Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2021 г. N 15АП-13588/21 по делу N А32-55874/2019

город Ростов-на-Дону

25 августа 2021 г.

дело N А32-55874/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановой Ю.И.

судей Ереминой О.А., Шапкина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Матвейчук А.Д.,

при участии:

от истца: извещен, не явился,

от ответчика: извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г. Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 22.06.2021 по делу N А32-55874/2019

по иску Администрации г. Сочи

к АО "Мацестинский чай"; ООО "Мацестинская чайная фабрика"

при участии третьих лиц: Южное межрегиональное управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору; Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о расторжении договора, об обязании,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в суд с исковым заявлением к акционерному обществу "Мацестинский чай" (далее - АО "Мацестинский чай"), обществу с ограниченной ответственностью "Мацестинская чайная фабрика" (далее - ООО "Мацестинская чайная фабрика") со следующими требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:

-расторгнуть договор от 08.12.2005 N 4900770078 (04-24/78С) о предоставлении в пользование земельного участка площадью 290 000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0509002:1730 (ранее 23:49:0309000:130), расположенный по адресу г. Сочи, Хостинский район, село Прогресс, указать в решении, что оно является основанием для Управления Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационные записи от 15.08.2018 N 23:49:0509002:1730-23/050/2018-3, от 17.09.2009 N 23-23-19/040/2005-750 в виде договора аренды от 08.12.2005 N 4900770078 (от 15.12.2005 N 04-24/78С);

- обязать АО "Мацестинский Чай", ООО "Мацестинская Чайная Фабрика" привести в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию, земельный участок 23:49:0308006:1730 (ранее 23:49:0309000:130), расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, село Прогресс, для сельскохозяйственного использования;

- обязать АО "Мацестинский Чай", ООО "Мацестинская Чайная Фабрика" возвратить по акту приема-передачи администрации города Сочи земельный участок площадью 290 000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0509002:1730 (ранее 23:49:0309000:130), расположенный по адресу г. Сочи, Хостинский район, село Прогресс, в надлежащем состоянии, пригодном для сельскохозяйственного использования.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2021 по делу N А32-55874/2019 в иске отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что предписанием Россельхознадзора N 09-09/ВП-784 от 01.08.2018 установлено, что использование земельного участка осуществляется с нарушениями требований законодательства. Таким образом, материалами административного дела подтверждается факт неиспользования АО "Мацестинский чай" участка по целевому назначению.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и АО "Мацестинский чай" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 08.12.2005 N 04-24/78С, согласно которому арендодатель передал во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:49:0509002:1730 (ранее 23:49:0309000:0130) общей площадью 290 000 кв. м (далее - спорный земельный участок), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Прогресс, участок 49, для сельскохозяйственного использования (пункт 1.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 2.1 договор действует по 08.12.2054.

Между администрацией и АО "Мацестинский чай" заключено дополнительное соглашение от 05.07.2010, согласно которому в связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности города Сочи на спорный земельный участок договор аренды от 08.12.2005 N 04-24/78 считать договором аренды от 08.12.2005 N 4900770078 (далее - договор).

Права и обязанности по спорному договору на основании договора уступки от 03.08.2018 перешли к ООО "Мацестинская чайная фабрика".

Между ООО "Мацестинская чайная фабрика" (арендатор) и АО "Мацестинский Чай" (субарендатор) заключен договор субаренды от 18.11.2019.

Согласно пункту 6.2.7 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в договоре.

Согласно пункту 6.2.8 договора аренды арендатор обязан содержать в должном санитарном порядке и чистоте участок и прилегающую к нему территорию.

Согласно пункту 6.2.9 арендатор обязан при использовании участка не наносить ущерба окружающей среде.

Согласно пункту 6.2.10 арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка и устранить за свой счет изменения, произведенные на участке без согласия арендодателя, по первому его письменному требованию (предписанию).

Управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республике Адыгея в период с 23.06.2018 по 01.08.2018 была проведена выездная внеплановая проверка в отношении АО "Мацестинский чай" по ранее выданному предписанию об устранении выявленных нарушений требований земельного законодательства Российской Федерации от 25.01.2017 N 09-09/ВП2551.

В ходе проверки установлено, что вышеуказанный земельный участок зарос сорной (ажиной) и древесно-кустарниковой растительностью (лещиной, ольхой). Кроме того, агротехнические мероприятия не проводятся, не выполняются требования и обязательные мероприятия по улучшению и защите земель и охране почв по ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель. Предписание по устранению выявленных нарушений требований земельного законодательства Российской Федерации от 25.01.2017 N 2551 не выполнено.

Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи направлена претензия от 05.04.2019 N 7267/02-05-16 о необходимости устранения выявленных нарушений в 30-дневный срок.

Ввиду того, что указанные нарушения в установленный срок не были устранены, в адрес ответчика направлена претензия от 17.06.2019 N 13771/02-05-16 с предложением расторгнуть договор аренды.

Однако ответ на претензию в администрацию города Сочи не поступил, арендатор в департамент имущественных отношений администрации города Сочи для подписания соглашения о расторжении договора аренды не явился.

Предписанием Россельхознадзора N 09-09/ВП-784 от 01.08.2018 установлено, что использование земельного участка осуществляется с нарушениями требований законодательства. Таким образом, материалами административного дела подтверждается факт неиспользования ответчиком участка по целевому назначению.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе таких земель выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункты 1 и 2 статьи 77 Земельного кодекса).

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (пункт 1 статьи 78 Земельного кодекса).

