Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2021 г. N 05АП-5438/21 по делу N А51-6615/2020

г. Владивосток

17 сентября 2021 г.

Дело N А51-6615/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 сентября 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ундольской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство N 05АП-5438/2021

на решение от 01.07.2021 судьи Е.А. Грызыхиной

по делу N А51-6615/2020 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602, дата государственной регистрации 28.01.2003)

к обществу с ограниченной ответственностью "Ратимир" (ИНН 2539040825, ОГРН 1022502119474, дата государственной регистрации 16.09.2002),

третье лицо: акционерное общество "Дальневосточный хладокомбинат", Мягков Андрей Вячеславович, конкурсный управляющий акционерного общества "Дальневосточный хладокомбинат",

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии: от истца представитель Герасимов Е.В. по доверенности от 30.04.2021 сроком действия до 31.12.2021, диплом о высшем юридическом образовании от 02.07.2018, служебное удостоверение;

от ответчика: представитель Алексеев Д.А. по доверенности от 08.05.2019 сроком действия на 3 года, диплом о высшем юридическом образовании от 10.06.2002, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС, истец) обратилось с исковыми требованиями о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Ратимир" (далее - общество, ответчик) 22 214 792 рублей 51 копейки, в том числе 15 610 755 рублей 65 копеек основного долга по внесению арендной платы согласно заключенному сторонами договору N 05-005003-Ю-Д-4210 аренды земельного участка от 22.07.2005 (далее договор от 22.07.2005) за период с 27.03.2019 по 31.05.2019, 6 604 036 рублей 86 копеек пени начисленной в соответствии с пунктом 3.6 договора от 22.07.2005 за период с 28.03.2019 по 31.05.2019.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 01.07.2021 исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал с общества в пользу УМС 3 998 рублей 10 копеек пени, в остальной части иска отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 01.07.2021 отменить. В обоснование жалобы заявитель со ссылками на обстоятельства взаимоотношений сторон относительно спорного договора аренды, положений действующего законодательства, разъяснения Пленума ВС РФ N 54 указывает на то, что к ответчику права по договору аренды перешли без согласия арендодателя, в связи с чем ответчик и предыдущий арендатор несут солидарную ответственность перед арендодателем.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель УМС поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель общества по доводам жалобы возразил.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно материалов дела, истцом (арендодатель), и ЗАО "Дальневосточный хладокомбинат" (арендатор), о внесении изменений в договор аренды земельного участка, заключен договор 22.07.2005 N 05-005003-Ю-Д-4210 аренды земельного участка (далее договор от 22.07.2005), по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в пользование земельный участок с кадастровым номером 25:28:050016:0127 площадью 13914 кв.м., находящийся по адресу: Приморский край, г.Владивосток, в районе ул. 2-я Шоссейная, 3-а (нежилое здание, Лит. 3), для использования в целях реконструкции и дальнейшей эксплуатации холодильника с административно-бытовым комплексом (с учетом соглашения от 26.07.2006о внесении изменений в договор аренды).

Срок аренды участка установлен с 22.03.2005 по 21.03.2020 (пункт 2.1 договора от 22.07.2005). Арендная плата составляет 302 515 рублей 75 копеек в месяц, вносится ежемесячно, в равных частях 15-го и 30-го числа каждого месяца (пункты 3.1, 3.5. договора).

Пунктом 3.6 договора от 22.07.2005 определено, что при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляется неустойка на сумму просроченного платежа в размере ставки рефинансирования Центрального банка РФ на день исполнения обязательства за каждый день просрочки.

