Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2021 г. N 18АП-10494/21 по делу N А07-11620/2019

г. Челябинск

20 августа 2021 г.

Дело N А07-11620/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Колясниковой Ю.С., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.06.2021 по делу N А07-11620/2019.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Ферзь" - Малахова Е.Н. (доверенность от 30.04.2021 сроком действия до 30.04.2023, паспорт, диплом).

Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - истец, Управление, УЗИО г. Уфы) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственности "Ферзь" (далее - ответчик, общество, ООО "Ферзь") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 71 419 884 руб. 70 руб. за период с 10.08.2014 по 31.12.2020 по договору аренды от 05.02.2008 N 49-08, неустойки в размере 209 995 032 руб. 67 коп. за период с 11.06.2013 по 31.12.2020 (с учётом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т., л.д.121).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.06.2021 (резолютивная часть объявлена 25.05.2021) с учетом определения об исправлении опечаток от 21.06.2021 исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Ферзь" в пользу Управления взыскана задолженность по арендной плате в размере 3 553 614 руб. 19 коп. и пени в сумме 1 700 000 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано (т.6, л.д.1-11).

С указанным решением не согласился истец (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление просит решение суда отменить, удовлетворить заявленные требования.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что при вынесении решения суд исходил из кадастровой стоимости спорного земельного участка с кадастровыми номером 02:55:020532:39 с видом разрешенного использования "под производственную базу", тогда как в решениях Верховного суда Республики Башкортостан от 03.12.2019 по делу N 3 га-1107/2019 и от 05.11.2020 по делу N 3 га-492/2020, которые также легли в основу расчетов задолженности, значится вид - "склады, магазины".

Кроме того, истец возражает против применяемой кадастровой стоимости в решении суда, считает, что расчет задолженности следовало произвести, исходя из размера кадастровой стоимости 25 592 641 руб. 48 коп. - за период с 12.03.2016 по 31.12.2019, 40 455 610 руб. 08 коп. - за период с 01.01.2020 по 31.12.2020, т.е. в размере определенной в результате очередной государственной кадастровой оценки земельных участков, без учета вступивших в законную силу решений Верховного суда Республики Башкортостан от 03.12.2019 по делу N 3 га-1107/2019 и 05.11.2020 по делу N 3 га-492/2020.

Также податель жалобы ссылается на необоснованное применение судом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия в материалах дела доказательств чрезмерности неустойки, а также исключительности случая для целей ее снижения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения указанной информации на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание представители истца и третьего лица не явились.

С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца и третьего лица.

Ответчиком представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05.02.2008 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО "Новоуфимский мясоперерабатывающий комбинат "НУМИК" (арендатор) заключен договор N 49-08 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020532:0039, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Уфимское шоссе, д. 39, для эксплуатации производственной базы, общей площадью 23932 кв. м (т. 1, л.д. 18-21).

Земельный участок передан арендатору 05.02.2008 по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 26).

На основании пункта 3.1 договора срок аренды устанавливается с 10.12.2007 до 10.12.2017. В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между ними с 10.12.2007.

Согласно пункту 3.2 договора по истечении срока, указанного в пункте 3.1 договора, договор может быть продлен по соглашению сторон.

Дополнительным соглашением о внесении изменений N 1 от 03.12.2020 в договор от 05.02.2008 N 49-08 аренды земельного участка, права и обязанности по договору переданы ООО "НУМИК" (ИНН 7801502630) с 20.10.2009 (т. 1, л.д. 17).

Дополнительным соглашением о внесении изменений N 2 от 22.01.2014 в договор N 49-08 аренды земельного участка от 05.02.2008 права и обязанности арендатора по указанному договору переданы от ООО "НУМИК" к ООО "Ферзь" (ИНН 2130089853) с 27.06.2013 (т. 1, л.д. 16).

В соответствии с пунктом 4.7 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца.

Пунктом 5.4.6 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные в разделе 4 договора.

