Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2021 г. N 18АП-9000/21 по делу N А07-24846/2020

г. Челябинск

14 сентября 2021 г.

Дело N А07-24846/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Аникина И.А., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эксперт - Менеджер" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.03.2021 по делу N А07-24846/2020.

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Эксперт - Менеджер" (далее - ответчик, ООО "Эксперт - Менеджер") о взыскании задолженности по арендной плате по дополнительному соглашению N 2896/1-03 от 22.11.2005 к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 2896-03 от 14.10.2003 за период с 21.09.2017 по 31.12.2020 в размере 815 289 руб. 92 коп., неустойки по дополнительному соглашению N 2896/1-03 от 22.11.2005 к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 2896-03 от 14.10.2003 за период с 12.07.2011 по 31.12.2020 в размере 1 800 948 руб. 34 коп. (с учетом уточнения размера исковых требований, принятого судом первой инстанции, л.д. 95-97).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.03.2021 (резолютивная часть от 04.03.2021) исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Эксперт - Менеджер" в пользу Управления взыскана задолженность по арендной плате за период с 15.09.2017 по 31.12.2020 в размере 667 114 руб., пени в размере 560 067 руб. 51 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований было отказано. Кроме этого, с ООО "Эксперт - Менеджер" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в размере 24 648 руб. 39 коп.

С указанным решением суда не согласилось ООО "Эксперт - Менеджер" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что применённая ставка пени в размере 0,15 % обусловлена ставкой пени, предусмотренной п. 8.1 договора аренды в размере 0,3 %, сниженной арбитражным судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Однако арбитражным судом первой инстанции не было выяснено, то обстоятельство, что договор аренды земельного участка N 2896-03 от 14.10.2003 был расторгнут с 01.09.2006, что подтверждается ответом Управления от 15.06.2021 N 17272, 17273. Данное обстоятельство, по мнению апеллянта, является существенным для дела, поскольку учитывая факт расторжения договора аренды земельного участка N 2896-03 от 14.10.2003, и, как следствие, прекращение действия п. 8.1 указанного договора, которым был предусмотрен размер неустойки, сумму неустойки необходимо было исчислять исходя из положений статьи 395 ГК РФ.

Апеллянтом указал, что ответчик не мог представить сведения о расторжении договора аренды в арбитражный суд первой инстанции в виду того, что о вышеуказанном обстоятельстве ответчику стало известно в ходе консультации в Управлении по поводу заключения прямого договора аренды земельного участка, после завершения разбирательства по делу.

К апелляционной жалобе ООО "Эксперт - Менеджер" были приложены новые доказательства - письмо Управления от 15.06.2021 N 17272, 17273, платежное поручение N 10 от 14.04.2021, которые применительно к пункту 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", которые были приобщены судом апелляционной инстанции в силу неисследованности судом первой инстанции всех юридических обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2021 апелляционная жалоба ООО "Эксперт - Менеджер" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.03.2021 по делу N А07- 24846/2020 была принята к производству и назначена к рассмотрению на 18.08.2021.

К дате судебного заседания от ООО "Эксперт - Менеджер" поступило дополнение к апелляционной жалобе, в котором апеллянт указал, что при вынесении судебного акта судом первой инстанции не были применены положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". По мнению апеллянта, учитывая, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:010227:46 был поставлен на кадастровый учет 14.10.2003, т.е. до введения в действие ЖК РФ, а также учитывая, что ООО "Эксперт-Менеджер" является собственником помещения в указанном многоквартирном доме, земельный участок 02:55:010227:46 находится в общей долевой собственности ООО "Эксперт-Менеджер" и иных собственников помещений, в силу чего у Управления отсутствуют основания для взыскания арендной платы и пеней.

От Управления поступили возражения на апелляционную жалобу ответчика, в которых истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2021 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы ООО "Эксперт - Менеджер" было отложено на 08.09.2021 для дополнительного исследования обстоятельств, имеющих значение для дела, а также для представления Управлением дополнительных письменных пояснений и дополнительных доказательств.

К дате судебного заседания, назначенного на 08.09.2021, от Управления поступили запрошенные апелляционным судом дополнения к возражениям на апелляционную жалобу с дополнительными документами, которые в порядке статьи 262 АПК РФ были приобщены к материалам дела.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание их представители не явились.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, установлено судом первой инстанции, между Администрацией города Уфы (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Строительная фирма "Прогресс" (далее - ООО СФ "Прогресс", арендатор) был подписан договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 2896-03 от 14.10.2003 (далее также - договор аренды, договор, л.д. 13-16), по условиям п. 1.1 которого на основании постановления главы Администрации г. Уфы от 22.11.2002 N 5578 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:010227:0046, находящийся по адресу: Ленинский район г. Уфы, ул. Коммунистическая, 19/1, для эксплуатации административного здания, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемом к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 151,8 кв.м.

