Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2021 г. N 15АП-13878/21 по делу N А32-37196/2020

город Ростов-на-Дону

15 сентября 2021 г.

дело N А32-37196/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 сентября 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Курипко В.А.,

при участии:

от истца: посредством использования системы "Картотека арбитражных дел (онлайн-заседание)": представитель Клян М.В. по доверенности от 12.12.2019, представитель Пасхалидис В.Г. по доверенности от 05.07.2021,

от ответчика: представитель Широкова Н.Л. по доверенности от 18.01.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Маркарян Валико Шотавича, индивидуального предпринимателя Курылева Владимира Николаевича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2021 по делу N А32-37196/2020

по иску индивидуального предпринимателя Курылева Владимира Николаевича (ОГРНИП 313774626600351 ИНН 772905510044)

к индивидуальному предпринимателю Маркарян Валико Шотавичу (ОГРНИП 312236324900079 ИНН 233410008028)

о расторжении договора, о взыскании неустойки, об освобождении нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Курылев Владимир Николаевич (далее - истец, ИП Курылев В.Н.) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Маркаряну Валико Шотавичу (далее - ответчик, ИП Маркарян В.Ш.) о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости и земельного участка с рассрочкой платежа от 14.12.2017, взыскании 1 475 000 рублей неустойки, прекращении права пользования нежилым помещением, освобождении нежилого помещения, расположенного по адресу Краснодарский край, Каневский район, ст. Каневская, ул. Свердликова, д. 211А (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2021 иск удовлетворен частично. Суд расторг договор от 14.12.2017 купли-продажи объекта недвижимости и земельного участка с рассрочкой платежа, а также обязал ИП Маркаряна В.Ш. освободить административное здание с кадастровым номером 23:11:0603088:123, общей площадью 310,1 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, Каневской район, ст. Каневская, ул. Свердликова, д. 211А

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 АПК РФ.

В апелляционной жалобе ИП Курылев В.Н. просит решение суда от 15.06.2021 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований, принять в данной части по делу новый судебный акт, которым требования истца удовлетворить, а также взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 рублей и расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей.

В обоснование доводов апелляционной жалобы апеллянт ссылается на то, что в связи с просрочкой внесения оплаты правомерно начислена неустойка, уведомления по договору не требовалось, период просрочки определен верно.

Ответчиком также подана апелляционная жалоба на решение от 15.06.2021, в которой он просит решение суда отменить и отказать в удовлетворении исковых требований ИП Курылева В.Н.

В жалобе апеллянт указывает на то, что объект передан в пользование ответчику, собственнику отказано в выдаче разрешения на реконструкцию объекта, перенос систем коммуникации не завершен истцом, реконструкция является незаконной, объект не может быть передан ответчику в собственность.

В представленных возражениях на апелляционную жалобу ответчика истец просит оставить решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Ответчик в представленном в материалы дела отзыве просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы истца.

Представитель истца Пасхалидис В.Г. заявил ходатайство о взыскании судебных расходов; в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора, возражал против доводов апелляционной жалобы ответчика.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора, возражал против доводов апелляционной жалобы истца.

Представитель истца Клян М.В., участвовавший в онлайн-заседании, не поддержал доводы апелляционной жалобы истца.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционных жалоб.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14.12.2017 между ИП Курылевым В.Н. (продавец) и ИП Маркаряном В.Ш. (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости и земельного участка с рассрочкой платежа, согласно условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять после оплаты выкупной стоимости следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, здание административного назначения, здание магазина с пристройкой с кадастровым номером 23:11:0603088:123, расположенное по адресу: Краснодарский край, Каневской район, станица Каневская, ул. Свердликова, д. 211А, общей площадью 310,1 кв.м., земельный участок с кадастровым номером 23:11:0603088:71, площадью 1159 кв.м.

В силу пункта 2.1 договора выкупная цена объекта и земельного участка составляет 10 400 000 рублей, при условии, что покупатель уплачивает данную выкупную сумму в срок не позднее 25.12.2018 и вносимую в сроки согласно пунктам 2.4 и 2.5 настоящего договора. В случае, если покупатель к 25.12.2018 не выплачивает в полном объеме сумму в размере 10 400 000 рублей, то выкупная стоимость объекта и земельного участка определяется в 12 000 000 рублей и покупатель обязуется оплатить данную сумму в срок не позднее 25.12.2020. При этом стороны согласовывают и подписывают дополнительное соглашение с новым графиком платежей.

В соответствии с пунктом 2.4 договора первоначальным взносом являются денежные средства, вносимые покупателем в счет оплаты выкупной стоимости объекта и земельного участка в течение 1 (одного) рабочего дня после подписания настоящего договора на расчетный счет продавца, что составляет 500 000 рублей и 500 000 рублей нарочно наличными денежными средствами в срок не позднее 31.12.2017, итого сумма первоначального взноса составляет 1 000 000 рублей.

