Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2024 г. N 05АП-254/24 по делу N А51-4827/2023

г. Владивосток

14 февраля 2024 г.

Дело N А51-4827/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 февраля 2024 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Гончаровой,

судей Н.Н. Анисимовой, С.В. Понуровской,

при ведении протокола помощником судьи В.А. Ходяковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Метро", индивидуального предпринимателя Малышевой Юлии Витальевны,

апелляционное производство N 05АП-254/2024

на решение от 07.12.2023

судьи О.А. Жестилевской

по делу N А51-4827/2023 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Метро" (ИНН2540043683, ОГРН1022502264388), индивидуального предпринимателя Малышевой Юлии Витальевны (ИНН253602722736; ОГРНИП320253600021627)

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602)

о признании незаконным решения УМС, оформленного письмом от 21.12.2022 N 32390/1у/28 об отказе в реализации преимущественного права,

при участии: от УМС г.Владивостока: Салыкова Л.В. по доверенности от 25.12.2023, сроком действия до 31.12.2024, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 10135), свидетельство о заключении брака, служебное удостоверение;

от ООО "Метро": Личман Е.В., по доверенности от 02.03.2023, сроком действия на 3 года, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 465159), паспорт;

от ИП Малышевой Юлии Витальевны: Личман Е.В., по доверенности от 06.03.2023, сроком действия на 5 лет, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 465159), паспорт,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Метро" (далее - общество, ООО "Метро"), индивидуальный предприниматель Малышева Юлия Витальевна (далее - предприниматель, ИП Малышева Ю.В.) обратились в суд с заявлением к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее - УМС г.Владивостока) о признании незаконным решения УМС, оформленного письмом от 21.12.2022 N 32390/1у/28 об отказе в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 07.12.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество и предприниматель обратились с апелляционной жалобой в Пятый арбитражный апелляционный суд, согласно которой просят решение суда от 07.12.2023 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных ими требований.

В обоснование своих позиций апеллянты указывают, что согласно плану помещений, а также акту совместного осмотра объект имеет два выхода, следовательно, из него могут быть выделены два обособленных объекта. Полагают, что, отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции необоснованно посчитал, что спорный объект является единым сформированным объектом, имеющим отдельный вход, разделенным на условные учтенные части, которые имеют отдельный выход и которые не могут быть сформированы в виде отельных нежилых помещений как самостоятельные объекты недвижимости.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) приобщен к материалам дела, УМС г.Владивостока выразило несогласие с доводами жалобы, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Представитель ООО "Метро", ИП Малышевой Ю.В поддержал доводы апелляционной жалобы: решение суда первой инстанции просил отменить. Представитель Управления муниципальной собственности г.Владивостока поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу: обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Коллегия, исследовав материалы дела, установила следующее.

Из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного объекта недвижимости от 21.11.2022 муниципальное образование г.Владивосток является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 25:28:010003:248 цокольного этажа многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Семеновская, д.34.

Согласно условиям договора N 02-97663-001-Н-АР-10197-00 от 06.12.2021 нежилое помещение, площадью 20,5 кв.м., этаж цоколь, часть помещения с кадастровым номером 25:28:010003:248/3, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул.Семёновская, д. 34, передан в аренду ИП Малышевой Ю.В. для использования в целях "офис, оказание услуг населению".

В силу пункта 1.3 вышеуказанного договора, срок аренды установлен с 14.10.2021 по 13.10.2026.

На основании договора N 02-04435-001-Н-АР-6997-00 от 06.02.2014 нежилое помещение, площадью 103,1 кв.м., этаж цоколь, часть помещения с кадастровым номером 25:28:010003:248/2, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул.Семёновская, д. 34 в здании (дом жилой, лит.А), передано в аренду ООО "Метро" для использования в целях "офис, склад, торговля, бытовое обслуживание, оказание услуг".

Согласно пункту 1.3 вышеуказанного договора, срок аренды установлен с 06.02.2014 по 05.02.2024.

