Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2021 г. N 18АП-10566/21 по делу N А07-4978/2020

г. Челябинск

25 августа 2021 г.

Дело N А07-4978/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Аникина И.А., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.06.2021 по делу N А07-4978/2020.

Администрация муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Инновации" (далее - ООО "Инновации", ответчик) о расторжении договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющегося имуществом казны, в аренду без права выкупа N 1982 от 07.10.2016, об обязании освободить нежилое помещение на первом этаже 3-х этажного здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Ишимбай, пр. Ленина д. 35, общей площадью 52,1 кв.м, кадастровый номер 02:58:020241:417 (с учетом уточнения предмета исковых требований, т. 2 л.д. 71-75).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Комитет), индивидуальный предприниматель Ягудина Анастасия Анатольевна (далее - ИП Ягудина А.А.).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.06.2021 (резолютивная часть от 20.05.2021) в удовлетворении исковых требований Администрации отказано.

С указанным решением суда не согласилась Администрация (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, требования Администрации удовлетворить в полном объеме.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что постановлением Администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан от 02.12.2019 N 2426 в связи с установленным фактом нарушения договорных обязательств, передачей арендатором объекта аренды в субаренду без согласования с арендодателем, нарушением условий п.п. 1.9, 2.2.1, 2.2.12 договора N 1982 от 07.10.2016 было принято решение расторгнуть договор N 1982 от 07.10.2016 с ООО "Инновации" в одностороннем порядке. Ответчик уклонился о подписания соглашения о расторжении договора N 1982 от 07.10.2016, объект недвижимости по акту приема-передачи арендодателю до настоящего времени не передал, чем нарушил требование статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Апеллянт полагал, что поскольку при прекращении договора аренды имущество подлежит возвращению арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ), ответчик подлежит выселению из занимаемого им помещения.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2021 апелляционная жалоба Администрации на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.06.2021 по делу N А07-4978/2020 была принята к производству, назначена к рассмотрению на 11.08.2021.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзывы на апелляционную жалобу истца не поступили.

Протокольным определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2021 в судебном заседании был объявлен перерыв до 18.08.2021.

К 18.08.2021 в суд апелляционной инстанции от истца и от ответчика поступили письменные пояснения сторон с приложенными документами, которые в порядке статьи 81, 268 АПК РФ были приобщены к материалам дела.

Кроме этого, от ООО "Инновации" поступило ходатайство об истребовании документов у Администрации, в удовлетворении которого на основании статьи 66 АПК РФ было отказано в силу представления Администрацией интересующих суд апелляционной инстанции документов.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, до и после перерыва не явились.

В соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, установлено судом первой инстанции, между муниципальным образованием Ишимбайский район Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Ишимбайскому району и г. Ишимбаю (арендодатель) и ООО "Инновации" (арендатор) был подписан договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющегося имуществом казны, в аренду без права выкупа N 1982 от 07.10.2016 (далее также - договор, т. 1 л.д. 6-10), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель на основании постановления Администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан от 07.10.2016 N 1537 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующий объект муниципального нежилого фонда: нежилое помещение на первом этаже 3-х этажного здания, расположенного по адресу: 453210, Республика Башкортостан, г. Ишимбай, пр. Ленина д. 35, общей площадью 52,1 кв.м, кадастровый номер 02:58:020241:417, для использования в целях торговой деятельности.

В силу п. 1.2 договора договор вступает в силу и действует с 10.02.2016 по 31.12.2020.

На основании п. 1.8 договора арендатор не вправе распоряжаться как правом аренды, предоставленным ему в соответствии с условиями настоящего договора, так и непосредственно арендуемым объектом путем его продажи, передачи третьим лицам в залог, безвозмездное пользование, а также внесение в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ и других организаций или любым иным образом.

В соответствии с п. 1.9 договора с согласия арендодателя арендатор вправе сдавать арендуемый объект в субаренду (поднаем). Размер общей площади нежилого фонда, сдаваемого в субаренду, не может превышать 25 % от общей площади арендуемого объекта.

В силу п. 2.2.1 договора арендатор обязуется использовать арендуемый объект исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.1 настоящего договора.

Согласно п. 2.2.12 договора арендатор обязуется сдавать арендуемый объект в субаренду (поднаем) в соответствии с п. 1.9 настоящего договора только с согласия арендодателя по договору субаренды.

В соответствии с п. 5.2 договора договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в том числе при передаче объекта в субаренду без согласия с арендодателем, а также допущения арендатором фактического пользования объекта по договорам комиссии, агентирования, поручения и т.д. (п. 5.2.7 договора).

