Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2024 г. N 09АП-14963/24 по делу N А40-147912/2023

город Москва

15 апреля 2024 г.

Дело N А40-147912/23

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Мезриной Е.А.,

судей: Алексеевой Е.Б., Левченко Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красниковой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "МОСКОВСКИЙ МЕДИАПОРТ"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 08 февраля 2024 по делу N А40-147912/23

по иску ДГИ г. Москвы (ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

к ответчику ООО "МОСКОВСКИЙ МЕДИАПОРТ" (ОГРН: 1167746094361, Дата присвоения ОГРН: 27.01.2016, ИНН: 7714371250),

с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство г. Москвы (125032 ОГРН: 1027739813507, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: 7710489036)

о расторжении договора аренды земельного участка от 30.08.2011 N М-11-041752 общей площадью 2127 кв.м. с кадастровым номером 50:21:0110205:534, имеющего адресный ориентир: г. Москва, пос. Московский, г. Московский, заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Московский Медиапорт";

об обязании ООО "Московский Медиапорт" возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:21:0110205:534, имеющий адресный ориентир: г. Москва, пос. Московский, г. Московский, свободным от застройки, в том состоянии в котором он был передан в аренду,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Полещук С.С. по доверенности от 11.12.2023,

диплом 107704 0188420 от 21.07.2020;

от ответчика: Нефёдова Ю.А. по доверенности от 10.07.2023, диплом;

от третьего лица: Полещук С.С. по доверенности от 29.11.2023,

диплом 107704 0188420 от 21.07.2020;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к "Московский медиапорт" о расторжении договора аренды земельного участка от 30.08.2011 N М-11-041752 общей площадью 2127 кв.м. с кадастровым номером 50:21:0110205:534, имеющего адресный ориентир: г. Москва, пос. Московский, г. Московский, заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Московский Медиапорт", обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:21:0110205:534, имеющий адресный ориентир: г. Москва, пос. Московский, г. Московский, свободным от застройки, в том состоянии, в котором он был передан в аренду.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.02.2024 исковые требования удовлетворены в полном объеме, судом расторгнут договор аренды земельного участка от 30.08.2011 N М-11-041752 общей площадью 2127 кв.м. с кадастровым номером 50:21:0110205:534, имеющего адресный ориентир: г. Москва, пос. Московский, г. Московский, заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Московский Медиапорт", обязал ООО "Московский Медиапорт" возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:21:0110205:534, имеющий адресный ориентир: г. Москва, пос. Московский, г. Московский, свободным от застройки, в том состоянии, в котором он был передан в аренду.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске полном объеме.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 267, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом городского имущества города Москвы (истец, Арендодатель) и ООО "Московский Медиапорт" (ответчик, Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 30.08.2011 N М-11-041752 (в редакции дополнительного соглашения от 30.03.2018), предметом которого является земельный участок общей площадью 2127 кв.м. с кадастровым номером 50:21:0110205:534, имеющий адресный ориентир: г. Москва, пос. Московский, г. Московский, подставленный - "под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения".

Указанное разрешенное использование земельного участка отражено в сведениях ЕГРН, а также Правилах землепользования и застройки города Москвы.

В соответствии с п. 3.2. Договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления.

Аналогичные условия установлены в п. 5.2 Договора, согласно которому Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целью предоставления и видом разрешенного использования.

В силу п. 3.3. Договора Арендодатель имеет право расторгнуть договор в установленном порядке в случае использования участка не в соответствии с целью предоставления и (или) не в соответствии с разрешенным использованием, а также по основаниям, предусмотренным законодательными актами Российской Федерации и города Москвы.

Предметом Договора аренды определено условие передачи в аренду земельного участка - под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения, однако ведение строительства Арендатором не осуществляется, что подтверждается Актом обследования земельного участка от 10.08.2022 N 9112986/5, составленным Госинспекцией по недвижимости города Москвы.

Арендатор вступил в указанный договор 30.03.2018 в соответствии с дополнительным соглашением, однако более 5 лет обязательства по Договору аренды в части застройки земельного участка не исполняет.