На основании договора N 02-04435-002-Н-АР-6998-00 от 06.02.2014 нежилые помещения, площадью 10,4 кв.м., этаж цоколь, часть помещения с кадастровым номером 25:28:010003:248/1, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул.Семёновская, д. 34, передано в аренду ООО "Метро" для использования в целях "офис, склад, торговля, бытовое обслуживание, оказание услуг".

Согласно пункту 1.3 вышеуказанного договора, срок аренды установлен с 06.02.2014 по 05.02.2024.

Заявлениями от 26.11.2019, от 23.01.2020, от 31.01.2020 ООО "Метро" обратилось в УМС г.Владивостока с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого им муниципального имущества с условиями о рассрочке платежей.

В свою очередь, ИП Малышева Ю.В. заявлением от 05.11.2020 обратилась в УМС г.Владивостока с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого им муниципального имущества с условиями о рассрочке платежей.

Письмом от 21.12.2022 N 32390/1у/28 УМС г. Владивостока сообщило заявителям, что заявление о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых помещений было рассмотрено на заседании комиссии по вопросам аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Распоряжением от 27.12.2022 N 4510/28 ООО "Метро", ИП Малышевой Ю.В. отказано в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества по причине того, что действующим законодательством не предусмотрена продажа учетных частей с кадастровыми номерами 25:28:010003:248/1, 25:28:919993:248 помещения общей площадью 134,0 кв.м. с кадастровым номером 25:28:010003:248, являющихся предметом договоров N 02-04435-001-АР-6997-00 и N 02-04435-002-Н-АР-6998-00 и учетной части с кадастровым номером 25:28:010003:248/3 помещения общей площадью 134,0 кв.м. с кадастровым номером 25:28:010003:248, являющейся предметом договора N 02-07663-001-АР-7496-00.

ООО "Метро", ИП Малышева Ю.В. обратились в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным решения, оформленного письмом от 21.12.2022 N 32390/1у/28, поскольку полагают, что указанное решение нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности.

Суд первой инстанции, придя к выводу о том, что оспариваемый отказ не противоречит закону и не нарушает права и охраняемые законом интересы заявителей, в удовлетворении требований общества и предпринимателя отказал.

Исследовав представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 266, 268, 270 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы на основании следующего.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух юридически значимых обстоятельств: несоответствия их закону или иным нормативным правовым актам и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Вместе с тем, заявитель в силу части 1 статьи 65 АПК РФ должен доказать факт нарушения его прав и законных интересов оспариваемым ненормативным правовым актом.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу статьи 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) под приватизацией муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Согласно пункту 5 статьи 3 Закона N 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N 159-ФЗ).

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением указанных в этой статье субъектов, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества при возмездном отчуждении его из государственной или муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных названной статьей.

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу статьи 9 Закона N 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано по инициативе субъектов малого и среднего предпринимательства, соответствующих требованиям, установленным статьей 3 данного закона.

Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, при одновременном наличии указанных выше условий.

Частью 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что если заявитель не соответствует установленным статьей 3 названного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Законом N 159-ФЗ или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Из материалов дела апелляционный суд установил отсутствие спора о преимущественном праве предпринимателя и общества на приобретение арендуемых помещений. Так, УМС г.Владивостока отказано заявителям в реализации права на приобретение спорных нежилых помещений в связи с невозможностью продажи учетных частей помещения.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134), объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет и права на которое подлежат государственной регистрации; реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм материального права и разъяснений об их применении, наличие или отсутствие у арендуемого объекта свойств обособленного недвижимого имущества имеет решающее значение для определения возможности отчуждения такого объекта в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.

