Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 сентября 2021 г. N 17АП-7901/21 по делу N А60-37117/2020

г. Пермь

01 сентября 2021 г.

Дело N А60-37117/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 сентября 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Крымджановой Д.И.,

судей Поляковой М.А., Семенова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Полуднициным К.А.,

при осуществлении онлайн-режима посредством использования информационной системы "Картотека арбитражных дел"

при участии:

от истца индивидуального предпринимателя Мильчаковой Елены Борисовны: Дмитриевская В.А., предъявлен паспорт, доверенность от 13.03.2020;

от общества с ограниченной ответственностью "Весёлые энтузиасты": Сердцева И.С., предъявлен паспорт, доверенность от 10.08.2021; Чумак М.С., предъявлен паспорт, доверенность от 18.08.2021;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Весёлые энтузиасты"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 21 апреля 2021 года

по делу N А60-37117/2020

по иску индивидуального предпринимателя Мильчаковой Елены Борисовны (ИНН 662600313772, ОГРН 310665828700013)

к обществу с ограниченной ответственностью "Весёлые энтузиасты" (ИНН 6678044750, ОГРН 1146678008531)

о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Мильчакова Елена Борисовна (далее - истец, ИП Мильчакова Е.Б.) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "Весёлые энтузиасты" (далее - ответчик, ООО "Весёлые энтузиасты") о взыскании задолженности по договору аренды части здания N 10/11/18-1 от 10.11.2018 в размере 480 000 руб. неустойки в размере 50 321 руб. 02 коп., а также убытков в размере 128 878 руб. 19 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21 апреля 2021 года (резолютивная часть от 14.04.2021) исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований в части взыскания долга и неустойки отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о том, что ответчик освободил занимаемые помещения 30.09.2019, осуществив переезд в иное помещение с согласия арендодателя (письмо от 01.09.2019 о намерении расторгнуть договор аренды с 01.10.2019); 05.09.2019 между ООО "Весёлые энтузиасты" (арендатор) и ООО "Офисный центр на Авейде 17" (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений. Указывает, что истцу достоверно известно о прекращении права владения и пользования ответчиком нежилыми помещениями по договору с октября 2019 года, следовательно, взыскание арендной платы и неустойки за период с октября по декабрь 2019 года является неправомерным.

Кроме того, заявитель жалобы пояснил, что истцом после выезда ответчика производилась приемка помещений 03.10.2019, помещение было передано ответчиком истцу с замечаниями со стороны истца о его состоянии, в связи с чем акт был подписан арендодателем с отметкой "при условии устранения замечаний"; ответчиком работы в рамках устранения замечаний произведены, в адрес истца направлено письмо от 04.10.2019, следовательно, договор между сторонами был фактически расторгнут.

В дополнении к апелляционной жалобе ООО "Весёлые энтузиасты" указывает на то, что 01.10.2019 состоялся осмотр и приемка помещения в ходе которого арендодателем обнаружен ряд недостатков, в этот же день ответчик освободил помещение и передал комплект ключей, которые были получены истцом, то есть фактически истец принял помещение из аренды, истец не возражал в расторжении договора, выразив свое согласие участием в приемке объекта аренды, что подтверждается подписью на соглашении о расторжении договора от 03.10.2019; факт неиспользования ответчиком объекта аренды в спорный период подтвержден, в том числе письмом от 04.10.2019, письмами от 09.10.2019, актом о выявлении замечаний от 03.10.2019; поскольку в период после 03.10.2019 ответчик не осуществлял пользование помещением, оснований для взыскания долга не имеется. В судебном заседании представитель ответчика доводы и требования жалобы поддержал.

ИП Мильчакова Е.Б. представила письменный отзыв на апелляционную жалобу, по мотивам, изложенным в нем, с жалобой не согласна, решение суда считает законным и обоснованным, указывая при этом, что ответчик занимаемое помещение не освобождал, имущество не передал, а лишь направил соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи от 30.09.2019, не был передан и комплект ключей от помещений; в ходе осмотра были выявлены недостатки, которые ответчиком не устранены.

