Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2021 г. N 09АП-51561/21 по делу N А40-194074/2020

г. Москва

09 сентября 2021 г.

Дело N А40-194074/20

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 сентября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей О.Н. Лаптевой, Е.А. Птанской

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.О. Портновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 июня 2021 года по делу N А40-194074/20, принятое судьей Чекмаревой Н.А., по иску Индивидуального предпринимателя Пащенко Олега Алексеевича к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: извещен, представитель не явился

от ответчика: извещен, представитель не явился

от третьего лица: извещен, представитель не явился

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Пащенко Олег Алексеевич обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий между ИП Пащенко О.А. и Департаментом городского имущества города Москвы, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ш. Алтуфьевское, д. 86, с кадастровым номером 77:02:0003002:3068, общей площадью 4 4,9 кв.м., путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости и закладной в следующей редакции:

Пункты договора купли-продажи недвижимости

2.4. Покупатель вправе продать или иным способом произвести отчуждение Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела Объекта), передав приобретателю права и обязанности по Договору в соответствии со статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации.

2.5. - исключен.

2.6. - исключен.

3.1. Цена Объекта составляет 7 151 484 руб. 00 коп. (семь миллионов сто пятьдесят одна тысяча четыреста восемьдесят четыре) руб. 00 коп. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 5 дней с даты заключения Договора. Последующие

ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до числа первого

месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 357 57 4 руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

3. б. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы)

ИНН 7705031674

КПП 770301001

Банк получателя - ГУ Банка России по ЦФО

БИК 04 4 525000

Расчетный счет 40101810045250010041

КБК - 07111402023028000410 "Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, з части реализации основных средств по указанному имуществу"

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

При этом такая публикация не является надлежащим уведомлением Покупателя и требует направления уведомления о смене реквизитов, при этом внесение изменений в настоящий пункт и пункт 3.7 Договора в случае такого уведомления не требуется.

Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в Договоре.

4.4. - исключен.

4.7.2. Б аренду без согласия Продавца.

5.3. исключен.

5.4. - исключен.

5.10. В случае уклонения Покупателя от заключения договора страхования на Объект и (или) непредоставления Продавцу копии страхового полиса Объекта Покупатель обязан уплатить Продавцу неустойку в размере 0,01% от цены Объекта за каждый полный месяц просрочки.

7.4. Стороны договорились о том, что выявление указанных в пункте 7.3 Договора обстоятельств влечет за собой расторжение Договора исключительно в судебном порядке.

7.5. - исключен.

7.9. В случае расторжения Договора (прекращения его Б связи с односторонним отказом) Продавец выплачивает Покупателю денежные средства уплаченные по Договору, за вычетом денежных средств в размере льготной ставки арендной платы для малых субъектов предпринимательства в соответствии со ставкой в каждом таком году.

Пункты Закладной

4.2. Сумма основного долга денежного обязательства:

Валюта: Российский рубль

Сумма: 7 151 484 руб. 00 коп. (семь миллионов сто пятьдесят одна тысяча четыреста восемьдесят четыре) руб. 00 коп.

Условия, позволяющие в надлежащий момент определять сумму основного долга денежного обязательства: (не заполняется)

Порядок предоставления суммы кредита/займа: не определен

Остаток основной суммы долга: 7 151 484 руб 00 коп. (семь миллионов сто пятьдесят одна тысяча четыреста восемьдесят четыре) руб. 00 коп. На дату: _.- указывается дата составления закладкой.

5.2 Размер фиксированной процентной ставки или условия определения изменяемой процентной ставки:

Размер фиксированной процентной ставки: 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки) на дату опубликования решения о приватизации.

6.4. Порядок определения размера и срока первого платежа:

Размер общего платежа: первый платеж перечисляется не позднее 5 рабочих

дней с даты заключения Договора.

Платеж рассчитывается на дату: (не позднее 5 рабочих дней с даты

заключения договора)

Значение платежа на указанную дату: не менее 357 574 руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Валюта: Российский рубль.

Условия перерасчета платежа: нет

Округление результата расчета размера общего платежа: рассчитывается на дату оплаты.

Размер платежа для погашения процентов:

Округление результата расчета размера платежа для погашения процентов: нет

Размер платежа для погашения основной суммы долга: 357 574 руб. 00 коп.

Округление результата расчета размера платежа для погашения основной суммы долга: производится в соответствии с математическими правилами

Размер платежа для погашения иных обязательств: нет

Округление результата расчета размера платежа для погашения иных обязательств: нет

Срок оплаты: до__<не позднее 5 рабочих дней с даты заключения Договора)

6.5. Порядок определения размера и срока платежей (с по ) (кроме первого и последнего):

Размер общего платежа: 357 57 4 руб. 00 коп. И процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга

Платеж рассчитывается на дату: фактической оплаты ежеквартального платежа

Значение платежа на указанную дату: не менее 357 574 руб. 00 коп. И процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга на дату оплаты

Валюта: Российский рубль

Условия перерасчета платежа: нет

Округление результата расчета размера общего платежа: рассчитывается на дату оплаты.

Размер платежа для погашения процентов: сумма процентов за предоставленную рассрочку, начисленных на остаток основного долга на дату оплаты.

Округление результата расчета размера платежа для погашения процентов: нет

Размер платежа для погашения основного долга: 357 57 4 руб. 00 коп.

