Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2021 г. N 07АП-7507/21 по делу N А45-3927/2021

город Томск

14 сентября 2021 г.

Дело N А45-3927/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2021 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Стасюк Т.Е.,
судей		Афанасьевой Е.В.,
		Киреевой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мельниковой М.Л., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Маркетплейс-Аренда" (N 07АП-7507/21) на решение от 10.06.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-3927/2021 по иску индивидуального предпринимателя Соломичева Константина Николаевича (ОГРНИП: 313547630100283, г. Новосибирск) к обществу с ограниченной ответственностью "Маркетплейс-Аренда" (ОГРН: 1197456054091, Челябинская область, г. Челябинск) о взыскании 1 994 448 рублей 66 копеек.

В судебном заседании приняли участие:

от ООО "Маркетплейс-Аренда": Хлызова А.О. по доверенности от 14.04.2020, паспорт (онлайн-заседание),

от ИП Соломичева К.Н.: Долуденко К.Ю. по доверенности от 14.08.2020, паспорт (онлайн-заседание).

СУД УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Соломичев Константин Николаевич (далее - ИП Соломичев К.Н.) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Маркетплейс-Аренда" (далее - ООО "Маркетплейс-Аренда") о взыскании 287 465 рублей 16 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.04.2020 по 22.05.2020, 15 192 рублей 38 копеек расходов по содержанию нежилого помещения по договору аренды от 16.12.2019 за период с 01.04.2020 по 22.05.2020, 1 691 791 рубля 12 копеек убытков, причиненных в связи с неисполнением обязанности по выполнению ремонтных работ (т. 2 л. д.1-3).

Решением от 10.06.2021 Арбитражного суда Новосибирской области исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик, обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, отказать в удовлетворении искового заявления. Также апелляционная жалоба содержит ходатайство ответчика об истребовании договоров аренды, актов приема-передачи, заключенных истцом в период после 22.05.2020 до настоящего времени со ссылкой на то, что судом данное ходатайство не рассмотрено.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что в данном случае убытки, заявленные к взысканию истцом, составляют рыночную стоимость затрат на выполнение ремонтных работ, предусмотренных пунктом 4.14 договора аренды, у ответчика не возникло обязанности по выполнению ремонтных работ, указанных в пункте 4.14 договора, истец не представил доказательств несения таких расходов, также истец не представил доказательств о сдаче помещения в аренду после 22.05.2020, таким образом данные расходы не являются ни реальным ущербом, ни упущенной выгодой, данные расходы не повлекли уменьшение стоимости имущества арендодателя, представленный отчет об оценке затрат не является доказательством возникновения убытков. При увеличении исковых требований истцом не соблюден досудебный порядок. Помещение возвращено арендодателю в том состоянии, в котором оно получено, произведение каких-либо улучшений сторонами не согласовывалось. Судом не исследовался факт отсутствия ключей от помещения у ответчика, в материалах дела имеется подтверждение отправки документов без их идентификации, при этом доказательства направления ключей в адрес ответчика отсутствуют.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между ИП Соломичевым К.Н. (арендодатель) и ООО "Маркетплейс-Аренда" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 16.12.2019.

В соответствии с п.п. 1.1, 1.2 договора аренды арендодатель обязуется предоставить за плату арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения площадью 120,1 кв.м., этаж 1, номера нам поэтажном плане: 1, 2, кадастровый номер 54:35:021055:3455-54/001/2019-1п, расположенные по адресу: 630112, г. Новосибирск, пр-т Димитрова, д. 17 (далее - помещение), а арендатор обязуется принять данное помещение и уплачивать арендную плату в порядке, установленном настоящим договором. План помещения обозначен в Приложении N 2, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора. Помещение передается арендатору для торговли и оказания услуг по направлениям товаров для ногтевого сервиса, парфюмерии, косметики, а так же коворкинг для мастеров ногтевого сервиса. Указанное описание цели использования арендуемого помещения является окончательным и именуется в дальнейшем "Разрешенным пользованием". Изменение разрешенного пользования допускается исключительно с письменного согласия арендодателя и оформляется в виде дополнительного соглашения к настоящему договору.

В силу п. 1.3 договора, арендодатель обязан передать, а арендатор - принять помещение не позднее 23.12.2019 (при условии выполнения арендатором п. 4.2, 4.12).

Передаваемое по настоящему договору помещение принадлежит арендодателю на праве собственности (п. 1.4.).

В соответствии с п. 1.6 настоящий договор действует в течение 10 лет.

Арендная плата определена сторонами в размере 168 140 рублей в месяц (п. 4.1 договора).

В соответствии с п. 4.2 договора арендатор вносит на расчетный счет арендодателя 100% арендной платы до 30 числа текущего месяца за месяц, следующий за текущим путем перечисления денежных средств на расчетный счет. Предоплату за первый месяц аренды арендатор в размере 168 140 рублей перечисляет на расчетный счет арендодателя в течение 3-х рабочих дней с даты подписания настоящего договора и засчитывается за период по истечении арендных каникул.