Также истец указал, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон либо при наличии оснований, указанных в п. 5.2 договора, при этом ответчик не доказал наличие вышеуказанных оснований на досрочное расторжение договора по своей инициативе, более того, ответчиком не представлено доказательств невозможности использования помещений в течение срока, установленного договором.

В судебном заседании представитель истца при осуществлении онлайн-режима посредством использования информационной системы "Картотека арбитражных дел" просил оставить решение в силе, в удовлетворении жалобы - отказать.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как усматривается из материалов дела, 10.11.2018 между индивидуальным предпринимателем Мильчаковой Е.Б. (арендодатель) и ООО "Веселые энтузиасты" (арендатор) заключен договор аренды (части здания) N 10/11/18-1, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за определенную договором плату недвижимое имущество (часть здания): офисные помещения площадью 277,5 кв.м, расположенное в административном нежилом здании литер "А" общей площадью 1080,2 кв.м, номера на поэтажном плане: 2 этаж, помещения NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 по адресу: г. Екатеринбург, ул. Азина, 18Д. Инвентарный номер 1/39147/Ф/21. Кадастровый (условный) номер 66-66-01/820/2009-475.

Вышеуказанное имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 10.11.2018.

Срок действия договора установлен с 10.11.2018 по 09.11.2021 (п.п. 1.3, 4.1).

В соответствии с п.п. 3.1, 3.2 договора арендная плата за пользование имуществом составляет 160 000 руб. в месяц. Арендная плата вносится не позднее 10 числа каждого месяца подлежащего оплате.

В п.п. 2.3.1, 2.3.7 договора содержатся обязанности арендатора, в том числе: пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, бережно относиться к имуществу и поддерживать его в исправном состоянии; поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (за исключением расходов на капитальный ремонт).

Согласно п. 2.3.8 договора арендатор несет ответственность в случае приведения в негодность или ухудшения состояния сдаваемого в аренду имущества, вследствие своих виновных действий или бездействия в размере полной стоимости причиненного ущерба в ценах, действующих на момент возмещения арендодателю. Пропорционально вине арендатора.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что все изменения и дополнения к настоящему договору могут вноситься только по соглашению сторон путем составления и подписания дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что по требованию арендатора настоящий договор может быть расторгнут досрочно в случаях:

5.2.1. Если переданное арендатору имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, которые не были оговорены арендодателем при заключении настоящего договора, при составлении акта приема-передачи нежилого помещения не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены при обычном осмотре во время его приемки или проверки неисправности по акту приема-передачи недвижимого имущества.

5.2.2. Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает и/или не мог их предвидеть и/или предотвратить, окажется в состоянии, непригодном для использования в соответствии с п.1.5 настоящего договора.

5.2.3. Арендодатель не предоставляет имущество в пользование или препятствует пользованию имуществом в соответствии с условиями настоящего договора, в том числе отказывается от заключения на новый срок договора на размещение оборудования.

5.2.4. Арендодатель не производит капитальный ремонт имущества.

Истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, наличие задолженности за период с октября по декабрь 2019 года в размере 480 000 руб., а также наличие оснований для начисления неустойки в общем размере 50 321 руб. 02 коп. (в том числе в связи с неоплатой коммунальных услуг).

Кроме того, истец указал, что в арендуемых по договору N 10/11/18-1 от 10.11.2018 офисных помещениях арендодателем выявлены недостатки арендуемого имущества, согласно уточненному расчёту стоимость восстановительных работ составила 128 878 руб. 19 коп.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием об оплате долга, неустойки и убытков, связанных с восстановлением работ по устранению выявленных недостатков в помещениях.

