Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2021 г. N 08АП-8632/21 по делу N А46-643/2020

город Омск

02 сентября 2021 г.

Дело N А46-643/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2021 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,

судей Воронова Т.А., Сидоренко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зайцевой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8632/2021) ознакомившись с апелляционной жалобой, поступившей в электронном виде, (регистрационный номер 08АП-8632/2021) акционерного общества "First Heartland Jysan Bank" (Ферст Хартлэнд Жусан Банк) на решение от 14.06.2021 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-643/2020 (судья Чернышев В.И.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ" доверительного управляющего закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "РИКОМ - Плюс Недвижимость", при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерного общества "First Heartland Jysan Bank" (Ферст Хартлэнд Жусан Банк), об изъятии объекта незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов, приведении участка в надлежащее состояние,

при участии в судебном заседании представителей:

от акционерного общества "First Heartland Jysan Bank" - Луговский Павел Валентинович (по доверенности от 12.10.2020 N 12/10/20-02 сроком действия 1 год);

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Анненкова Виктория Александровна (по доверенности от 02.10.2020 N ИСХ-ДИО/9741 сроком действия 1 год);

от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Промсвязь" Д.У. ЗПИФ недвижимости "РИКОМ - Плюс Недвижимость" - Новиков Сергей Юрьевич (по доверенности от 28.12.2020 N 77 АГ 5390723 сроком действия по 31.12.2021);

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания Промсвязь" Д.У. ЗПИФ недвижимости "РИКОМ - Плюс Недвижимость" (далее - ООО "УК Промсвязь", общество, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090108:80, площадью 16296 кв.м., расположенного на землях, государственная собственность на которые не разграничена по адресу: г. Омск, ул. Маршала Жукова,д. 99 путем продажи с публичных торгов; приведении земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80 в состояние, пригодное для дальнейшего использования путем демонтажа некапитальных объектов и благоустройства прилегающей территории.

Определением от 19.02.2020 арбитражный суд выделил требование Департамента о понуждении ответчика привести земельный участок с кадастровым номером 55:36:090108:80 в состояние, пригодное для дальнейшего использования путем демонтажа некапитальных объектов и благоустройства прилегающей территории, в отдельное производство.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено акционерное общество "First Heartland Jysan Bank" (далее - Банк, третье лицо).

Решением от 14.06.2021 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-643/2020 исковые требования Департамента удовлетворены: у ответчика изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090108:80, площадью 16 296 кв.м., расположенный на землях, государственная собственность на которые не разграничена по адресу: г. Омск, ул. Маршала Жукова, д. 99, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 330 000 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, третье лицо обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы ее податель привел доводы о том, что действующее законодательство предусматривает однократное повторное предоставление земельного участка для завершения строительства. В настоящем случае до договора аренды от 26.12.2016 иной договор между истцом и ответчиком в отношении земельного участка не заключался, в связи с чем ООО "УК Промсвязь" имеет право на однократное предоставление участка для завершения строительства объекта недвижимости. Судом первой инстанции не учтено, что по договору от 17.05.2001 земельный участок предоставлялся иному лицу и в иных целях. На основании изложенного Банк полагает, что нормы статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) применению не подлежат.

ООО "УК Промсвязь" в отзыве на апелляционную жалобу просит решение Арбитражного суда Омской области отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. Доводы третьего лица поддерживает, дополнительно указывая, что выводы суда первой инстанции о прекращении прав ответчика на земельный участок сделаны без учета положений статьи 621 ГК РФ и противоречат выводам Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-261353/2020, в рамках которого с ответчика взыскана плата за пользование участком, а действия истца противоречат его предшествующему поведению.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель АО "First Heartland Jysan Bank" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель ООО "УК Промсвязь" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель Департамента с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Департаментом недвижимости Администрации города Омска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью торгово-промышленная фирма "Рубин" (ООО "ТПФ "Рубин", арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 17.05.2001 N Д-Ц-2-7-2758 (далее - договор от 17.05.2001), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду сроком на 2 года земельный участках, общей площадью 16865 кв.м, расположенный по адресу: ул. Маршала Жукова (Центральный округ) для строительства многоэтажного гаража (пункт 1.1).

