Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2021 г. N 17АП-8380/20 по делу N А50-37714/2019

г. Пермь

23 августа 2021 г.

Дело N А50-37714/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 августа 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуляевой Е.И.,

судей Крымджановой Д.И., Дружининой О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мамонтовой Д.И.,

при участии представителей:

от истца - Шафранской С.В., по доверенности от 18.12.2020, паспорт;

от ответчика - Лаврентьевой Е.Р., по доверенности от 11.01.2021, удостоверение адвоката;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца Департамента имущественных отношений администрации города Перми на решение Арбитражного суда Пермского края от 17.05.2021 по делу N А50-37714/2019

по иску Департамента имущественных отношений администрации г. Перми

к обществу с ограниченной ответственностью "Дейна" (ОГРН 1065904086995, ИНН 5904141100)

о взыскании денежных средств, расторжении договора, возврате помещения, об изменении договора

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений администрации города Перми (истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дейна" (ответчик) о взыскании 1 506 859 руб. 36 коп., в том числе арендной платы в сумме 1 247 153 руб. 41 коп., неустойки в сумме 259 705 руб. 95 коп., расторжении договора аренды объекта муниципального недвижимого имущества от 05.06.2012 N 2063-12, обязании ответчика освободить и возвратить истцу нежилые помещения в цокольном этаже 5-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г.Пермь, ул. Горького, 27 в Ленинском районе общей площадью 389,8 кв.м.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 08.02.2021 ранее принятые по настоящему делу решение суда первой инстанции, постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

При новом рассмотрении дела истец ходатайствовал об изменении заявленных требований, в дополнение к ранее заявленным требованиям просит внести в договор аренды объекта муниципального недвижимого имущества N 2063-12Л 05.06.2012 изменения: в пункте 1.1 слова "общей площадью 385,3 кв.м" заменить на слова "общей площадью 389,8 кв.м", в пункте 4.2 слова "арендная плата за вычетом НДС составляет 25 100 руб." заменить на слова "арендная плата за вычетом НДС составляет 141 108 руб.", и распространить действие настоящего изменения на отношения сторон, возникшие с 08.04.2019. На основании статьи 49 АПК РФ судом первой инстанции уточнение заявленных требований принято.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 17.05.2021 в удовлетворении иска отказано в полном объеме.

Не согласившись с решением, истец обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить в полном объеме. Истец указывает на то, что материалами дела подтверждено и не оспаривается ответчиком, что на момент рассмотрения спора в суде площадь арендованного ответчиком помещения составляет 389,8 кв.м, а поскольку в договоре аренды площадь иная, в договор подлежат внесению соответствующие изменения, выводы, приведенные в обжалуемом решении, об отсутствии оснований для внесения изменений, не мотивированы. Истец отмечает, что размер арендной платы зависит от площади сдаваемого в аренду объекта, в связи с изменением площади объекта размер арендной платы также подлежит изменению. Учитывая наличие оснований для изменения договора ответчик имеет задолженность по уплате арендной платы.

В апелляционной жалобе истцом также заявлено ходатайство об истребовании у ответчика договоров с техническим заданием на выполнение работ в спорном объекте на общую сумму 1 727 752 руб. 01 коп., актов КС-2 и справок КС-3.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2021 апелляционная жалоба принята к производству, судебное разбирательство назначено на 19.08.2021.

От ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу истца, в котором ответчик с доводами жалобы не согласен, решение полагает законным и обоснованным, просит в удовлетворении жалобы отказать.

Истец направил в суд возражения на отзыв ответчика.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы и изложенное в ней ходатайство об истребовании документов поддержала.

Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласилась по основаниям, изложенным в отзыве, просила в удовлетворении жалобы отказать, относительно ходатайства истца об истребовании доказательств возражала.