Неисполнение арендатором обязанностей по внесению арендной платы за пользование имуществом, а также убытков вызванных необходимостью приведения арендуемых помещений в первоначальное состояние послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, письменного отзыва, заслушав представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу подп. 1 абз. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

При этом из вышеуказанных положений ГК РФ следует, что заключенные сторонами договоры подлежат исполнению сторонами в течение всего срока их действия, за исключением случае их расторжения в установленном порядке.

В силу статей 67, 68 и 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как указывалось выше, между сторонами заключен договор аренды N 10/11/18-1 от 10.11.2018, срок его действия установлен с 10.11.2018 по 09.11.2021.

В обоснование иска истец указал на ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по внесению арендной платы за октябрь, ноябрь, декабрь 2019 года, ссылается на выявленные при осмотре помещения в арендованных помещениях недостатки, а также указал, что помещения ответчиком фактически не были освобождены, договор аренды между сторонами не расторгнут, основания для расторжения договора аренды по инициативе арендатора не имеется.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывает, что освободил арендуемые помещения 30.09.2019, между сторонами фактически достигнуто соглашение о расторжении договора, однако истец уклонился от приемки помещений.

Рассмотрев доводы ответчика об освобождении занимаемых им помещений 30.09.2019 со ссылкой на то, что осуществлен переезд в иное помещение с согласия арендодателя (письмо от 01.09.2019 о намерении расторгнуть договор аренды с 01.10.2019 - л.д.25, т.1), суд апелляционной инстанции находит данные доводы необоснованными и не позволяющими сделать вывод о прекращении договорных отношений в силу следующего.

В п. 1 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п.1 статьи 620 ГК РФ);

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п.2 статьи 620 ГК РФ);

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п.3 статьи 620 ГК РФ);

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п.4 статьи 620 ГК РФ).

Согласно абзацу второму подпункта 4 статьи 620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как указывалось ранее, пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что по требованию арендатора настоящий договор может быть расторгнут досрочно в случаях: если переданное арендатору имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, которые не были оговорены арендодателем при заключении настоящего договора, при составлении акта приема-передачи нежилого помещения не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены при обычном осмотре во время его приемки или проверки неисправности по акту приема-передачи недвижимого имущества (п.5.2.1); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает и/или не мог их предвидеть и/или предотвратить, окажется в состоянии, непригодном для использования в соответствии с п.1.5. настоящего договора (п.5.2.2);. арендодатель не предоставляет имущество в пользование или препятствует пользованию имуществом в соответствии с условиями настоящего договора, в том числе отказывается от заключения на новый срок договора на размещение оборудования (п.5.2.3); арендодатель не производит капитальный ремонт имущества (п.5.2.4).

Вместе с тем, как правильно указано судом первой инстанции, что ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих наличие у него оснований на досрочное расторжение договора аренды по его инициативе (арендатора).

Также в материалах дела не имеется и соглашения, подписанного сторонами, явно и определенно выражающего волю арендодателя на досрочное расторжение договора.

Вопреки доводам жалобы соглашение о расторжении договора от 30.09.2019 (03.10.2019 - л.д.56, т.1) не подписано со стороны арендодателя, поскольку в реквизитах договора - в разделе об арендодателе "Адреса и банковские реквизиты, подписи сторон" отсутствует подпись Мильчаковой Е.Б.

При этом ниже предусмотренных формой соглашения реквизитов подписи арендатора в проекте соглашения имеется рукописный текст: "при условии устранения замечаний смотр. прил. N 1", дата - 03.10.2019 и подпись без расшифровки.

Следовательно, поскольку соглашение о расторжении договора аренды со стороны арендодателя не было подписано, и между сторонами такое соглашение не достигнуто, с учетом того, что спорный договор заключен до 09.11.2021 и продолжал действовать в спорный период, а досрочное освобождение арендуемого имущества (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) само по себе не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"), суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика о прекращении его договорной обязанности по внесению арендной платы.

