Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2021 г. N 19АП-4405/21 по делу N А08-246/2021

город Воронеж

31 августа 2021 г.

Дело N А08-246/2021

Резолютивная часть постановления объявлена "24" августа 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено "31" августа 2021 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Щербатых Е.Ю.,
судей	Кораблевой Г.Н., Воскобойникова М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карабковой О.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Мартина": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области: Болотовой М.Н., представителя по доверенности N В502-000051 от 11.12.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мартина" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 03.06.2021 по делу N А08-246/2021 (судья Мирошникова Ю.В.),

по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 3128003628, ОГРН 1023102358817) к обществу с ограниченной ответственностью "Мартина" (ИНН 3128146746, ОГРН 1203100010651) о взыскании 332 235 руб. 58 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (далее - Департамент имущественных и земельных отношений, истец) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мартина" (далее - ООО "Мартина", ответчик) о взыскании 317 848 руб. 76 коп. долга по договору аренды земельного участка от 22.09.2014 N 93-1/14 за период с 01.04.2019 по 21.09.2019, 14 386 руб. 82 коп. неустойки за период с 01.04.2019 по 21.09.2019, всего - 332 235 руб. 58 коп.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 03.06.2021 исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик явку полномочного представителя не обеспечил.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителя в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца возражает против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными по основаниям, изложенным в отзыве, просит обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения представителя истца, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела усматривается, что 22.09.2014 между муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области, от имени которого действует Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, и ООО "Мартина" заключен договор N 93-1/14 долгосрочной аренды земельного участка, по условиям которого истец предоставляет, а ответчик принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 31:06:0240002:4773, общей площадью 1173 кв.м, категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Белгородская обл., г. Старый Оскол, мкр. Королева, д. 33а, для строительства торгово-офисного здания.

Договор заключен на срок с 22.09.2014 по 21.09.2019 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за пользование указанным участком определяется согласно расчету, прилагаемому к договору.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа отчетного месяца равными платежами (пункт 3.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.4 договора размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке с учетом изменения кадастровой стоимости, соответствующей величины коэффициента, методики расчета арендной платы, а также в случае принятия нормативных актов РФ, Белгородской области, Старооскольского городского округа, регламентирующих арендную плату за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.

Уведомление об изменении арендной платы направляется арендодателем арендатору по почте или вручается под роспись о получении и(или) публикуется в средствах массовой информации в течение 30 дней с момента вступления в силу соответствующих нормативных актов, при этом неполучение арендатором уведомления об изменении арендной платы не является основанием для неуплаты арендной платы по новым расчетам (ставкам, коэффициентам, методикам и т.д.).

Арендная плата по новому расчету (ставкам, коэффициентам, методикам и т.д.) начисляется со дня вступления в силу правовых актов РФ, Белгородской области и Старооскольского городского округа, если иное не предусмотрено данными нормативными актами и подлежит обязательной уплате арендатором.

Исходя из смысла пункта 3.6 договора аренды, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для строительства, кроме жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости - начисление арендной платы производится с применением повышающего коэффициента, равного 2, в течение первого и второго годов превышения трехлетнего срока строительства, равного 3, в течение последующих годов вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Согласно пункту 5.5 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В приложении к договору аренды земельного участка от 22.09.2014 N 93-1/14 определена методика расчета арендной платы, размер арендной платы составляет 6 598 руб. 49 коп. в месяц.

Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 22.09.2014.

05.02.2019 истец направил обществу уведомление, согласно которому размер арендной платы с 01.01.2019 составил 27 881 руб. 47 коп. в месяц.

16.08.2019 в адрес арендатора направлено уведомление о намерении прекращения арендных правоотношений по истечении срока действия договора аренды земельного участка.

В 2020 году в связи с проведенной реорганизацией в форме преобразования деятельность АО "Мартина" прекращена, правопреемником АО "Мартина" является ООО "Мартина", 12.05.2020 в ЕГРЮЛ была внесена запись о прекращении деятельности акционерного общества в связи с реорганизацией.

Департамент имущественных и земельных отношений 14.10.2020 направил ООО "Мартина" претензию, в которой предложил ответчику уплатить долг по договору аренды от 22.09.2014 N 93-1/14 в размере 317 848 руб. 76 коп. за период с 01.04.2019 по 21.09.2019, а также неустойку в размере 14 386 руб. 82 коп. за период с 01.04.2019 по 21.09.2019, которая оставлена ООО "Мартина" без ответа и удовлетворения.

Ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендных платежей явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные исковые требования, арбитражный суд области правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как установлено судом, спорный договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы.

Действующей с 01.03.2015 статьей 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, а новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Учитывая, что арендуемый ответчиком земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, категории земель земли населенных пунктов, арендная плата за использование такого участка определяется в порядке, установленном Правительством Белгородской области.

Договором аренды N 93-1/14 от 22.09.2014 предусмотрено, что размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.

При расчете арендной платы в период с 01.04.2019 по 21.09.2019 истец руководствовался постановлением правительства Белгородской области N 501-пп от 28.12.2017 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее - постановление 501-пп от 28.12.2017), согласно пункту 6 которого размер арендной платы за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящего Порядка, определяется равным рыночной стоимости арендной платы, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 постановления от 28.12.2017 N 501-пп администрациям муниципальных районов, городских округов и городских поселений области рекомендовано до 1 декабря 2018 года обеспечить приведение арендных отношений в соответствие с постановлением.

