Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2021 г. N 02АП-5271/21 по делу N А82-76/2021

г. Киров

31 августа 2021 г.

Дело N А82-76/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2021 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ившиной Г.Г.,

судей Кононова П.И., Минаевой Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Свиридовой А.А.,

без участия представителей,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Интер-Проект"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 13.05.2021 по делу N А82-76/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью "Интер-Проект"

(ОГРН 1167627102609, ИНН 7604317564)

к обществу с ограниченной ответственностью "Демидовский лицей"

(ОГРН 1147604015800, ИНН 7604267401),

об изменении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Интер-Проект" (далее - истец, ООО "Интер-Проект") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Демидовский лицей" (далее - ответчик, ООО "Демидовский лицей"). Истец просил арбитражный суд:

внести изменения в пункт 2.1.1 договора аренды недвижимого имущества от 25.10.2019 N 46 в части снижения размера арендной платы на 25%, за период с 01.07.2020 по 31.10.2020 с 79 860 рублей до 59 895 рублей и с 01.11.2020 по 07.03.2021 с 86 515 рублей до 64 886 рублей 25 копеек;

внести дополнение в пункт 2.2 договора аренды недвижимого имущества от 25.10.2019 N 46, в соответствии с которым снизить размер переменной части арендной платы на 25% за период с 01.04.2020 по 07.03.2021 в части оплаты услуг управляющей компании.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 13.05.2021 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Интер-Проект" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе Общество настаивает на том, что в связи со сложной эпидемиологической ситуацией имеются основания для снижения арендной платы. Истец поясняет, что в условиях действия ограничительных мер он не имел возможности в полном объеме осуществлять свою деятельность по предоставлению гостиничных услуг, разрешалась загрузка объектов в объеме не более 75% от имеющегося номерного фонда. Обращения истца к ответчику о снижении размера арендной платы оставлены последним без удовлетворения.

ООО "Демидовский лицей" в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, жалобу истца - без удовлетворения. Ответчик поясняет, что в период фактического неосуществления истцом деятельности в период с апреля по июнь 2020 года ответчик не начислял постоянную часть арендной платы, что оформлено дополнительными соглашениями к договору от 25.10.2019. С 01.07.2020 по 07.03.2021 арендатор использовал нежилые помещения в соответствии с условиями договора аренды.

Более подробно позиции сторон изложены в жалобе и отзыве на нее.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 21.06.2021 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 22.06.2021 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной нормы участвующие в деле лица надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Протокольным определением от 27.07.2021 судебное разбирательство по делу откладывалось на 24.08.2021.

В заседании апелляционного суда 24.08.2021 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 16 ч. 00 мин. 31.08.2019; информация о перерыве размещена на официальном сайте Второго арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. В соответствии со статьей 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.10.2019 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен долгосрочный договор аренды недвижимого имущества N 46 (л.д.8-20).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование (аренду) за плату нежилые помещения на 2 этаже в здании по адресу: г. Ярославль, ул. Б. Октябрьская, д. 35 (номера на поэтажном плане (N N 1-3)). Общая площадь помещений 133,1 кв. м, границы арендуемых помещений отмечены на плане-схеме нежилых помещений (приложение N 1).

Объект передан арендатору для размещения хостела.

Согласно пункту 2.1 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной частей:

постоянная часть арендной платы устанавливается в твердом размере 650 рублей за 1 кв. м, что составляет 86 515 рублей в месяц и подлежит оплате в следующем размере: на 12 месяцев со дня подписании акта приема-передачи объекта ставка арендной платы устанавливается и подлежит оплате 600 рублей зa 1 кв. м, что составляет 70 860 рублей ежемесячно. За первый месяц аренды - сумма аренды не начисляется и не оплачивается (предоставляются арендные каникулы для проведения подготовительных работ);

переменная часть арендной платы представляет собой компенсацию арендатором арендодателю потребленных арендатором эксплуатационных расходов и коммунальных услуг, начисляется с даты подписания акта приема-передачи объекта. Переменная часть арендной платы ежемесячно вносится арендатором на расчетный счет арендодателя на основании счетов выставленных арендодателем с приложением копий платежных квитанций поставщика коммунальных услуг, не позднее 5 дней с момента получения счета.

В пункте 8.1 договора установлено, что договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует в течение 5 лет.