На основании пункта 2.5 договора платежами являются денежные средства, вносимые покупателем в счет оплаты выкупной стоимости объекта и земельного участка согласно следующего графика: до 25.03.2018 - 2 000 000 рублей, до 30.08.2018 - 3 000 000 рублей, до 25.12.2018 - 4 400 000 рублей.

Оплата денежных средств по настоящему договору производится в течение 5 (пяти) рабочих дней от даты платежей, указанных в графике (пункт 2.6 договора).

Согласно пункту 6.1 договора при просрочке покупателем платежей, установленных пунктами 2.4 и 2.5 настоящего договора, указанных в графике, начисляется пеня в размере 0,1% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки.

В силу пункта 7.2 договора при расторжении настоящего договора, продавец возвращает покупателю в течение 3 (трех) рабочих дней с момента подписания соглашения о расторжении договора, первоначальный взнос и все платежи, но при этом имеет право произвести удержание из сумм, подлежащих возврату покупателю, денежные средства, являющиеся задолженностью покупателю перед продавцом, установленные пунктами 6.1, 6.2, 6.3 и 6.4 настоящего договора.

Пунктом 7.3 договора предусмотрено, что в случае расторжения договора по инициативе покупателя, либо вследствие нарушения покупателем условий настоящего договора, продавец имеет право не возвращать покупателю первоначальный взнос в размере, указанном в пункте 2.4 настоящего договора.

На основании пункта 7.2.3 договора он подлежит расторжению по требованию продавца в случае, если покупатель допустил просрочку в оплате 2 и более платежей согласно пунктам 2.4 и 2.5 настоящего договора.

14.12.2017 сторонами подписано дополнительное соглашение N 1, по условиям которого пункт 2.1.1.1 дополнен: "Стороны согласовали, что выкупная цена объекта и земельного участка составляет 9 000 000 рублей, при условии, что покупатель в срок к 25.12.2018 в полном объеме произвел все платежи и не имеет иной задолженности согласно условиям настоящего договора".

По акту приема-передачи от 26.12.2017 недвижимое имущество передано ИП Маркаряну В.Ш.

В период с декабря 2017 года по сентябрь 2018 года покупателем продавцу переданы денежные средства в общей сумме 2 898 000 рублей.

Дополнительным соглашением N 2 от 30.01.2019 стороны изменили стоимость спорных объектов по договору, изложив пункт 2.1.1 договора в новой редакции, согласно которой общая выкупная сумма за объект недвижимости с пристройкой и земельным участком составляет 9 500 000 рублей. На день подписания настоящего соглашения, с учетом произведенных выплат в размере 3 000 000 рублей по состоянию на 30.01.2019 остаточная выкупная стоимость составляет 6 500 000 рублей. Стороны согласовали, что покупатель обязуется произвести оплату суммы в размере 6 500 000 рублей в срок не позднее 10 (десяти) банковских дней с момента исполнения продавцом обязательства, предусмотренного пунктом 4.1.5 настоящего договора. В случае, если продавец не выполнит в срок до 31.12.2019 вышеуказанные обстоятельства, стороны пересматривают и согласовывают новую дату выполнения обязательств покупателя, указанных в пункте 4.1.5 договора и дату оплаты выкупной стоимости объекта недвижимости и земельного участка, указанную в пункте 2.1.1 настоящего договора.

В силу пункта 3 дополнительного соглашения N 2 от 30.01.2019 договор дополнен пунктом 4.1.5, согласно которому продавец обязуется самостоятельно и за свой счет в срок осуществить перенос участка сети коммунального водоотведения канализационной сети в обход границ земельного участка и объекта недвижимости, расположенных по адресу: ст. Каневская, ул. Свердликова, 211 "А".

31.12.2019 продавец направил в адрес покупателя уведомление о выполнении обязательств по переносу участка сети коммунального водоотведения канализационной сети 26.07.2019, а также требование об оплате оставшейся суммы задолженности в размере 9 102 000 рублей в течение 10 банковских дней с указанной даты.

Требование оставлено без финансового удовлетворения.

28.04.2020 ИП Курылевым В.Н. в адрес ИП Маркаряна В.Ш. направлено письмо о расторжении договора купли-продажи от 14.12.2017, необходимости освобождения спорного нежилого помещения, удержании на основании пункта 7.3 договора первоначального взноса в размере 1 000 000 рублей, а также с расчетом начисленной неустойки за просрочку оплаты и требованием о доплате указанной неустойки с учетом произведенного зачета ранее внесенных денежных средств покупателем.

Ссылаясь на то, что обязательства не исполнены покупателем, продавец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор подлежит расторжению в судебном порядке ввиду неисполнения покупателем обязательств по оплате в соответствии с условиями договора.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли- продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В силу пункта 1 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

На основании пункта 1 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Статьей 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

Удовлетворяя исковые требования ИП Курылева В.Н. частично, суд первой инстанции верно определил, что продавцом обязательства по переносу канализационных сетей выполнены, однако после получения соответствующего уведомления оплата покупателем в оставшейся части не произведена, что является основанием для расторжения договора и возвращения спорного имущества собственнику.

