Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 августа 2021 г. N 19АП-3610/21 по делу N А08-2392/2019

г. Воронеж

17 августа 2021 г.

Дело N А08-2392/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 августа 2021 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Щербатых Е.Ю.,
судей	Ореховой Т.И.,
	Воскобойникова М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карабковой О.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Ютастрой": Савельева Д.А., представителя по доверенности от 27.05.2020;

от Администрации города Белгорода: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью управляющей компании "Инталл-Менеджмент": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Рудева Константина Владимировича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ютастрой" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 31.05.2021 по делу N А08-2392/2019 (судья Кретова Л. А.)

по исковому заявлению Администрации города Белгорода (ИНН 3123023081, ОГРН 1033107000728) к обществу с ограниченной ответственностью управляющей компании "Инталл-Менеджмент" (ИНН 3123334249, ОГРН 1133123022977), обществу с ограниченной ответственностью "Ютастрой" (ИНН 9724010000, ОГРН 1207700134619) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

третье лицо: Рудев Константин Владимирович,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Белгорода (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Управляющей компании "Инталл-Менеджмент" (далее - ООО УК "Инталл-Менеджмент") об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 31:16:0219011:12, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Разуменская, 26, путем продажи с публичных торгов.

Определениями суда от 12.08.2020 и 03.02.2021 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Ютастрой" (далее - ООО "Ютастрой"), в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Рудев Константин Владимирович.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 31.05.2021 по делу N А08-2392/2019 требования к обществу "Ютастрой" удовлетворены, в иске к ООО УК "Инталл-Менеджмент" отказано.

Не согласившись с указанным решением, полагая его незаконным и необоснованным, ответчики обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Определениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2021 апелляционная жалоба ООО УК "Инталл-Менеджмент" возвращена заявителю ввиду неустранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления жалобы без движения, апелляционная жалоба ООО "Ютастрой" принята к производству.

В судебное заседание 10.08.2021 представители истца, ООО УК "Инталл-Менеджмент" и третьего лица не явились.

От администрации поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие ее представителя, а также отзыв на жалобу, согласно которому истец полагает решение суда законным, а жалобу ответчика - не подлежащей удовлетворению.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении вышеназванных лиц о месте и времени судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) дело рассматривалось в их отсутствие.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "Ютастрой" доводы апелляционной жалобы поддерживает, считает решение суда незаконным и необоснованным, просит отменить его, принять новый судебный акт об отказе в иске.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав объяснения явившегося в судебное заседание представителя, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 02.11.2016 на основании распоряжений администрации города Белгорода от 02.12.2015 N 1595, от 02.09.2016 N 1087 между истцом (арендодателем) и ООО "Арендастройинвест" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 213, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование передан земельный участок площадью 8067 кв.м с кадастровым номером 31:16:0219011:14, расположенный по адресу: г. Белгород, ул. Разуменская, 26, для завершения строительства производственной базы.

В соответствии с пунктом 2.2 договора срок освоения земельного участка - до 02.12.2018.

В связи с продажей 21.02.2017 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 31:16:0219011:12 обществу УК "Инталл-Менеджмент" 10.03.2017 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка о замене арендатора.

В установленный договором аренды срок ООО УК "Инталл-Менеджмент" не завершило строительство объекта, в связи с чем 10.12.2018 истец уведомил ООО УК "Инталл-Менеджмент" о прекращении договора аренды земельного участка и изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим требованием.

В ходе рассмотрения дела спорный объект недвижимости был передан обществу "Ютастрой" по договору купли-продажи от 01.06.2020 (переход права собственности зарегистрирован 03.06.2020), в связи с чем новый собственник был привлечен к участию в деле в качестве соответчика.

Арбитражный суд области признал заявленные к обществу "Ютастрой" исковые требования законными и обоснованными и удовлетворил иск в указанной части.

Обжалуя принятое по делу решение в порядке апелляционного производства, общество ссылается на то, что изъятие объекта незавершенного строительства может быть осуществлено только у его собственника, судом не установлены обстоятельства предоставления земельного участка под объектом в аренду ООО "Ютастрой", статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) и 239.1. Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) не применимы к спорным отношениям, кроме того, объект недвижимости, являющийся предметом правопритязаний истца, находится в залоге у третьего лица - Рудева К.В., являющегося учредителем ООО УК "Инталл-Менеджмент".

