Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2021 г. N 10АП-14961/21 по делу N А41-15897/2021

г. Москва

25 августа 2021 г.

Дело N А41-15897/21

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2021 года 25 августа 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Иевлева П.А.,

судей: Диаковской Н.В., Панкратьевой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабаян Э.К.,

при участии в заседании:

от заявителя по делу - ООО "ТЕХНОПАРК" - извещено, представитель не явился,

от заинтересованного лица по делу - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - извещено, представитель не явился,

от третьего лица по делу - ООО "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ДЖИ ПИ АЙ" Закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированный "Заречный" - извещено, представитель не явился,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 10.06.2021 по делу N А41-15897/21, по заявлению ООО "ТЕХНОПАРК" к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконными уведомлений, об обязании, третье лицо: ООО "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ДЖИ ПИ АЙ" Закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированный "Заречный",

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ТЕХНОПАРК" (далее - ООО "ТЕХНОПАРК", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области, заинтересованное лицо) со следующими требованиями (с учетом принятых судом уточнений):

- признать незаконными отказы Управления Росреестра по Московской области в государственной регистрации прав, оформленные уведомлениями об отказе государственной регистрации прав от 04.05.2021 N КУВД-001/2021-1952112/3, N КУВД-001/2021-1952914/3, N КУВД-001/2021-1960907/5, N КУВД-001/2021-1961060/5, N КУВД-001/2021-1961261/3, N КУВД-001/2021-1961454/3, N КУВД-001/2021-1961850/3, N КУВД-001/2021-1964105/3, N КУВД-001/2021-1967724/3, N КУВД-001/2021-1955395/4, N КУВД-001/2021-1957037/4;

- обязать Управление Росреестра по Московской области зарегистрировать право общей долевой собственности Владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированный "Заречный" в отношении объектов:

-земельный участок - с кадастровым номером 50:14:0050306:926, площадь 116 159 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственного использования, адрес: Московская область, г. Щелково;

-нежилое здание - с кадастровым номером 50:14:0050306:887, площадь 13 169,5 кв. м, назначение: нежилое, адрес: Московская область, Щелковский район, г. Щелково, ул. Заречная, д. 153, корп. 1;

-здание - с кадастровым номером 50:14:0050306:888, площадь 5 978,5 кв. м, назначение: нежилое, адрес: Московская область, Щелковский район, г. Щелково, ул. Заречная, д. 153, корп. 2;

-складское здание 2.1 - с кадастровым номером 50:14:0050306:989, площадь 6 035,4 кв. м, назначение: нежилое здание, адрес: Российская Федерация, Московская область, Щелковский м. р-н, г.п. Щелково, г. Щелково, ул. Заречная, д. 153, корп. 3;

-складское здание 2.2 - с кадастровым номером 50:14:0050306:990, площадь 6 036,8 кв. м, назначение: нежилое здание, адрес: Российская Федерация, Московская область, Щелковский м. р-н, г.п. Щелково, г. Щелково, ул. Заречная, д. 153, корп. 4;

-административно-складское здание 3.1 - с кадастровым номером 50:14:0050306:1188, площадь 9 268 кв. м, назначение: нежилое здание, адрес: Российская Федерация, Московская область, Щелковский м. р-н, г.п. Щелково, г. Щелково, ул. Заречная, д. 153, корп. 5;

-складское здание 2.3 - с кадастровым номером 50:14:0050306:991, площадь 5 595,7 кв. м, назначение: нежилое здание, адрес: Российская Федерация, Московская область, Щелковский м. р-н, г.п. Щелково, г. Щелково, ул. Заречная, д. 153, корп. 6;

-административно-складское здание 3.2 - с кадастровым номером 50:14:0050306:1187, площадь 8 772,5 кв. м, назначение: нежилое здание, адрес: Российская Федерация, Московская область, Щелковский м. р-н, г.п. Щелково, г. Щелково, ул. Заречная, д. 153, корп. 7;

-административно-складское здание 3.3 - с кадастровым номером 50:14:0050306:1194, площадь 7 682,9 кв. м, назначение: нежилое здание, адрес: Российская Федерация, Московская область, Щелковский м. р-н, г.п. Щелково, г. Щелково, ул. Заречная, д. 153, корп. 8;

-водозаборный узел - с кадастровым номером 50:14:0050306:919, назначение: 10.1 сооружения водозаборные, адрес: Московская область, г. Щелково;

-насосная станция первого подъема - с кадастровым номером 50:14:0050306:918, назначение: 10.1 сооружения водозаборные, адрес: Московская область, г. Щелково.

Решением Арбитражного суда Московской области от 10.06.2021 заявленные требования удовлетворены.

