Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 2 августа 2021 г. N 06АП-1784/21 по делу N А04-9570/2020

г. Хабаровск

02 августа 2021 г.

А04-9570/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 августа 2021 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иноземцева И.В.

судей Дроздовой В.Г., Жолондзь Ж.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ашуровой Г.Х.

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Стройзаказчик": Хабаров Владислав Николаевич, представитель по доверенности от 11.05.2020

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройзаказчик"

на решение от 24.02.2021

по делу N А04-9570/2020

Арбитражного суда Амурской области

по иску общества с ограниченной ответственностью "Стройзаказчик" (ОГРН 1142801010186, ИНН 2801202490)

к администрации города Благовещенска (ОГРН 1022800520588, ИНН 2801032015)

о понуждении заключить договор аренды

третье лицо: Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Стройзаказчик" (далее - ООО "Стройзаказчик", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Амурской области к администрации города Благовещенска (далее - Администрация, ответчик) с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заседании суда:

- признать незаконным действие, выразившееся в отказе от продления договора аренды земельного участка кадастровым номером (КН) 28:01:010139:455, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, квартал 139, категория: земли населенных пунктов, площадью 1011 кв.м., назначение: для размещения многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения (завершение строительства), заключенного между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и ООО "Стройзаказчик";

- обязать Администрацию заключить договор аренды земельного участка КН 28:01:010139:455.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее - Комитет, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Амурской области от 24.02.2021 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Стройзаказчик" обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований общества.

В обоснование доводов жалобы указывает на неправильное применение судом норм материального права, не полное выяснение обстоятельств дела.

Приводит доводы о том, что объект незавершенного строительства расположен на двух земельных участках КН 28:01:010139:455 и КН 28:01:010139:456, первый находится в аренде, второй - находится в собственности общества, поэтому возвращение спорного земельного участка не представляется возможным. Истец не может реализовать свое право на приобретение участка КН 28:01:010139:455 через торги.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2021 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 13.05.2021 в 12 часов 00 минут, информация об этом размещена публично на официальном сайте суда в сети интернет.

Администрация и Комитет, извещенные о рассмотрении дела своих представителей в судебное заседание не направили, отзыв не представили.

В судебном заседании представитель ООО "Стройзаказчик" доводы апелляционной жалобы поддержал, дополнительно пояснил, что строительство объекта фактически окончено, ведется благоустройство, ходатайствовал отложить рассмотрение жалобы для предоставления документов о месте нахождении объекта незавершенного строительства на двух участках, состоянии объекта строительства.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2021 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы отложено до 01.07.2021, предложено Администрации, Комитету представить суду и стороне письменный мотивированный отзыв на жалобу, обществу - документы о расположении объекта, степени готовности.

От ООО "Стройзаказчик" поступило дополнение к жалобе.

В судебном заседании 01.07.2021 представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнение ней.

Определением суда от 01.07.2021 рассмотрение апелляционной жалобы отложено до 29.07.2021, истцу предложено направить Администрации и Комитету дополнительные пояснения и документы, ответчику - представить письменную позицию по жалобе и дополнению к жалобе.

От Администрации поступили возражения на жалобу, согласно которым при наличии установленных в Земельном кодексе Российской Федерации ограничений, у истца отсутствует право заключить договор аренды без проведения торгов.

В заседании апелляционного суда представитель истца поддержал доводы жалобы, дав по ней пояснения.

Иные участвующие в деле лица, явку представителей не обеспечили, что в соответствии с частью 5 статьи 158 АПК РФ не препятствовало проведению заседания суда.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Стройзаказчик" является собственником земельного участка КН 28:01:010139:456 площадью 1 066 кв.м. по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Горького, 183, с видом разрешенного использования - для среднеэтажной жилой застройки. Участок приобретён истцом по договору купли-продажи от 12.07.2017 у Стасенко Дарьи Александровны (запись в ЕГРП о регистрации права от 19.07.2017).

Смежный земельный участок, который находится в публичной собственности КН 28:01:010139:455 площадью 1 010 кв.м. по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, квартал 139, предоставлен ООО "Стройзаказчик" по договору аренды N 21 от 27.06.2016, заключенного с Комитетом (арендодатель).

