Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2021 г. N 01АП-5281/21 по делу N А38-719/2021

г. Владимир

19 августа 2021 г.

Дело N А38-719/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 12.08.2021.

В полном объеме постановление изготовлено 19.08.2021.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Белышковой М.Б.,

судей Гущиной А.М., Москвичевой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никитиной С.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 31.05.2021 по делу N А38-719/2021, принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Электрострой плюс" (ОГРН 1101215005132, ИНН 1215150600) о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл от 27.04.2021 N КУВД-001/2021-1081785/2.

В судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи через Арбитражный суд Республики Марий Эл принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Электрострой плюс" - Степовая М.В. на основании доверенности от 22.03.2021 сроком действия 1 год и диплома о высшем юридическом образовании.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Исследовав материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Министерством государственного имущества Республики Марий Эл от и обществом с ограниченной ответственностью "Гала-М" (далее - ООО "Гала-М", застройщик) 19.12.2013 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 12:05:3301001:5046, расположенного по адресу: г. Йошкар-Ола, с. Семеновка, ул. Молодежная для строительства многоквартирного жилого дома на срок до 13.08.2022, который зарегистрирован в установленном пунктом 1 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл (далее - Росреестр, Управление, заявитель).

Жилой дом строился с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в том числе общества с ограниченной ответственностью "Электрострой плюс" (далее - ООО "Электрострой плюс", Общество), с которым ООО "Гала-М" 06.06.2017 заключило договор участия в долевом строительстве.

Согласно договору застройщик принял на себя обязательство завершить во 2 квартале 2018 года строительство многоквартирного жилого дома и в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать Обществу квартиру на третьем этаже в третьем подъезде, с проектным номером 64 площадью 59,1 кв.м.

Однако, застройщик в установленные договорами сроки строительство дома не завершил, в связи с чем, 15.08.2018 Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл и администрацией городского округа "Город Йошкар-Ола" было заключено с ООО СЗ "Казанский посад" соглашение N 185-пр, которым участникам строительства указанного дома, предоставлялись меры по защите прав пострадавших участников строительства жилья, предусмотренные Законом Республики Марий Эл от 27.02.2018 N 10-З "О защите прав граждан и юридических лиц, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов на территории Республики Марий Эл и чьи права нарушены, и о внесении изменений в Закон Республики Марий Эл "О регулировании земельных отношений в Республике Марий Эл" (далее - Закон РМЭ N10-З).

Указанными лицами 31.10.2018 заключено соглашение о порядке реализации мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, в соответствии с которым ООО СЗ "Казанский посад" приняло на себя обязательства по завершению строительства МКД и предоставлению жилых помещений общей площадью 4152 кв.м в проблемном объекте пострадавшим участникам строительства жилья по утвержденному списку. Указанным соглашением также предусмотрено, что ООО СЗ "Казанский посад" (новый застройщик) обязано заключить с ООО "Гала-М" договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Республики Марий Эл от 19.12.2013 в срок до 31.12.2018.

Между ООО "Гала-М" (арендатором) и ООО СЗ "Казанский посад" (субарендатором) 21.11.2018 заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 12:05:3301001:5046 для строительства многоквартирного жилого дома сроком действия 11 месяцев.

Новому застройщику (ООО СЗ "Казанский посад") 22.11.2018 выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по указанному выше адресу.

Распоряжением Управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" N 371-а от 16.12.2019 земельному участку с кадастровым номером 12:05:3301001:5046 и строящемуся на нем жилому дому присвоен адрес: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, с. Семеновка, ул. Молодежная, дом 3в.

Администрацией городского округа "Город Йошкар-Ола" 25.12.2019 ООО СЗ "Казанский посад" выдано разрешение N 12-RU12315000-058-2019 на ввод указанного многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

Квартира, являющаяся объектом долевого строительства по договору N 64/2 от 06.06.2017, заключенному между ООО "Электрострой плюс" и ООО "Гала-М", 20.01.2020 поставлена на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 12:05:3301001:8091, а 18.02.2020 ООО СЗ "Казанский посад" передало ее Обществу по акту приема-передачи.