По акту приема-передачи к договору нежилое помещение на первом этаже 3-х этажного здания, расположенного по адресу: 453210, Республика Башкортостан, г. Ишимбай, пр. Ленина д. 35, общей площадью 52,1 кв.м, кадастровый номер 02:58:020241:417, было передано в арендное пользование ответчику (т. 1 л.д. 11).

По результатам проведенной Контрольно-счетной палатой Республики Башкортостан проверки 22.11.2019 был составлен акт по отдельному вопросу контрольного мероприятия "Проверка соблюдения установленного порядка управления распоряжения имуществом, находящимся в государственной и муниципальной собственности районе Ишимбайский район Республики Башкортостан за 2016-2018 годы, и отдельных вопросов по иным периодам", согласно которому был установлен факт нарушения ООО "Инновации" условий договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющегося имуществом казны, в аренду без права выкупа N 1982 от 07.10.2016, выразившийся в передаче арендованного помещения в субаренду ИП Ягудиной А.А. без согласования с собственником помещения (т. 1 л.д. 18 оборот - 19).

Согласно пояснениям ИП Ягудиной А.А. спорное нежилое помещение используется ей с февраля 2016 года по договору субаренды, который был заключен между ИП Ягудиной и ООО "Инновации" 03.02.2016 сроком на 1 год (т. 1 л.д. 19 оборот).

Постановлением Администрации от 02.12.2019 N 2426 связи с установлением факта нарушения договорных обязательств, установленных п.п. 1.9, 2.2.1, 2.2.12 договора аренды N 1982 от 07.10.2016, выраженного в передаче объекта аренды в субаренду без согласования с арендодателем, принято решение о расторжении с ООО "Инновации" договора аренды N 1982 от 07.10.2016 с оформлением соглашения о расторжении договора аренды (т. 1 л.д. 20).

Администрация письмом от 03.12.2019 N 2852 направила ООО "Инновации" копию постановления Администрации N 2426 от 02.12.2019, а также для подписания и возврата соглашение о расторжении договора от 02.12.2019, акт приема-передачи к договору (т. 1 л.д. 21-22, 23-24, 31, 32).

Оставление ООО "Инновации" указанного письма без удовлетворения, неподписание направленного соглашения о расторжении от 02.12.2019 к договору N 1982 от 07.10.2016 послужили основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что соглашение сторон о прекращении или расторжении договора заключено не было, договор N 1982 от 07.10.2016 продолжил свое действие до окончания срока, до 31.12.2020, после чего был прекращен, в силу чего оснований для его расторжения не имеется. Суд первой инстанции не усмотрел оснований для обязания ответчика освободить спорное нежилое помещение, установив, что 28.05.2020 спорное помещение было передано истцом в аренду ИП Ягудиной А.А. в рамках заключенного между ними договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющихся имуществом казны без права выкупа.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что между муниципальным образованием Ишимбайский район Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Ишимбайскому району и г. Ишимбаю (арендодатель) и ООО "Инновации" (арендатор) был подписан договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющегося имуществом казны, в аренду без права выкупа N 1982 от 07.10.2016, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель на основании постановления Администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан от 07.10.2016 N 1537 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующий объект муниципального нежилого фонда: нежилое помещение на первом этаже 3-х этажного здания, расположенного по адресу: 453210, Республика Башкортостан, г. Ишимбай, пр. Ленина д. 35, общей площадью 52,1 кв.м, кадастровый номер 02:58:020241:417, для использования в целях торговой деятельности.

Действительность и заключенность указанного договора истцом и ответчиком не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ), по акту приема-передачи к договору нежилое помещение на первом этаже 3-х этажного здания, расположенного по адресу: 453210, Республика Башкортостан, г. Ишимбай, пр. Ленина д. 35, общей площадью 52,1 кв.м, кадастровый номер 02:58:020241:417, было передано в арендное пользование ответчику (т. 1 л.д. 11).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Таким образом, арендодатель может обратиться в суд с иском о расторжении договора аренду ввиду неисполнения арендатором возложенных на него обязанностей только после того как укажет арендатору на имеющиеся нарушения и предложит их устранить, а в случае неустранения арендатором указанных нарушений, арендодатель должен предварительно предложить арендатору расторгнуть договор аренды в досудебном порядке.

Однако из материалов дела не следует, что Администрацией был соблюден указанный порядок.

Постановлением Администрации от 02.12.2019 N 2426 связи с установлением факта нарушения договорных обязательств, установленных п.п. 1.9, 2.2.1, 2.2.12 договора аренды N 1982 от 07.10.2016, выраженного в передаче объекта аренды в субаренду без согласования с арендодателем, принято решение о расторжении с ООО "Инновации" договора аренды N 1982 от 07.10.2016 с оформлением соглашения о расторжении договора аренды (т. 1 л.д. 20).