Таким образом, в связи с изменением нормативных актов Белгородской области изменилась методика расчета арендной платы, предусмотренная договором аренды N 93-1/14 от 22.09.2014, что согласуется с положениями статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7 ЗК РФ и разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

По отчету ООО "Финансы-Оценка-Консалтинг" N 20-18-Н(1.7.1) от 13.07.2018 итоговая величина рыночной арендной платы спорного земельного участка для строительства торгово-офисного здания по состоянию на 01.10.2018 составляет 320 784 руб. 04 коп. в год.

Согласно пункту 13 постановления от 28.12.2017 N 501-пп если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для строительства, кроме жилищного строительства (а в случае, если срок строительства объекта недвижимости нежилого назначения, указанный в выданном в установленном порядке разрешении на строительство, составляет более трех лет, - по истечении срока строительства, указанного в разрешении на строительство), не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости - повышающего коэффициента, равного 2, в течение первого и второго годов превышения трехлетнего срока строительства (срока строительства, указанного в разрешении на строительство), повышающего коэффициента, равного 3, в течение последующих годов вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

При расчете арендной платы истец, руководствуясь пунктом 3.6 договора и вышеуказанным пунктом постановления от 28.12.2017 N 501-пп, вопреки доводам заявителя жалобы, правомерно применил повышающий коэффициент, равный 2, поскольку ответчик строительство торгово-офисного здания в период действия договора не осуществил.

Расчет задолженности по арендной плате за период с 01.04.2019 по 21.09.2019 судом проверен и признан верным.

При изложенных обстоятельствах, а также в связи с отсутствием доказательств оплаты ответчиком суммы долга по договору аренды N 93-1/14 от 22.09.2014 за период с 01.04.2019 по 21.09.2019 исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений подлежат удовлетворению в размере 317 848 руб. 76 коп. за период с 01.04.2019 по 21.09.2019.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что в связи с изменением в 2018 году вида разрешенного использования предоставленного по договору аренды земельного участка строительство на нем было невозможно, у ООО "Мартина" отсутствовало правовое основание для уплаты арендных платежей, отклоняется судебной коллегией в силу следующего.

После прекращения действия договора 22.09.2019 на основании постановления главы Администрации Старооскольского городского округа от 02.12.2019 N 3554 вид разрешенного использования вышеуказанного земельного участка был изменен на "земельные участки (территории) общего пользования".

Доказательства изменения вида разрешенного использования земельного участка в 2018 году ответчиком не представлены, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 20.02.2019 об основных характеристиках и зарегистрированных правах на спорный земельный участок.

Вид разрешенного использования вышеуказанного земельного участка "для строительства торгово-офисного здания" соответствует виду разрешенного использования "магазины" согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412, который включает в себя размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м, в том числе и для строительства торгово-офисного здания, согласно условиям договора аренды.

Согласно постановлению N 513 от 28.12.2017 Правительства Белгородской области с 01.01.2018 в пакет документов для получения разрешения на строительство входит свидетельство о согласовании архитектурно-градостроительного облика.

На основании заявления ответчика от 24.06.2019 при согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства Управлением архитектуры и градостроительства Белгородской области были выявлены противоречия и несоответствия Положению о рассмотрении архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства и выдаче свидетельства о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства на территории Белгородской области, утвержденному постановлением Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 513-пп, а именно: проектное количество автостоянок не соответствует рекомендациям приложения Ж СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений". Дефицит составляет 5-м/мест (39% от расчетного показателя); вид разрешенного использования земельного участка "магазины", код вида 4.4 относится к условно разрешенным видам использования.

На основании выявленных несоответствий согласование архитектурно-градостроительного облика было приостановлено для устранения нарушений и доработке представленных материалов.

Поскольку по истечении установленного срока вышеуказанные замечания не были устранены ответчиком, принято решение об отказе в выдаче свидетельства о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства на территории Белгородской области.

Ответчик осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск (статья 2 ГК РФ), в связи с чем обращение в Управление архитектуры и градостроительства Белгородской области за 3 месяца до окончания срока действия договора, наличие возможности устранения замечаний свидетельствуют об обоснованности требования о взыскании арендной платы.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика 14 386 руб. 82 коп. неустойки за просрочку платежа в период с 01.04.2019 по 21.09.2019 на основании пункта 5.5 договора.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения кредитору потерь, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Поскольку ответчик нарушил сроки внесения арендных платежей, требование о взыскании с ответчика пени является правомерным.

Ответчик в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ходатайство об уменьшении размера пени в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства в соответствии со статьей 333 ГК РФ не заявил.

Доказательств, которые могут являться основанием для освобождения от ответственности за просрочку исполнения денежного обязательства, ответчиком представлено не было.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы изучены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Белгородской области от 03.06.2021 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Белгородской области от 03.06.2021 по делу N А08-246/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мартина"- без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.Ю. Щербатых

Судьи

Г.Н. Кораблева М.С. Воскобойников