Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 сентября 2021 г. N 09АП-40965/21 по делу N А40-202610/2020

город Москва

08 сентября 2021 г.

Дело N А40-202610/20

Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 сентября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бондарева А.В., судей Алексеевой Е.Б., Проценко А.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 14 мая 2021 года по делу N А40-202610/20, по иску ООО "Галилео-7" (ОГРН 5177746292279) к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Гусейнов Э.Н. по доверенности от 06.09.2020 г.;

диплом номер ВСБ 0267301 от 19.04.2001 г.,

от ответчика: Артамонова Ю.С. по доверенности от 08.12.2020 г.,

диплом ААН 1500765 от 22.06.2015 г.,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Галилео-7" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости по адресу: г. Москва, ул. 3-я Парковая, д.38, корп.1, общей площадью 746 кв.м. путем принятия п.3.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта составляет 61 638 250 руб. 00 коп. (шестьдесят один миллион шестьсот тридцать восемь тысяч двести пятьдесят рублей 00 копеек) (в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 17.09.2020 N 09-НИ/-20, выполненного ООО "АКТУРИ", является окончательной согласованной сторонами Договора, и изменению не подлежит";

- путем принятия п.3.4. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 5 рабочих дней с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до _ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 160 637 (один миллион сто шестьдесят тысяч шестьсот тридцать семь) руб. 50 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта";

- путем принятия п.4.2. Приложения к Договору купли-продажи недвижимости от _N _ (Закладная N ) в следующей редакции: "4.2. Сумма основного долга денежного обязательства: Абзац 2: Сумма: 61 638 250 (шестьдесят один миллион шестьсот тридцать восемь тысяч двести пятьдесят) руб. 00 коп. Абзац 5: Остаток основной суммы долга: 61 638 250 (шестьдесят один миллион шестьсот тридцать восемь тысяч двести пятьдесят) руб. 00 коп.";

- путем принятия п.6.4. Приложения к Договору купли-продажи недвижимости от N (Закладная N) в следующей редакции: "6.4. Порядок определения размера и срока первого платежа: Абзац 3: Значение платежа на указанную дату: не менее 1 160 637 руб. 50 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Абзац 9: Размер платежа для погашения основной суммы долга: 1 160 637 руб. 50 коп.";

- путем принятия п.6.5. Приложения к Договору купли-продажи недвижимости от N (Закладная N) в следующей редакции: "6.5. Порядок определения размера и срока платежей (с_по_) (кроме первого и последнего) Абзац 1: Размер общего платежа: 1 160 637 руб. 50 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга на дату оплаты. Абзац 3: Значение платежа на указанную дату: не менее 1 160 637 руб. 50 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга на дату оплаты. Абзац 9: Размер платежа для погашения основного долга: 1 160 637 руб. 50 коп.";

- путем принятия п.7.1.1. Приложения к Договору купли-продажи недвижимости от _N _ (Закладная N ) в следующей редакции: "7.1.1. Рыночная стоимость предмета ипотеки: 61 638 250 (шестьдесят один миллион шестьсот тридцать восемь тысяч двести пятьдесят) руб. 00 коп. Оценщик: общество с ограниченной ответственностью "АКТУРИ" Адрес места нахождения: 123007, г.Москва, ул.Полины Осипенко, дом 14/1/63 ИНН: 7727181257 ОГРН: 1027700026606 Иная информация (тел., адрес электронный почты) 8(495)772-58-91, email: akturi@bk.ru Реквизиты отчета об оценке: от 17 сентября 2020 г. N 09-НИ/-20";

- путем принятия п.8.4. Приложения к Договору купли-продажи недвижимости от _N _ (Закладная N) в следующей редакции: "8.4. Сведения о страховании имущества, на которое установлена ипотека: Абзац 4: Страховая сумма: не менее остатка основной суммы долга 61 638 250 (шестьдесят один миллион шестьсот тридцать восемь тысяч двести пятьдесят) руб. 00 коп.

- путем принятия п.8.22. Приложения к Договору купли-продажи недвижимости от _N _ (Закладная N ) в следующей редакции: "8.22. Требовании, обеспечиваемые ипотекой: Абзац 1: Общая твердая сумма требований залогодержателя: 61 638 250 руб. 00 коп. Абзац 3: Требования, обеспечиваемые ипотекой: 61 638 250 руб. 00 коп., проценты за предоставленную рассрочку, начисляемые на остаток основного долга, рассчитанные на дату окончания действия Договора, уплата неустойки (пени) за нарушение сроков оплаты по Договору, штрафы за неисполнение залогодателем обязанностей по: - государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на заложенное имущество; 3 - предоставлению залогодержателю сведений о переходе права собственности, залога и выдаче электронной закладной на заложенное имущество не позднее одного месяца с даты государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на заложенное имущество; - составление электронной закладной на заложенное имущество, удостоверяющей права залогодателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, по форме, утвержденной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представлении ее в орган регистрации прав в соответствии с нормами действующего законодательства; - заключению договора страхования на заложенное имущество и (или) направлению залогодержателю копии страхового полиса заложенного имущества".

Решением суда от 14.05.2021 г. иск был удовлетворен полностью.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, в ней изложенным.

Представитель истца против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителя истца и ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 746 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. 3-я Парковая, д.38, корп.1, на основании договора аренды от 15.03.2018 N 00-00111/18, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы.

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец 25.09.2020 г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 04.09.2020 г. Департамент направил арендатору проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения).

Проект договора содержит условие о стоимости объекта недвижимости в размере 119 077 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 03.08.2020 г. N М510-20, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Оценка и Консалтинг" и экспертным заключением от 18.08.2020 подготовленным Саморегулируемой организацией региональной ассоциации оценщиков.

Согласно отчету от 17.09.2020 N 09-НИ/-20 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного ООО "Актури", рыночная стоимость Объекта составила 61 638 250 руб., что существенно меньше указанной в Проекте договора цены.

01.10.2020 г. истец направил в адрес ответчика подписанный Договор с учетом Протокола разногласий.

От ответчика поступил отказ об урегулировании разногласий.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), выкупаемого в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", предложенная цена объекта, по мнению истца, является завышенной.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.

По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), вступивших в силу с 01 января 2009 года, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Статья 446 ГК РФ устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 ГК РФ, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 АПК РФ назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 3-я Парковая, д.38, корп.1, общей площадью 746 кв.м. по состоянию на 13.07.2020 г. составляет 61 796 202 руб. без учета НДС.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы Департамента, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

На основании ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Довод ответчика, что цену выкупаемого объекта, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, определяет именно собственник спорного имущества, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ. По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В силу части 5 статьи 10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона N 135-ФЗ и Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что заявитель не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

Анализируя вышеизложенное в совокупности, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 мая 2021 года по делу N А40-202610/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Бондарев А.В.

Судьи

Алексеева Е.Б. Проценко А.И.