В связи с наличием задолженности по арендной плате истец направил ответчику претензию исх. N УЗ-152 от 14.01.2019 (т. 1, л.д. 37-38) с требованием об оплате задолженности и пени, которая оставлена последним без удовлетворения.

Согласно Решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 44/14 от 22.04.2015, Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан является органом, выполняющим функции владения, пользования и распоряжения земельными участками, находящимися в собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а также распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет взыскание задолженности по договорам аренды земельным участков, в том числе по ранее заключенным.

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление от 28.08.2019 (т. 1, л.д.96-105), в котором просит отказать в удовлетворении исковых требований по изложенным доводам. Кроме того, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности и ходатайствовал о снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения спора ответчик заявил о несогласии с предъявленной суммой в связи с неверным применением ставок по аренде, размера кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:020532:39, просил отказать в удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в отзыве.

Истец 20.09.2019 заявил о перерыве срока исковой давности (т. 2, л.д. 24), поскольку ответчик в период действия договора производил платежи.

В ходе рассмотрения спора истцом исковые требования были уточнены, с учетом принятого судом уточнения истец просил взыскать с ответчика сумму задолженности в размере 71 419 884 руб. 70 руб. за период с 10.08.2014 по 31.12.2020 по договору аренды от 05.02.2008 N 49-08, неустойку в размере 209 995 032 руб. 67 коп. за период с 11.06.2013 по 31.12.2020.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел исковые требования подлежащими удовлетворению частично.

Судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору аренды земельного участка от 05.02.2008 N 49-08, суд первой инстанции верно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, данное обязательство прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Из материалов дела следует, что ответчику на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества, приобретенные по договору купли-продажи от 24.04.2013.

Объектам недвижимости присвоены кадастровые номера: 02:55:020532:150 (кадастровый (или условный номер) по договору купли-продажи 02:401:335658:0000:108), 02:55:020532:206 (кадастровый (или условный номер) по договору купли-продажи 02:401:335658:0000:366), 02:55:020534:633 (кадастровый (или условный номер) по договору купли-продажи 02:401:335658:0000:370), 02:55:020532:211 (кадастровый (или условный номер) по договору купли-продажи 02:401:335658:0000:367), 02:55:020532:208 (кадастровый (или условный номер) по договору купли-продажи 02:401:335658:0000:368), 02:55:020532:205 (кадастровый (или условный номер) по договору купли-продажи 02:401:335658:0000:369), 02:55:020532:207 (кадастровый (или условный номер) по договору купли-продажи 02:401:335658:0000:365), 02:55:020532:143 (кадастровый (или условный номер) по договору купли-продажи 02:401:335658:0000:408), 02:55:020532:204 (кадастровый (или условный номер) по договору купли-продажи 02:401:343826:0000:60), 02:55:020532:115 (кадастровый (или условный номер) по договору купли-продажи 02:401:343826:0000:139), 02:55:020532:111 (кадастровый (или условный номер) по договору купли-продажи 02:401:335658:0000:418), 02:55:020532:109 (кадастровый (или условный номер) по договору купли-продажи 02:401:335658:0000:108), располагающиеся на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020532:39.

Пунктом 7.1 договора аренды установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,3% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.

После истечения срока действия договора аренды ответчик 14.05.2018 обратился с заявлением в Управление, в котором просил направить в его адрес проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020532:39 сроком на 49 лет.

Управление письмом N 15591 от 21.06.2018 отказало заявителю в представлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:020532:39, мотивировав отказ тем, что спорный земельный участок зарезервирован для муниципальных нужд в соответствии с решением Совета городского округа города Уфа Республики Башкортостан от 28.01.2015 N 41/6.