В соответствии с п. 4.14 арендатору предоставляются арендные каникулы сроком на 30 календарных дней со дня подписания акта приема-передачи в целях проведения ремонтных работ в помещении. Ремонтные работы в помещении проводятся арендатором самостоятельно и за свой счет.

Факт предоставления помещения в аренду подтверждается актом приема-передачи помещения от 20.12.2019.

21.02.2020 в адрес ИП Соломичева К.Н. от ООО "Маркетплейс-Аренда" поступило уведомление о расторжении договора.

Пунктом 6.8 договора предусмотрено, что стороны вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии предварительного письменного уведомления стороной-инициатором расторжения договора другой стороны не менее чем за 90 календарных дней до даты расторжения договора.

В соответствии с данным пунктом, в отсутствие иных правовых оснований для одностороннего расторжения арендатором договора, поступившее арендодателю 21.02.2020 уведомление расценено истцом как предварительное письменное уведомление о расторжении договора по истечении 90 календарных дней с момента его получения (т.е. с 22.05.2020).

Основываясь на изложенном, истец полагает, что обязательства сторон по договору аренды прекратились 22.05.2020, при этом ответчик не исполнил обязанность по внесению арендной платы за период с 01.04.2020 по 22.05.2020 в сумме 287 465 рублей 16 копеек.

Пунктами 4.4.-4.10 договора предусмотрена обязанность арендатора возмещать предусмотренные договором затраты арендодателя по содержанию нежилого помещения (стоимость потребленной электроэнергии, плату за воду и стоки, услуги управляющей компании по содержанию и управлению многоквартирным домом, взносы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за тепловую энергию в горячей воде и отоплении, плату за услуги дворника по уборке прилегающей территории) путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в течение 3 рабочих дней после выставления арендодателем счета на e-mail арендатора.

Как следует из позиции истца, и не опровергается ответчиком, во исполнение условий договора на указанный в договоре адрес электронной почты арендатора 13.07.2020 направил счета на возмещение затрат по содержанию помещения за период с 01.01.2020 по 22.05.2020 в размере 15 192 рублей 38 копеек.

Изложенное повлекло обращение с исковым требованием о возмещении затрат по содержанию помещения в размере 15 192 рублей 38 копеек за период с 01.01.2020 по 22.05.2020.

Требование о взыскании убытков основано на том, что арендованное помещение возвращено арендатором в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды.

Претензионные требования истца о погашении задолженности оставлены ответчиком без удовлетворения, что повлекло обращение в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Материалами дела подтверждается, что в связи с неуплатой арендных платежей у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в общей сумме 287 465 рублей 16 копеек за период с 01.04.2020 по 22.05.2020, а также задолженность по содержанию нежилого помещения за период с 01.01.2020 по 22.05.2020 в размере 15 192 рублей 38 копеек.

Доводы апеллянта об отсутствии оснований для оплаты за спорный период в связи с тем, что ключи были возвращены арендодателю, и помещение арендатором не использовалось, подлежат отклонению, поскольку условиями договора аренды предусмотрено письменное предварительное уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке за 90 дней до предполагаемой даты расторжения договора.

Суд первой инстанции обоснованно принял доводы истца о том, что данное условие гарантирует права арендодателя на стабильные отношения, обеспечивает возможность найти нового арендатора, минимизирует потери.

Пунктом 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Действующее гражданское законодательство устанавливает порядок возврата арендуемых помещений (по акту приема-передачи). Этот порядок необходим для определения конкретной даты возврата арендуемого помещения и направлен на избежание необоснованного пользования арендуемыми помещениями. Если акт возврата помещений не составлен, арендатору продолжает начисляться арендная плата за арендуемое имущество, однако начисление арендной платы возможно только при фактическом использовании имущества после расторжения договора.

В пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Таким образом, с учетом прекращения договора аренды 22.05.2020, по указанную дату подлежат внесению предусмотренные договором аренды арендная плата и платежи в возмещение расходов по содержанию помещения.

Поскольку договор аренды ответчиком подписан, арендованное имущество от арендодателя по акту принято, он принял на себя все обязанности предусмотренные договором (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Основываясь на изложенном, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апеллянта о том, что он передал арендодателю ключи и фактически не пользовался помещением.

Исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и расходам по содержанию помещения до даты прекращения договора аренды являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Довод заявителя о не передаче ключей от помещения отклоняется в силу следующего.

Из пункта 5 акта приема передачи помещения от 20.12.2019 следует, что арендатору переданы 2 комплекта ключей, данный акт подписан генеральным директором Перминовой М.А.

В суде первой инстанции Перминова М.А. не отрицала наличие на акте ее подписи, не заявляла ходатайство о назначении по делу судебной почерковедческой экспертизы.

Из пункта 3.15 договора следует, что арендатор обязан не позднее последнего дня срока действия договора или иного дня его расторжения полностью освободить арендуемое помещение и передать его арендодателю в состоянии, не требующем ремонта, в том числе и косметического, с учетом произведенных арендатором неотделимых улучшений, к которым относятся: чистовая отделка стен, потолка, пола, межкомнатные двери, система пожарной сигнализации, проводка системы охранной сигнализации, разводка электричества, розетки, выключатели, структурированная кабельная сеть, система вентиляции.

