Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2021 г. N 18АП-11214/21 по делу N А07-19150/2020

г. Челябинск

27 августа 2021 г.

Дело N А07-19150/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 августа 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Аникина И.А., Жернакова А.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Нигматуллиной Эльвиры Рамиловны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.06.2021 по делу N А07-19150/2020.

В судебном заседании приняли участие представители:

истца: индивидуального предпринимателя Нигматуллиной Эльвиры Рамиловны - Мухамедьярова Юлия Ришатовна (доверенность от 19.11.2019, срок действия до 19.11.2022, паспорт, диплом N ВСА 0153232, свидетельство о заключении брака от 26.06.2010);

ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Аркаим" - Валиева Ирина Винеровна (доверенность от 25.09.2020, срок действия до 25.09.2021, паспорт, диплом N ВСА 0153232).

Индивидуальны предприниматель Нигматуллина Эльвира Рамиловныа (далее - ИП Нигматуллина Э.Р., предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Аркаим" (далее - ООО "Аркаим", общество, ответчик) о взыскании платы за фактическое пользование помещения в размере 854 280 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.06.2021 (резолютивная часть от 24.05.2021) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением суда не согласилась ИП Нигматуллина Э.Р. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы, ее податель указывает, что 05.04.2018 истцом в адрес ответчика направлено дополнительное соглашение к договору аренды, подписанное со стороны арендодателя и содержащее указание на площадь помещения 212,7 кв.м. При этом отказ общества в подписании связан с несогласием с арендной платой, возражений по площади помещения арендатор не высказал. Лишь в 2019 году, ответчиком в адрес истца направлено дополнительное соглашение N 5 от 01.05.2019, в котором ответчик указал о намерении принять только часть помещения площадью 86,78 кв.м. из 212, 7 кв.м, принадлежащих истцу. Указывает, что факт использования помещения в площади 212,7 кв.м. подтвержден видеозаписью от 26.01.2021 и оплатой ответчиком коммунальных платежей исходя из всей площади помещения. Кроме того, конфигурация торгового зала не подразумевает его использование разными арендаторами.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчика, ООО "Аркаим" просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ИП Нигматуллиной Э.Р. (арендодатель) и ООО "Аркаим" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 14.09.2015, согласно п.1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное и срочное пользование для использования под продуктовый магазин нежилое помещение площадью 212,7 кв.м, из которых торговая площадь 148,7 кв.м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Дуванский район, с. Месягутово, ул. Мира, д. 8а 1 (т.1 л.д. 16-19).

Согласно п.1.4 договора помещение передается в аренду сроком на 20 лет с 15.09.2015 года до 15.09.2035 года.

В соответствии с п. 2.1 договора размер арендной платы за арендуемое помещение на момент заключения договора составляет 1 000 руб. в месяц.

В силу п.2.2 договора арендная плата вносится арендатором на основании счетов арендодателя ежеквартально в срок до пятого числа следующего за отчетным кварталом непосредственно на расчетный счет арендодателя или иным образом по соглашению сторон.

Изменение размеров арендной платы и порядка ее внесения возможно лишь по соглашению сторон в письменном виде (Дополнительное соглашение) (п. 2.3 договора).

По акту приема-передачи от 14.09.2015 нежилое помещение передано в пользование арендатора (т.1 л.д.21).

25.08.2016 между сторонами было подписано дополнительное соглашение N 1 к договору, которым стороны внесли изменения в пункт 3.1.9 договора и изложили его в следующей редакции: "ООО "Аркаим" может передавать частично арендуемое помещение в субаренду третьим лицам. Арендодатель поставлен в известность и не возражает о заключении арендатором договора субаренды с АО "Россельхозбанк" о размещении банкомата в тамбуре арендуемого помещения по адресу: Республика Башкортостан, Дуванский район, с. Месягутово, ул. Мира, д. 8 А, 1 помещение, этаж 1.

Дополнительным соглашением N 2 к договору от 01.01.2016 стороны изменили пункт п.1.1 договора, изложив его в следующей редакции: "Арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное и срочное пользование нежилое помещение площадью 212,7 кв.м., из которых торговая площадь 129 кв.м., расположенное по адресу: Республики Башкортостан, Дуванский район, с. Месягутово, ул. Мира, д. 8А, 1 помещение, этаж 1 для использования под продуктовый магазин. Зоны не ограничены перегородками, в техническом паспорте не отражены.