20.07.2007 ООО "ТПФ "Рубин" зарегистрировало право собственности на незавершенное строительство (торгово-развлекательный комплекс, расположенный по ул. М. Жукова, д. 99).

Соглашением от 27.12.2007 к договору аренды срок действия договора аренды продлен до 25.12.2012, целевое использование означенного земельного участка "под строительство многоэтажного гаража" изменено на целевое использование "под строительство торгово-развлекательного комплекса".

Впоследствии по результату сделок объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, предоставленном в аренду, перешел к ООО "УК Промсвязь" (обстоятельства установлены в рамках арбитражного дела N А46-15902/2015).

15.09.2015 ООО "УК Промсвязь" обратилось в Департамент с заявлением от 08.09.2015 о предоставлении обществу земельного участка для завершения строительства на срок 3 года в аренду без проведения торгов.

Поскольку заявителю было отказано в предоставлении земельного участка, ООО "УК Промсвязь" обратилось в суд за защитой нарушенного права, по результату чего решением от 04.05.2016 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-15902/2015, оставленным без изменения постановлением от 29.08.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда, на Департамент возложена обязанность заключить с обществом договор аренды земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 55:36:090108:80, общей площадью 16 296 кв. м, местоположение которого установлено относительно здания строения, имеющего почтовый адрес: Центральный АО г. Омска, ул. Маршала Жукова, д. 99, сроком на три года для завершения строительства.

В порядке исполнения судебного акта (что следует из преамбулы документа), между Департаментом (арендодатель) и ООО "УК Промсвязь" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства (завершения строительства), без проведения торгов от 26.12.2016 N Д-Ц-13-117 (далее - договор от 26.12.2016).

Согласно пунктам 1.1-1.4, 1.7 договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 2 года 11 месяцев 29 дней земельный участок, площадью 16296 кв.м, кадастровый номер: 55:36:090108:80, местоположение: относительное здания по адресу: г. Омск, ул. Маршала Жукова, 99, для завершения строительства торгово-развлекательного комплекса. На участке расположен объект незавершенного строительства: торгово-развлекательный комплект, принадлежащий арендатору.

Письмом от 10.12.2019 N Исх-ДИО/16200 Департамент уведомил общество об истечении срока договора и отсутствии оснований для продления его действия.

Из акта обследования земельного участка от 30.12.2019 N 277-ф следует, что при проверке фактического использования земельного участка отделом муниципального земельного контроля Администрации города Омска установлено расположение на участке объекта незавершенного строительства со степенью готовности 1%. На момент обследования на участке какие-либо строительные или иные работы не проводились, строительная техника отсутствовала.

Указав, что по окончанию действия договора аренды объект незавершенного строительства подлежит изъятию и продаже с публичных торгов в порядке статьи 239.1 ГК РФ, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела на основании определения от 02.10.2020 Арбитражного суда Омской области по делу проведена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, по результату которой в материалы дела поступило заключение общества с ограниченной ответственностью "Сюрвей.ру" от 05.05.2021 N 1430-0321.

Суд первой инстанции при разрешении спора руководствовался статьями 46 Конституции Российской Федерации, 12, 239.1 ГК РФ, 39.1, 39.6, 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), положениями Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), постановления Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства", условиями договоров и исходил из того, что заключив договор от 26.12.2016 без проведения торгов, ответчик реализовал свое право на однократное продление договора аренды для завершения строительства. Исходя из изложенного, поскольку действие договора прекращено, объект недвижимого имущества не завершен строительством, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Рассмотрев апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемого решения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Исходя изложенного, норм пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и статей 39.14 - 39.17 ЗК РФ, поскольку в настоящем случае арендатором земельного участка реализовано право на однократное заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства, строительство объекта недвижимости не закончено, что не оспаривается ответчиком, договор аренды земельного участка прекращен, то к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Отклоняя доводы жалобы третьего лица, доводы ответчика, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ и статьями 34, 35 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