Принятые на себя арендодателем обязательства исполнены надлежащим образом - помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 20.12.2019 в состоянии "под самоотделку", соответствующем условиям договора. Кроме того, арендатору предоставлены арендные каникулы сроком 30 календарных дней на период проведения им ремонтных работ (п. 4.14. договора).

В свою очередь, ООО "Маркетплейс-Аренда" в соответствии п.4.14 договора обязалось в период арендных каникул самостоятельно и за свой счет выполнить в помещении следующие работы:

- произвести внутреннюю чистовую отделку по своему дизайн-проекту (финишное покрытие пола, отделка стен, потолка, предварительно согласованного с арендодателем);

- выполнить внутреннюю разводку электрической проводки, согласно своей планировки (согласно предварительно согласованного с арендодателем плана разводки электрической проводки);

- установить охранно-пожарную сигнализацию;

- установить вентиляцию и кондиционеры (согласно предварительно согласованного с арендодателем способа и места их размещения в помещении).

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В рассматриваемом случае состояние имущества, возвращаемого арендодателю, определено заключенным сторонами договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Расходы, которые арендодатель должен понести для исполнения неисполненных ответчиком договорных обязательств по выполнению внутренней чистовой отделки помещения (п. 4.14 договора) составляют убытки арендодателя.

В соответствии с Отчетом об оценке N 013/У/21 от 03.06.2021, подготовленном ООО "Агентство "Эксперт-Консультант", рыночная стоимость затрат на выполнение ремонтных работ, предусмотренных п. 4.14 договора, рассчитанная по состоянию на 22.05.2020 (дата прекращения договора) составляет 1 691 791 рубль 12 копеек.

По смыслу указанных правовых норм во взаимосвязи с положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания возврата имущества в надлежащем состоянии лежит на ответчике.

Решение арбитражного суда от 19.10.2020 по делу N А45-6320/2020 вступило в законную силу и является преюдициальным в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду чего обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по делу N А45-6320/2020, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом настоящего дела, в котором участвуют те же лица.

Указанный выше судебный акт имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, исходя из состава участвующих в данных делах лиц, в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы апеллянта о невозможности определения размера убытков на основании указанного выше отчета суд апелляционной инстанции считает несостоятельными, поскольку со своей стороны ответчик опровергающих доказательств не представил.

Отклоняя заявленное ответчиком ходатайство об истребовании у истца доказательств последующей передачи арендованных помещений другим арендаторам, суд апелляционной инстанции исходит из того, что данные обстоятельства не относятся к предмету настоящего спора, и вопреки доводам апелляционной жалобы, не свидетельствуют об отсутствии у арендодателя убытков в виде затрат на ремонт помещения.

То обстоятельство, что не представлено доказательств несения реальных расходов на проведение ремонта, не может означать отсутствие убытков, поскольку к убыткам статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся и те расходы, которые потерпевший должен будет произвести для восстановления нарушенного права.

При этом, согласно пункту 5 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

Материалами дела подтверждено, что помещение возвращено арендодателю в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды, что противоречит положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы апеллянта о том, что у него не возникла обязанность по проведению ремонта, являются ошибочными.

Довод ответчика о несоблюдении ИП Соломичевым К.Н. претензионного порядка также отклоняется судом как несостоятельный.

Согласно пункту 15 Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2020, соблюдение досудебного порядка урегулирования спора по требованиям, которые были изменены после подачи иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, например, в случае частичного погашения ответчиком образовавшейся задолженности, увеличения размера требований путем добавления нового расчетного периода либо в связи с увеличением количества дней просрочки, не требуется, если такой порядок был соблюден в отношении первоначально заявленных требований.

То обстоятельство, что в ходе рассмотрения дела истец уточнил размер исковых требований, не требует предъявления отдельной претензии и не свидетельствует о несоблюдении претензионного порядка урегулирования возникшего спора, учитывая также отсутствие положительного результата относительно принятых истцом мер по досудебному урегулированию спора, выраженных в направлении вышеуказанной претензии. Более того, действующие нормы процессуального права не предусматривают соблюдения обязательного претензионного порядка при уточнении исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом согласно пункту 11 Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020), несовпадение суммы основного долга, сумм неустойки, процентов, указанных в претензии и в исковом заявлении, вызванное в том числе арифметической ошибкой, не свидетельствует о несоблюдении претензионного порядка урегулирования спора. Таким образом, вопреки позиции апеллянта, несовпадение сумм неустойки, указанных в претензии и итоговом размере исковых требований после уточнения, не свидетельствует о несоблюдении претензионного порядка урегулирования спора. Соответствующие доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.

В соответствии с изложенным суд апелляционной инстанции считает обоснованным удовлетворение иска судом первой инстанции.

Поскольку, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового обоснования и документального подтверждения, они не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы материалы дела, дана надлежащая правовая оценка всем доказательствам, правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы права, подлежащие применению.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе ответчика относятся на самого подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 10.06.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-3927/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

Т.Е. Стасюк

Судьи

Е.В. Афанасьева О.Ю. Киреева