Дополнительными соглашениями от 01.04.2020 N 1, от 01.05.2020 N 2, от 01.06.2020 N 3 к договору аренды стороны внесли изменения в договор, определив, что постоянная часть арендной платы за апрель, май, июнь 2020 года арендатору начисляться не будет (л.д.52-54).

03.09.2020 истец обратился к ответчику с просьбой произвести перерасчет арендной платы за июль и август 2020 года в размере 75% от договорной стоимости (л.д.21). В обоснование обращения истцом указано, что в соответствии с введенными на территории Ярославской области ограничениями, обусловленными распространением коронавирусной инфекции, организациям, осуществляющим деятельность по предоставлению гостиничных услуг, предписано осуществлять такую деятельность при условии загрузки объектов в объеме не более 75% от имеющегося номерного фонда.

Письмом от 08.09.2020 N 86 ответчик отказал в снижении размера арендной платы (л.д.26).

Письмом от 10.11.2020 N 15 истец вновь обратился к ответчику с предложением об уменьшении размера арендной платы до 75%, в ответ на которое ответчиком было отказано и указано на возможность рассмотрения вопроса о заключении дополнительного соглашения об отсрочке уплаты арендной платы (письмо от 27.11.2020 N 96) (л.д.22, 27).

Поскольку соглашение об уменьшении размера арендной платы сторонами достигнуто не было, ООО "Интер-Проект" обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с рассматриваемым в рамках настоящего дела иском (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров.

Из статей 309 - 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений. Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств (статьи 64 (часть 1), 71, 168 АПК РФ).

Спорным в настоящем деле является вопрос о наличии правовых и фактических оснований для уменьшения предусмотренного договором аренды недвижимого имущества от 25.10.2019 размера арендной платы в связи с введением режима повышенной готовности на территории Ярославской области, обусловленным распространением новой коронавирусной инфекции.

С 01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ).

Согласно статье 19 (части 2 и 3) указанного Закона размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. Арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

На основании части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434, в который включен вид экономической деятельности с кодом ОКВЭД 2 55 - деятельность по предоставлению мест для временного проживания.

Из изложенных норм следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для уменьшения размера арендной платы, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере. Данное положение обусловлено, в том числе необходимостью обеспечения защиты прав добросовестных арендодателей, исполнивших свои обязанности по договору надлежащим образом.

Согласно разъяснениям пункта 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) N 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников. Оно должно быть установлено судом, исходя из конкретных обстоятельств дела, при этом истцом должна быть доказана причинно-следственная связь между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства.

Из материалов дела следует, что в соответствии с Единым государственным реестром индивидуальных предпринимателей с 14.12.2016 одним из дополнительных видов деятельности истца является деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания (код ОКВЭД 2 - 55.10) (л.д.32-40).

Договор аренды недвижимого имущества от 25.10.2019 был заключен сторонами для размещения хостела.

Указом губернатора Ярославской области от 18.03.2020 N 47 (в редакции Указа от 27.03.2020 N 66) ввиду угрозы распространения новой коронавирусной инфекции на территории Ярославской области с 28.03.2020 по 01.06.2020 включительно приостановлено бронирование мест, прием и размещение граждан в организациях, оказывающих гостиничные услуги, за исключением лиц, находящихся в служебных командировках (поездках). В отношении лиц, уже проживающих в таких организациях, предписано обеспечить условия для самоизоляции и проведение необходимых санитарно-эпидемиологических мероприятий до окончания срока их проживания без возможности его продления; организовать питание указанных лиц непосредственно в зданиях проживания.

В соответствии с Указами Губернатора Ярославской области от 15.05.2020 N 115, от 28.05.2020 N 125 срок ограничения на бронирование продлен, последний - до 15.06.2020.

В связи с Указом Губернатора Ярославской области от 05.06.2020 N 132 (вступил в силу с 08.06.2020) ограничение на бронирование мест, прием и размещение граждан в организациях, оказывающих гостиничные услуги, снято.

Постановлением Правительства Ярославской области от 15.05.2020 N 418-п (в редакции от 05.06.2020 N 487-п, от 19.06.2020 N 540-п) организациям, осуществляющим деятельность по предоставлению гостиничных услуг, предписано осуществлять деятельность без приема и размещения граждан (за исключением приема и размещения граждан, находящихся в служебных командировках (поездках)) (пункт 1.8).

Со вступлением в силу 03.07.2020 постановления Правительства Ярославской области от 03.07.2020 N 565-п организациям, осуществляющим деятельность по предоставлению гостиничных услуг, следовало осуществлять деятельность при обязательном выполнении требования о допустимой загрузке объектов в объеме не более 75% от имеющегося номерного фонда.

