Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2021 г. N 18АП-9779/21 по делу N А47-4078/2021

г. Челябинск

30 августа 2021 г.

Дело N А47-4078/2021

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Жернакова А.С.,

рассмотрел апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РеалСтрой" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 11.06.2021 (мотивированное решение изготовлено 29.06.2021) по делу N А47-4078/2021, рассмотренному в порядке упрощенного производства.

Администрация города Оренбурга (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "РеалСтрой" (далее - ООО "РеалСтрой", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 19/п-170юр от 06.06.2019 за период с 06.06.2019 по 28.02.2021 в размере 383 611 руб. 33 коп., неустойки по договору аренды земельного участка N 19/п-170юр от 06.06.2019 за период с 11.06.2019 по 30.03.2021 в размере 15 988 руб. 69 коп. (с учетом уточнения размера исковых требований).

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 09.04.2021 исковое заявление Администрации принято к производству, дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон, в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

От ООО "РеалСтрой" в суд первой инстанции поступил отзыв на исковое заявление от 20.05.2021 N 1-4078, в котором ответчик указал на погашение задолженности в размере 295 722,22 руб. платежными поручениями N 137 от 16.04.2021, N 176 от 05.05.2020, а также указал на направление в адрес истца гарантийного письма для целей утверждения рассрочки оплаты задолженности по договору и мирного урегулирования спора.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 11.06.2021 (мотивированное решение изготовлено 29.06.2021) уточненные исковые требования Администрации удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением суда не согласилось ООО "РеалСтрой" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт о взыскании с ООО "РеалСтрой" в пользу Администрации задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 19/п-170юр от 06.06.2019 в размере 1 531,08 руб., пеней за период с 11.06.2019 по 30.03.2021 в размере 13 289,10 руб.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что в соответствии с условиями договора аренды земельного участка N 19/п-170юр от 06.06.2019 договор прекращает свое действие в связи с вводом объекта строительства в эксплуатацию (п. 7.3 договора); разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено 03.09.2020, соответственно начисление арендных платежей за период с 03.09.2020 по 28.02.2021 не законно и не обосновано. Апеллянт также указал, что соглашение о расторжении договора аренды было подписано сторонами в декабре 2020 года, в силу чего основания для начисления и взыскания арендных платежей до 28.02.2021 у истца отсутствовали.

Апеллянт отметил, что 10.06.2021 им была внесена оплата арендной платы в размере 79 744,85 руб. платежным поручением N 239 от 10.06.2021, в силу чего остаток задолженности по договору составляет 1 531,08 руб.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2021 апелляционная жалоба ООО "РеалСтрой" принята к производству в порядке упрощенного производства без вызова сторон, в соответствии со статьей 228 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 272.1 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам. Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о принятии апелляционной жалобы к производству суда апелляционной инстанции.

От ООО "РеалСтрой" поступили документы во исполнение определения Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2021, которые приобщены к материалам дела.

От Администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

К отзыву на апелляционную жалобу Администрацией были приложены дополнительные доказательства, в приобщении которых к делу с учетом разъяснений, данных в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18.04.2017 N 10 "О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве", отказано.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга (арендодатель) и ООО "РеалСтрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 19/п-170юр от 06.06.2019 (далее также - договор), по условиям п. 1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 1 964 кв.м, с кадастровым номером 56:44:0310002:1119, с разрешенным использованием: малоэтажная многоквартирная, жилая застройка (код 2.1.1 приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", группа 2 приложения N 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 N 3698-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования "город Оренбург"), с местоположением: Российская Федерация, Оренбургская область, городской округ город Оренбург, переулок Станочный, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 56:44:0310002. Участок предоставлен на основании протокола от 31.05.2019 N 23 заседания комиссии по проведению аукциона и результатам аукциона по лоту 19/41.

Согласно п. 1.4 договора земельный участок, указанный в п. 1.1 договора, передается сроком на 32 месяца.

В соответствии с п. 2.1. договора арендатор обязуется вносить арендную плату за использование участка в размере 890 000 руб. в год, сумма в месяц 74 166 руб. 67 коп. Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке в связи с изменением федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации. Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после даты, указанной в п. 2.3. договора, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор. Извещение о внесении изменений в действующий порядок начисления и об изменении размера арендной платы может быть сделано арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц. По указанным основаниям размер арендной платы изменяется без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор. Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно, по письменному заявлению арендатора перерасчет может выполняться арендодателем. Арендная плата вносится арендатором в соответствии с расчетом арендной платы, актуальным на расчетный период.

В силу п. 2.2 договора арендная плата вносится ежемесячно равными долями от суммы, указанной в договоре, не позднее 10 числа текущего месяца в безналичной форме на счет, указанный в п. 2.4 настоящего договора.

По условиям п. 5.1 договора при несвоевременной уплате суммы, указанной в расчете арендной платы договора, арендатору начисляется пеня в размере, равном одной трехсотой ключевой ставки Банка России на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки.

Согласно п. 9.1 договора договор одновременно является актом приема-передачи земельного участка с момента государственной регистрации договора.

Договор аренды земельного участка N 19/п-170юр от 06.06.2019 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 20.06.2019, о чем сделана запись регистрации N 56:44:0310002:1119-56/001/2019-1 и о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на обороте договора.