Округление результата расчета размера платежа для погашения основной суммы долга: производится в соответствии с математическими правилами

Размер платежа для погашения основных обязательств: нет

Округление результата расчета размера платежа для погашения иных обязательств: нет

Срок оплаты: не позднее. числа первого месяца текущего квартала в

течение 20 кварталов.

7.1.1. Рыночная стоимость предмета ипотеки:

7 151 484 руб. 00 коп. (семь миллионов сто пятьдесят одна тысяча четыреста восемьдесят четыре рубля ноль копеек).

Оценщик: общество с ограниченной ответственностью "АВЕСТА"

Адрес места нахождения: 127055, г Москва, улица Сущёвская, дом 27 СТРОЕНИЕ 2, Э 3 ПОМ III К 3 ОФ 137

ИНН: 7 707 67 974 2

ОГРН: 5087746382741

Иная информация (тел., адрес электронной почты): +79629368099, Sane15@mail.ru

Реквизиты отчета об оценке: от 10 сентября 2020 г. N 36/0920

8.4. Сведения о страховании, имущества, на которое установлена ипотека: Страхование имущества от рисков утраты и повреждения осуществляется: залогодателем (п. 2.1.9 Договора)

Страхование осуществляется за счет: залогодателя

Первым выгодоприобретателем является: залогодержатель

Страховая сумма: не менее остатка основной суммы долга 7 151 484 руб. 00 коп. (семь миллионов сто пятьдесят одна тысяча четыреста восемьдесят четыре) руб. 00 коп.

Общая твердая сумма требований залогодержателя: 7 151 48 4 руб. 00 коп. (семь миллионов сто пятьдесят одна тысяча четыреста восемьдесят четыре) руб. 00 коп.

Объем требований, обеспеченных ипотекой, определяется на момент: дату окончания срока денежного обязательства.

Требования, обеспечиваемые ипотекой: 7 151 484 руб. 00 коп. (семь миллионов сто пятьдесят одна тысяча четыреста восемьдесят четыре) руб. 00 коп., проценты за предоставленную рассрочку, начисляемые на остаток основного долга, рассчитанные на дату окончания действия Договора, уплата неустойки (пени) за нарушение сроков оплаты по Договору, штрафы за неисполнение залогодателем обязанностей по:

- государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на заложенное имущество;

- предоставлению залогодержателю сведений о переходе права собственности, залога и выдаче электронной закладной на заложенное имущество не позднее одного месяца с даты государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на заложенное имущество;

- Составлению электронной закладной на заложенное имущество, удостоверяющей права залогодателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, по форме, утвержденной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно- правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представления ее в орган регистрации прав в соответствии с нормами действующего законодательства;

-Заключению договора страхования на заложенное имущество и(или)направлению залогодержателю копии страхового полиса заложенного имущества.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 15 июня 2021 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить полностью и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене, установленной Департаментом городского имущества города Москвы.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что решение суда первой инстанции незаконно и необоснованно.

Истец не представил отзыв.

Исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Между Индивидуальным предпринимателем Пащенко Олегом Алексеевичем (истец, арендатор) и Департаментом городского имущества города Москвы (ответчик, арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, ш. Алтуфьевское, д. 86, с кадастровым номером 77:02:0003002:3068, общей площадью 44,9 кв.м.

Как указывает истец, Индивидуальный предприниматель Пащенко Олег Алексеевич 06.07.2020 г. обратился к ответчику с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении арендованного помещения, нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ш. Алтуфьевское, д. 86, с кадастровым номером 77:02:0003002:3068, общей площадью 44,9 кв.м.

Ответчик письмом от 04.09.2020 г. направил проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ш. Алтуфьевское, д. 86, с кадастровым номером 77:02:0003002:3068, общей площадью 44,9 кв.м. по цене 14 825 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 29.07.2020 WM499-20, выполненным обществом ограничен ной ответственностью "Оценка и

Консалтинг" и экспертным заключением от 11.08.2020 N 240/371-20, подготовленным Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков".

Истец, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в вышеуказанном отчете, является необоснованно завышенной, направил в адрес ответчика Протокол разногласий от 18.09.2020 г. и проект Закладной, согласно которому цена спорного помещения составляет 7 151 4 84 руб. 00 коп. в соответствии с Отчётом N 36/0920 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, обшей площадью 4 4.9 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 86.

Ответчик Протокол разногласий истца письмом от 30.09.2020 г. отклонил, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", истец является субъектом малого предпринимательства, и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66".

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда от 17.03.2021 г. удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АГЕНТСТВО СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ" эксперту Кирилловой Екатерине Владимировне. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 86, площадью 44,9 кв.м. по состоянию на 06.07.2020?

Согласно экспертному заключению ООО "АГЕНТСТВО СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ" N 35 от 29.03.2021 г. рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 86, площадью 44,9 кв.м. по состоянию на 06.07.2020 год составляет 9 554 000 руб. 00 коп.

Заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также установленным федеральным стандартам.

Экспертом полно и всесторонне проанализирован объект исследования. При установлении рыночной стоимости Экспертом надлежащим образом произведен осмотр недвижимого имущества, соблюдены все необходимые для его оценки принципы подходов к расчету рыночной стоимости, наглядно отражены результаты расчета, на оснований которых Экспертом сделан вывод о стоимости объекта исследования.

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 9 554 000 руб. 00 коп.

Довод ответчика, что цену выкупаемого объекта, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, определяет именно собственник спорного имущества, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ. По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В силу части 5 статьи 10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона N 135-ФЗ и Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 июня 2021 года по делу N А40-194074/20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

О.Н. Лаптева Е.А. Птанская