Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2021 г. N 16АП-3173/21 по делу N А63-19155/2020

г. Ессентуки

31 августа 2021 г.

Дело N А63-19155/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2021 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сомова Е.Г., судей Семенова М.У. и Белова Д.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Руковицкой Е.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.06.2021 по делу N А63-19155/2020, при участии в судебном заседании представителей: от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю - Кузнецова Е.А. (доверенность от 02.03.2021), от акционерного общества "Тандер" - Воробьева Т.О. (доверенность от 27.10.2020), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Тандер" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) о признании незаконным сообщения управления N 26/163/001/2020-9605 от 17.11.2020 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения N 3 от 28.07.2020 к договору аренды недвижимого имущества N СтвФ/75916/15 от 18.12.2015 (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публичное акционерное общество "Восточный экспресс Банк" и индивидуальный предприниматель Сапронов Юрий Викторович (далее - предприниматель).

Решением от 09.06.2021 требования удовлетворены. Суд признал незаконным отказ управления и возложил обязанность на управление обязанность осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения N 3 от 28.07.2020 к договору аренды недвижимого имущества N СтвФ/75916/15 от 18.12.2015.

Не согласившись с принятым судебным актом, управление обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить. Заявитель указывает на то, что управление правомерно приняло решение об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды на основании пункта 4 статьи 35 Закона о государственной регистрации. По мнению управления, в спорном в случае внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, возможно при наличии согласия залогодержателя недвижимого имущества. Поскольку такое согласие обществом представлено не было, управление приняло решение о приостановлении государственной регистрации, а в связи с неустранением недостатков, послуживших основанием для приостановления, регистрирующий орган сообщил обществу об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель управления настаивал на доводах, изложенных в апелляционной жалобе, представитель общества доводы жалобы отклонил.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, предпринимателю на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 205,5 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 26:02:104220:209, находящееся по адресу: Ставропольский край, Ипатовский район, г. Ипатово, ул. Орджоникидзе, 93 (запись регистрации N 26-26-013-26/013/2015-2888/1 от 02.12.2015).

18 декабря 2015 года предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N СтвФ/75916/15, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 205,5 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 26:02:104220:209, находящегося по адресу: Ставропольский край, Ипатовский район, г. Ипатово, ул. Орджоникидзе, 93.

В соответствии с пунктом 1.6. договора объект недвижимости находится в залоге в коммерческом банке "Юниаструм Банк" (ООО) по договору ипотеки N 51-14/3-1/КМБ от 12.12.2014, дата регистрации 19.12.2014, номер регистрации 26-26/013-26-0-1- 101/2009/2014-705/2 от 02.12.2015 при наличии соответствующего согласия коммерческого банка "Юниаструм Банк" (ООО) на сдачу в аренду N 2931 от 14.12.2015.

Договор аренды от 18.12.2015 зарегистрирован управлением 30.12.2015 (запись регистрации N 26-26/013-26/001/309/2015-401/1).

28 июля 2020 года предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили дополнительное соглашение N 3 к вышеуказанному договору, в соответствии с которым пункт 5.2.1 договора дополнили абзацами, регулирующими изменение арендной платы в указанные в нем периоды.

06 августа 2020 года общество обратилось в управление с заявлением о регистрации дополнительного соглашения N 3 от 28.07.2020 к договору аренды N СтвФ/75916/15 от 18.12.2015.

По результатам правовой экспертизы документов, регистрирующий орган принял решение об отказе в государственной регистрации вышеуказанного дополнительного соглашения к договору аренды от 17.11.2020 N 26/163/001/2020-9605. Решение мотивировано тем, что заявитель не представил согласие на заключение и регистрацию дополнительного соглашения N 3 от 28.07.2020 к договору аренды N СтвФ/75916/15 от 18.12.2015. Регистрирующим органом также получен отрицательный ответ от залогодержателя о возможной выдаче необходимого согласия.

Полагая, что отказ управления является незаконным, общество обратилось в арбитражный суд.

Суд, удовлетворяя требования общества, правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Кодекса при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 Кодекса арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Исходя из положений статей 198-201 Кодекса для признания незаконным ненормативного акта, действий органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого акта, действий закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

С государственной регистрацией Закон N 218-ФЗ связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Обязательными этапами проведения государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с частью 4 статьи 53 Федерального закона N 218-ФЗ, если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременении такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества, осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного Закона и требованиям принятых в соответствии с названным Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено данным Законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

Не устранение причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, указанных в статье 26 данного Закона, в течение срока приостановления служит основанием для отказа в осуществлении регистрационных действий (статья 27 Закона N 218-ФЗ).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса представленные в материалы дела доказательства и фактические обстоятельства дела в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований. Правовых препятствий для осуществления управлением регистрационных действий, с учетом представленных обществом документов, не имелось.

В соответствии с условиями договора ипотеки залогодатель: не вправе отчуждать предмет залога, передавать либо предоставлять права владения, пользования или распоряжения предметом залога третьим лицам без согласия Банка (пункт 1.3); обязан получить предварительное письменное согласие Банка на распоряжение или передачу предмета залога третьим лицам (пункт 4.3), а так же на осуществление реконструкции, переоборудования или переустройства на предмет залога (пункт 4.12).

Таким образом, залогодержатель и залогодатель исходя из существа залога не предусмотрели предварительное письменное согласие залогодержателя при осуществления регистрационных действий в связи с внесением изменений и/или дополнений в договор аренды.

В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий договора имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами договора и скреплены печатями сторон. Соглашение об изменении и/или дополнении договора вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Исходя из анализа норм права и условий представленных договоров, суд пришел к правильному выводу о том, что в спорной ситуации для осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения N 3 от 28.07.2020 получение согласия залогодержателя для регистрации не требовалось.

При обращении за государственной регистрацией общество предоставило в управление на регистрацию дополнительное соглашение N 3 от 28.07.2020, содержащее в себе условие о внесении изменений в пункт 5.2.1 договора аренды. Условие данного пункта касается изменений размера арендной платы и периодов ее оплаты. Пункт 5.2.1 не входит в перечень пунктов, по которым необходимо получать согласие залогодержателя ни по договору аренды, ни по договору ипотеки.

Судом установлено нарушение оспариваемым отказом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создания препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, что в соответствии со статьей 198 Кодекса является основанием для признания незаконным ненормативного правового акта органов, осуществляющих публичные полномочия.

Вышеизложенное в совокупности и взаимосвязи свидетельствует о том, что суд сделал правильный вывод об удовлетворении заявленных требований общества.

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Кодекса.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы управления апелляционным судом не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации управление освобождено от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 266, 268, 271, 272, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.06.2021 по делу N А63-19155/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Г. Сомов

Судьи

М.У. Семенов Д.А. Белов