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области не согласилось с выводами суда, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по мотивам, изложенным в жалобе.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что между ООО "ТЕХНОПАРК" (далее - продавец) и ООО "Управляющая Компания "Джи Пи Ай" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированный "Заречный" (далее - покупатель) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости от 24.12.2020, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя следующие объекты недвижимого имущества: земельный участок - с кадастровым номером 50:14:0050306:926, площадь 116 159 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственного использования, адрес: Московская область, г. Щелково; нежилое здание - с кадастровым номером 50:14:0050306:887, площадь 13 169,5 кв. м, назначение: нежилое, адрес: Московская область, Щелковский район, г. Щелково, ул. Заречная, д. 153, корп. 1; здание - с кадастровым номером 50:14:0050306:888, площадь 5 978,5 кв. м, назначение: нежилое, адрес: Московская область, Щелковский район, г. Щелково, ул. Заречная, д. 153, корп. 2; складское здание 2.1 - с кадастровым номером 50:14:0050306:989, площадь 6 035,4 кв. м, назначение: нежилое здание, адрес: Российская Федерация, Московская область, Щелковский м. р-н, г.п. Щелково, г. Щелково, ул. Заречная, д. 153, корп. 3; складское здание 2.2 - с кадастровым номером 50:14:0050306:990, площадь 6 036,8 кв. м, назначение: нежилое здание, адрес: Российская Федерация, Московская область, Щелковский м. р-н, г.п. Щелково, г. Щелково, ул. Заречная, д. 153, корп. 4; административно-складское здание 3.1 - с кадастровым номером 50:14:0050306:1188, площадь 9 268 кв. м, назначение: нежилое здание, адрес: Российская Федерация, Московская область, Щелковский м. р-н, г.п. Щелково, г. Щелково, ул. Заречная, д. 153, корп. 5; складское здание 2.3 - с кадастровым номером 50:14:0050306:991, площадь 5 595,7 кв. м, назначение: нежилое здание, адрес: Российская Федерация, Московская область, Щелковский м. р-н, г.п. Щелково, г. Щелково, ул. Заречная, д. 153, корп. 6; административно-складское здание 3.2 - с кадастровым номером 50:14:0050306:1187, площадь 8 772,5 кв. м, назначение: нежилое здание, адрес: Российская Федерация, Московская область, Щелковский м. р-н, г.п. Щелково, г. Щелково, ул. Заречная, д. 153, корп. 7; административно-складское здание 3.3 - с кадастровым номером 50:14:0050306:1194, площадь 7 682,9 кв. м, назначение: нежилое здание, адрес: Российская Федерация, Московская область, Щелковский м. р-н, г.п. Щелково, г. Щелково, ул. Заречная, д. 153, корп. 8; водозаборный узел - с кадастровым номером 50:14:0050306:919, назначение: 10.1 сооружения водозаборные, адрес: Московская область, г. Щелково; насосная станция первого подъема - с кадастровым номером 50:14:0050306:918, назначение: 10.1 сооружения водозаборные, адрес: Московская область, г. Щелково.

Покупатель принял объекты, являющиеся предметом договора купли-продажи по двум актам приема-передачи от 24.12.2020.

В целях регистрации перехода прав 22.01.2021 года продавец и покупатель обратились в Управления Росреестра по Московской области с заявлениями о государственной регистрации права собственности (перехода права) на указанные выше объекты недвижимого имущества, что подтверждается описями документов (т. 1 л.д. 45-92).

Уведомлениями Управления Росреестра по Московской области N КУВД-001/2021-1952112/1 от 03.02.2021, N КУВД-001/2021-1952914/1 от 03.02.2021, N КУВД-001/2021-1960907/1 от 03.02.2021, N КУВД-001/2021-1961060/1 от 03.02.2021, N КУВД-001/2021-1961261/1 03.02.2021, N КУВД-001/2021-1961454/1 от 04.02.2021, N КУВД-001/2021-1961850/1 от 03.02.2021, N КУВД-001/2021-1964105/1 от 03.02.2021, N КУВД-001/2021-1967724/1 от 04.02.2021, N КУВД-001/2021-1955395/1 от 03.02.2021, N КУВД-001/2021-1957037/1 от 03.02.2021, приняты решения о приостановлении государственной регистрации прав (т. 1 л.д. 11-32).

