Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2021 г. N 17АП-9028/21 по делу N А60-13293/2021

г. Пермь

27 августа 2021 г.

Дело N А60-13293/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 августа 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Крымджановой Д.И.,

судей Гуляевой Е.И., Дружининой О.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Марковой И.А.,

при неявке лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Комитета по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 22 мая 2021 года

по делу N А60-13293/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью "Реал" (ОГРН 1069652014189, ИНН 6652021445)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа

о признании договора аренды земельного участка недействующим,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Реал" (далее - истец, ООО "Реал") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа (далее - ответчик, Комитет) о признании договора аренды земельного участка N 87 от 19.10.2012 действующим, действия по направлению уведомления об окончании срока действия аренды земельного участка незаконными.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22 мая 2021 года (резолютивная часть решения от 17.05.2021) исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Комитет обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ее заявитель приводит доводы о том, что истцом не представлено доказательств наличия на земельном участке объектов, принадлежащих обществу на праве собственности, не приняты действия для постройки объекта, оплата арендных платежей произведена несвоевременно. Указывает, что ответчик реализовал право на односторонний отказ от договора аренды, устно директор общества "Реал" был уведомлен о предстоящих торгах.

Истцом отзыв на жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как усматривается из материалов дела, 19.10.2012 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа (арендодатель) и ООО "Реал" (арендатор) на основании Постановления главы Арамильского городского округа Свердловской области от 19.10.2012 N 845 заключен договор аренды N 87, по условиям которого арендатору представлен в аренду на 3 года земельный участок площадью 720 кв.м, кадастровый номер 66:33:0101003:1240, по адресу: Свердловская область, Сысертский район, город Арамиль, ул. Гарнизон, 15, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под автосервис со сроком аренды с 19.10.2012 по 18.10.2015 (п.п. 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5).

Вышеуказанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 19.10.2012.

Согласно пункту 1.6 договора по истечении срока действия договора и исполнения всех условий и обязательств по договору он может быть заключен на новый срок и на новых условиях.

Пунктом 3.1.2 договора предусмотрено, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и Свердловской области, в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 2 (два) месяца до истечения срока действия настоящего договора.

В силу пункту 5.4 договора при прекращении и досрочном расторжении договора в соответствии с п. 5.3 договора, арендодатель в письменной форме уведомляет об этом арендатора путем направления (вручения) заказного письма с уведомлением. Договор считается расторгнутым (прекратившим свое действие) по истечении 30 дней с момента направления арендодателем соответствующего уведомления в адрес арендатора.

Комитет направил в адрес ООО "Реал" уведомление от 14.08.2020 N 02-01-35/375, в котором сообщил об окончании срока аренды земельного участка, срок аренды, предусмотренный договором, истек 18.10.2018 (л.д.22).

Полагая, что уведомление от 14.08.2020 N 02-01-35/375 и действия Комитета по его направлению являются незаконными, срок действия договора аренды не истекшим, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, исходя из действий сторон после окончания срока договора, пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка N 87 от 19.10.2012 является действующим, и требования подлежат удовлетворению.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит решение суда подлежащим отмене в силу следующего.

На основании пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством. Одним из таких случаев является истечение срока договора аренды (статья 610 ГК РФ).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

С 01.03.2015 Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, касающиеся порядка и оснований предоставления в аренду публичных земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции до 01.03.2015 не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) и статье 621 ГК РФ предусматривалось, что по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.

Вместе с тем, пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015 (пункт 14 статьи 1 Федерального закона N 171-ФЗ).

Следовательно, на момент прекращения согласованного сторонами срока действия договора аренды по данному делу (18.10.2015) действовала новая редакция Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, которая введена Федеральным законом N 171-ФЗ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Руководствуясь изложенными положениями земельного законодательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в целях дальнейшего владения земельным участком, принадлежащим на праве собственности публично-правовым образованиям, для арендодателя предусмотрен именно такой способ как заключение нового договора.

В силу подпункта 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 названного пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 названной статьи.

Пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, а условия реализации такого права предусмотрены пунктом 4 данной статьи. Так, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса), 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 названной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо, 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса, 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Из материалов дела следует, что земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 66:33:0101003:1240 предоставлен ООО "Реал" без проведения торгов.

При этом судом апелляционной инстанции установлено, что арендатор по окончании срока аренды, установленного договором (18.10.2015), в отсутствие возражений арендодателя продолжил фактическое владение и пользование спорным земельным участком без соблюдения публичных процедур, предусмотренных нормами обновленного земельного законодательства.

Принимая во внимание, что после окончания срока договора аренды ООО "Реал", хоть и в нарушение публичных процедур, однако осуществляло владение и пользование арендованным имуществом без возражений со стороны арендодателя, суд апелляционной инстанции признает, что в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ действие договора аренды от 19.10.2012 можно считать возобновленным сторонами на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, такой договор аренды может быть прекращен в одностороннем порядке, следовательно, с учетом волеизъявления арендодателя на прекращение арендных отношений, выраженного в уведомлении от 14.08.2020, имеются основания для отказа в иске.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что совокупность условий, установленных подпунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для заключения с ООО "Реал" нового договора аренды без проведения торгов, отсутствует, под исключение, предусмотренное положениями подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, истец не подпадает.

Таким образом, поскольку из обстоятельств дела следует, что в соответствии с действующим законодательством не предполагалось продление договора аренды, но стороны фактически считали его продлённым, следовательно, действие договора фактически было пролонгировано, вместе с тем, с момента уведомления Администрации о прекращении арендных отношений и истечения трехмесячного срока, установленного законом, договор нельзя считать действующим, что свидетельствует о необоснованности заявленного иска.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что уплаченная за фактическое пользование земельным участком арендная плата не подлежит возврату.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.05.2021 подлежит отмене (п. 3, 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ).

Судебные расходы по делу в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя (ООО "Реал").

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 266, 268, 269, п. 3, 4 ч.1 ст.270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 мая 2021 года по делу N А60-13293/2021 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Д. И. Крымджанова

Судьи

Е. И. Гуляева О. Г. Дружинина