Таким образом, надлежащих доказательств прекращения договорных отношений в установленном законом и договором порядке (по соглашению сторон либо в одностороннем порядке при наличии к тому оснований) не имеется. Соответствующие доводы заявителя жалобы отклоняются как необоснованные, не соответствующие материалам дела.

В соответствии с частью 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 2 статьи 655 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

В материалах дела также отсутствует акт приема-передачи (возврата) помещений, подписанный сторонами.

При этом суд апелляционной инстанции не считает возможным расценивать вышеуказанную отметку на проекте соглашения о расторжении о наличии недостатков в помещении как заменяющую акт возврата помещения и свидетельствующую о передаче помещения арендатором арендодателю.

Суд апелляционной инстанции учитывает также пояснения истца, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, о том, что ответчиком не был передан комплект ключей от помещений.

Таким образом, вопреки доводам ответчика, договор нельзя считать расторгнутым в связи с направлением им уведомления (письмо от 01.09.2019), с учетом того, что такой порядок прекращения договорных отношений не предусмотрен заключенным договором, при этом направление ответчиком истцу уведомления о расторжении договора аренды даже с учетом освобождения арендуемого имущества не является основанием освобождения арендатора от уплаты арендных платежей в связи с расторжением договора аренды, которое не состоялось. Иное из документов, представленных в материалы дела, не следует.

Иной подход позволил бы стороне арендатора при наличии действующего договора аренды без наличия к тому предусмотренных оснований произвольно досрочно прекращать договорные отношения, что не может свидетельствовать о добросовестном его поведении. Арендодатель при этом, рассчитывающий на продолжающиеся до указанного в договоре срока арендные отношения, не является в данном случае лицом, обязанным подписать предложенное арендатором соглашение о расторжении и принять даже освобожденные помещения и даже при их надлежащем состоянии, поскольку не может быть принужден к досрочному расторжению договора аренды.

Доказательств объективной невозможности использования помещений в течение срока, установленного договором, а также наличия иных оснований к досрочному расторжению договора, ответчиком не представлено.

Ссылки ответчика на судебную практику и п. 37 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" судом апелляционной инстанции не принимаются, так как речь в них идет об уклонении арендодателя от приемки при прекращении арендных отношений.

В настоящем деле договорные отношения к моменту осмотра помещений не были прекращены договор действовал и не был расторгнут.

Из представленного в материалы дела соглашения о расторжении, а также из материалов переписки не усматривается безусловной воли истца по прекращению арендных отношений с 03.10.2019.

При указанных обстоятельствах в отсутствие доказательств оплаты задолженности в размере 480 000 руб. исковые требования о взыскании суммы основного долга удовлетворены судом первой инстанции обоснованно.

В связи с нарушением сроков оплаты по договору аренды истцом заявлено требование о неустойке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 2.2.2 договора аренды определено, что при нарушении сроков внесения арендной платы арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств, принятых на себя в соответствии с условиями договора, в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы задолженности, но не более 10% от несвоевременно оплаченной суммы.

На основании статьи 330 ГК РФ, пункта 2.2.2 договора истец начислил неустойку в общей сумме 50 321 руб. 02 коп. (в том числе начисленной в связи с неоплатой коммунальных услуг).

При наличии просрочки в оплате арендных платежей требования истца о взыскании неустойки удовлетворены судом также обоснованно.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика убытков вызванных необходимостью приведения арендуемых помещений в первоначальное состояние в размере 128 878 руб. 19 коп. В указанной части апелляционная жалоба доводов о несогласии с решением суда не содержит, в просительной части жалобы заявитель также указывает на необходимость отмены решения в части взыскания долга и неустойки (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, на основе полного и всестороннего исследования доказательств по делу, нормы материального права применены верно.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения иного судебного акта по существу, влияли на обоснованность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены (изменения) судебного акта не имеется.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 апреля 2021 года по делу N А60-37117/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Д. И. Крымджанова

Судьи

М. А. Полякова В. В. Семенов