Согласно п. 1.2 договора договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных обладателей вещных прав на здания (помещения в них), сооружения находящиеся на этом земельном участке и является договором присоединения. При этом соглашение о присоединении к настоящему договору подписывается арендодателем и лицом, вступающим в договор на стороне арендатора. Соглашение о присоединении к настоящему договору составляется в необходимом количестве экземпляров, равном числу сторон, при этом арендодатель обязуется вручить каждому из арендаторов соответственно по одному экземпляру такого соглашения.

В силу п. 5.1 договора размер арендной платы за земельный участок устанавливается пропорционально занимаемой арендатором площади (каждого из арендаторов) либо помещения в здании, либо занимаемого сооружения, здания, которая исчисляется как соотношение площади, принадлежащих арендатору на правах хозяйственного ведения, собственности помещений в задании (сооружении) к общей площади здания (сооружения) либо площади здания, сооружения к общей площади всех зданий, сооружений, расположенных на данном земельном участке, и составляет на момент заключения договора 17 094,20 руб.

В соответствии с п. 5.4 договора арендатор (арендаторы) перечисляют арендную плату за каждый месяц вперед не позднее 10 числа текущего месяца.

На основании п. 7.2 договора договор прекращает свое действие по окончанию его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. Если арендатор (арендаторы) продолжают пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п. 8.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором (одним из арендаторов) обязательств по внесению арендной платы, он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,3 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном разделом 5 договора.

Из приложенного к договору аренды кадастрового паспорта земельного участка от 14.10.2003 N 255/03-5694 (л.д. 17) усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:010227:0046 был поставлен на кадастровый учет 14.10.2003 с видом разрешенного использования - "для эксплуатации административного здания", площадью 1 528,8 кв.м.

Впоследствии между Администрацией города Уфы (арендодатель) и ООО "Эксперт - Менеджер" (арендатор) было заключено дополнительное соглашение N 2896/1-03 от 22.11.2005 о присоединении к договору аренды земельного участка N 2896-03 от 14.10.2003 (далее - соглашение, л.д. 12), согласно п. 1 которого на основании постановления главы администрации г. Уфы от 22.11.2002 N 5578 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 02:55:010227:0046, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Ленинский, ул. Коммунистическая, д. 19/1 (далее - Участок), для использования в целях размещения офиса, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 1 525,8 кв.м.

Согласно п. 2 соглашения все обязательства сторон по данному соглашению, за исключением размера арендной платы и срока действия договора, определяются договором аренды земельного участка N 2896-03 от 14.10.2003, заключенным между Администрацией г. Уфы и ООО СФ "Прогресс".

В силу п. 3 соглашения условия договора, указанного в п. 2 соглашения, распространяются на отношения сторон с 10.06.2003 по 14.10.2008, в соответствии со статьей 425 ГК РФ.

Площадь земельного участка, за которую устанавливается арендная плата, определяется пропорционально занимаемой арендатором площади здания, сооружения, принадлежащих ему на праве собственности или ином вещном праве к общей площади всех сооружений, расположенных на Участке, и составляет 151,8 кв.м (п. 4 соглашения).

Согласно п. 5 соглашения арендная плата на момент подписания соглашения составляет 171 458,10 руб. в год. Расчет арендной платы определен в приложении к соглашению, которое является неотъемлемой частью соглашения. Арендная плата вносится в порядке и сроки, определенные в п. 4 договора.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 22.10.2019 N 99/2019/290742361 в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 02:55:010227:46 имеет вид разрешенного использования - "под жилую застройку многоэтажную", площадь осталась прежней - 1 526 кв.м, на земельном участке имеется объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:010227:59. За ООО "Эксперт - Менеджер" зарегистрировано обременение на земельный участок в виде аренды по дополнительному соглашению N 2896/1-03 от 22.11.2005 (л.д. 25-27).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 11.02.2020 N 02/101/002/2020-53917 ООО "Эксперт - Менеджер" на праве собственности принадлежат:

- с 10.06.2003 - нежилое помещение с кадастровым номером 02:55:010227:614, площадью 332,6 кв.м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Ленинский, ул. Коммунистическая, д. 19/1;

- с 02.03.2004 - 1-комнатная квартира, с кадастровым номером 02:55:010227:314, площадью 59,7 кв.м, расположенная по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Ленинский, ул. Коммунистическая, д. 19/1 (л.д. 28).