ООО "РеалСтрой" перед заключением договора был оплачен задаток для участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0310002:1119 по лоту 19/41 в размере 890 000 руб., что подтверждается платежным поручением N 58 от 23.05.2019.

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 19/п-170юр от 06.06.2019, Администрация направила в адрес ООО "РеалСтрой" претензии от 25.08.2020 N 01-24-01/3897, от 26.02.2021 N 01-24-01/774 с предложением в течение 10 дней с момента получения претензии оплатить задолженность.

Оставление указанных претензий со стороны ООО "РеалСтрой" без удовлетворения послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В период рассмотрения спора ООО "РеалСтрой" произведена частичная оплата по договору аренды земельного участка N 19/п-170юр от 06.06.2019, что подтверждается платежными поручениями N 137 от 16.04.2021 на сумму 190 000 руб., N 176 от 05.05.2021 на сумму 105 722 руб. 22 коп. и что послужило основанием для уточнения истцом исковых требований.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ООО "РеалСтрой" не были исполнены надлежащим образом обязательства арендатора по договору аренды земельного участка N 19/п-170юр от 06.06.2019, материалами дела подтвержден факт нарушения ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ).

Как следует из письменных материалов дела, между Департаментом градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга (арендодатель) и ООО "РеалСтрой" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 19/п-170юр от 06.06.2019, по условиям п. 1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 1 964 кв.м, с кадастровым номером 56:44:0310002:1119, с разрешенным использованием: малоэтажная многоквартирная, жилая застройка (код 2.1.1 приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", группа 2 приложения N 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 N 3698-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования "город Оренбург"), с местоположением: Российская Федерация, Оренбургская область, городской округ город Оренбург, переулок Станочный, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 56:44:0310002.

Действительность и заключенность указанного договора истцом и ответчиком не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ), стороны согласовали существенные условия указанного договора, приступили к его исполнению, в силу чего суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возникновении между сторонами обязательственных правоотношений, по аренде ООО "РеалСтрой" земельного участка с кадастровым номером 56:44:0310002:1119.

Договор аренды земельного участка N 19/п-170юр от 06.06.2019 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 20.06.2019, о чем сделана запись регистрации N 56:44:0310002:1119-56/001/2019-1 и о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на обороте договора.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с п. 2.1. договора арендатор обязуется вносить арендную плату за использование участка в размере 890 000 руб. в год, сумма в месяц 74 166 руб. 67 коп.

В силу п. 2.2 договора арендная плата вносится ежемесячно равными долями от суммы, указанной в договоре, не позднее 10 числа текущего месяца в безналичной форме на счет, указанный в п. 2.4 настоящего договора.

В обоснование заявленного иска истец указал, что за период пользования ООО "РеалСтрой" земельным участком с кадастровым номером 56:44:0310002:1119 - с 06.06.2019 по 28.02.2021, с учетом произведенной частичной оплаты, за ответчиком числится задолженность по арендной плате в размере 383 611 руб. 33 коп.

Факт наличия указанной задолженности ООО "РеалСтрой" документально не опровергло.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу, что обязанность по своевременному и полному внесению указанной суммы арендной платы ответчик не исполнил надлежащим образом, в установленный срок арендную плату не оплатил.

По смыслу норм статей 606, 614 ГК РФ, части 1 статьи 65, части 1 статьи 66 АПК РФ бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.

С учетом того, что ответчиком суду не было представлено доказательств отсутствия задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 19/п-170юр от 06.06.2019 за период с 06.06.2019 по 28.02.2021 в размере 383 611 руб. 33 коп.

Доводы подателя апелляционной жалобы о прекращении действия договора аренды в связи с вводом объекта строительства в эксплуатацию, о заключении соглашения о расторжении договора аренды в декабре 2020 года, об остатке задолженности по договору в размере 1 531,08 руб. отклоняются судом апелляционной инстанции как неподтверждённые документально.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

По условиям п. 5.1 договора аренды при несвоевременной уплате суммы, указанной в расчете арендной платы договора, арендатору начисляется пеня в размере, равном одной трехсотой ключевой ставки Банка России на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке сторонами была соблюдена.

Поскольку оплата арендной платы за пользование земельным участком ответчиком в установленные договором сроки не произведена, что было установлено судом первой инстанции и не оспорено апеллянтом, требование Администрации о взыскании финансовой санкции (пеней) по договору является обоснованным.

Истец заявил требование о взыскании с ответчика неустойки по договору аренды земельного участка N 19/п-170юр от 06.06.2019 за период с 11.06.2019 по 30.03.2021 в размере 15 988 руб. 69 коп.

Представленный расчет неустойки судом первой инстанции был проверен, признан арифметически верным. Контррасчет нестойки, доказательства чрезмерного характера взыскиваемой неустойки ответчик не представил.

С учетом изложенного, требование Администрации о взыскании с ООО "РеалСтрой" неустойки правомерно было удовлетворено судом первой инстанции в заявленном истцом размере 15 988 руб. 69 коп.

Апелляционный суд приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 11.06.2021 (мотивированное решение изготовлено 29.06.2021) по делу N А47-4078/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РеалСтрой" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья

А.С. Жернаков