В рассматриваемом случае заключение договора от 26.12.2016 обусловлено решением от 04.05.2016 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-15902/2015, согласно установленным в рамках которого обстоятельствам с 29.11.2012 собственниками объекта недвижимости и имущественных прав на земельный участок стали владельцы инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "РИКОМ-Плюс Недвижимость", доверительное управление которыми первоначально осуществлялось ООО "УК "РИКОМ-ТРАСТ", а на основании соглашения от 28.12.2012 к договору от 17.05.2001, к владельцам инвестиционных паев перешли права и обязанности арендатора по договору; при этом названным соглашением срок действия договора аренды был продлен до 25.12.2015.

04.06.2014 общество обратилось в Департамент с заявлением по вопросу оформления передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды на ООО "УК Промсвязь"; получило градостроительный план, утвержденный распоряжением департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 18.11.2014 N 3060-р; обратилось за информацией, необходимой для получения технических условий у поставщиков ресурсов, подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство.

Установленные в рамках дела N А46-15902/2015 обстоятельства участниками настоящего спора не оспариваются, доказательств, их опровергающих, в материалы дела не представлено.

Между тем, из изложенного следует, что ООО "УК Промсвязь" вступило в договорные правоотношения аренды земельного участка как арендатор по договору от 17.05.2001 в порядке универсального правопреемства.

В свою очередь, заключение нового договора обусловлено повторным предоставлением земельного участка для завершения строительства расположенного на нем объекта (пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Как уже было отмечено, статей 39.6, 39.8 ЗК РФ предполагают, что вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, который предусматривает однократное предоставление участка для завершения строительства и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды для этих целей.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Исходя из данных обстоятельств на Департамент решением от 04.05.2016 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-15902/2015 в порядке статей 39.6, 39.8 ЗК РФ была возложена обязанность по заключения договора на срок три года в целях однократного предоставления ответчику участка для завершения строительства.

Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено, из материалов дела не усматривается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При этом в силу в силу положений статьи 422 ГК РФ правило о возобновлении договора аренды государственного или муниципального имущества на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, применяется только в том случае, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

Поскольку в настоящем случае договор заключен 26.12.2016 (т.е. после введения соответствующих положений в Земельный кодекс Российской Федерации), положения пункта 2 статьи 621 ГКР Ф применению не подлежат, а договор прекратил свое действие в соответствии с его пунктами 1.1, 7.1-7.4 (Закон N 171-ФЗ).

Внесение ответчиком платы за пользование участком о продлении договорных отношений, сроке действия договора не свидетельствует, а является следствием принципа платности использования земли в Российской Федерации (статьи 1, 65 ЗК РФ). При этом, вопреки доводам ООО "УК Промсвязь" в рамках дела N А40-261353/2020 с ответчика взыскана плата за фактическое использование участка в порядке статьи 622 ГК РФ, обстоятельства и срок действия договора Арбитражным судом города Москвы не устанавливались.

Соответственно, ответчиком реализовано свое право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства расположенного на нем объекта и, поскольку строительство объекта не завершено, срок действия договора истек, требования Департамента являются обоснованными.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Постановление N 1299).

Из пунктов 2, 3, 7 Постановления N 1299 и утвержденных им Правил следует, что начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления на основании оценки его рыночной стоимости.

В настоящем случае цена установлена судом по результату судебной экспертизы, не оспаривается сторонами на стадии апелляционного производства (часть 5 статьи 268 АПК РФ).

Таким образом, подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы апелляционной жалобы не основаны на доказательственной базе или нормах права, не влияют на обоснованность и законность судебного акта, не опровергают выводы суда первой инстанции, в связи с чем подлежат отклонению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены законного и обоснованного решения суда.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 14.06.2021 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-643/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

Т.А. Воронов О.А. Сидоренко