ООО "Электрострой плюс" 18.01.2021 обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанное жилое помещение, приложив к нему, в том числе договор участия в долевом строительстве N 64/2 от 06.06.2017 и акт приема-передачи от 18.02.2020.

Росреестр 27.01.2021 направил Обществу уведомление о приостановлении до 27.04.2021 государственной регистрации права, со ссылкой на пункт 5 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) в связи с непредставлением документов, подтверждающих перемену лиц в обязательстве, возникшем из договора участия в долевом строительстве N 64/2 от 06.06.2017, а также договора купли-продажи или договора участия в долевом строительстве, заключенного с ООО СЗ "Казанский посад", предметом которого является жилое помещение в ином многоквартирном доме, а не в проблемном объекте.

Решением Управления от 27.04.2021 N КУВД-001/2021-1081785/2 Обществу отказано в государственной регистрации права собственности на квартиру в связи с неустранением заявителем причин, препятствующих такой регистрации в течение установленного срока ее приостановления.

ООО "Электрострой плюс" обратилось в суд с заявлением о признании недействительным указанного решения Управления.

Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 31.05.2021 заявленное Обществом требование удовлетворено.

При этом, руководствуясь статьями 71, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ, Кодекс), положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), Федерального закона N 218-ФЗ, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), Закона РМЭ N10-З, суд признал оспариваемое решение не соответствующим законодательству и нарушающим права Общества в сфере предпринимательской деятельности.

Не согласившись с принятым судебным актом, Росреестр обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Управление отмечает, что документы, подтверждающие перемену лиц в обязательстве от ООО "Гала-М" к ООО СЗ "Казанский Посад" на регистрацию не представлены. При этом в ЕГРН отсутствует информация о заключенных в отношении договора долевого участия дополнительных соглашений, либо договора уступки прав требований.

По убеждению Управления, положения Закона РМЭ N 10-З в редакции от 27.02.2018 не распространялись на юридических лиц, а редакция от 15.06.2020 не содержит положений, предусматривающих его распространение на ранее возникшие правоотношения.

Заявитель считает, что поскольку представленный акт приема-передачи квартиры N 63 был заключен между ООО СЗ "Казанский Посад" и ООО "Электрострой плюс" 18.02.2020, а завершение строительства осуществлялось в рамках соглашений от 15.08.2018, от 31.10.2018 в 2019 году, до внесения изменений в Закон РМЭ N 10-З, то положения указанного закона в редакции от 15.06.2020 не применяются.

Подробно доводы приведены заявителем в апелляционной жалобе.

ООО "Электрострой плюс" в возражениях на апелляционную жалобу указало на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта. Представитель Общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в возражениях и просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В силу части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся представителей иных лиц, участвующих в деле.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях, заслушав в судебном заседании представителя Общества, Первый арбитражный апелляционный не установил правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

По смыслу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона N 214-ФЗ одним из требований к застройщикам является наличие у них на праве собственности или на праве аренды (субаренды) земельного участка для строительства на котором многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости он привлекает денежные средства участников долевого строительства.

Учитывая наличие у ООО СЗ "Казанский посад" права владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 12:05:3301001:5046 на основании договора субаренды, и выдачу ему уполномоченным органом разрешения на строительство многоквартирного дома в пределах указанного участка, суд первой инстанции обоснованно признал ООО СЗ "Казанский посад" застройщиком в отношении спорного МКД.

Поэтому суд правомерно отклонил довод Росреестра об отсутствии у ООО СЗ "Казанский посад" прав застройщика применительно к договору участия в долевом строительстве, заключенному с ООО "Электрострой плюс".

Согласно части 1 статьи 3 Закона РМЭ N 10-З одной из мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья признавался зачет права требования пострадавшего участника строительства жилья к недобросовестному застройщику о передаче жилого помещения в проблемном объекте в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве либо договору купли-продажи жилого помещения, заключаемому пострадавшим участником строительства жилья с новым застройщиком с целью приобретения жилого помещения в строящемся или построенном МКД, стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена пострадавшим участником строительства жилья в счет исполнения его обязательств по договору, за вычетом квадратных метров, стоимость которых возмещена в соответствии с законодательством РФ.

