Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2021 г. N 08АП-7261/21 по делу N А75-693/2021

город Омск

26 августа 2021 г.

Дело N А75-693/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 августа 2021 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Воронова Т.А., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зайцевой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7261/2021) общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажная компания" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 07.05.2021 по делу N А75-693/2021, принятое по исковому заявлению администрации города Нижневартовска (ОГРН 1028600965942, ИНН 8603032896) к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажная компания" (ОГРН 1128603024912, ИНН 8603192667), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, об изъятии объекта незавершенного строительством путем продажи с публичных торгов,

судебное разбирательство проведено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Нижневартовска (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажная компания" (далее - ответчик, ООО "Строительно-монтажная компания", общество) об изъятии объекта незавершенного строительством, с кадастровым номером 86:11:0301014:240, степенью готовности 5%, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, Западно-Промышленный узел города, панель N 14, площадью 4 239 кв.м, на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0301014:190 путем продажи с публичных торгов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - Росреестр).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 07.05.2021 по делу N А75-693/2021 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы её подателем указано на то, что на земельном участке, предоставленном ООО "Строительная-монтажная компания" в 2017 году в аренду, возведены сооружения, которые на момент рассмотрения спора имеют степень готовности 100 % (не введено в эксплуатацию) и 5 %. Учитывая, что цель предоставления земельного участка достигнута завершением строительства объекта, определяя дальнейшую судьбу, как земельного участка, так и объекта строительства, законный интерес Администрации должен заключаться в эффективном использовании земельного участка путем ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию. Истец, обращаясь в суд с настоящим иском, заявляет о нарушении его права владения и распоряжения земельным участком, однако, выбранный способ защиты не приведет к возвращению земельного участка Администрации. По мнению подателя жалобы в рассматриваемой ситуации с учетом изложенных выше обстоятельств на стороне истца отсутствует нарушенное право, подлежащее судебной защите избранным им способом.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей сторон.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Сибнефтестрой" (ООО "Сибнефтестрой", арендатор) 08.08.2017 заключен договор аренды земельного участка для завершения строительства N 93-АЗ (т. 1 л.д. 8-10), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает однократно без проведения торгов, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель "земли населенных пунктов", площадью 4239 кв.м, с кадастровым номером 86:11:0301014:190, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, в целях использования для завершения строительства объекта незавершенного строительством, вид разрешенного использования: склады, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, западный промышленный узел города, панель N 14.

Пунктом 1.2 договора установлен срок действия договора аренды с 08.08.2017 по 07.08.2020.

Договор зарегистрирован в установленном законном порядке 01.09.2017 о чем сделана отметка Росреестра (т. 1 л.д. 10, оборотная сторона).

В последующем, между ООО "Сибнефтестрой" (первоначальный арендатор) и ООО "Строительно-монтажная компания" (новый арендатор) подписан договор о переуступке прав аренды земельного участка от 01.10.2018 N 1 (т.д. 1, л.д. 12), согласно пункту 1.1 которого первоначальный арендатор уступает, а новый арендатор принимает права и обязанности по договору аренды земельного участка от 08.08.2017 N 93-АЗ, площадью 4239 кв.м, границах, указанных в кадастровом паспорте с кадастровым номером 86:11:0301014:190, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Нижневартовск, западный промышленный узел города, панель N 14.

Договор зарегистрирован в установленном законном порядке 24.10.2018 о чем сделана отметка Росреестра (т. 1 л.д. 13).

Срок действия договора аренды истек.

Истцом проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 86:11:0301014:190, в ходе которого установлено, что в границах земельного участка расположен объект незавершенного строительства кадастровый номер 86:11:0301014:240 со степенью готовности 5 % принадлежащий на праве собственности ООО "Строительно-монтажная компания". Строительство объекта не осуществляется. На момент обследования земельный участок с кадастровым номером 86:11:0301014:190 используется ООО "Строительно-монтажная компания". Земельный участок частично с трех сторон огорожен забором. В границах земельного участка расположены: трансформаторная подстанция, три здания, возможно, складского назначения, автотехника.

Результаты обследования зафиксированы в акте обследования от 08.09.2020 N 98 с приложением фототаблицы (т. 1 л.д. 14-17).

Администрация направила ответчику уведомление от 30.10.2020 N 3003-исх-4180 (т. 1 л.д. 22-23) об истечении срока аренды.

Земельный участок ответчиком не возвращен истцу, ответа на уведомление N 3003-исх-4180 не последовало.

Установленные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации в суд с иском об изъятии в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о правомерности исковых требований, в связи с чем удовлетворил их.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

На основании пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В статье 239.1 ГК РФ установлен порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка.

Статья 239.1 ГК РФ, на которую ссылается истец в обоснование своих требований, введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ).

В пункте 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ указано, что положения статьи 239.1 ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Договор аренды от 08.08.2017 N 93-АЗ, исходя из даты его заключения, действительно, указывает на то, что он заключен после даты вступления в силу положений статьи 239.1 ГК РФ.