Отказ в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020532:39 обжалован ООО "Ферзь" в Арбитражном суде Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2018 по делу N А07-19346/2018 удовлетворено заявление ООО "Ферзь" к администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Указанным решением признан незаконным отказ администрации городского округа город Уфа Республика Башкортостан, выраженный в письме N 15591 от 21.06.2018 Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в предоставлении ООО "Ферзь" в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:020532:39 площадью 23932 кв. м, расположенного по адресу Республика Башкортостан, Уфа, Уфимское шоссе, д.39. На администрацию городского округа город Уфа Республика Башкортостан возложена обязанность в срок, не превышающий тридцати дней со дня вступления в законную силу решения, направить в адрес ООО "Ферзь" проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020532:39 площадью 23932 кв. м, расположенного по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, Уфимское шоссе, д.39.

Постановлением Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2018 по делу N А07-19346/2018 оставлено без изменения.

Решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2018 по делу N А07-19346/2018 вступило в законную силу, имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

В рамках дела N А07-19346/2018 судом установлены следующие обстоятельства.

Оспариваемый в рамках указанного дела отказ в предоставлении земельного участка в аренду мотивирован лишь тем, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:020532:39 зарезервирован для муниципальных нужд в соответствии с решением Совета городского округа города Уфа Республики Башкортостан от 28.01.2015 N 41/6.

Решение совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 41/6 от 28.01.2015 "О резервировании земельных участков в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан для муниципальных нужд" признано утратившим силу 27.06.2018.

При рассмотрении настоящего дела представителем ответчика суду представлен проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020532:39, подготовленный Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа (далее - проект договора аренды), который приобщен к материалам дела.

В соответствии с пунктом 1.1 проекта договора аренды отражено, что на основании письменного обращения арендатора, зарегистрированного в Управлении земельных и имущественных отношений городского округа город Уфа Республики Башкортостан (вх.N 15319 от 06.05.2019), решения Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-19346/2018 от 17.12.2018 (вступило в законную силу от 25.03.2019), постановления N18АП-1516/2019 от 25.03.2019 Восемнадцатого Арбитражного Апелляционного суда по делу N А07-19346/2018, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020532:39, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Уфимское шоссе, разрешенное использование (по Единому государственному реестру недвижимости): склады, магазины, целевое (функциональное): под склады, магазины, общей площадью - 23932 кв. м, из них Арендатору к оплате: 23932 кв. м.

Пункт 3.1 проекта договора аренды земельного участка содержит положения, что срок аренды устанавливается с 25.03.2019 на неопределенный срок, тогда как судебным актом определен срок - на 49 лет. Также указанным договором установлено, что его срок начинает течь не с момента обращения ответчика за таким договором - 14.05.2018, а с момента вынесения постановления апелляционной инстанции, т.е. 25.03.2019.

Раздел 7 проекта договора аренды земельного участка содержит сведения, что размер санкций в случае ненадлежащего исполнения условий договора определен в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.

Проект договора аренды сторонами не подписан, доказательств обратного в ходе рассмотрения дела суду не представлено.

Исходя из вышеизложенного, в случае надлежащего исполнения решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2018 по делу N А07-19346/2018 со стороны Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020532:39 мог быть заключен истцом и ответчиком с 25.03.2019.

В случае заключения договора аренды земельного участка с 25.03.2019 истец имел право заявить о взыскании неустойки, рассчитанной исходя из размера 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки, в то время как договор аренды N 49-08 предусматривал размер неустойки, равной 0,3%.

Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан" утверждены ставки арендной платы за землю по видам функционального использования земель (с учетом видов (типов) размещенных на земельном участке объектов) в процентах от кадастровой стоимости земельных участков, согласно приложениям.

Пунктом 5.8 приложения 1-З к Решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 для земельных участков занятых для размещения объектов оптовой торговли, с 01.06.2017 и до настоящего времени, установлена годовая арендная ставка в процентах от кадастровой стоимости в размере - 5,91%.

Пунктом 7.8 приложения 1-З к Решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 для земельных участков занятых для материально-технического снабжения и под объектами промышленности, с 01.06.2017 и до настоящего времени, установлена годовая арендная ставка в процентах от кадастровой стоимости в размере - 3,93%.