До настоящего времени земельный участок для целей строительства не используется, проектная документация на экспертизу Арендатором не направлялась, разрешение на строительство не получено.

Положением о Градостроительно-земельной комиссии города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 16.11.2010 N 1019-ПП, к функциям комиссии отнесено рассмотрение и принятие решений по вопросам в области земельных отношений, в том числе, о расторжении, прекращении договоров аренды земельных участков, предусматривающих строительство, реконструкцию и размещение объектов капитального строительства, проведение работ по сохранению недвижимых объектов культурного наследия, выявленных объектов культурного наследия.

В отношении спорного земельного участка ГЗК города Москвы (п. 23 протокола заседания ГЗК города Москвы от 09.03.2023 N 8) принято решение о прекращении реализации инвестиционного проекта застройки жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения по адресу: пос. Московский, г. Московский (кад. N 50:21:0110205:534) и расторжении договора аренды от 30.08.2011 N М-11-041752.

Департаментом в адрес Арендатора по всем известным Департаменту адресам направлены уведомления (исх. от 14.04.2023 N ДГИ-И-23832/23) о расторжении Договора аренды путем подписания дополнительного соглашения.

Уведомления направлены в адрес Арендатора 18.04.2023, что подтверждается отчетами об отслеживании почтовых отправлений, однако были оставлены ответчиком без удовлетворения.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на то, что поскольку до настоящего времени земельный участок для целей строительства не используется, договор аренды подлежит расторжению в установленном законом порядке, в соответствии с п. 2 ст. 45 и ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 450, 619 ГК РФ ввиду использования Арендатором земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с положениями абз. 1 п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из содержания п. 2 ст. 450 ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1)при существенном нарушении договора другой стороной; 2)в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку материалами дела подтвержден факт допущенных ответчиком существенных нарушений условий договора аренды, суд посчитал требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 30.08.2011 N М-11-041752 общей площадью 2127 кв.м. с кадастровым номером 50:21:0110205:534, имеющего адресный ориентир: г. Москва, пос. Московский, г. Московский, обоснованным и подлежащим удовлетворению с учетом представленных истцом доказательств соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, установленного ст.ст. 452, 619 ГК РФ.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды, в том числе в случае расторжения договора по решению суда, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Факт занятия ответчиком земельного участка с кадастровым номером 50:21:0110205:534, имеющего адресный ориентир: г. Москва, пос. Московский, г. Московский подтверждается материалами дела. Доказательств возврата арендованного имущества по акту приема-передачи истцом в материалы дела не представлено.

Поскольку ответчиком не представлено каких-либо доказательств возврата земельного участка истцу, требование истца об обязании ответчика возвратить земельный участок подлежит удовлетворению, в силу ст. 622 ГК РФ.

Заключая договор аренды, стороны определили цели предоставления земельного участка с кадастровым номером 50:21:0110205:534 - застройка жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения.

Указанное разрешенное использование земельного участка отражено в сведениях ЕГРН, а также Правилах землепользования и застройки города Москвы.

На основании ч. 1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Город Москва исполнил возложенную на него обязанность по предоставлению спорного земельного участка в пригодном для освоения виде, в состоянии, соответствующем условиям Договора аренды. В свою очередь, арендатор по настоящему договору обязан был принять и принял указанный земельный участок в пользование на условиях аренды.

В соответствии с п. 3.2. Договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления.

Таким образом, прохождение трассы электрических сетей через земельный участок не свидетельствует о невозможности использования участка, при этом Общество для целей исполнения обязательств по договору аренды и осуществления строительства обязано провести работы по выносу инженерных сетей (электрокабелей, водостока и канализации) за пределы рассматриваемого земельного участка.