В соответствии с указанными уведомлениями в качестве оснований для приостановления государственной регистрации Управлением Росреестра по Московской области указано следующее: в отношении объектов недвижимого имущества зарегистрированы обременения в виде аренды, сведения о которых в представленном договоре отсутствуют; согласно разделу N 2 договора общая стоимость объектов указана в размере 1 075 252 000 рублей и в приложении к договору указано 11 объектов, вместе с тем в акте приема-передачи от 24.12.2020 указано 10 объектов (земельный участок с кадастровым номером 50:14:0050306:926 не указан) с иной общей стоимостью; в объектах с кадастровыми номерами 50:14:0050306:919 и 50:14:0050306:918 отсутствуют записи о правах собственности, соответственно предметом по договору они выступать не могут.

Кроме того, Управлением Росреестра по Московской области дополнительно отмечено, что предмет договора, а именно полное описание объектов недвижимого имущества, подлежащие передаче должны быть включены в сам договор, а не являться списком - приложением к договору. Также договор должен быть прошит и заверен сторонами сделки, а с учетом того, что стороны юридические лица, соответственно заверен печатями.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

В дальнейшем, 04.05.2021 Управлением Росреестра по Московской области приняты уведомления об отказе в государственной регистрации прав N КУВД-001/2021-1952112/3, N КУВД-001/2021-1952914/3, N КУВД-001/2021-1960907/5, N КУВД-001/2021-1961060/5, N КУВД-001/2021-1961261/3, N КУВД-001/2021-1961454/3, N КУВД-001/2021-1961850/3, N КУВД-001/2021-1964105/3, N КУВД-001/2021-1967724/3, N КУВД-001/2021-1955395/4, N КУВД-001/2021-1957037/4 в связи с истечением срока приостановления, в связи с чем, заявитель уточнил заявленные требования в порядке, предусмотренном статьей 49 АПК РФ.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости", основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

В пункте 1 статьи 21 названного Федерального закона предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

Согласно статье 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

В обоснование отказа в осуществлении государственной регистрации прав заявителя на объекты недвижимости регистрирующий орган указал на наличие обременения в виде договоров аренды, которое в договоре купли-продажи не отражено.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Доводы Управления Росреестра по Московской области о том, что в качестве основания для отказа в регистрации перехода права собственности послужило наличие обременения в виде аренды, обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку в силу положений статьи 617 ГК РФ наличие договора аренды не препятствует собственнику в осуществлении его права на распоряжение имуществом, установленного ст. 209 ГК РФ, и не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности.

Доводы Управления Росреестра по Московской области о несоответствии перечня и общей стоимости объектов недвижимости в договоре и передаточном акте, обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку продавец и покупатель подписали два акта приема-передачи от 24.12.2020 года. Один акт в отношении 10 объектов недвижимости, кроме земельного участка. Второй акт - в отношении 1-го объекта недвижимости - земельного участка.

Оба акта приема-передачи были сданы в Управление Росреестра по Московской области, что подтверждается описями документов.

Таким образом, общая стоимость и перечень объектов недвижимости совпадает с информацией, содержащейся в актах приема-передачи.

В соответствии с частью 1 статьи 69 Федерального закона N 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Довод Управления Росреестра по Московской области об отсутствии записей о правах собственности в отношении объектов с кадастровыми номерами 50:14:0050306:919 и 50:14:0050306:918 обоснованно отклонен судом первой инстанции по следующим обстоятельствам.

Продавец 22.01.2021 обратился в Управление Росреестра по Московской области с заявлениями как о государственной регистрации права, так и о государственном кадастровым учете относительно 2-х объектов недвижимости (водозаборный узел с кадастровым номером 50:14:0050306:919 и насосная станция первого подъема с кадастровым номером 50:14:0050306:918), которые являются сооружениями вспомогательного использования, что подтверждается описью N MFC-0555/2021-105453-3, N MFC-0555/2021-105798-3, MFC-0555/2021-105453-1, опись MFC-0555/2021-105453-2, N MFC-0555/2021-105798-1, N MFC-0555/2021-105798-2 предоставив все необходимые документы, в том числе технические планы, а также правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости.

Сведения о спорных объектах: водозаборный узел и насосная стация первого подъема был внесены в государственный реестр недвижимости с присвоением кадастровым номеров 50:14:0050306:919 и 50:14:0050306:918 возведенных заявителем еще 29.12.2015.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

Управлением Росреестра по Московской области доказательств соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону не представлено. Доказательства наличия залога не представлены.

При таких условиях, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о об удовлетворении заявленных требований.

Доказательства наличия залога в отношении спорного имущества в материалы дела не представлены.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Из доводов апелляционной жалобы, материалов дела, оснований для отмены решения суда первой инстанции не усматривается.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 10.06.2021 по делу N А41-15897/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

П.А. Иевлев

Судьи

Н.В. Диаковская Н.А. Панкратьева