Ходатайство истца об истребовании доказательств рассмотрено апелляционным судом, в его удовлетворении отказано ввиду отсутствия оснований (ст.ст. 66, 268 АПК РФ). При этом суд апелляционной инстанции принял во внимание возможность правильного рассмотрения дела без представления и истребования доказательств, указанных истцом в ходатайстве.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, Департаментом имущественных отношений (арендодатель) и обществом "Дейна" заключен договор аренды объекта муниципального недвижимого имущества от 05.06.2012 N 2063-12Л, согласно которому в аренду переданы встроенные нежилые помещения общей площадью 385,3 кв. м, расположенные в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Максима Горького, д. 27 (пункт 1.1 договора, акт приема-передачи от 26.11.2012).

Срок аренды объекта установлен с 26.11.2012 по 26.11.2037 (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 3.2.3 договора аренды от 05.06.2012 N 2063-12Л арендатор обязался своевременно и в полном объеме вносить арендную плату в размере, установленном настоящим договором.

В силу пунктов 4.1, 4.2 договора арендная плата за объект устанавливается в размере, указанном в приложении к настоящему договору; арендная плата за вычетом налога на добавленную стоимость (НДС) составляет 25 101 руб. и вносится ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца.

Согласно пункту 4.3 договора размер арендной платы может быть изменен в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Арендодатель в одностороннем порядке направляет арендатору уведомление к договору аренды об изменении арендной платы с указанием нового размера арендной платы, которое является неотъемлемой частью настоящего договора.

Разделом 6 договора аренды от 05.06.2012 N 2063-12Л предусмотрены основания изменения и прекращения данного договора. В соответствии с пунктами 6.2, 6.2.2, 6.2.3 договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть действие настоящего договора в случаях, когда арендатор систематически (два раза и более) нарушает сроки внесения арендной платы, установленные настоящим договором; имеет задолженность в размере двухмесячной арендной платы. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и уплате пени.

Согласно подписанному сторонами расчету арендной платы за объект, являющемуся приложением к договору аренды, размер арендной платы в месяц составил 25 101 руб., в квартал - 75 303 руб., в год - 301 212 руб.

Как указывает истец, 15.07.2019 в адрес ответчика направлено уведомление N 059-19-32/2-252, в соответствии с которым арендная плата за объект с 08.04.2019 составляет 141 108 руб. в месяц без учета НДС.

По утверждению истца, ответчик ненадлежащим образом выполнял свою обязанность по внесению арендной платы, вследствие чего за период с 01.04.2019 по 31.03.2020 образовалась задолженность в размере 1 247 153 руб. 41 коп.

Истец указал, что задолженность по договору ответчиком не погашена, за указанный период ответчиком нарушены сроки внесения арендной платы более двух раз. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента имущественных отношений в суд с указанными выше исковыми требованиями.

Требования об изменении договора аренды обоснованы истцом тем, что после заключения договора аренды площадь арендованного нежилого помещения изменена ввиду действий ответчика, такое изменение является основанием для изменения условий договора относительно площади помещений и размера арендной платы, при этом арендная плата подлежит определению в размере рыночной в соответствии с Положением об аренде муниципального имущества г.Перми, утвержденного решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 N 61 (п.3.2), ответчиком соглашение об изменении договора не подписано.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска в полном объеме, в том числе в требованиях о взыскании задолженности, неустойки, расторжении договора, возврате помещения, а также об изменении договора аренды, исходил из отсутствия оснований для определения рыночного размера арендной платы, отсутствия задолженности по арендной плате, оснований для изменения и расторжения договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Как следует из условий заключенного между сторонами договора аренды от 05.06.2012 N 2063-12Л, размер арендной платы определен на основании отчета об определении рыночной арендной платы за пользование объектом аренды от 29.02.2012 N 9/н и составил 25 101 рубль в месяц (пункты 1.1., 4.2. договора).

Вопреки доводам истца правовых оснований для применения нормы пункта 3.2 Положения об аренде муниципального имущества города Перми и изменения арендодателем в одностороннем порядке арендной платы по договору в связи с изменением технических характеристик помещения не имеется.