При этом, как указано в пункте 1 статьи 6 Закона N 101-ФЗ (в применимой редакции), арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием. Такое использование должно осуществляться способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Статьей 42 Земельного кодекса на правообладателей (в том числе арендаторов) земельных участков также возложены обязанности по использованию участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, осуществлению мероприятий по охране земель и недопущению загрязнения, истощения, деградации и порчи земель и почв.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество (статья 619 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 данного Кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора в случае, если суд установит, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что спорный договор аренды заключен на 49 лет, поэтому расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только при наличии существенных нарушений его условий арендатором и их неустранении в разумный срок, учитывая, что расторжение договора, являющееся крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд первой инстанции верно признал избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон, и отказал в удовлетворении иска.

Приведенные администрацией в апелляционной жалобе доводы о выявленной на земельном участке древесно-кустарниковой растительности не являются основаниями для расторжения долгосрочного договора аренды применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела. При существующем расположении предмета аренды (в лесном массиве) вменение в вину ответчикам произрастания на участке деревьев, кустарников не может быть принято в качестве доказательства неиспользования или ненадлежащего использования данного объекта. Факт неиспользования земельных участков по целевому назначению в установленном Постановлением Правительства РФ от 23.04.2012 N 369 "О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации" процентном соотношении (закустаренность свыше 30% площади участка) не подтвержден надлежащими доказательствами. Нахождение на спорном участке плантации чая администрация не оспаривает.

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2021 N 308-ЭС21-161 по делу N А32-48983/2019.

Более того, между ООО "Мацестинская Чайная фабрика" и Колескиным Н.В., Ижболдиным А.С. заключен договор от 01.11.2019 N 06/10-19 на выполнение подрядных работ по корчевке колючего кустарника и сгребанию срезанного кустарника на спорном земельном участке.

В связи с заключением ООО "Мацестинская чайная фабрика" с АО "Мацестинский чай" договора от 18.11.2019 субаренды указанного земельного участка в соответствии с соглашением от 02.12.2019 права и обязанности по договору от 01.11.2019 года N 11/10-19 на выполнение подрядных работ перешли от ООО "Мацестинская чайная фабрика" к АО "Мацестинский чай".

Установлено, что по состоянию на 21.01.2020 подрядные работы на площади 29,0 га в составе указанного земельного участка выполнены, что подтверждается актами от 21.01.2020 сдачи-приемки выполненных работ, а, именно: корчевка колючего кустарника вручную, обрезка на пень окраин чайных насаждений, разделка древесины, раскорчевка деревьев на плантации чая, раскорчевка деревьев на окраине плантации чая, сгребание ветвей, выкорчеванных корней, сгребание срезанного кустарника, устройство ям для захоронения отходов разделки древесины, корней и ветвей, утилизация древесных остатков после раскорчевки деревьев. Факт оплаты работникам за выполненные работы подтверждается представленными в материалы дела, расходными кассовыми ордерами N 237 и N238 от 24.01.2020.

Таким образом, принимая во внимание представленные сведения, суд пришел к обоснованному выводу о том, что ответчиками подтвержден факт производства работ по расчистке участка от сорной растительности и использования земельного участка по целевому назначению.

В пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Между тем, судебная практика исходит из того, что расторжение договора всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Кроме того, "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Само по себе невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, образует состав административного правонарушения, ответственность за совершение которого предусмотрена ст. 8.8. КоАП.

Лицами, уполномоченными на проведение проверок на предмет наличия действий лица признаков указанного правонарушения, являются должностные лица, осуществляющие государственный земельный надзор - Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору и ее территориальные органы (ст. 71 ЗК РФ, п. 4 Постановления Правительства РФ от 02.01.2015 N 1 (ред. от 03.08.2019) "Об утверждении Положения о государственном земельном надзоре").

Наличие данного вида правонарушения не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

Судом установлено, что арендатор заинтересован в продолжении арендных отношений с целью использования земельного участка по его прямому назначению.

Так в соответствии с Программой развития чаеводческой отрасли Краснодарского края на период 2017 - 2021 год, разработанной Ассоциацией производителей Краснодарского чая по заказу Администрации Краснодарского края, АО "Мацестинский чай" ежегодно на принадлежащих ему плантациях выполняет работы по уходу за чайными плантациями.

В период с 2016 по 2017 годы обществом выполнены уходные работы на площади 58,55 га (19,4 га за 2016 год, 15 га за 2017 год, 24,15 га за 2018 год). Производство данных работ субсидируется из средств бюджета Краснодарского края.

Доводы истца с указанием на акт осмотра от 19.05.2021 судом правомерно не приняты во внимание, поскольку акт составлен в одностороннем порядке без участия представителей ответчика. Кроме того, указанные обстоятельства - (75%) расположения сорной растительности сделаны лишь при визуальном осмотре, без привлечения специалиста обладающего специальными знаниями в подтверждения факта произрастания именно сорной растительности, а не чайными насаждениями.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся доказательства и фактические обстоятельства в рамках настоящего дела, суд установил, что спорный договор аренды заключен на 49 лет, поэтому расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только при наличии существенных нарушений его условий арендатором и их не устранении в разумный срок.

Учитывая, что расторжение договора, являющееся крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд признает избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды в соответствии с нормами статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации

С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований обоснованно отказано.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции по существу рассмотренного дела, а выражают несогласие с ними, что не является основанием для отмены оспариваемого решения.

Доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2021 по делу N А32-55874/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

О.А. Еремина П.В. Шапкин