Из материалов дела усматривается, что нежилое помещение, площадью 20,5 кв.м., этаж цоколь, часть помещения с кадастровым номером 25:28:010003:248/3, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул.Семёновская, д. 34, передан в аренду ИП Малышевой Ю.В., нежилое помещение, площадью 103,1 кв.м., этаж цоколь, часть помещения с кадастровым номером 25:28:010003:248/2, расположенное по адресу:

г. Владивосток, ул.Семёновская, д. 34 в здании (дом жилой, лит.А), передано в аренду ООО "Метро", нежилые помещения, площадью 10,4 кв.м., этаж цоколь, часть помещения с кадастровым номером 25:28:010003:248/1, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул.Семёновская, д. 34, передано в аренду ООО "Метро".

Согласно кадастровому паспорту на 27.11.2015 на помещение с кадастровым номером 25:28:010003:248 спорный объект недвижимости является единым сформированным объектом, имеющим отдельный выход, разделен на условные учетные части (временные) с датой истечения временного характера сведений о части помещения - 2019, 2020 гг., которые имеют единый выход и которые не могут быть сформированы в виде отдельных нежилых помещений как самостоятельные объекты недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в Письме Минэкономразвития России от 24.12.2013 N ОГ-Д23-6667 "О рассмотрении обращения", в законодательстве отсутствует определение понятия изолированности и обособленности помещений. Однако комплексный анализ законодательства позволяет сделать вывод, что под обособленностью понимается наличие стен (перегородок), под изолированностью - возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений.

В соответствии с позицией, изложенной в Письме Управления Росреестра от 09.01.2014 N 14-исх/00072-ГЕ/14 "О направлении писем по вопросу, связанному с изолированностью и обособленностью помещений в здании или квартире" (вместе с Письмом Минэкономразвития России от 24.12.2013 N ОГ-Д23-6667 "О рассмотрении обращения", Письмом Минэкономразвития России от 24.12.2013 N Д23и6062 "О направлении позиции"), то обстоятельство, что доступ к помещению, планируемому к отчуждению, будет осуществляться посредством иного помещения, приводит к нарушению условия изолированности помещения, что, в свою очередь, делает невозможным осуществление кадастрового учета объекта недвижимости в качестве самостоятельного (указанная позиция нашла свое отражение, в том числе и в Письмах ФГБУ "ФКП Росреестра" от 15.01.2014 N 05-0008/14 "О рассмотрении обращения" и от 03.07.2015 N 10-2024-КЛ "О рассмотрении обращения").

Как отмечалось выше, согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью исходя из статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что учетные части нежилого помещения с кадастровыми номерами: 25:28:010003:248/1, 25:28:010003:248/2, 25:28:010003:248/3 не могут являться объектами договоров купли-продажи в силу статьи 130 ГК РФ и реализация права на их приобретение в порядке Закона N 159-ФЗ не допустима.

При этом апелляционная коллегия отмечает, что по смыслу пункта 8 Информационного письма N 134 признаки обособленного объекта недвижимости определяются по совокупности нормативных положений статьи 130 ГК РФ, Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не требуют обязательного проведения технической оценки.

В этой связи, дав оценку имеющимся в материалах дела доказательствам, в совокупности с установленными по делу обстоятельствами по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь правовой позицией высшей судебной инстанции, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для реализации заявителями преимущественного права покупки арендуемых по договорам аренды спорных помещений, поскольку действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена покупка части недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом права собственности, зарегистрированным в установленном законом порядке.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемые решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Принимая во внимание, что в ходе рассмотрения дела установлено отсутствие оснований для признания оспариваемого решения незаконным, суд апелляционной инстанции считает, что требования заявителей являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Таким образом, решение арбитражного суда по существу спора соответствует примененным судом нормам права, регулирующим спорные правоотношения, и установленным фактическим обстоятельствам спора.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В целом доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

С учетом изложенного основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы, исходя из отсутствия оснований для ее удовлетворения, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 150 рублей, понесенные предпринимателем и судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1500 рублей, понесенные обществом, при подаче апелляционной жалобы, на основании статьи 110 АПК РФ относятся коллегией на апеллянтов соответственно.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 07.12.2023 по делу N А51-4827/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Гончарова

Судьи

Н.Н. Анисимова С.В. Понуровская