Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2021 г. N 15АП-5715/21 по делу N А32-11770/2017

город Ростов-на-Дону

30 августа 2021 г.

дело N А32-11770/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 августа 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко О.А., судей Абраменко Р.А., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плотниковой О.В.,

в отсутствие участвующих в деле лиц,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2021 по делу N А32-11770/2017

по иску Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)

к обществу с ограниченной ответственностью "Детский лечебно-оздоровительный комплекс "Детство" (ИНН 2318022144, ОГРН Т1022302795415)

о взыскании задолженности за пользование земельным участком,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Детский лечебно-оздоровительный комплекс "Детство" (ИНН 2318022144,

ОГРН Т1022302795415)

к Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)

о признании недействительным договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "ДЛОК "Детство" о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0108004:1060 общей площадью 79 389 кв. м, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, п. Аше, ул. Туристская, за период с 01.07.2010 по 31.03.2017 в размере 21 919 166,04 руб. и пени по состоянию на 11.03.2017 в размере 9 649 967,01 руб. (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования).

Обществом "ДЛОК "Детство" заявлен встречный иск о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 24.09.2003 N 4900002906, о применении последствий недействительности (ничтожности) договора аренды от 24.09.2003 N4900002906 посредством погашения содержащейся в ЕГРН записи N23-01.46-17.2003-329 от 26.11.2013 огосударственной регистрации права аренды ООО "Детский лечебнооздоровительный комплекс "Детство" в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0108004:1060.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2021 иск удовлетворен в части. С общества с ограниченной ответственностью "Детский лечебнооздоровительный комплекс "Детство" в пользу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края взыскано 2 832 563,94 руб. стоимости пользования земельным участком за период с 02.03.2014 по 31.03.2017. В остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить и принять новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме. Апелляционная жалоба содержит доводы общего характера, конкретных доводов в части несогласия с судебным актом суда первой инстанции не приведено.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просило оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Администрацией города Сочи и ООО ДЛОК "Детство" 24.09.2003 подписан договор N 4900002906 аренды земельного участка площадью 82 255 кв. м., имеющего адрес: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, п. Аше, ул. Туристская, 3, для целей обеспечения эксплуатации зданий и сооружений детского лечебно-оздоровительного комплекса, сроком действия до 01.05.2052.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В договоре указано, что земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи.

Судом установлено, что земельному участку площадью 82 255 кв. м. присвоен кадастровый номер 23:49:0108004:1060, право собственности на него зарегистрировано 26.11.2013 за муниципальным образованием город-курорт Сочи.

17.12.2012 участок 23:49:0108004:1060 разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0108004:1081 площадью 60 624 кв.м., 49:0108004:1082 площадью 9 600 кв.м. и 23:49:6108004:1083 площадью 9 165 кв.м.

Первым участком владеет истец и использует его для эксплуатации имущества оздоровительного комплекса, земельные участки с кадастровыми номерами 49:0108004:1082 площадью 9 600 кв.м. и 23:49:6108004:1083 площадью 9 165 кв.м. образованы для эксплуатации расположенных на них многоквартирных жилых домов.

В силу пункта 4 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые земельные участки.

То есть, по иску о взыскании с общества денежных средств администрация является надлежащим истцом.

Для установления площади земельного участка, необходимого обществу для использования его недвижимого имущества, судом назначалась экспертиза.

Эксперт ООО "Арбитраж" в заключении от 16.10.2019 N 218/2019-Э пришел к выводу о том, что площадь земельного участка 23:49:0108004:1081 - 60 624 кв.м. - является необходимой для эксплуатации объектов имущественного комплекса ООО "ДЛОК "Детство", а конфигурация и местоположение границ учитывает сложившийся ранее режим использования объектов.

Площадь земельного участка необходимая для использования объектов существенного комплекса ООО "ДЛОК "Детство" составляет 60624 кв.м., указанное значение площади на данный момент соответствует площади земельного участка с кадастровым номером 23:49:0108004:1081, на котором фактически расположены все исследуемые объекты имущественного комплекса ООО "ДЛОК Детство", конфигурация и местоположение границ учитывает сложившийся ранее режим использования объектов и является обоснованной.

Приведенный в заключении перечень координат характерных точек границ земельного участка, необходимого для использования объектов имущественного комплекса СО "ДЛОК "Детство", соответствует перечню координат характерных точек границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0108004:1081, на котором фактически расположены все исследуемые объекты имущественного комплекса ООО "ДЛОК "Детство".

Таким образом, при принятии судебного акта суд исходил из площади фактически используемого ответчиком земельного участка 60 624 кв. м.

Доказательств использования обществом в спорный период земельного участка иной площади администрацией не доказано, в том числе, в суде апелляционной инстанции.

Суд также применил положения Гражданского кодекса Российской Федерации о сроке исковой давности с учетом даты поступления искового заявления по первоначальному иску в канцелярию суда 31.03.2017. Таким образом, суд обоснованно исчислил срок исковой давности с 02.03.202014 (с учетом претензионного порядка).

В силу статьи 606, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; в свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В то же время, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действующей до 1 марта 2015 года, пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 16, 19 постановления Пленума N 73).

Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, независимо от воли на то сторон договора аренды и внесения в текст договора соответствующих изменений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167, статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции).

В силу пункта 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 406-ФЗ), пункта 5 статьи 31, пункта 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ), статьи 1, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ), Указа Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" и распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, расположенные в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи земельные участки относятся к категории земель особо охраняемых природных территорий федерального значения.

До вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 244-ФЗ) названные участки находились в собственности Российской Федерации.

Установив, что спорный земельный участок входит в состав особо охраняемой природной территории, на момент подписания договора аренды от 24.09.2003 N 4900002906 администрация соответствующими полномочиями не обладала, суд обоснованно признал договор аренды недействительной (ничтожной) сделкой.

Последующее отнесение земельных участков к муниципальной собственности Законом N 244-ФЗ ничтожную сделку не исцеляет.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Учитывая, что плата за использование публичных земель является регулируемой, сумма неосновательного обогащения и арендная плата подлежит определению по одной формуле, устанавливаемой в нормативно-правовом акте соответствующего публичного образования.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531, вступившим в законную силу 12.08.2017, внесены изменения в Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации". Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, дополнены абзацем следующего содержания: "Принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют".

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2019 N 303-ЭС18-26243, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, сформулирован правовой подход, согласно которому если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, выше указанного в принципе N 7 Основных принципов, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Суд применил к спорным правоотношениям сторон положения постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210), а после 12.08.2017 - постановление Правительства Российской Федерации N 582, исчислив арендную плату за период до 11.08.2017 по ставке 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, а с 12.08.2017 по ставке земельного налога.

По ходатайству общества судом назначалась экспертиза для установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0108004:1081.

Соответственно, с ответчика в пользу истца суд взыскал 2 832 563,94 руб.

В иске о взыскании неустойки отказано в силу ничтожности договора аренды и отсутствия законной неустойки.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2021 по делу N А32-11770/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

Р.А. Абраменко А.А. Попов