Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2021 г. N 11АП-11488/21 по делу N А65-980/2021

город Самара

27 августа 2021 г.

Дело N А65-980/2021

Резолютивная часть постановления оглашена 24 августа 2021 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 27 августа 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А., судей Ануфриевой А.Э., Ястремского Л.Л., при ведении протокола секретарем судебного заседания Шишкиной К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 4 июня 2021 года по делу N А65-980/2021 (судья Спиридонова О.П.) по иску индивидуального предпринимателя Кузнецова Константина Геннадьевича, г. Казань к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества,

с участием в судебном заседании:

от истца - Расковалкина Н.А., по доверенности от 19.02.2021 г.,

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Кузнецов К.Г. обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета города Казани", г. Казань, об оспаривании величины рыночной стоимости (цены) выкупаемого объекта недвижимого имущества: нежилого помещения, площадью 172,3 кв.м, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. пр-кт Фатыха Амирхана, д. 6А, пом. 110, кадастровый номер 16:50:110805:4554.

Впоследствии истец уточнил исковые требования, просил суд урегулировать разногласия, возникшие между Муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" и Индивидуальным предпринимателем Кузнецовым Константином Геннадьевичем при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, изложив п. 2.1 договора в следующей редакции: "Цена Объекта по настоящему договору составляет 7 579 953 (семь миллионов пятьсот семьдесят девять тысяч девятьсот пятьдесят три) руб."; взыскать с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани в пользу индивидуального предпринимателя Кузнецова Константина Геннадьевича ОГРНИП 309169020500016 ИНН 165916365401 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей расходов на проведение судебной экспертизы и 6000 (шесть тысяч) рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Уточнение иска судом принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 4 июня 2021 года иск удовлетворен; урегулированы разногласия, возникшие между Муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" и индивидуальным предпринимателем Кузнецовым Константином Геннадьевичем при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, изложив п. 2.1 договора в следующей редакции:

"Цена объекта по настоящему договору составляет 7579953 (семь миллионов пятьсот семьдесят девять тысяч девятьсот пятьдесят три) руб.".

С Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН: 1061655000582, ИНН: 1655065674) в пользу индивидуального предпринимателя Кузнецова Константина Геннадьевича (ОГРНИП: 319169000070127, ИНН: 165916365401), г. Казань взыскано 25 000 рублей расходов за проведение судебной экспертизы и 6 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины; с депозитного счета Арбитражного суда Республики Татарстан в ООО "Экспертно-правовое бюро "Столица", г. Казань перечислено 25000 рублей за производство судебной экспертизы по счету N 154 от 23.04.2021 г.

Не согласившись с принятым судебным актом, Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обосновании доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что истцом не представлены доводы и доказательства несоответствия и недостоверности результатов оценки выкупаемого объекта, представленных Комитетом.

В отзыве на апелляционную жалобу ИП Кузнецов К.Г. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Представитель истца - Расковалкина Н.А., по доверенности от 19.02.2021 г., в судебном заседании возражала против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика -без удовлетворения.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие иных не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани N 8852-95 от 18.12.2017 г., по условиям которого арендодатель передал предпринимателю в аренду за плату нежилые помещения NN 1-14, общей площадью 172,3 кв.м, кадастровый номер 16:50:110805:4554, расположенные на 1 этаже здания по адресу: г. Казань, ул. Фатыха Амирхана, д. 6А, кв. 1100.

Установлено, что истец 13 февраля 2020 г. обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

Согласно ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее -Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с п.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Из материалов дела установлено, что получив заявление истца о выкупе арендуемого имущества, Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани заключил муниципальный контракт на оказание услуг по проведению оценки объектов, по результатам которой определена рыночная стоимость отчуждаемых объектов в размере 11 220 400 рублей, в связи с чем, ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества, согласно п.2.1 которого цена помещения установлена равной 11 220 400 рублей.

Не согласившись со стоимостью помещения, указанной ответчиком в проекте договора купли-продажи арендуемого имущества, истец произвел независимую оценку выкупной стоимости арендуемых помещений.

Согласно представленному истцом отчету N 171-20 от 30 ноября 2020 г. об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, ул. Амирхана, д. 6А, пом. 1100, подготовленному ООО "Аудит плюс", выкупная стоимость арендуемых помещений составила 4 752 480 рублей.

В связи с изложенным, истец направил в Комитет земельных и имущественных отношений подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, в котором предложил урегулировать разногласия путем определения цены выкупного имущества равной 4 752 480 рублей.

Письмом (исх. N 18971/КЗИО-ИСХ от 21.12. 2020 г.) ответчик сообщил о том, что заключение договора в редакции истца невозможно, что послужило основанием для обращения истца в суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В соответствии с п.8 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать непосредственно достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание наличие между сторонами спора о цене выкупаемого объекта недвижимости при заключении договора, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта, проведение которой было поручено ООО "Столица", эксперту Белай О.С.

Согласно заключению судебной экспертизы от N 169 от 23.04.2021 г., рыночная стоимость объекта составила 7 579 953 рублей.

Основываясь на результатах судебной экспертизы, суд первой инстанции удовлетворил требования истца об урегулировании разногласий относительно цены объекта, возникших между Муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" и Индивидуальным предпринимателем Кузнецовым Константином Геннадьевичем при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, установив стоимость выкупаемого объекта согласно выводам заключения эксперта.

Доводы заявителя жалобы о необоснованном непринятии представленных ответчиком результатов оценки недвижимого имущества, подлежат отклонению.

В силу статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Кроме того, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В рассматриваемом случае судом дана оценка представленным в дело результатам оценки имущества, и в основу принятого решения положено заключение эксперта N 169 от 23.04.2021 г., которое соответствует требованиям статей 82-86 АПК РФ, является мотивированным, подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, эксперт, проводивший экспертизу предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет соответствующую квалификацию и стаж экспертной работы, при экспертном исследовании использованы специальные методики.

Возражений относительно результатов судебной экспертизы ответчиком не заявлено.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что принятие результатов оценки, проведенной по заданию одной из сторон, фактически свидетельствовало бы о не разрешении судом возникшего спора, и не соответствовало бы целям обращения стороны договора в суд для урегулирования возникших разногласий при заключении договора.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, они не опровергают законность и обоснованность принятого судебного акта и правильности выводов суда, а свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными судом обстоятельствами и оценкой доказательств, и по существу направлены на их переоценку.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и основания для его отмены отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не выявлено.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 4 июня 2021 года по делу N А65-980/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Председательствующий судья

Е.А. Митина

Судьи

А.Э. Ануфриева Л.Л. Ястремский