Согласно пункту 3.2 указанного Положения оценку рыночной стоимости арендной платы заказывает арендодатель. В случае изменения технических характеристик арендуемого муниципального имущества (изменение площади, обустройство отдельного входа, перепланировка и так далее) в период действия договора аренды арендодатель повторно заказывает оценку рыночной стоимости арендной платы, что является основанием для внесения изменений в договор аренды. При заключении договора аренды по результатам торгов изменение предмета договора аренды не допускается.

Как следует из пункта 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

С учетом вышеуказанных разъяснений, принимая во внимание, что условиями договора аренды не предусмотрено применение муниципального нормативного правового акта - Положения об аренде муниципального имущества города Перми к отношениям сторон, договором не предусмотрена возможность автоматического изменения в одностороннем порядке арендной платы в случае изменения технических характеристик арендуемого имущества, оснований для применения пункта 3.2 данного Положения к спорным отношениям не имеется.

Кроме того, согласно условиям пункта 3.2 Положения об аренде муниципального имущества города Перми изменение технических характеристик помещения не влечет автоматического изменения в одностороннем порядке арендной платы, а является основанием для внесения изменений в договор аренды в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 6.1 договора аренды внесение изменений в договор производится путем подписания письменной формы документа, подписанного уполномоченными на то представителями сторон.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором..

Вместе с тем возможно увеличение (индексации) арендной платы арендодателем в одностороннем порядке на основании сводного индекса потребительских цен, установленного прогнозом социально-экономического развития города Перми на соответствующий год, утвержденным администрацией города Перми в установленном порядке, в силу следующего.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (абзац второй статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (пункт 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

В силу пункта 4.3 договора размер арендной платы может быть изменен в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Арендодатель в одностороннем порядке направляет арендатору уведомление к договору аренды об изменении арендной платы с указанием нового размера арендной платы, которое является неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно пункту 3.5. Положения об аренде муниципального имущества города Перми муниципальное имущество предоставляется в аренду при соблюдении следующих условий:

3.5.1. увеличения (индексации) арендной платы на следующий календарный год (с 1 января) на основании сводного индекса потребительских цен, установленного прогнозом социально-экономического развития города Перми на соответствующий год, утвержденным администрацией города Перми в установленном порядке.

Увеличение (индексация) арендной платы осуществляется арендодателем в одностороннем порядке путем направления арендатору до 1 января следующего года письменного уведомления об увеличении (индексации) арендной платы с указанием размера арендной платы в увеличенном размере способом, позволяющим удостовериться в факте получения арендатором указанного уведомления.

Таким образом, указанным нормативным правовым актом предусматривается возможность увеличения (индексации) арендной платы в одностороннем порядке путем направления арендодателем арендатору письменного уведомления об этом.

При этом в соответствии с пунктом 3.5 Положения об аренде муниципального имущества города Перми индексация арендной платы является условием предоставления в аренду муниципального имущества.

Поведение сторон после заключения договора аренды свидетельствует о том, что указанные условия пункта 3.5.1. Положения об аренде в части ежегодной индексации арендной платы исполнялись сторонами регулярно, арендодателем ежегодно направлялись арендатору письменные уведомления об увеличении (индексации) арендной платы, арендатор с начала действия договора и до возникновения настоящего спора в суде оплачивал арендную плату с учетом ежегодной индексации, что установлено судом апелляционной инстанции.

Таким образом, сторонами регулярно проводилась ежегодная индексация арендной платы на основании односторонних уведомлений арендодателя, что соответствует условиям абзаца 2 пункта 4.3. договора аренды.

При этом каких-либо возражений у ответчика по поводу индексации до настоящего судебного процесса не имелось, доказательства обратного в деле отсутствуют.

Кроме того при толковании условий договора в пользу возможности ежегодной индексации арендной платы следует принять во внимание длительный срок действия договора аренды: 35 лет - с 26.11.2012 по 26.11.2037 (пункт 1.3. договора).

Таким образом, толкование условий договора аренды по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом конкретных обстоятельств дела, поведения сторон после его заключения, необходимости соблюдения баланса интересов сторон позволяет сделать вывод о возможности увеличения (индексации) арендной платы на основании сводного индекса потребительских цен в соответствии с пунктом 3.5.1 Положения об аренде муниципального имущества города Перми без согласия арендатора и подписания дополнительного соглашения.