Из материалов дела усматривается, что 15.07.2019 во исполнение данных обязательств ИП Курылевым В.Н. (заказчик) заключен договор N 1/01 от 15.07.2019 на выполнение работ по строительству канализационной сети на объекте по адресу: ул. Свердликова, 211А, ст. Каневская.

По акту N 1/07 от 26.07.2019 работы приняты заказчиком и оплачены в полном объеме.

03.12.2019 на основании договора безвозмездной передачи недвижимого имущества наружные сети канализации переданы на баланс Администрации Каневского сельского поселения Каневского района.

Следовательно, обязательства продавца, указанные в дополнительном соглашении N 2 по переносу участка сети коммунального водоотведения канализационной сети, выполнены, в связи с чем покупатель обязан был оплатить оставшуюся часть выкупной цены объектов недвижимости. Однако данная обязанность ИП Маркаряном В.Ш. не исполнена, что им не оспаривается.

В обоснование правовой позиции покупатель указывает на самовольную реконструкцию объекта собственником.

Между тем, постановлением администрации муниципального образования Каневской район от 08.02.2019 N 196 ИП Курылеву В.Н. выдано разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке по адресу: Краснодарский край, Каневской район, ст. Каневская, ул. Свердликова, 211А.

Само по себе обращение собственником в 2020 году за выдачей разрешения на строительство и отказ ему в выдаче такого документа не свидетельствует о незаконной реконструкции объекта.

Более того, истец ссылается на то, что после передачи объекта ответчику именно последним была произведена незаконная надстройка к магазину. Доказательств того, что непосредственно собственником произведены какие-либо строительные работы в отношении спорного объекта в отсутствие разрешительной документации, ответчиком в материалы дела не представлено. В то же время ИП Маркарян В.Ш. не отрицает, что объект находился в его фактическом владении и пользовании с момента подписания акта от 26.12.2017.

Кроме того, до подачи настоящего иска в суд покупатель претензий относительно незаконности постройки либо реконструкции продавцу не предъявлял, в дополнительных соглашениях к договору такой обязанности как получение разрешительной документации не содержится. Также ИП Маркарян В.Ш. частично внес выкупную цену по договору, принял объекты в пользование, данные конклюдентные действия указывают на отсутствие у покупателя претензий относительно легитимности недвижимых объектов.

Вместе с тем, после получения уведомления о выполнении обязательств по дополнительному соглашению от продавца обязанность по внесению оставшейся суммы покупателем не исполнена в связи с чем суд первой инстанции правильно расторг договор и возвратил недвижимое имущество его собственнику.

Каких-либо конкретных обстоятельств, указывающих на то, что договор не мог быть исполнен по вине продавца, в апелляционной жалобе ответчиком не приведено.

В части отказа во взыскании неустойки суд первой инстанции верно указал в решении, что представленный ИП Курылевым В.Е. расчет не может быть принят судом, поскольку о наступлении обязанности по оплате покупатель не мог узнать ранее, чем об этом его уведомил продавец. Выполнение денежного обязательства поставлено в зависимость от выполнения продавцом обязательств по переносу канализационных сетей, в связи с чем независимо от отсутствия в договоре обязанности по уведомлению ИП Маркаряна В.Ш. датой уведомления является дата прибытия почтового отправления в место вручения адресату, т.е. 06.01.2020.

С данной даты покупатель в течение 10 банковских дней должен был произвести оплату по договору, до 22.01.2020.

Оснований полагать, что ИП Маркарян В.Ш. узнал о наступлении обстоятельств, после которых он был обязан уплатить денежные средства продавцу, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Неустойка может быть начислена покупателю только до момента, когда продавец отказался от договора, до 06.05.2020 (дата получения уведомления ответчиком), после отказа от договора ИП Курылевым В.Н. он не вправе рассчитывать на получение оплаты по договору от покупателя, иное вводило бы в заблуждение контрагентов и способствовало необоснованному получению выгоды одной из сторон.

Следовательно, период неустойки составляет с 23.01.2020 по 06.05.2020, что составляет 682 500 рублей, однако продавцом удержаны денежные средства покупателя в большем размере, в связи с чем неустойка не может быть взыскана в пользу продавца.

Таким образом, суд первой инстанции правильно расторг договор и возвратил имущество собственнику, отказав во взыскании штрафных санкций, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционных жалоб относятся на апеллянтов в соответствии со статьей 110 АПК РФ ввиду отклонения жалоб.

Ввиду отказа в удовлетворении апелляционной жалобы истца оснований для взыскания в его пользу расходов на оплату услуг представителя, понесенных ИП Курылевым В.Н. в суде апелляционной инстанции, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2021 по делу N А32-37196/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя Курылева Владимира Николаевича о взыскании судебных расходов за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Н.В. Ковалева Е.А. Маштакова