Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2021 г. N 20АП-4134/21 по делу N А62-2128/2020

г. Тула

24 августа 2021 г.

Дело N А62-2128/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 24.08.2021.

Постановление изготовлено в полном объеме 24.08.2021.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Мордасова Е.В. и Стахановой В.Н. (замена судьи Большакова Д.В. ввиду нахождения в отпуске определением от 20.08.2021), при ведении протокола судебного заседания секретарем Овчинниковой И.В., при участии в судебном заседании представителей индивидуального предпринимателя Чернокнижника Юрия Карповича (г. Смоленск, ОГРНИП 313673327500111, ИНН 673004192980) - Киреева А.А. (доверенность от 06.07.2020) и заинтересованного лица - администрации муниципального образования "Смоленский район" Смоленской области (Смоленская область, Смоленский район, с. Пригорское, ОГРН 1026701452997, ИНН 6714003858) - Слончаковой Е.В. (доверенность от 11.01.2020 N 48), в отсутствие представителя заявителя - общества с ограниченной ответственностью "А-Авто" (г. Смоленск, ОГРН 1136733016782, ИНН 6732064356), извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Смоленский район" Смоленской области на решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.04.2021 по делу N А62-2128/2020 (судья Пудов А.В.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "А-Авто" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением к администрации муниципального образования "Смоленский район" Смоленской области (далее - администрация) об оспаривании правового акта (решения) от 05.12.2019 N 1696.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Чернокнижник Юрий Карпович (далее - предприниматель).

Предприниматель также обратился в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением к администрации об оспаривании постановления от 05.12.2019 N 1696 (дело N А62-7927/2020).

Помимо этого, предприниматель обратился в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением к администрации о признании незаконным отказа в замене арендатора в договоре аренды земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778 площадью 23 518 кв. м, находящегося по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Пригорское сельское поселение, деревня Станички, предоставленного для строительства объекта дорожного сервиса (дело N А62-6146/2020).

Определением суда первой инстанции от 02.10.2020 дела N А62-2128/2020, N А62-6146/2020 и N А62-7927/2020 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен N А62- 2128/2020.

В последующем предпринимателем подано уточненное заявление о сохранении договора от 20.09.2013 N 3522 аренды земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778 площадью 23 518 кв. м, находящегося по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Пригорское сельское поселение, деревня Станички, предоставленного для строительства объекта дорожного сервиса, оспаривании отказа в переводе на него прав и обязанностей арендатора в указанном договоре и возложении на ответчика обязанности заключить соглашение о замене арендатора.

В ходе рассмотрения дела представитель общества отказался от требований об оспаривании постановления администрации от 05.12.2019 N 1696.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 27.04.2021 требования предпринимателя удовлетворены, производство по делу в части требований общества прекращено.

Не согласившись с принятым судебным актом в части удовлетворенных требований, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новое решение. В обоснование своих доводов указывает на то, что после окончания установленного срока договор аренды от 20.09.2013 N 3522 уже был однократно пролонгирован на срок с 01.10.2016 до 01.10.2019. Настаивает, что после пролонгации договор начал действовать с 01.10.2016. Условия и основания такого договора не могут противоречить нормам законодательства, действующим на дату начала нового срока договора. Считает, что после внесенных изменений в земельное законодательство, начавших свое действие с 01.03.2015, устанавливающих обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора аренды в 2013 году, невозможно считать договор возобновленным с 01.10.2019 в соответствии с условиями пункта 2.3 договора. Отмечает, что, во-первых, до завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением, и, во-вторых, невозможно определить необходимую площадь для использования будущего здания, сооружения, а то время как лицо, претендующее на предоставление в аренду земельного участка, должно доказать, то, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для завершения строительства, а затем эксплуатации которых, требуется земельный участок заявленной площадью, бремя доказывания необходимого размера предоставляемого в аренду земельного участка возлагается на лицо, желающее заключить договор аренды.

От предпринимателя в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он, считая принятое решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В силу положений части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с заменой судьи в процессе рассмотрения дела судебное разбирательство произведено с самого начала.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации от 30.07.2013 N 2327 Долгачеву Р.В. предварительно согласовано место размещения объекта дорожного сервиса и утверждены акт выбора земельного участка от 03.06.2013 N 59 для строительства, схема размещения объекта дородного строительства (т. 2, л. 56 - 57).

На основании этого между администрацией и Долгачевым Романом Викторовичем был заключен договор аренды от 20.09.2013 N 3522 земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778, расположенного по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Пригорское сельское поселение, д. Станички, разрешенное использование: для строительства объекта дорожного сервиса, площадью 23 518 кв. м, со сроком с 01.10.2013 по 01.10.2016 с условием о возобновлении на тех же условиях на новый срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя (т. 1, л. 11 - 14).

По договору уступки прав и обязанностей арендатора Долгачев Р.В. 29.10.2013 передал обществу права и обязанности, предусмотренные названным договором аренды (т. 1, л. 15).

Обществом 13.12.2015 было получено разрешение N RU 67518000-39 на строительство объекта дорожного сервиса на земельном участке с кадастровым номером 67:18:3010101:778 (т. 1, л. 16).

Обществом 17.08.2017 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства.

Общество 19.09.2019 продало предпринимателю по договору купли-продажи объект незавершенного строительства, расположенный по адресу; Смоленская область, Смоленский район, Пригорское сельское поселение, д. Станички, кадастровый номер 67:18:3010101:902, проектируемое назначение - объект дорожного сервиса, степень готовности 20 %, площадь застройки - 1396,3 кв. м, площадь 1497,6 кв. м (т. 1, л. 71 - 72).