Дополнительным соглашением N 2/1 от 01.10.2016 стороны изложили пункт 1.1 в его следующей редакции: "Арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное и срочное пользование нежилое помещение площадью 212,7 кв.м., из которых торговая площадь 91 кв.м., расположенное по адресу: Республики Башкортостан, Дуванский район, с. Месягутово, ул. Мира, д. 8А, 1 помещение, этаж 1 для использования под продуктовый магазин. Зоны не ограничены перегородками, в техническом паспорте не отражен.

Дополнительным соглашением N 3 от 01.01.2017 стороны установили, что арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное и срочное пользование нежилое помещение площадью 212,7 кв.м., из которых торговая площадь 111 кв.м., расположенное по адресу: Республики Башкортостан, Дуванский район, с. Месягутово, ул. Мира, д. 8А, 1 помещение, этаж 1 для использования под продуктовый магазин. Зоны не ограничены перегородками, в техническом паспорте не отражены.

01.06.2017 между сторонами подписано дополнительное соглашение N 4 к договору аренды нежилого помещения от 14.06.2015, согласно которому п. 1.1. и п. 2.1., 2.2. изложены в новой редакции, а именно: п. 1.1. - арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное и срочное пользование нежилое помещение площадью 212,7 кв.м, из которого под коммерческую деятельность будет занято (по техническому паспорту инвентарный номер 4961, составленному по состоянию на 21.09.2016) помещение N 1 - тамбур площадью 5,9 кв.м; помещение N 2 - торговый зал площадью 92,2 кв.м, в котором зоны не ограничены перегородками, в техническом паспорте не отражены; помещение N 3 - туалет площадью 2,3 кв.м; помещение N 4 -склад площадью 28,8 кв.м; помещение N 5 - кабинет площадью 27 кв.м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Дуванский район, с. Месягутово, ул. Мира, д. 8А (т.1 л.д.22).

Ссылаясь на обязанность арендатора возместить стоимость пользования той части помещения, которая не вошла в дополнительное соглашение N 4, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из согласования сторонами оплаты арендатором части торгового зала, при общей площади помещения в 212,7 кв.м.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Из материалов дела усматривается, что между истцом и ответчиком сложились отношения по аренде нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Дуванский район, с. Месягутово, ул. Мира, д. 8а 1, для использования под продуктовый магазин (т.1 л.д. 16-19), в силу чего суд первой инстанции правильно квалифицировал возникшие отношения как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из взаимосвязанных положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, а в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Арендодатель, который не исполнил обязанность по передаче сданного в аренду имущества в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему объекта аренды (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из материалов дела следует, что сторонами при исполнении договора путем заключения дополнительных соглашений изменялась площадь нежилого помещения, используемого арендатором.

При этом с момента заключения договора стороны установили, что нежилое помещение площадью 212,7 кв.м. используется обществом в части, однако, зоны не ограничены перегородками, в техническом паспорте не отражены.

С 01.06.2017, исходя из буквального содержания дополнительного соглашения N 4, обществом использовалось помещение N 1 - тамбур площадью 5,9 кв.м; помещение N 2 - торговый зал площадью 92,2 кв.м, в котором зоны не ограничены перегородками, в техническом паспорте не отражены; помещение N 3 - туалет площадью 2,3 кв.м; помещение N 4 -склад площадью 28,8 кв.м; помещение N 5 - кабинет площадью 27 кв.м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Дуванский район, с. Месягутово, ул. Мира, д. 8А (т.1 л.д.22).

Таким образом, поскольку пользование нежилым помещением в площади 212,7 кв.м, условиями договора от 14.09.2015 не предусмотрено, выводы суда первой инстанции об отсутствии обязанности оплачивать арендные платежи за всю площадь помещения, принадлежащего истцу, следует признать обоснованными.

Ссылка апеллянта на видеозапись от 26.01.2021, судом апелляционной инстанции не принимается, ввиду отсутствия в спорном нежилом помещении перегородок и наличия одного входа. Оплата ответчиком коммунальных платежей исходя из всей площади помещения, вопреки убеждениям апеллянта не свидетельствует об использовании всего помещения и относимыми доказательствами по делу не подтверждена.

То обстоятельство, что конфигурация торгового зала не подразумевает его использование разными арендаторами, не свидетельствует об обязанности арендатора оплачивать пользование нежилым помещением в заявленной истцом площади, поскольку возложение обязанности платежа в части, не имеющей встречного предоставления, нарушает возмездно-эквивалентное начало гражданского правоотношения, баланс интересов сторон, что недопустимо.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.06.2021 по делу N А07-19150/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Нигматуллиной Эльвиры Рамиловны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

Судьи

И.А. Аникин А.С. Жернаков