Пунктом 5.8 приложения 1-Ж к Решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 для земельных участков занятых для размещения объектов оптовой торговли, с 01.04.2016 установлена годовая арендная ставка в процентах от кадастровой стоимости в размере - 1,94%.

Пунктом 7.8 приложения 1-Ж к Решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 для земельных участков занятых для материально-технического снабжения и под объектами промышленности, с 01.04.2016 установлена годовая арендная ставка в процентах от кадастровой стоимости в размере - 1,61%.

Пунктом 5.8 приложения 1-Е к Решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 для земельных участков занятых для размещения объектов оптовой торговли, с 01.07.2015 установлена годовая арендная ставка в процентах от кадастровой стоимости в размере - 1,81%.

Пунктом 7.8 приложения 1-Е к Решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 для земельных участков занятых для материально-технического снабжения и под объектами промышленности, с 01.07.2015 установлена годовая арендная ставка в процентах от кадастровой стоимости в размере - 1,50%.

Как следует из искового заявления, истец при расчете задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 02:55:020532:39, исходил из размеров годовой арендной платы, применимых в отношении земельных участков с функциональным использованием - земельные участки для размещения объектов оптовой торговли, согласно вышеуказанным ставкам:

- за период с 11.08.2015 - 19.08.2015 - ставка годовой арендной платы - 1,81%;

- за период с 20.08.2015 - 21.12.2015 - ставка годовой арендной платы - 1,81%;

- за период с 01.01.2016 - 31.03.2016 - ставка годовой арендной платы - 1,81%;

- за период с 01.04.2016 - 31.12.2016 - ставка годовой арендной платы - 1,94%;

- за период с 01.01.2017 - 31.05.2017 - ставка годовой арендной платы - 1,94%;

- за период с 01.06.2017 - 31.12.2017 - ставка годовой арендной платы - 5,91%;

- за период с 01.01.2018 - 31.12.2018 - ставка годовой арендной платы - 5,91%;

- за период с 01.01.2019 - 31.12.2019 - ставка годовой арендной платы - 5,91%.

Уточненные исковые требования истца при расчете задолженности по уплате арендных платежей также исходят из вышеуказанных ставок годовой арендной платы, с уточнением периода с 01.01.2020 - 31.12.2020 и ставки в размере 5,91%.

Суд первой инстанции, проверив расчет, счел его неверным.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.09.2020 по делу N А07-35085/2019 удовлетворено заявление ООО "Ферзь", решение Управления от 11.08.2015 N74рз "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка", которым изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:020532:39 с "для эксплуатации производственной базы" на "Склады, Магазины" признано незаконным; в качестве способа восстановления нарушенного права на Управление возложена обязанность в срок не превышающий 30 дней со дня вступления решения в законную силу совершить действия, направленные на восстановление положения ООО "Ферзь" существовавшего до принятия решения от 11.08.2015 N 74рз "Об изменении вида разрешённого использования земельного участка" с "для эксплуатации производственной базы" на "Склады, Магазины", путём обращения в орган кадастрового учёта для внесения в государственный кадастр недвижимости ранее существовавших сведений о виде разрешенного использования и кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:020532:39.

В рамках рассмотрения дела N А07-35085/2019 установлено следующее:

"В результате односторонних действий органа местного самоуправления - Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан по изменению вида разрешенного использования земельного участка выросла кадастровая стоимость арендуемого земельного участка и, как следствие, размер арендной платы, уплачиваемой арендатором. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение вида разрешенного использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Кроме того, Управление, односторонне изменив вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, нарушило принципы экономической обоснованности, предсказуемости расчета размера арендной платы и запрета необоснованных предпочтений.

Сведения об измененном виде разрешенного использования ответчику (по делу N А07-35085/2019 - заявителю) стало известно при рассмотрении дела N А07-11620/2019 по исковому заявлению Управления к ООО "Ферзь" о взыскании арендной платы и пени по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020532:39, где само решение N74рз в материалы дела также представлено не было. Доказательств, свидетельствующих о том, что заинтересованным лицом в адрес заявителя ранее было направлено решение N 74рз от 11.08.2015 об изменении вида разрешенного использования, также в материалах дела не имеется.