Из пояснений ответчика следует, что ООО "Строительно-монтажная компания" обратилось в Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Ханты-Мансийского автономного округа - Югры город Нижневартовск с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (т. 1 л.д. 51). Специалистом-экспертом Управления 29.12.2020 произведен выезд на земельный участок с кадастровым номером 86:11:0301014:190, для проведения осмотра. Осмотром установлено: здание располагается на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0301014:190 строительство объекта завершено, объект капитального строительства соответствует проектной документации, на основании которой выдано разрешение на строительство от 29.03.2019 N 86-ru86305000-31-2019 (т. 1 л.д. 83-85), составлен акт осмотра (т. 1 л.д. 50). Вместе с тем, 30.12.2020 получен отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ввиду прекращения действия договора аренды от 08.08.2017 N 93-A3.

Администрацией 17.02.2021 проведен повторный осмотр земельного участка, в ходе которого установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 86:11:0301014:190 расположен объект незавершенного строительства, площадью застройки 904 кв.м, степенью готовности 5 %, с кадастровым номером объекта 86:11:0301014:240 (т. 1 л.д. 148). Управлением архитектуры и градостроительства администрации города выданы разрешения на строительство:

1) склад N 1 на производственной базе от 23.12.2016. Срок строительства до 23.04.2018,

2) холодного склада от 29.03.2019. Срок строительства до 29.06.2021.

В результате проведенного осмотра выявлено, что земельный участок площадью 0,4239 га с кадастровым номером 86:11:0301014:190 используется ООО "Строительно-монтажная компания". Земельный участок частично с трех сторон огорожен забором. В границах земельного участка расположены: трансформаторная подстанция, два строения, обшитые профлистом, автотехника, здание холодного склада со степенью готовности 100 %.

Администрация в пояснениях (т. 2 л.д. 37-38) указала, что в границах земельного участка с кадастровым номером 86:11:0301014:190 расположено два объекта: здание холодного склада со степенью готовности 100 % и объект незавершенного строительства - склад N 1, с кадастровым номером 86:11:0301014:240 и степенью готовности 5 %. Истец уточнил исковые требования, пояснив, что изъятию подлежит объект незавершенного строительства - склад N 1, с кадастровым номером 86:11:0301014:240 и степенью готовности 5 %.

Ответчик также подтвердил, что на территории спорного земельного участка находятся два объекта, один из которых завершен строительством, но не введен в эксплуатацию, второй с пятипроцентной готовностью, который планировалось использовать как крытую площадку, поскольку его месторасположение на участке было не удобно, то ответчик построил иной объект в другой стороне участка.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Судом установлено, что право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для строительства спорного объекта реализовано обществом путем заключения договора аренды земельного участка от 08.08.2017, строительство объекта недвижимости которым не закончено.

Срок действия договора аренды установлен с 08.08.2017 по 07.08.2020.

Несмотря на заключение договора аренды земельного участка, в период его действия фактически действия по строительству объекта с кадастровым номером 86:11:0301014:240 не проводились.

Достаточных доказательств того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ) ответчиком не представлено.

Установленные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у ответчика права на последующее продление арендных правоотношений.

Иных оснований для использования земельного участка ответчиком не приведено, а действующим законодательством в данном случае не предусмотрено.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Как указано выше, Законом N 171-ФЗ изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона N 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 данной статьи, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Закона N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Поскольку стороны при заключении договора, руководствуясь статьей 421 ГК РФ, исключили возможность возобновления его на неопределенный срок, оснований полагать, что договор аренды был продлен на неопределенный срок, не имеется.

Договор аренды земельного участка заключен между сторонами 08.08.2017 на основании заявления общества (являющегося обладателем зарегистрированного права собственности на объект незавершенный строительством, расположенный на данном земельном участке) сроком на три года.

Поскольку на момент заключения договора аренды на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено.

Пунктом 2 статьи 235 ГК РФ предусмотрен перечень оснований, при наличии которых допускается принудительное изъятие у собственника его имущества.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Правила N 1299).

В соответствии с пунктами 2, 3 Правил N 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт "з" пункта 7 правил).

Таким образом, право на проведение аукциона (его организация) лицом, обратившимся в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, прямо предусмотрено правилами N 1299.

В силу предписаний статьи 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", субъектами оценочной деятельности (оценщиками) признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями данного Закона.

Учитывая изложенную норму права, поскольку истец не является субъектом оценочной деятельности, но в целях установления рыночной стоимости объекта незавершенного строительства Администрация может выступать только инициатором (заказчиком) такой оценки.

Принимая во внимание изложенное, требования истца правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы подателя жалобы о наличии на земельном участке еще одного объекта капитального строительства не имеют правового значения для разрешения настоящего спора, не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают свое несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы материалы дела, доказательствам дана надлежащая правовая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен, выводы суда первой инстанции законны и обоснованы.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажная компания" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 07.05.2021 по делу N А75-693/2021 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Т.А. Воронов Е.Б. Краецкая