Администрация письмом от 03.12.2019 N 2852 направила ООО "Инновации" копию постановления Администрации N 2426 от 02.12.2019, а также для подписания и возврата соглашение о расторжении договора от 02.12.2019, акт приема-передачи к договору (т. 1 л.д. 21-22, 23-24, 31, 32).

Доказательства того, что перед приятием решения о расторжении договора аренды Администрация направила ООО "Инновации" уведомление о выявленном нарушении условий договора аренды и предложила в разумный срок устранить их, истцом суду представлены не были. Следовательно, Администрация не приобрела права требовать расторжения договора N 1982 от 07.10.2016 в судебном порядке.

Кроме этого, пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договоры аренды заключаются на срок, определенный в договоре.

В силу п. 1.2 договора договор вступает в силу и действует с 10.02.2016 по 31.12.2020.

Поскольку из постановления Администрации от 07.10.2016 N 1537 "Об аренде нежилого фонда" (т. 2 л.д. 76) и представленных дополнительно в суд апелляционной инстанции Администрацией письменных пояснений (вх. N 44945 от 17.08.2021) следует, что договор аренды N 1982 от 07.10.2016 был заключен на новый срок в порядке реализации части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для повторного применения частей 9, 10 статьи 17.1 указанного Федерального закона и пришел к правильному выводу, что действие договора аренды N 1982 от 07.10.2016 подлежало прекращению по истечении его срока действия (31.12.2020).

С учетом того, что на дату вынесения обжалуемого судебного акта указанный срок наступил, договор аренды N 1982 от 07.10.2016 прекратил свое действие между сторонами, оснований для расторжении договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющегося имуществом казны, в аренду без права выкупа N 1982 от 07.10.2016, в судебном порядке не имелось.

В указанной части суд первой инстанции правомерно и обоснованно отказал Администрации в удовлетворении заявленного иска.

На основании статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, то есть по акту приема-передачи (возврата).

Аналогичное обязательство ООО "Инновации" было закреплено в п. 2.2.15 договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющегося имуществом казны, в аренду без права выкупа N 1982 от 07.10.2016.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, после проведенной Контрольно-счетной палатой Республики Башкортостан проверки установленного порядка управления распоряжения имуществом, находящимся в государственной и муниципальной собственности районе Ишимбайский район Республики Башкортостан, между муниципальным образованием Ишимбайский район Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Ишимбайскому району и г. Ишимбаю (арендодатель) и ИП Ягудиной А.А. (арендатор) был подписан договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющегося имуществом казны, в аренду без права выкупа N 2632 от 28.05.2020 (т. 1 л.д. 140-142), в соответствии с которым ИП Ягудиной А.А. в аренду на срок с 28.05.2020 по 27.06.2020 было передано спорное нежилое помещение на первом этаже 3-х этажного здания, расположенного по адресу: 453210, Республика Башкортостан, г. Ишимбай, пр. Ленина д. 35, общей площадью 52,1 кв.м, для использования в целях размещения салона красоты.

Указанное обстоятельство подтвердило ООО "Инновации" в представленных в суд апелляционной инстанции дополнительных пояснениях (вх. N 45332 от 18.08.2021).

Администрация в дополнительных письменных пояснениях от 18.08.2021 N 3802 (вх. N 45337 от 18.08.2021) также указало, что фактически нежилое помещение на первом этаже 3-х этажного здания, расположенного по адресу: 453210, Республика Башкортостан, г. Ишимбай, пр-кт Ленина, д. 35, общей площадью 52,1 кв.м, кадастровый номер: 02:58:020241:417, занимала ИП Ягудина А.А.; с ней был заключен договор аренды без проведения аукциона на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев; указанное имущество было возвращено истцу по акту приема-передачи.

С учетом изложенных фактических обстоятельств дела суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что с момента заключения с ИП Ягудиной А.А. договора N 2632 от 28.05.2020 и передачи ей по акту спорного нежилого помещения (т. 1 л.д. 143), данное помещение фактически выбыло из владения и пользования ООО "Инновации", оказалось в распоряжении арендодателя и более в пользование ООО "Инновации" не возвращалось, в силу чего оснований для обязания ответчика освободить нежилое помещение на первом этаже 3-х этажного здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Ишимбай, пр. Ленина д. 35, общей площадью 52,1 кв.м, кадастровый номер 02:58:020241:417, не имеется.

Доводы апелляционной жалобы Администрации вышеуказанных выводов судов первой и апелляционной инстанций не опровергают, в силу чего отклоняются судебной коллегией за необоснованностью.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, основания для отмены судебного акта по доводам апелляционной жалобы судебной коллегией не усмотрены.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.

В связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскание государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.06.2021 по делу N А07-4978/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи

И.А. Аникин Ю.С. Колясникова