Ответчиком в рамках исполнения дополнительного соглашения N 2896/1-03 от 22.11.2005 о присоединении к договору аренды земельного участка N 2896-03 от 14.10.2003 была произведена частичная оплата арендной платы, что подтверждается представленной в дело распечаткой платежей, представленной Управлением (л.д. 114).

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате по дополнительному соглашению N 2896/1-03 от 22.11.2005, Управление направило ООО "Эксперт - Менеджер" претензию от 20.11.2019 N УЗ 13321 с требованием в течение 30 дней с момента направления претензии оплатить задолженность по арендной плате в размере 545 498,79 руб., пени в размере 970 155,69 руб. (л.д. 36, 37-40).

Оставление указанной претензии со стороны ООО "Эксперт - Менеджер" без удовлетворения послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорные правоотношения вытекают из исполнения сторонами условий дополнительного соглашение N 2896/1-03 от 22.11.2005 о присоединении к договору аренды земельного участка N 2896-03 от 14.10.2003, что ответчиком не были надлежащим образом исполнены обязательства арендатора по договору. По заявлению ответчика суд первой инстанции применил последствия пропуска срока исковой давности по заявленным требованиям, а также по ходатайству ответчика применил к спорным правоотношениям положения статьи 333 ГК РФ и снизил подлежащий взысканию размер неустойки.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Уфы (арендодатель) и ООО СФ "Прогресс" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 2896-03 от 14.10.2003, по условиям п. 1.1 которого на основании постановления главы Администрации г. Уфы от 22.11.2002 N 5578 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:010227:0046, находящийся по адресу: Ленинский район г. Уфы, ул. Коммунистическая, 19/1, для эксплуатации административного здания, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемом к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 151,8 кв.м.

Впоследствии между Администрацией города Уфы (арендодатель) и ООО "Эксперт - Менеджер" (арендатор) было заключено дополнительное соглашение N 2896/1-03 от 22.11.2005 о присоединении к договору аренды земельного участка N 2896-03 от 14.10.2003, согласно п. 1 которого на основании постановления главы администрации г. Уфы от 22.11.2002 N 5578 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 02:55:010227:0046, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Ленинский, ул. Коммунистическая, д. 19/1 (далее - Участок), для использования в целях размещения офиса, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 1 525,8 кв.м.

Действительность и заключенность указанных договора аренды и дополнительного соглашения истцом и ответчиком не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ), в силу чего суд первой инстанции пришел к выводу о возникновении между сторонами обязательственных правоотношений по аренде ООО "Эксперт - Менеджер" земельного участка с кадастровым номером 02:55:010227:0046 и наличии в силу статьи 65 ЗК РФ, статьи 614 ГК РФ обязанности по оплате арендных платежей.

Однако судом первой инстанции не было учтено следующее.

Согласно представленной Управлением в материалы дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 22.10.2019 N 99/2019/290742361 на земельном участке имеется объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:010227:59 (л.д. 25-27).

Суд первой инстанции не предпринял мер для выяснения того, что из себя представляет данный объект. Однако согласно общедоступному источнику - публичной кадастровой карте (https://pkk.rosreestr.ru) объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:010227:59 является многоквартирным домом, год завершения строительства - 2000 г.

Поскольку указанные юридически значимые обстоятельства судом первой инстанции не выяснялись, судом апелляционной инстанции было предложено Управлению представить: выписку из Единого государственного реестра недвижимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 02:55:010227:59; документы, на основании которых земельный участок с кадастровым номером 02:55:010227:46 был поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования "для эксплуатации административного здания"; письменное обоснование применения указанного вида разрешенного использования при размещении на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010227:46 многоквартирного жилого дома; разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (многоквартирного жилого дома) с кадастровым номером 02:55:010227:59; сведения о дате возникновения права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 02:55:010227:59 на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010227:46 и дате прекращения права распоряжения данным земельным участком со стороны муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан.

Определение апелляционного суда от 18.08.2021 Управлением в полном объеме исполнено не было, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (многоквартирного жилого дома) с кадастровым номером 02:55:010227:59 представлено не было.

Вместе с тем, согласно представленной выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 25.08.2021 N КУВИ-002/2021-111487429 объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:010227:59 является многоквартирным домом, завершенным строительством в 2000 г., в состав которого входят ряд жилых и нежилых помещений, в том числе нежилое помещение с кадастровым номером 02:55:010227:614, 1-комнатная квартира с кадастровым номером 02:55:010227:314, которые на праве собственности принадлежат ответчику.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу.

