Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2021 г. N 07АП-7296/21 по делу N А27-7647/2021

город Томск

3 сентября 2021 г.

Дело N А27-7647/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 сентября 2021 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Афанасьевой Е.В.,
судей		Киреевой О.Ю.,
		Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Панкратьевой Н.П., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка (N 07АП-7296/2021) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 23.06.2021 по делу N А27-7647/2021 (судья Фуртуна Н.К.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СибТек", Кемеровская область - Кузбасс, Новокузнецкий район, поселок Ерунаково (ОГРН 1124253008219, ИНН 4253011321) к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка, Кемеровская область - Кузбасс, город Новокузнецк (ОГРН 1024201467509, ИНН 4216006034) о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи от 31.01.2020 N 6117 в части установления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 42:30:0103009:297, о взыскании неосновательного обогащения в виде переплаты по договору купли-продажи от 31.01.2020 N 6117 на сумму 1 596 075 руб.

В судебном заседании приняли участие:

от истца - Лапина С.А. по доверенности от 03.06.2020 (посредством веб-конференции).

от ответчика - без участия (извещен).

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "СибТек" (далее - общество "СибТек", истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка (далее - комитет, ответчик) о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи от 31.01.2020 N 6117 в части установления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 42:30:0103009:297 в размере, превышающем 40925 руб.; о взыскании неосновательного обогащения в виде переплаты по договору купли-продажи от 31.01.2020 N 6117 на сумму 1 596 075 руб.

Исковые требования обоснованы положениями статей 167, 168, 309, 310, 421, 422, 1102, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 1 статьи 2 Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и мотивированы тем, что пункт 2.1 договора купли-продажи от 31.01.2020 N 6117 сформулирован с нарушением норм материального права, поскольку в силу регулируемой цены договора, выкупная стоимость земельного участка значительно превышала плату, установленную законом.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 23 июня 2021 года исковые требования удовлетворены. Признан недействительным пункт 2.1 договора купли-продажи от 31.01.2020 N 6117 в части установления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 42:30:0103009:297 в размере, превышающем 40 925 руб. Суд обязал комитет по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка возвратить обществу с ограниченной ответственностью "СибТек" денежные средства, полученные в счет оплаты по договору, в сумме 1 596 075 руб.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на отсутствие факта неосновательного обогащения, поскольку отношения между сторонами вытекают из договора купли-продажи, выплата денежных средств за земельный участок производилась во исполнение условий по заключенному договору, который на момент рассмотрения дела не оспорен и недействительным не признан.

Также апеллянт в жалобе указывает на то, что ни на момент подачи заявки, ни на момент подписания договора купли-продажи земельного участка, в Комитете по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка отсутствовали документы, подтверждающие право выкупа земельного участка на льготных условиях.

ООО "СибТек" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором с доводами и требованиями апеллянта не согласилось, просило оставить обжалуемое решение суда первой инстанции без изменения со ссылками на обоснованность выводов суда первой инстанции.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил, ходатайств об отложении заседания не поступало.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в данном заседании в отсутствие представителей извещенного ответчика.

В судебном заседании представитель истца поддержал правовую позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда по приведенным в жалобе доводам, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта.

Как следует из материалов дела, что на основании договора купли-продажи от 07.09.2017 истец является собственником объектов недвижимого имущества:

- отдельно стоящего здания с кадастровым номером 42:30:0103009:268, общей площадью 415,6 кв. м, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, ул. Достоевского, д. 2;

- отдельно стоящего здания с кадастровым номером 42:30:0103009:271, общей площадью 257,4 кв. м, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, ул. Достоевского, д. 2;

- отдельно стоящего здания с кадастровым номером 42:30:0103009:89, общей площадью 552,6 кв. м, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, ул. Достоевского, д. 2.

Указанные здания располагались на земельном участке площадью 5521 кв.м, с кадастровым номером 42:30:0103009:290.

03.11.2017 осуществлен раздел земельного участка с кадастровым номером 42:30:0103009:290 с сохранением его в измененных границах, что подтверждается межевым планом, решением комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка от 27.10.2017 N 746 "об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории". В результате раздела образованы земельные участки с кадастровыми номерами 42:30:0103009:290 и 42:30:0103009:297.

Обществом подано заявление о выкупе земельных участков с кадастровыми номерами 42:30:0103009:290 и 42:30:0103009:297.

Сопроводительным письмом от 24.01.2020 комитет в ответ на заявление общества о приобретении земельных участков в собственность направил проекты договоров купли-продажи в отношении указанных выше земельных участков.

В пункте 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 31.01.2020 N 6117 с кадастровым номером 42:30:0103009:297 цена участка определена на основании пункта 6 статьи 1 Закона Кемеровской области "О цене земельных участков" N10-ОЗ в размере 100% от кадастровой стоимости земельного участка, что составило сумму, равную 1 637 000 руб. 00 коп.

При этом письмом от 24.01.2020 N 200/7 Комитет указал, что оснований для применения льготной цены в размере 2,5% при выкупе земельных участков у общества не имеется.