Управление в ходе рассмотрения дела не оспорило, что спорное решение заявителю не направлялось. Дополнительные соглашения о внесении изменений, в части изменения вида разрешенного использования, в действующий договор аренды не вносились и доказательства обратного в дело не представлены.

Учитывая изложенное, в материалах дела отсутствуют достоверные доказательства того, что ООО "Ферзь" занимается торговыми видами деятельности и использует объект, расположенный на спорном земельном участке, иным образом, чем установлено в договоре аренды.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:020532:39 с "для эксплуатации производственной базы" на "магазины, склады" повлекло увеличение размера кадастровой стоимости земельного участка с 25 592 641 руб. 48 коп. до 366 271 601 руб. 76 коп.".

Решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.09.2020 по делу N А07-35085/2019 вступило в законную силу, также имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

Представителем ответчика в материалы настоящего дела представлено уведомление от 21.04.2021 N КУВД-001/2021-13069950/1 о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица - Управления, которым подтверждено внесение изменений о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером 02:55:020532:39 на "для эксплуатации производственной базы", во исполнение решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.09.2020 по делу N А07-35085/2019.

Учитывая вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.09.2020 по делу N А07-35085/2019, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что в спорный период ставки годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 02:55:020532:39 должны быть применены с учетом его разрешенного использования "для эксплуатации производственной базы".

Таким образом, размеры ставок годовой арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020532:39 в соответствующем периоде следует применять согласно приложениям к Решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7, а именно как для земельных участков, занятых для материально-технического снабжения и под объектами промышленности (1,50%, 1,61% и 3,93% с учетом периодов применения).

В резолютивной части решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.09.2020 по делу N А07-35085/2019 указано не только на изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:020532:39 с "для эксплуатации производственной базы" на "Склады, Магазины", но и на внесение в государственный кадастр недвижимости ранее существовавших сведений о виде разрешенного использования и кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:020532:39.

Результаты кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в границах городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, утверждены постановлением N 5860 от 30.12.2014 Главы администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан. Начало применения - 01.01.2015. Кадастровая стоимость земельного участка составляла 25 592 641 руб. 48 коп. Указанное также подтверждается Выпиской о кадастровой стоимости объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости от 19.12.2018 N 02/18/1-1647262 (т. 1, л.д. 47), представленной в материалы дела истцом. Постановление N 5860 значится в справке, как "реквизиты акта об утверждения кадастровой стоимости".

Решением Верховного суда Республики Башкортостан от 03.12.2019 по административном делу N 3-1107/2019 удовлетворены требования ООО "Ферзь" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости. Указанным решением кадастровая стоимость земельного участка 02:55:020532:39 установлена в размере 13 003 000 руб. с датой применения с 01.01.2019.

При рассмотрении административного дела N 3-1107/2019 судом с целью определения действительной рыночной стоимости объектов недвижимости назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Парнер" Калаба В.И.

Согласно заключению эксперта от 18.10.2019 N 19.09.51 объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020532:39, принадлежащие ООО "Ферзь", представляют собой единый производственный комплекс. При этом торговых объектов и магазинов на земельном участке не установлено.

Решением Верховного суда Республики Башкортостан от 05.11.2020 по административном делу N 3 га-492/2020 удовлетворены административные исковые требования ООО "Ферзь" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости. Указанным решением кадастровая стоимость земельного участка 02:55:020532:39 установлена в размере 24 167 730 руб. 20 коп. с датой применения 01.01.2020.

При рассмотрении административного дела N 3 га-492/2020 судом с целью определения действительной рыночной стоимости объектов недвижимости назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Информ-эксперт" Газдалетдинову А.М.