Таким образом, необходимо признать, что полный запрет на осуществление деятельности по предоставлению гостиничных услуг на территории Ярославской области отсутствовал. Следовательно, арендатор имел возможность использовать взятые по договору от 25.10.2019 в аренду помещения в соответствии с их целевым назначением.

Из материалов настоящего дела видно, что в связи с действием ограничений, связанных с приостановлением бронирования мест, приема и размещения граждан в организациях, оказывающих гостиничные услуги, арендодатель, реализуя право арендатора на получение мер поддержки, полностью освободил последнего от внесения постоянной части арендной платы за апрель - июнь 2020 года.

В отношении последующих периодов пользования спорным имуществом соглашение об уменьшении размера арендной платы между сторонами договора от 25.10.2019 не было достигнуто.

При этом все обращения арендатора о снижении арендной платы были арендодателем рассмотрены. Отказ в снижении арендной платы ответчик обосновывал тем, что сам в условиях действия ограничительных мер вынужден нести затраты на содержание здания, условия работы которого, где расположены нежилые помещения арендатора, позволяют истцу осуществлять деятельность по предоставлению гостиничных услуг с соблюдением санитарных норм.

Изложенное позволяет прийти к выводу о том, что арендодателем по договору была обеспечена возможность арендатора использовать переданное в аренду имущество по его назначению - размещение хостела, что свидетельствует о наличии предоставления со стороны арендодателя. Доказательств, позволяющих прийти к иному выводу, в дело не представлено.

В письме от 27.11.2020 арендодатель сообщил арендатору о возможности рассмотрения вопроса о заключении дополнительного соглашения об отсрочке уплаты арендной платы. Однако истец проигнорировал указанное предложение.

В соответствии с положениями статьи 65 АПК РФ обоснованность снижения размера арендной платы должен доказывать арендатор, учитывая при этом интересы арендодателя. Произвольный порядок снижения арендной платы нарушает баланс интересов сторон договора.

Между тем требование о снижении размера арендной платы на 25% истцом должным образом, в том числе с учетом того, что ранее он был полностью на три месяца освобожден от внесения арендной платы, и такой меры поддержки для него было недостаточно, не обосновано (статья 65 АПК РФ).

Доказательств фактического ухудшения финансового состояния арендатора в результате принятых ограничительных мер, учитывая, что деятельность по оказанию гостиничных услуг была разрешена с 08.06.2020, пусть и с введенными с 03.07.2020 ограничениями на загрузку номерного фонда и в действительности истцом осуществлялась, в материалах дела не имеется.

Представленная ООО "Интер-Проект" справка от 21.12.2020 в отсутствие иных доказательств надлежащим образом не подтверждает указанные в ней обстоятельства финансового состояния арендатора (л.д.28-29). Объективных препятствий для использования истцом спорных помещений по назначению в исковой период, и, соответственно, исполнения обязательств по договору от 25.10.2019, по делу не усматривается.

27.03.2021 стороны заключили соглашение о погашении задолженности по договору аренды от 25.10.2019, по которому арендатор признает наличие на момент заключения соглашения задолженности в размере 300 115 рублей, в том числе постоянная часть арендной платы 234 928 рублей 46 копеек, переменная часть - 65 187 рублей 29 копеек (л.д.67). Арендатор погашает задолженность путем передачи арендодателю имущества на сумму 300 000 рублей, а оставшуюся часть долга - путем внесения денежных средств.

Истец не доказал наличие правовых оснований для удовлетворения заявленных требований в рассматриваемой ситуации.

Как пояснили стороны при производстве по делу в суде первой инстанции, задолженность по договору от 25.10.2019 погашена истцом в полном объеме.

Нежилые помещения возвращены ответчику по акту от 07.03.2021 (л.д.68).

С учетом изложенных обстоятельств настоящего дела и, принимая во внимание необходимость соблюдения баланса интересов сторон договора, апелляционный суд не усматривает необходимых и достаточных оснований для испрашиваемого истцом уменьшения размера арендной платы.

Таким образом, решение Арбитражного суда Ярославской области от 13.05.2021 по делу N А82-76/2021 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 13.05.2021 по делу N А82-76/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Интер-Проект" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Г.Г. Ившина

Судьи

П.И. Кононов Е.В. Минаева