Проанализировав представленные материалы дела, оценив доводы сторон и имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия полагает требование истца подлежащим удовлетворению.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N137).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Как следует из подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Пунктом 21 статьи 3 Закона N 137 установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, разъяснено, что собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В рассматриваемом случае договор аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости, был заключен 02.11.2016 без проведения торгов с первоначальным собственником - ООО "Арендастройинвест" для завершения строительства объекта сроком до 02.12.2018. Впоследствии право собственности на объект перешло по сделке к ответчику - обществу "Ютастрой". Доказательств завершения строительства ответчиками не представлено.

Таким образом, предыдущим собственником объекта после 01.03.2015 реализовано право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости по правилам пункта 21 статьи 3 Закона N 137.

Действующее земельное законодательство не предусматривает возможности неоднократного продления договора аренды в льготном порядке для каждого нового собственника объекта незавершенного строительства. Возможность однократной пролонгации договора аренды для завершения строительства объекта без проведения торгов направлено на реализацию такого права добросовестными лицами, которые по тем или иным объективным причинам не смогли закончить строительство в установленные сроки, не использовали прежде право на однократное продление договора.

В этой связи ссылки заявителя апелляционной жалобы на то, что земельный участком не был предоставлен обществу "Ютастрой" на праве аренды, не могут быть приняты апелляционным судом, поскольку противоречат вышеуказанным норма права и разъяснениям высшей судебной инстанции.

Согласно пункту 3.1 части 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу положений пункту 2 статьи 239.1 ГК РФ требование в суд об изъятии и продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Поскольку срок действия договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и расположенного на территории города Белгорода, на момент обращения уполномоченного органа с иском истек, строительство объекта не было завершено, иных оснований для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов не имеется, исковые требования заявлены правомерно.

В апелляционной жалобе ответчик указывает на то, что спорный объект недвижимости передан в залог третьему лицу - Рудеву К.В., вместе с тем в материалы дела не представлен договор, исполнение которого обеспечено залогом, а также договор залога.

Исходя из положений статьи 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статей 8.1, 131 ГК РФ залог недвижимого имущества, независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем заявитель не представил доказательств государственной регистрации обременения объекта незавершенного строительства залогом в пользу Рудева К.В. (статьи 9, 65 АПК РФ), сведения о наличии обременения данного объекта не отражены в выписках из единого государственного реестра недвижимости.

При этом целью реализации имущества в порядке статьи 239.1 ГК РФ является смена собственника объекта незавершенного строительства на лицо, способное завершить такое строительство, при этом денежные средства, полученные от реализации объекта, подлежат передаче бывшему собственнику.

Даже при наличии обременения спорного объекта в виде залога основания для отказа в иске отсутствуют с учетом следующего.

Согласно пункту 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" судебный пристав-исполнитель может обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем (часть 3 статьи 87 Федерального закона от 02.10.2007 N229-ФЗ "Об исполнительном производстве"), при отсутствии иного, помимо заложенного, имущества, на которое можно обратить взыскание. Обращение взыскания в данном случае осуществляется с учетом правил продажи имущества, обремененного правами третьих лиц (пункт 1 статьи 353, статья 460 ГК РФ, статья 38 Федерального закона от 16.07.1998 N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), в том числе с извещением покупателя о том, что реализуемое имущество находится в залоге, и, соответственно, с сохранением залога при переходе прав на имущество от залогодателя - должника к покупателю.

Кроме того, из положений пункта 1 статьи 353 ГК РФ следует, что в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 11.02.2021 по делу N А65-4112/2019.

Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии объекта является нарушение срока строительства объекта вследствие действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

По результатам совокупной оценки собранных по делу доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ судебной коллегией в рассматриваемом случае незаконность действий публично-правовых образований и иных органов не установлена. Доказательств обратного заявителем жалобы не представлено.

В связи с указанными обстоятельствами и с учетом приведенных правовых норм суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что дальнейшее сохранение за ответчиком спорного объекта, в том числе, оставление в пользовании земельным участком, не отвечает целям эффективного землепользования, механизмы, предусмотренные законом для завершения ответчиком строительства на предоставленном для указанной цели земельном участке, исчерпаны.

Таким образом, заявленные исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции считает, что заявителем жалобы в данном случае не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта апелляционным судом не установлено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Белгородской области от 31.05.2021 по делу N А08-2392/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ютастрой" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

председательствующий судья

Е.Ю. Щербатых

Судьи

Т.И. Орехова М.С. Воскобойников