Указанный договор аренды N 21 от 27.06.2016 заключен на срок три года по 27.06.2019 для достройки объекта незавершенного строительства многоквартирного дома, площадь застройки 255,4 кв.м. степень готовности 5 %, право собственности на объект 08.04.2016 зарегистрировано в ЕГРП за ООО "Стройзаказчик".

Для строительства на указанном земельном участке многоквартирного дома с встроенными офисным помещением и эксплуатируемой кровлей Администрация выдала ООО "Стройзаказчик" разрешение на строительство от 14.03.2016 N 28 - Ru28302000-26-2016.

До заключения договора аренды с истцом, указанный земельный участок КН 28:01:010139:455 площадью 1 010 кв.м. находился в аренде у Благовещенской городской организации Амурского регионального отделения Союза МЖК России по договору N 1314 от 01.09.2006, с учетом соглашения о внесении изменений от 27.06.2012 с назначением строительства II очереди многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения. Права аренды переуступались по соглашениям об уступке и отступном, что отражено в выписке из ЕГРП.

В связи с истечением срока действия договора аренды N 21 от 27.06.2016 истец обратился в Администрацию с заявлением о продлении срока действия договора.

Администрация, рассмотрев заявление, направило письмо от 29.09.2020 об отказе предоставить земельный участок в аренду без проведения торгов, поскольку ранее участок уже предоставлялся без торгов для завершения строительства.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, заслушав представителя истца и изучив материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-Гражданский кодекс, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно позиции общества освобождение участка невозможно в связи с наличием на нем принадлежащего обществу объекта незавершенного строительства - многоквартирного жилого дома, степень готовности которого на момент рассмотрения дела составила 95 %, нахождения дома на двух земельных участках один из которых находится в аренде КН 28:01:010139:455, другой в собственности КН 28:01:010139:456.

Данное обстоятельство, по мнению общества, может являться основаниям для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Для выяснения фактических обстоятельств апелляционным судом установлено, что на многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения составлен технический паспорт МУП "Белогорсктехинвентаризация" от 19.11.2019. Согласно отметке на паспорте, объект достроен, но не введен в эксплуатацию.

В соответствии со справкой МУП "Белогорсктехинвентаризация" от 22.06.2021 многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Горького, 183 имеет степень готовности 97 %.

Из письма ООО "Востокинвестпроект" от 27.05.2021, осуществляющим по договору от 18.05.2017 авторский надзор за строительством жилого дома, следует, что на объекте не завершены благоустройство территории, наружные инженерные сети, внутренние системы, перемещение объекта без причинения несоразмерного ущерба невозможно.

Администрация также указывает на невозможность осуществить реализацию объекта с торгов в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также выставить на аукцион право аренды на земельный участок КН 28:01:010139:455.

Рассматривая дело повторно апелляционный суд соглашается с выводами суда об отсутствии у Администрации обязанности заключить договор аренды без проведения торгов по следующим основаниям.

Учитывая обстоятельства возникшего спора связанного с пользованием арендованного имущества - земельного участка, применению подлежат положения Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс, ЗК РФ).

В пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и в статье 621 Гражданского кодекса предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

По общему правилу, установленному в пункте 15 статьи 39.8 Земельного кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона N 137, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса и Федерального закона N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за истцом в ЕГРП 08.04.2016. Правоотношения сторон по поводу аренды земельного участка для завершения строительства возникли на основании договора аренды N 21 от 27.06.2016 на срок три года, т.е. до 27.06.2019.

Суд первой инстанции правомерно указал на то, что истец реализовал право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства, строительство объекта недвижимости на момент обращения с заявлением в Администрацию не закончено, при этом истек срок действия договора аренды.

Оценив действия Администрации, переписку с истцом, перечень переданных документов, суд не установил основании признать незаконными действия Администрации (часть 1 статьи 198 АПК РФ), в том числе по причине не представления документов подтверждающих право приобретения участка без торгов (подпункт 1 пункта 2 статьи 39.15 ЗК РФ).

Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

Обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 24.02.2021 по делу N А04-9570/2020 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

В.Г. Дроздова Ж.В. Жолондзь