Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2021 г. N 13АП-12694/20 по делу N А56-150731/2018

г. Санкт-Петербург

18 августа 2021 г.

Дело N А56-150731/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Баженовой Ю.С. Нестерова С.А.

при ведении протокола судебного заседания: Самсоновой Е.В.

при участии:

от истца: не явился, извещен.

от ответчика: не явился, извещено.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-12694/2020) конкурсного управляющего ООО "Евразийский центр делового сотрудничества "Астана" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2019 по делу N А56-150731/2018 (судья Геворкян Д.С.), принятое по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к ООО "Евразийский центр делового сотрудничества "Астана" о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Евразийский центр делового сотрудничества "Астана" (далее - Общество) о взыскании 30 653 137 руб. 89 коп. по договору от 22.11.2013 N 00/ЗК-06591(17), в том числе 28 593 001 руб. 18 коп. задолженности по арендной плате за период 01.04.2018 - 30.09.2018 и 2 060 136 руб. 71 коп. пеней по состоянию на 06.08.2018, а также неустойки, начисленной с 07.08.2018 по дату фактического исполнения основного обязательства.

Решением от 25.02.2020 иск удовлетворен.

Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене. В обоснование жалобы Общество сослалось на то, что в спорный период оно было фактически лишено возможности использовать земельный участок для целей, предусмотренных договором, поскольку в судебном порядке была признана недействующей документация по планировке территории, на которой расположен участок, и признано недействительным выданное на основании указанной документации разрешение на строительство объекта, предусмотренного договором.

В ходе судебного разбирательства апелляционным судом установлено, что в рамках дела А56-7348/2019 Обществом подана кассационная жалоба на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.06.2020, которым оставлено без изменения решение Арбитражного суда города СанктПетербурга и Ленинградской области от 28.03.2020, принятое в пользу Комитета по аналогичному спору за иной период.

Поскольку в рамках дела А56-7348/2019 судом установлены обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, апелляционный суд определением от 22.07.2020 приостановил производство по настоящему делу до рассмотрения Арбитражным судом Северо-Западного округа кассационной жалобы по делу А56- 7348/2019.

15.06.2021 в апелляционный суд от конкурсного управляющего ООО "Евразийский центр делового сотрудничества "Астана" поступило ходатайство о возобновлении производства по апелляционной жалобе.

Из информации, содержащейся в Картотеке Арбитражных дел, следует, что 22.10.2020 принято постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу А56-7348/2019.

Поскольку обстоятельства, послужившие основанием для приостановления производства по делу, отпали, апелляционный суд определением от 21.06.2021 назначил судебное заседание для рассмотрения вопроса о возобновлении производства по делу и рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

11.08.2021 протокольным определением производство по делу возобновлено.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 18.10.2013 N 802 общество с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Астана" (прежнее наименование Общества) и Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета) заключили договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 22.11.2013 N 00/ЗК-06591(17), согласно которому ответчику предоставлен земельный участок площадью 17 954 кв. м с кадастровым номером 78:34:4163:22, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Савушкина, уч. 1 (северо-западнее дома 112, литера А, по ул. Савушкина) (далее - участок).

В соответствии с пунктом 1.2 договора участок предоставлялся для осуществления инвестиционного проекта по строительству коммерческого объекта, не связанного с проживанием населения (торгово-деловой комплекс), который согласно пункту 31. договора должен соответствовать следующим характеристикам; общая площадь не более 52 600 кв. м, в том числе общая площадь торгово-развлекательных помещений не более 12 600 кв. м, общая площадь офисных помещений не более 36 400 кв. м, общая площадь подземного паркинга не более 3 600 кв. м.

Пунктом 9.1 установлено, что договор вступает в силу с момента его заключения и действует до 08.11.2017.

Размер арендной платы и порядок расчетов установлены в разделе 4 договора.

Пунктом 8.3 договора предусмотрено, что в случае нарушения обязательств по внесению арендной платы арендатору начисляется неустойка в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Письмом от 27.04.2018 N 29462-32 Комитет уведомил арендатора о возобновлении действия договора на неопределенный срок, указал, что арендная плата по договору подлежит внесению согласно прилагаемому к письму графику платежей; размер квартальных платежей рассчитывается с начислением процентов, равных ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания договора до даты платежа, установленной в договоре.

Письмом от 04.03.2019 N 14031-32 Комитет уведомил Общество об отказе от договора с 01.06.2019.

Ссылаясь на неисполнение Обществом в спорный период обязательств по внесению арендной платы, Комитет направил в адрес Общества претензию от 06.08.2018 с требованием погасить задолженность и выплатить неустойку. Поскольку претензия оставлена Обществом без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Материалами дела подтверждается, что подпунктом 2.2 пункта 3 Приложения N 3 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 24.01.2014 N 22 "Об утверждении проекта планировки с проектом межевания территории квартала 63, ограниченной Яхтенной ул., ул. Савушкина, проектируемым проездом, проектируемой пешеходной улицей, проектируемым проездом, в Приморском районе" (далее - Постановление N 22) для Участка, предоставленного Обществу, установлена максимальная высота объектов капитального строительства - 70 м. Постановление опубликовано на официальном сайте Администрации Санкт-Петербурга "gov.spb.ru" 30.01.2014.

Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре СанктПетербурга от 03.10.2016 утвержден градостроительный план Участка, предусматривающий возможность строительства объектов капитального строительства высотой до 70 м.

Проектная документация на строительство многофункционального делового комплекса была разработана ООО "Лайфкволити Эволюшн" в 2016 году. 03.05.2017 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Обществу выдано разрешение N 78-015-0552- 2017 на строительство многофункционального делового комплекса на участке со сроком действия до 03.06.2020, которым предусмотрено строительство многофункционального делового комплекса площадью 52 556,86 кв. м в 20 этажей, количество подземных этажей - 1, площадью застройки 10 394,13 кв. м, высотой 69,34 кв. м на земельном участке размером 17 594 кв. м.

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 18.08.2017 по делу N 3а-106/2017, оставленным без изменения определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 10.01.2018 N 78-АПГ17-20, признано недействующим Постановление N 22.

Признавая недействующим Постановление N 22, суд пришел к выводу о том, что при согласовании проекта планировки территории были нарушены процедуры принятия названного постановления, установленные как федеральным, так и региональным законодательством, в частности, не было получено согласование с федеральным органом охраны объектов культурного наследия проектов генеральных планов поселений и городских округов, проектов документации по планировке территории, разрабатываемых для исторических поселений, а также градостроительных регламентов, устанавливаемых в пределах территорий объектов культурного наследия и их зон охраны.

Названным решением установлено, что территория рассматриваемого квартала, согласно Приложению 1 к Закону Санкт-Петербурга от 19.01.2009 N 820-7 "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт- Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга" в редакции, действовавшей до внесения в него изменений Законом Санкт-Петербурга от 26.06.2014 N 417-65, относилась к зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности 2, участок зоны 2- 1.

Согласно Приложению N 3 (схема высотного регулирования для территории Санкт-Петербурга) к Закону Санкт-Петербурга от 19.01.2009 N 820- 7 "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга" в той же редакции высота зданий для указанной территории определялась в соответствии с правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга. Указанное Приложение N 3 в части слов "высота зданий для указанной территории определяется в соответствии с правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга" признано недействующим с 16.03.2011 вступившими в законную силу решениями Санкт-Петербургского городского суда от 20.12.2010 по делу N 3-311/10, от 22.06.2012 по делу N 3-102/12.

Вместе с тем согласно Приложению N 3 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 N "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга", вступившему в силу 30.06.2016, для территории квартала 63, в пределах которой находится участок, установлена предельная высота - 40 м.

Таким образом, действовавшие на дату принятия градостроительного плана участка и на дату выдачи Обществу разрешения на строительство градостроительные регламенты не предусматривали возможность строительства здания высотой до 70 м, в связи чем при рассмотрении дела N 3а-106/2017 судом было признано, что Постановление N 22 утверждено с нарушением, в том числе, требований к установленной на данной территории высотности.

Согласно решению Санкт-Петербургского городского суда от 18.08.2017 по делу N 3а-106/2017У Постановление N 22 признано недействующим с момента вступления решения суда в законную силу. Данное решение вступило в законную силу 10.01.2018.

В связи с признанием недействующим Постановления N 22 определением Санкт-Петербургского городского суда от 18.07.2018 по делу N 33а-12886/2018 признано незаконным разрешение от 03.05.2017 N 78015-0552-2017 на строительство многофункционального делового комплекса на спорном земельном участке.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.10.2020 по делу А56-7348/2019 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.03.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.06.2020 по делу N А56-7348/2019 отменены.

Суд кассационной инстанции пришел к выводу, что Общество, действуя разумно и осмотрительно, имело все основания планировать свою деятельность по застройке участка, исходя их документации по планировке территории, которая была утверждена органами государственной власти Санкт-Петербурга. Возможность признания указанной документации недействующей в связи с нарушениями, допущенными при ее разработке и утверждении, выходит за рамки обычного предпринимательского риска, который Общество могло разумно предвидеть и предотвратить. В связи с этим планирование Обществом строительства объекта максимально допустимой этажности является правомерным и оправданным с точки зрения получения наибольшей выгоды от предпринимательской деятельности. Такое поведение Общества не может быть признано недобросовестным или неосмотрительным. Более того, строительство запланированного Обществом объекта стало невозможным только после 10.01.2018 - момента вступления в законную силу решения Санкт-Петербургского городского суда от 18.08.2017 по делу N 3а106/2017. Совершенно очевидно, что для разработки новой проектной документации для строительства объекта высотой до 40 м необходимо значительное время. Кроме того, для разработки нового проекта необходима утвержденная в установленном порядке документация по планировке территории, которая до настоящего времени отсутствует и без которой получение нового разрешения на строительство не представляется возможным. Таким образом, у Общества в спорный период отсутствовала реальная возможность строить какой-либо объект.

Данные обстоятельства имеют преюдициальное значение для настоящего дела.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из системного анализа статьи 606, пункта 1 статьи 611, статьи 614 ГК РФ, правовой позиции, изложенной в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - постановление N 54) следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период предоставления ему возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 ГК РФ, пункт 58 постановления N 54).

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Данная правовая позиция изложена также в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Ввиду изложенного исковые требования Комитета удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2019 по делу N А56-150731/2018 отменить.

В иске отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Ю.С. Баженова С.А. Нестеров