Кроме того, охранные зоны электросетей установлены на арендованном земельном участке с 2015 года, что подтверждается сведениями ЕГРН, раздел - "Содержание ограничения в использовании или ограничения права на объект недвижимости ли обременения объекта недвижимости". Вступая в договор аренды в 2018 году ответчик, проявляя должную осмотрительность, не мог не знать об указанных обстоятельствах.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлен под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

В частности, вышеназванные нормы права прямо предусматривают 3-летний срок, в течение которого Земельный участок должен быть надлежащим образом освоен, т.е. безотносительно того, предусмотрен ли подобный срок в условиях конкретного Договора аренды.

При этом, действующее земельное и градостроительное законодательство Российской Федерации не содержит такого понятия, как "предельный срок освоения земельного участка", вследствие чего, Департаменту, как Арендодателю, не может быть отказано в расторжении Договора аренды по причине отсутствия в последнем обязательства о таком сроке.

В противном случае, возможна бы была ситуация, при котором, нынешний Арендатор может осуществлять передачу прав аренды сторонним лицам, обновляя, тем самым, сроки освоения Участка и, соответственно, всякий раз лишая Арендодателя права на расторжение Договора аренды.

Общество не представило доказательств начала освоения земельного участка; доказательства получения градостроительной и проектной документации материалах дела также отсутствуют; не представлено доказательств невозможности освоения земельного участка в течение трех лет с момента получения участка в аренду либо чинения органами публичной власти препятствий в реализации данного права.

Таким образом, ответчик не учитывает положения ч. 2 ст. 45 ЗК РФ, в соответствии с которыми аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет.

Заявляя требования о расторжении Договора аренды на основании п. 2 ст. 45 и ст. 46 ЗК РФ, Департамент указывал на неосвоение Арендатором предоставленного в пользование Участка, под которым, по смыслу положений ГрК РФ, понимается неполучение разрешительной документации, необходимой для строительства объектов недвижимости и, соответственно, неосуществление строительства данных объектов на Земельном участке.

Документами, свидетельствующими о надлежащем освоении участка, выступают: разрешение на строительство, разрешение на ввод объектов в эксплуатацию. Между тем, ответчиком не был получен ни один из перечисленных в ГрК РФ документов, необходимых для строительства объектов недвижимого имущества.

При этом, иные документы, такие как договоры на выполнение предпроектных, проектных и иных видов работ, инженерно-геодезических изысканий, подрядных работ по подготовке проектно-сметной документации, не приведших ни к получению положительного заключения экспертизы проектной документации, ни, тем более, к выдаче разрешения на строительство, а также договоры договоров поставки техники и оборудования, полученный ГПЗУ после направления Департаментом претензии о расторжении договора аренды и проч., не могут со всей очевидностью свидетельствовать о надлежащем освоении Участка и использовании последнего по целевому назначению.

При толковании норм действующего законодательства Российской Федерации, в том числе гл. 6 ГрК РФ, следует, что предоставленный по договору аренды земельный участок будет считаться полностью освоенным в случае выполнения надлежащим образом условий договора, с учетом целей, для которых тот или иной договор аренды был заключен.

Как следствие, земельный участок будет считаться освоенным лишь в том случае, если на предоставленном земельном участке будет эксплуатироваться возведенный объект недвижимости, строительство которого было предусмотрено целями договора.

Только при указанных обстоятельствах и полученной разрешительной документации Комитета государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзора) на ввод объекта в эксплуатацию можно сделать вывод, что предоставленный земельный участок полностью освоен и используется по назначению, а условия договора аренды исполнены.

В данном случае, строительство объектов Арендатором не только не завершено, но и не начиналось, разрешения на строительство и на ввод объектов эксплуатацию не получены.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исковое заявление является обоснованным, подтверждено материалами дела и подлежит удовлетворению в полном объеме.

Судом первой инстанции правильно определен характер спорных взаимоотношений и дана полная оценка обстоятельствам дела.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности. Доводы сводятся по существу к несогласию с оценкой судом обстоятельств дела, что не является основанием для отмены либо изменения судебного акта, поскольку несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не имеется.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 08 февраля 2024 по делу N А40-147912/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Мезрина Е.А.

Судьи

Алексеева Е.Б. Левченко Н.И.