При этом меры по защите прав пострадавших участников строительства жилья предоставляются новым застройщиком на основании соглашений, предусмотренных частями 5 и 8 статьи 5 указанного Закона, и договора, заключенного между новым застройщиком и пострадавшим участником строительства жилья с целью приобретения жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме, расположенном на территории того муниципального образования, где предусматривалось введение в эксплуатацию проблемного объекта, при условии освобождения пострадавшего участника строительства жилья от оплаты по договору (часть 1 статьи 3, часть 1 статьи 4, Закона РМЭ N 10-З).

С 15.06.2020 действует новая редакция указанных правовых норм, согласно которым новый застройщик передает жилое помещение в проблемном объекте пострадавшему участнику строительства жилья после завершения его строительства. При этом такая мера предоставляется новым застройщиком на основании договора, заключенного им с пострадавшим участником строительства жилья и предусматривающего передачу в собственность новым застройщиком пострадавшему участнику строительства жилья жилого помещения в проблемном объекте, или договора уступки права требования пострадавшего участника строительства жилья к недобросовестному застройщику.

Таким образом, Закон РМЭ N 10-З в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого решения Росреестра, однозначно предусматривал предоставление жилого помещения пострадавшему участнику строительства жилья в проблемном объекте новым застройщиком.

Следовательно, ООО СЗ "Казанский посад" обоснованно передало Обществу по акту приема-передачи от 18.02.2020 квартиру, расположенную в достроенном им МКД.

Как обоснованно указал суд, отсутствие договора между ООО СЗ "Казанский посад" и Обществом не может служить препятствием для государственной регистрации за последним права собственности на переданное ему по акту приема-передачи жилое помещение, так как по смыслу Закона РМЭ N 10-З он направлен на установление обязательства нового застройщика по передаче в собственность пострадавшему участнику строительства жилого помещения в проблемном объекте и на регулирование отношений по переуступке права требования пострадавшего участника к недобросовестному застройщику о возврате денежных средств, внесенных в счет исполнения обязательств по договору, заключенному с недобросовестным застройщиком.

Материалами дела подтверждено, что новый застройщик свою обязанность по предоставлению Обществу жилого помещения в достроенном доме исполнил надлежащим образом после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Суд первой инстанции также обоснованно указал, что отсутствие соглашения о переуступке новому застройщику права требования участника долевого строительства к недобросовестному застройщику о возврате денежных средств, не влияет на возникновение у такого лица права собственности на вещь, переданную ему новым застройщиком за недобросовестного застройщика.

Кроме того, в силу части 11 статьи 48 Федерального закона N 218-ФЗ, заключенный между новым застройщиком дома и участником долевого строительства договор о передаче в собственность жилого помещения в проблемном объекте не относится к числу документов, обязательных для представления на регистрацию права собственности на помещение.

Учитывая признание за ООО СЗ "Казанский посад" статуса застройщика в отношении проблемного объекта, а также отсутствие между ним и ООО "Электрострой плюс" разногласий относительно характеристик передаваемого объекта, суд пришел к правильному выводу о том, что основания к отказу в регистрации права собственности Общества на переданное ему новым застройщиком жилое помещение, указанные Росреестром в оспариваемом решении, не соответствуют законодательству.

Довод заявителя о том, что Закон РМЭ N 10-З не распространяется на юридических лиц, основан на его неправильном толковании, поскольку его действие направлено на защиту интересов как граждан, так и юридических лиц, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов на территории Республики Марий Эл и чьи права нарушены.

Иным доводам заявителя апелляционной жалобы судом дана надлежащая правовая оценка с учетом требований статьи 71 АПК РФ.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленное Обществом требование.

Арбитражный суд Республики Марий Эл полно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, его выводы соответствуют этим обстоятельствам, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, не допущено.

Апелляционная жалоба Управления по приведенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Управление на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ освобождено от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 31.05.2021 по делу N А38-719/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

М.Б. Белышкова

Судьи

А.М. Гущина Т.В. Москвичева