчика более 1 миллиона рублей. В связи проведенными работами по ремонту помещений истец подписал с ответчиком дополнительное соглашение от 18 июля 2019 года об уменьшении арендной платы по договору аренды N 106 от 24.04.2019.

Оспаривая отказ суда первой инстанции в удовлетворении требований, истец не приводит достаточных документальных обоснований, подтверждающих наличие для взыскания соответствующей платы за ремонтные работы.

Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм материального права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Суд правильно определил спорные правоотношения и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2021 по делу N А53-25063/2020 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ростовской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

Р.А. Абраменко А.А. Попов