Как следует из материалов дела, индексация размера арендной платы на 2020 год произведена на основании постановления администрации города Перми от 17.10.2019 N 704 "Об одобрении прогноза социально-экономического развития города Перми на 2020 год и период до 2022 года".

Об индексации арендной платы в 2020 году истец известил ответчика уведомлением от 16.12.2019 N 059-19-32/2-472. Факт получения уведомления ответчиком не оспаривается.

При этом ежегодная индексация размера арендной платы, установленной пунктом 4.2 договора, производится независимо от того, произведена ли переоценка рыночной стоимости арендной платы в соответствии с пунктом 3.2. Положения об аренде или нет.

Установив указанные обстоятельства, в том числе приняв во внимание, что за 2020 год ответчиком арендная плата выплачена с учетом индексации, в том числе платежными поручениями от 14.01.2021 N 1, от 21.04.2021 N 21 (неустойка), суд первой инстанции пришел к верным выводам об отсутствии оснований для взыскания задолженности по арендной плате, неустойки, расторжения договора аренды, возврате помещения, изменении договора в части размера арендной платы.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы полагает, что имеются основания для изменения заключенного сторонами договора аренды в части размера арендуемого ответчиком нежилого помещения.

Согласно ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Материалами дела подтверждено, что при заключении договора аренды стороны исходили из того, что общая площадь передаваемых в пользование помещений составляет 385,3 кв.м, согласно техническому паспорту от 14.10.2009.

Также из объяснений истца, ответчика, акта проверки использования муниципального имущества от 30.09.2013, технического паспорта помещений от 19.12.2014, сведений ЕГРН от 23.03.2018 следует, что площадь помещения изменена в сторону увеличения и составляет 389,8 кв.м.

В то же время помещение используется ответчиком в полном объеме, с учетом изменения площади. Иной договор аренды помещения площадью 4,5 кв.м сторонами не заключен.

Достоверные и достаточные доказательства обратного ответчиком в порядке ст.65 АПК РФ не представлены.

Учитывая объективное изменение площади арендуемого помещения, заявление истцом соответствующих требований об изменении договора в части его предмета, отказ ответчика от заключения соглашения об изменении договора во внесудебном порядке, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, имеется.

Очевидно, что в случае выявления данных обстоятельств до заключения договора он был бы заключен на иных условиях, с указанием актуальной площади помещения, то есть предусмотренные ч.2 ст.451 ГК РФ условия соблюдены.

Доводы ответчика о том, что площадь помещения изменена до заключения договора, по результатам проведенного собственником помещения капитального ремонта в 2012 году, судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены как не имеющие значения для правильного рассмотрения дела. Значимым для такого рассмотрения является факт изменения площади, а также использование ответчиком помещения с учетом данной площади.

Принимая во внимание изложенное иск в данной части подлежит удовлетворению.

По правилам ст.453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (ч.3 ст.453 ГК РФ).

С учетом приведенных положений закона оснований для удовлетворения требований истца об изменении договора аренды путем распространения действия изменений на период с 08.04.2019 не имеется.

То обстоятельство, что площадь помещения изменена в сторону увеличения ранее обращения истца в суд с требованием об изменении договора, само по себе основанием для распространения действия изменений на период с 08.04.2019 в судебном порядке не является.

Решение Арбитражного суда Пермского края от 17.05.2021 подлежит изменению в части на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ. Основания для отмены (изменения) решения в остальной части отсутствуют.

Истец от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд освобожден.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 17.05.2021 по делу N А50-37714/2019 изменить в части отказа в удовлетворении требований об изменении договора, резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:

Иск удовлетворить частично.

Изменить договор аренды от 05.06.2012 N 2063-12Л в части п. 1.1. договора: слова "общей площадью 385,3 кв.м" заменить словами "общей площадью 389,8 кв.м".

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Е.И. Гуляева

Судьи

О.Г. Дружинина Д.И. Крымджанова