Согласно заключению эксперта от 20.10.2020 N 62/20 объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020532:39, принадлежащие ООО "Ферзь", также представляют собой единый производственный комплекс. При этом торговых объектов и магазинов на земельном участке не установлено.

Решения Верховного суда Республики Башкортостан от 03.12.2019 по делу N 3-1107/2019, от 05.11.2020 по делу N 3 га-492/2020 вступили в законную силу, имеют правовое значение при рассмотрении настоящего дела.

Соответственно, расчет арендной платы от кадастровой стоимости за взыскиваемый период применяется следующим образом:

- в период с 13.03.2016 по 31.12.2018 от кадастровой стоимости 25 592 641 руб. 48 коп.;

- в период с 01.01.2019 по 31.12.2019 от кадастровой стоимости 13 003 000 руб.;

- в период с 01.01.2020 по 31.12.2020 от кадастровой стоимости 24 167 730 руб. 20 коп.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно уточненному расчету истца за период с 10.08.2014 по 31.12.2020 задолженность по арендной плате составляет 71 419 884 руб. 70 коп.

Ответчик при рассмотрении дела в суде первой заявил о пропуске истцом срока исковой давности по взысканию арендной платы за период с 27.06.2013 по 12.04.2016 и уплате неустойки за просрочку внесения арендной платы, в связи с тем, что указанный период находится за пределами трехлетнего срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 203 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

Вместе с тем, истцом доказательств совершения ответчиком действий о признании долга не представлено.

Данная категория споров не относится к спорам, на которые в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, не распространяется исковая давность.

Позиция истца о прерывании срока исковой давности обоснованно отклонена судом первой инстанции, поскольку платежи, на которые ссылается истец в обоснование указанного довода, хоть и осуществлены в пределах срока исковой давности, но имеют четкое назначение платежа - на периоды за пределами срока исковой давности.

С настоящим иском Управление обратилось в суд 12.04.2019.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" следует, что согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку (например, пункт 2 статьи 407 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации, статья 55 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи", пункт 1 статьи 16.1 Федерального закона от 25.04.2002 N 40-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств", пункт 1 статьи 12 Федерального закона от 30.06.2003 N 87-ФЗ "О транспортно-экспедиционной деятельности").

В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, истцом пропущен срок исковой давности для взыскания денежных средств за период с 10.08.2014 по 12.03.2016 включительно, о чем было заявлено надлежащим лицом до вынесения решения судом.

Согласно справочному расчету истца, представленному во исполнение определения суда (т. 5, л.д. 80-81) с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, задолженность по арендной плате за период с 13.03.2016 по 31.12.2020 составляет 3 553 634 руб. 19 коп.

Указанный расчет судом первой инстанции проверен, признан верным и соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

Таким образом, требование о взыскании задолженности в сумме 3 553 634 руб. 19 коп. обоснованно удовлетворено судом первой инстанции в соответствии со статьями 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод подателя жалобы о том, что при вынесении решения суд исходил из кадастровой стоимости спорного земельного участка с кадастровыми номером 02:55:020532:39 с видом разрешенного использования "под производственную базу", тогда как в решении Верховного суда Республики Башкортостан от 03.12.2019 по делу N 3 га-1107/2019 и 05.11.2020 по делу N 3 га-492/2020 значится вид - "склады, магазины", отклоняется судом апелляционной инстанции.

Согласно заключениям судебных экспертиз по двум делам от 18.10.2019 N 19.09.51, от 20.10.2020 N 62/20 следует, что объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020532:39 и принадлежащие ООО "Ферзь" на праве собственности, представляют собой единый производственный комплекс. При этом торговых объектов и магазинов на земельном участке не установлено.

В обоих делах, УЗИО и третье лицо были участниками судебного процесса. При производстве судебных экспертиз производился фактический осмотр оцениваемого объекта с вызовом всех сторон судебного процесса. УЗИО не заявлено ни в делах, рассматриваемых Верховным судом Республики Башкортостан, ни в настоящем деле, что установленный фактический вид деятельности, осуществляемый обществом, не соответствует производственной деятельности.