В силу части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частями 3, 5 статьи 16 указанного Федерального закона в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

При этом согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума N 13966/11 от 15.03.2012, если сдаваемое в аренду помещение находится в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован и поставлен на кадастровый учет, то участок перешел в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в указанном доме. Таким образом, орган местного самоуправления не обладает полномочиями по сдаче в аренду земельного участка, находящегося в общей долевой собственности владельцев помещений в этом доме, в силу чего у него отсутствует право на взыскание с арендатора помещения платы за пользование участком.

Как указано в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, как и другое общее имущество в многоквартирном доме, не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме. Обращение с заявлением о формировании такого земельного участка имеет целью исключительно юридическое оформление существующих отношений.

До формирования земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме (пункт 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Как следует из представленных Управлением в суд апелляционной инстанции документов, после утверждения постановлением Главы Администрации Ленинского района г. Уфы от 04.04.2003 N 282 акта приемки и ввода в эксплуатацию объекта - встроено-пристроенных помещений нежилых к жилому дому N 2 кв. 415 по ул. Коммунистической, д. 19/1, на кадастровый учет 14.10.2003 был поставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:010227:0046 с видом разрешенного использования - "для эксплуатации административного здания". Площадь участка была определена в размере 1 528,8 кв.м.

При этом по состоянию на 14.10.2003 на указанном земельном участке уже располагался многоквартирный жилой дом, завершенный строительством, а встроено-пристроенные помещения согласно представленному техническому паспорту по состоянию на 15.01.2003 не являлись самостоятельным объектом недвижимого имущества, не были обособлены от многоквартирного жилого дома, поскольку на уровне второго этажа имеют с ним конструктивную связь, образуя с ним единый объект недвижимости.

Последнее обстоятельство также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 25.08.2021 N КУВИ-002/2021-111487429, согласно которой нежилое помещение с кадастровым номером 02:55:010227:614, расположенное во встроено-пристроенных помещениях (в пристрое), учитывается в составе многоквартирного жилого дома.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что несмотря на первоначальное указание в качестве вида разрешенного использования земельного участка "для эксплуатации административного здания", затем данный вид разрешенного использования был изменен на "под жилую застройку многоэтажную". При этом земельный участок не трансформировался, площадь земельного участка осталась неизменной.

В силу изложенного апелляционный суд приходит к выводу, что изначально земельный участок с кадастровым номером 02:55:010227:46 был сформирован для эксплуатации многоквартирного жилого дома и площадью, необходимой для такой эксплуатации, а указание в качестве вида разрешенного использования земельного участка "для эксплуатации административного здания" было обусловлено целью Администрации г. Уфы заключить договор аренды земельного участка ввиду размещения на нем встроено-пристроенных помещений.

Таким образом, поскольку земельный участок с кадастровым номером 02:55:010227:46 был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела не следует, что между Администрацией г. Уфы (Управлением) и другими собственниками помещений в многоквартирном доме как сособственниками земельного участка, занятого домом, в порядке статьи 247 ГК РФ был установлен какой-либо порядок пользования упомянутым земельным участком, а, следовательно, у Управления отсутствуют какие-либо специальные права по владению и пользованию этим участком, которые могли бы быть переданы ответчику за плату.

Статьей 413 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В письме от 15.06.2021 N 17272, 17273 Управление также подтвердило, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 2896-03 от 14.10.2003 расторгнут с 01.09.2006 на основании статьи 36 ЖК РФ. Следовательно, считается прекращенным действие по тем же основаниям и дополнительного соглашения N 2896/1-03 от 22.11.2005 к договору аренды земельного участка.

Иных основанных на законе или договоре оснований для взыскания задолженности по арендной плате в размере 815 289 руб. 92 коп., неустойки в размере 1 800 948 руб. 34 коп. Управлением приведено не было.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии правовых и фактических оснований для удовлетворения заявленного Управлением иска.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене, поскольку вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, а также без применения норм материального права, которые подлежали применению к спорным правоотношениям.

В удовлетворении иска Управления апелляционный суд отказывает в полном объеме.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Поскольку Управление освобождено от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску распределению не подлежит.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы ООО "Эксперт - Менеджер" уплаченная обществом государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 руб. в качестве судебных расходов подлежит взысканию с Управления в пользу ООО "Эксперт - Менеджер".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.03.2021 по делу N А07-24846/2020 отменить.

В удовлетворении исковых требований Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан отказать.

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью "Эксперт - Менеджер" судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи

И.А. Аникин Ю.С. Колясникова