Посчитав указанный отказ незаконным, общество "СибТек" обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Решением от 28.08.2020 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27- 8297/2020, оставленным без изменения постановлением от 08.12.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявление общества удовлетворено, действия Комитета по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка, выразившиеся в отказе обществу с ограниченной ответственностью "СибТек", оформленном решением от 24.01.2020 N 200/7, в предоставлении в собственность за плату из земель населенных пунктов земельного участка с кадастровым номером 42:30:0103009:290, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, ул.Достоевского, земельный участок N 2, - по льготной цене в размере 2,5% от кадастровой стоимости, что составляет сумму в размере 25 907 руб. 93 коп., признать незаконными. Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка (ОГРН 1024201467509, ИНН 4216006034) заключить с обществом с ограниченной ответственностью "СибТек" (ОГРН 1124253008219, ИНН 4253011321) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 42:30:0103009:290, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, ул. Достоевского, земельный участок N 2, - по льготной цене в размере 2,5% от кадастровой стоимости, что составляет сумму в размере 25 907 руб. 93 коп.

Между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "СибТек" (покупатель) заключен договор от 31.01.2020, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях, изложенных в договоре земельный участок с кадастровым номером 42:30:0103009:297, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 3310 м2, расположенный по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область, Новокузнецкий городской округ, город Новокузнецк, Кузнецкий район, улица Достоевского, земельный участок N 2/1, разрешенное использование - общественное питание (далее - участок).

Согласно пункту 2.1 договора от 31.01.2020, цена участка по настоящему договору определена на основании пункта 6 статьи 1 закона Кемеровской области "О цене земельных участков" от 07.02.2013 N 10-ОЗ кадастрового паспорта земельного участка и составляет 1 637 000 руб.

Денежные средства в сумме 1 637 000 руб. на расчетный счет комитета перечислены, что подтверждается платежным поручением от 29.01.2020 N 108.

Полагая, то цена выкупа земельного участка является необоснованной, общество обратилось с настоящим иском в суд с требованием о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи от 31.01.2020 N 6117 в части установления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 42:30:0103009:297 в размере, превышающем 40 925 руб.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу законный и обоснованный судебный акт, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать, в частности, из договоров и иных сделок.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 указанной статьи).

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Согласно частям 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридически лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

С 01.03.2015 особенности предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

Согласно пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 3 статьи 39.4 ЗК РФ установлено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с п. 2.2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК РФ.

С 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены п. 1 ст. 2 Закона N 137- ФЗ, в случаях, если, в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Согласно абз. 4, 6. 8 п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ при приобретении земельных участков юридическими лицами, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, их цена устанавливается субъектами РФ в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, ранее принадлежавшие Всесоюзному Тресту "Трасвзрывпром" в порядке приватизации перешли в собственность акционерного общества "Импульс", а затем были отчуждены последним на основании договора купли-продажи в собственность Коноваловой А.И., которая в свою очередь продала их ООО "СибТех". Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением суда по делу N А27-8297/2020.

Таким образом, ООО "СибТек" относится к категории заявителей, определенных в п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ, имеющих право на выкуп земельного участка по льготной пене.

Указанный вывод соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 02.03.2018 N 303-ЭС18-742, от 31.03.2016 N 305-КП5- 19738, от 29.04.2016 по делу N 305-КП 5-19738, от 08.04.2015 N 301-КГ15-2955.

В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исходя из установленных обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что оспариваемый пункт 2.1 договора купли-продажи от 31.01.2020 N 6117 в части установления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 42:30:0103009:297 в размере, превышающем 40925 руб. является недействительным (ничтожным).

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При этом истцом было заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения.

Проанализировав правоотношения сторон, суд первой инстанции правомерно применил к сложившимся отношениям пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Реституция в смысле пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса, о применении которой заявлял истец в вышеперечисленных делах, кроме настоящего, является самостоятельным гражданско-правовым институтом, отличным от института взыскания неосновательного обогащения по своей правовой сущности и обладающим рядом отличительных характеристик (публичный характер; взаимный (двусторонний) характер; наличие некоторых черт обязательства; посессорность и другие).

При применении последствий недействительности ничтожной сделки следует руководствоваться положениями пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые не связывают обязанность стороны подобной сделки вернуть другой стороне все полученное с наличием условий, предусмотренных подпунктом 4 статьи 1109 кодекса. В силу статьи 1103 кодекса в этом случае подлежат применению специальные правила, регулирующие последствия недействительности сделок. Данная позиция закреплена в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении".

В данном случае, в результате квалификации пункта 2.1 договора купли-продажи от 31.01.2020 N 6117 в части установления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 42:30:0103009:297 в размере, превышающем 40925 руб. недействительным (ничтожным), комитет по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка обязан возвратить обществу с ограниченной ответственностью "СибТек" денежные средства, полученные в счет оплаты по договору, в сумме 1596075 руб.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены/изменения решения не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относится на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 23.06.2021 по делу N А27-7647/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Афанасьева

Судьи

О.Ю. Киреева М.А. Фертиков