Доводы истца в части неверного применения кадастровой стоимости подлежит отклонению, как противоречащий установленным по делу обстоятельствам.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 209 995 032 руб. 67 коп. за период с 11.06.2013 по 31.12.2020.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации под неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 7.1 договора аренды N 49-08 предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,3% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", в силу пункта 1 статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию. Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки (п. 25 Постановления Пленума от 29.09.2015 N 43).

В соответствии со справочным расчетом истца с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, проверенным судом и признанным верным, размер пени за период с 12.04.2016 по 31.12.2020 составляет 8 587 514 руб. 77 коп.

Ответчиком заявлено о снижении неустойки на основании положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, оценив в совокупности в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание установленный договором процент неустойки, фактические обстоятельства дела, представленный в дело проект договора аренды, полученный ответчиком от Управления, содержащий в себе условие о договорной ответственности в размере 0,05 % в день от суммы просроченной задолженности, пришел к обоснованному выводу о квалификации указанных обстоятельств как критериев для снижения размера неустойки и снизил размер неустойки до 1 700 000 руб.

Доводы подателя апелляционной жалобы о необоснованном применении нормы статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, не могут быть признаны состоятельными.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Взаимосвязанные положения пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" и пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" не исключают права суда снизить размер заявленной к взысканию договорной неустойки при наличии соответствующего ходатайства ответчика и установленного факта несоразмерности неустойки.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 15.07.2014 N 5467/14, а также с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях от 22.04.2004 N 154-О, от 21.12.2000 N 263-О, согласно которой право суда на уменьшение неустойки призвано обеспечить баланс прав и интересов должника и кредитора в части соотношения меры ответственности и размера действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При изложенных обстоятельствах, вопреки ошибочным доводам подателя апелляционной жалобы, сам по себе факт непредставления ответчиком доказательств тех обстоятельств, которые указаны в абзаце 4 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" не может свидетельствовать о соразмерности и разумности заявленной кредитором к взысканию неустойки.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 01.07.2014 N 4231/14, при заявлении ответчиком о несоразмерности неустойки суд автоматически не уменьшает ее размер, но вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон.

Таким образом, суд с учетом предоставленных ему полномочий с учетом доводов и возражений сторон вправе дать оценку фактическим обстоятельствам конкретного дела и определить, насколько заявленная кредитором договорная неустойка обеспечивает защиту его имущественных интересов от допущенного должником правонарушения и компенсирует его потери в результате нарушения обязательства.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" критериями для установления несоразмерности неустойки в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Исходя из разъяснений, изложенных в абзаце втором пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Суд первой инстанции, оценив в совокупности в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание установленный договором процент неустойки, фактические обстоятельства дела, пришел к обоснованному выводу о квалификации указанных обстоятельств как критериев для снижения размера неустойки.

Применение такой меры как взыскание договорной неустойки носит компенсационно-превентивный характер и позволяет возместить лицу убытки, возникшие в результате просрочки исполнения обязательства.

При изложенных обстоятельствах, доводы подателя апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно снижена неустойка ниже размера, установленного договором, являются ошибочными, поскольку из положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что размер неустойки определяется судом, исходя из конкретных обстоятельств дела и компенсационной природы неустойки, в пределах предоставленных суду дискреционных полномочий.

Доводы жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку обстоятельств дела и не являются основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части, а именно: по арендной плате - в размере 3 553 634 руб. 19 коп., по пени - в сумме 1 700 000 руб. с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации из обосновано заявленной суммы пени 8 587 514 руб. 77 коп.

Доводы, изложенные в настоящей жалобе, не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, которые могли повлиять на исход дела, и являлись бы достаточным основанием для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в обжалуемой части у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

В соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан освобождено от уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.06.2021 по делу N А07-11620/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.А. Аникин

Судьи

Ю.С. Колясникова И.Ю. Соколова