Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2021 г. N 10АП-12188/21 по делу N А41-77736/2020

г. Москва

14 сентября 2021 г.

Дело N А41-77736/20

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Коновалова С.А., Марченковой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Назаренко Е.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело N А41-77736/2020 по иску Администрации городского округа Химки Московской области к Публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства" о взыскании пени по договору аренды земельного участка от 15.05.2014 N ЮА-69, расторжении договора, обязании возвратить земельный участок.

В судебном заседании принял участие представитель Публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства": Ковалева Ю.А (по доверенности N 08-3/3 от 15.01.2021).

Администрация городского округа Химки Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Фонду "Специальные проекты Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства" (далее - Фонд Специальные проекты, ответчик) о взыскании 2 273 142 руб. 95 коп. долга по договору аренды земельного участка от 15.05.2014 N ЮА-69 за период с 16.09.2019 по 3 квартал 2020 года и 272 194 руб. 35 коп. пеней за период с 16.09.2019 по 22.11.2020, расторжении договора от 15.05.2014 N ЮА-69, обязании возвратить земельный участок с кадастром номером 50:10:0010317:280.

Решением суда первой инстанции от 22.03.2021 заявленные требования удовлетворены частично: суд решил взыскать с ответчика в пользу администрации 2 273 142 руб. 95 коп. долга по договору аренды земельного участка от 15.05.2014 N ЮА-69 за период с 16.09.2019 по 3 квартал 2020 года и 272 194 руб. 35 коп. пеней за период с 16.09.2019 по 22.11.2020. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

С вынесенным решением не согласилось лицо, не привлеченное к участию в деле, - Публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства" (далее - Фонд защиты, податель жалобы) и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе податель жалобы просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывал на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, отмечал, что Фонд защиты не был привлечен к участию в настоящем деле, при том, что стороной по договору аренды с 13.07.2020 является Фонд защиты, а не Фонд Специальные проекты. Ссылался на то, что на момент вынесения обжалуемого решения суда задолженность по договору аренды за заявленный к взысканию период отсутствовала, была погашена Фондом защиты, что подтверждается письмом администрации от 31.05.2021 N 132ИСХ-7978.

Определением от 20.07.2021 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела судом первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Фонд защиты, в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 названного Кодекса принятие судом решения о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, является безусловным основанием к отмене принятого судебного акта.

Обжалуемым решением суда первой инстанции от 22.03.2021 заявленные требования удовлетворены частично: суд решил взыскать с ответчика в пользу администрации 2 273 142 руб. 95 коп. долга по договору аренды земельного участка от 15.05.2014 N ЮА-69 за период с 16.09.2019 по 3 квартал 2020 года и 272 194 руб. 35 коп. пеней за период с 16.09.2019 по 22.11.2020. В остальной части в удовлетворении иска отказано. Суд исходил из наличия на стороне арендатора спорной задолженности, а также расторжения спорного договора аренды во внесудебном порядке.

Между тем, в соответствии с пунктом 2 части 12 статьи 13 Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" права и обязанности Фонда Специальные проекты по договорам (контрактам, соглашениям), заключенным Фондом Специальные проекты, переходят к Фонду защиты. При этом заключение дополнительных соглашений к указанным договорам (контрактам, соглашениям) не требуется.

Таким образом, с 13.07.2020, то есть как в спорный период, так и на момент рассмотрения спора судом первой инстанции арендатором по спорному договору являлся и является Фонд защиты, а не Фонд Специальные проекты.

Однако, суд первой инстанции указанное не учел, вопрос о замене ответчика перед сторонами не поставил.

На основании указанного ранее суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решением суда по настоящему делу затронуты права Фонда защиты, не привлеченного к участию в деле, как арендатора по спорному договору аренды.

Судебное заседание по рассмотрению дела судом апелляционной инстанции было назначено на 29.07.2021.

Определением суда апелляционной инстанции от 29.07.2021 по ходатайству истца произведена замена ненадлежащего ответчика по делу - Фонда Специальные проекты на Фонд защиты, Фонд Специальные проекты привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Также в судебном заседании 29.07.2021 истец заявил об уточнении исковых требований, согласно которым просит взыскать с ответчика по договору аренды земельного участка от 15.05.2014 N ЮА-69 пени в сумме 317 399 руб. за период с 16.09.2019 по 31.03.2021, расторгнуть договор от 15.05.2014 N ЮА-69, обязать ответчика возвратить земельный участок с кадастром номером 50:10:0010317:280.

Руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции принял к рассмотрению указанное уточнение иска.

Определением от 29.07.2021 суд апелляционной инстанции отложил рассмотрение дела до 07.09.2021.

В судебном заседании 07.09.2021 представитель ответчика возражал против расторжения спорного договора аренды.

Через канцелярию Десятого арбитражного апелляционного суда от администрации до судебного заседания поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и АО "Континент Проект" (арендатор) заключен договор аренды от 15.05.2014 N ЮА-69 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010317:280, вид разрешенного использования - для размещения плоскостных стоянок.

В последующем права и обязанности арендатора по договору перешли к Фонду Специальные проекты, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04.08.2020.

Арендатор по условиям договора аренды обязан вносить арендную плату не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Истец указывает, что арендатором ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендных платежей.

Истцом соблюден досудебный порядок урегулирования настоящего спора путем направления арендатору претензии от 21.10.2020 N 132ИСХ-13224, в которой содержалось требование о погашении указанной задолженности и предложение о расторжении договора.

Поскольку претензия оставлена без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы искового заявления, заслушав пояснения представителя ответчика по делу, пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 названного Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 1 статьи 329 названного Кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 названного Кодекса).

В силу пункта 5.2 договора аренды за нарушение срока внесение арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Таким образом, сторонами условие о неустойке согласовано в договоре в установленном порядке.

Из материалов дела следует, что арендная плата по договору аренды земельного участка от 15.05.2014 N ЮА-69 вносилась несвоевременно.

Соответственно, за нарушение срока оплаты арендной платы истцом правомерно начислены спорные пени.

Таким образом, иск администрации о взыскании с ответчика пени в сумме 317 399 руб. за период с 16.09.2019 по 31.03.2021 подлежит удовлетворению.

Истец также просит расторгнуть договор аренды и обязать ответчика возвратить земельный участок арендодателю ввиду ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендных платежей.

По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Между тем, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что по своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Требование о расторжении договора аренды заявлено администрацией в связи с наличием у ответчика задолженности по договору.

Однако, судом апелляционной инстанции установлено, что задолженность по арендной плате ответчиком - Фондом защиты погашена в полном объеме.

Указанное обстоятельство подтвердил истец, уточнив исковые требования.

Неоплата ответчиком спорной суммы неустойки связана с особым статусом ответчика как организации, созданной для завершения строительства объектов незавершенного строительства с целью защиты прав граждан - участников долевого строительства и, соответственно, с особенностями финансирования данных мероприятий за счет средств бюджета Московской области на основании соглашений о предоставлении субсидий, заключаемых Фондом защиты с Министерством жилищной политики Московской области. При этом, как пояснил ответчик, данными соглашениями финансирование неустойки по договорам аренды не предусмотрено.

Ввиду изложенного лишь неоплата ответчиком спорной суммы неустойки с учетом обстоятельств именно настоящего спора, по мнению суда апелляционной инстанции, не может служить безусловным основанием для расторжения спорного договора аренды.

Дополнительно суд апелляционной инстанции считает необходимым учесть, что ответчик - Фонда защиты вступил в спорный договор в качестве арендатора в силу прямого указания закона непродолжительный период времени назад, после вступления в договор оплатил имеющуюся задолженность по арендной плате.

Таким образом, действия ответчика являются добросовестными, направленными на сохранение арендных отношений с истцом.

Соответственно, суд апелляционной инстанции не находит оснований для расторжения спорного договора аренды.

Ввиду изложенного исковое требование администрации об обязании ответчика возвратить земельный участок с кадастром номером 50:10:0010317:280 также не подлежит удовлетворению.

При этом истец не представил в материалы дела допустимые доказательства и надлежащее обоснование прекращения действия договора аренды по иным основаниям.

Ввиду изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене по названным ранее основаниям.

Исковые требования администрации подлежат удовлетворению частично - в части взыскания с ответчика спорной неустойки. В остальной части в удовлетворении иска следует отказать.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 22.03.2021 по делу N А41-77736/2020 отменить.

Исковые требования Администрации городского округа Химки Московской области удовлетворить частично.

Взыскать с Публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства" в пользу Администрации городского округа Химки Московской области пени по договору аренды земельного участка от 15.05.2014 N ЮА-69 в сумме 317 399 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 9348 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

С.А. Коновалов Н.В. Марченкова