Предприниматель зарегистрировал свое право собственности (выписка из ЕГРН от 02.10.2019) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 67:18:3010101:902 (строящийся объект дорожного сервиса), расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778, находившийся в аренде у общества (договор аренды земельного участка от 20.09.2013 N 3522).

Вследствие этого предприниматель 24.10.2019 и 05.11.2019 обратился в администрацию с заявлениями о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778 в аренду сроком на три года для завершения строительства расположенного на нем объекта незавершенного строительства (т. 1, л. 73 и 74).

Письмами от 03.12.2019 N 17759 и N 17773 администрацией отказано в удовлетворении заявлений по следующим основаниям: согласно выписке из ЕГРН от 02.10.2019 собственником объекта незавершенного строительства является иное лицо (N 17759) и имеется явное несоответствие площади испрашиваемого земельного участка и площади объекта незавершенного строительства, в связи с чем необходимо обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка соразмерной площади с предоставлением для утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (N 17773) (т. 1, л. 75 и 76).

Предприниматель 20.02.2020 вновь обратился в администрацию с заявлением о направлении в его адрес проекта договора аренды земельного участка (т. 1, л. 77 - 78), но получил отказ (письмо от 30.04.2020 N 3032 (т. 1, л. 80) со ссылкой на несоответствие площади застройки объекта незавершенного строительства по отношению к площади испрашиваемого земельного участка..

В последующем, 16.03.2020, предприниматель снова обратился в администрацию с заявлением о заключении соглашения о замене арендатора в договоре аренды от 20.09.2013 N 3522 (т. 1, л. 79).

Однако снова получил отказ (ответ от 30.04.2020 N 4616) со ссылкой на то, что на основании заявления общества администрацией вынесено постановление о прекращении права аренды участка и, таким образом, прежний договор аренды прекратил свое действие, а для заключения нового договора аренды необходимо привести площадь испрашиваемого земельного участка в соответствие с площадью приобретенного объекта незавершенного строительства и представить в администрацию для утверждения схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории (т. 1, л. 81).

Полагая, что в связи с приобретением им объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находившемся у продавца в аренде, к нему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, отказ администрации в заключении с ним соглашения о замене арендатора является неправомерным, предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением.

Рассматривая заявление и удовлетворяя его, суд первой инстанции пришел к выводу, что предприниматель вправе требовать от администрации оформления своих прав на земельный участок путем заключения соглашения о замене арендатора, чему не препятствует и наличие постановления от 05.12.2019 N 1696 "О прекращении права аренды", которое, поскольку оно вынесено по заявлению ненадлежащего лица и юридически ничтожно, в связи с чем посчитал, что оспариваемые действия (бездействие) и постановление администрации не только порождают правовую неопределенность в вопросах завершения строительства объекта придорожного сервиса, приобретенного предпринимателем, но и могут повлечь за собой невозможность его эксплуатации и, как следствие этого, возникновение у предпринимателя убытков.

Такое мнение суда апелляционная инстанция считает правильным ввиду следующего.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015 не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и ГК РФ, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Соответствующая позиция сформулирована в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 N 308-ЭС19-25765 и от 14.09.2020 N 308-ЭС20-3366.

Как установлено судом и подтверждается имеющимися в деле доказательствами, спорный земельный участок предоставлен без торгов по процедуре выбора и предварительного согласования места размещения объекта в аренду в 2013 году для строительства объекта дорожного сервиса, в период действия договора аренды общество в соответствии с разрешительными документами уполномоченных органов возвело на этом участке объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано после 01.03.2015, на основании норм земельного законодательства, вступивших в силу с 01.03.2015, ни обществу, ни предпринимателю земельный участок в аренду для завершения строительства не предоставлялся, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в заключении с предпринимателем договора аренды администрацией не приведено.

С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в силу положений земельного законодательства, вступивших в действие с 01.03.2015, предприниматель имеет право на однократное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства, поэтому администрация незаконно отказала ему в как в заключении с ним нового договора аренды, так и сохранении договора аренды от 20.09.2013 N 3522 с заключением соглашения о замене арендатор.

Ссылка администрации на то, что договор ранее уже однократно пролонгировался с 01.10.2016 по 01.10.2019, не принимается во внимание, так как договор аренды N 3522 был заключен 20.09.2013, т. е. до 01.03.2015 и в нем содержалось условие о возможности пролонгации, то такая пролонгация проведена в рамках условий договора N 3522, а никак не в порядке соблюдения положений земельного законодательства, вступившего в силу с 01.03.2015. Более того, договор аренды не мог пролонгироваться для завершения строительства объекта, поскольку только 13.12.2015 обществом было получено разрешение на строительство объекта дорожного сервиса и в 2017 году на него было зарегистрировано право собственности как на объект незавершенного строительства.

Мнение администрации, что для заключения нового договора аренды необходимо привести площадь испрашиваемого земельного участка в соответствие с площадью приобретенного объекта незавершенного строительства и представить в администрацию для утверждения схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, не подлежит принятию во внимание, поскольку земельный участок необходим предпринимателю не для использования (эксплуатации) расположенного на нем объекта недвижимости, а для продолжения (завершения) его строительства, следовательно, те нормы, какими администрация мотивирует свою позицию по данному вопросу, к данной ситуации не применимы.

Что касается требования предпринимателя о признании недействительным постановления администрации от 05.12.2019 N 1696, то суд, удовлетворяя его, правомерно исходил из следующего.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлено, что одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Проанализировав вышеуказанные нормы права и разъяснения высшей судебной инстанции суд первой инстанции правомерно указал, что по их смыслу при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Из изложенного следует, что переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним договора, поскольку договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Все доводы подателя жалобы рассмотрены апелляционной инстанцией и не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.04.2020 по делу N А62-2128/2020 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.Н. Тимашкова

Судьи

Е.В. Мордасов В. Н. Стаханова