Конкурсным управляющим АО "Дальневосточный хладокомбинат" (продавец), и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи от 31.01.2019, по которому продавец передал в собственность покупателя следующее имущество, расположенное по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул. 2-я Шоссейная, д. 3А, в том числе, недвижимое: сооружение - железнодорожный путь длиной 122 м, назначение нежилое, кадастровый номер 25:28:000000:21689; здание - подстанция, общей площадью 62,90 кв.м. (лит. В), этажность 1, назначение нежилое, кадастровый номер 25:28:050021:830; здание распределительного пункта, общей площадью 79,80 кв.м. (лит. 4), этажность 1, назначение нежилое, кадастровый номер 25:28:000000:17921; здание административно-бытовой корпус, общей площадью 1049,90 кв.м. (лит.Б), этажность 3, цокольный, назначение нежилое, кадастровый номер 25:28:050021:829; склад, площадью 137,0 кв.м. (лит. 3), этажность 1, назначение нежилое, кадастровый номер 25:28:000000:22320; здание - холодильник площадью 3767,80 кв.м. (лит. А), этажность 1, назначение нежилое, кадастровый номер 25:28:000000:21700.

В состав передаваемого имущества согласно акту приема-передачи вошли также имущественные права: право аренды земельного участка с кадастровым номером 25:08:050016:0127, общей площадью 13914 кв.м., расположенного по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул. 2-я Шоссейная, д. 3а, подтвержденное договором от 22.07.2005.

Переход права собственности на недвижимое имущество, указанное в договоре купли-продажи от 31.01.2019, зарегистрирован в установленном законом порядке 27.03.2019.

Истец 20.06.2019 направил ответчику предупреждение N 28/16-3661 о необходимости исполнения обязательств, просил ответчика погасить существующую задолженность по договору от 22.07.2005 в полном объеме.

В подтверждение обстоятельства внесения арендной платы по договору от 22.07.2005 ответчиком в материалы настоящего дела представлены платежные поручения.

Истец, полагая, что ответчик, не оплатив спорные суммы основного долга и пени, нарушил его права, в связи с чем обратился с иском по настоящему делу в арбитражный суд.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Судом первой инстанции обоснованно учтены положения пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ, разъяснения пункта 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Также, согласно разъяснениям пункта 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В силу изложенного, верным является вывод суда первой инстанции о том, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное недвижимое имущество по адресу Приморский край, г.Владивосток, ул. Шоссейная, д. 3а, от третьего лица к ответчику, к последнему также перешли права и обязанности третьего лица, как арендатора, по договору от 22.07.2005, заключенного с истцом.

Применительно к положениям статей 606, 614 ГК РФ судом первой инстанции с учетом материалов дела установлено внесение ответчиком арендной платы по договору от 22.07.2005 за период с 27.03.2019 по 31.08.2020 в согласованном в договоре размере, данное обязательство в указанной части было исполнено ответчиком истцу, и прекращено надлежащим исполнением в силу пункта 1 статьи 408 ГК РФ.

Таким образом, предъявленный иск в части исковых требований о взыскании с ответчика основного долга по внесению арендной платы по договору от 22.07.2005 за период с 28.03.2019 по 31.08.2020 является незаконным, необоснованным и удовлетворению не подлежал.

Оценивая позицию истца о взыскании задолженности по договору аренды за предшествующий период (до момента перехода к ответчику права собственности на приобретенные объекты недвижимости по договору) со ссылками на разъяснения абзаца 2 пункта 29 Постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", суд первой инстанции обоснованно отметил несоответствие изложенной в отмеченной постановлении пленума правовой конструкции особенностям спорных правоотношений.

Так, в отличие от согласованного сторонами волевого перенайма по договору аренды земельного участка, который правомерно происходит без согласия арендодателя согласно пункта 5 статьи 22 ЗК РФ, и влечет за собой совокупность правовых последствий, приведенных в отмеченном разъяснении Пленума ВС РФ N 54, рассматриваемая ситуация представляет собой переход прав арендатора на земельный участок в силу закона, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, согласно требований статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ. При этом, совокупность правовых последствий, приведенных в пункте 29 Пленума ВС РФ N 54, к рассматриваемой ситуации применению не подлежит.

Таким образом, доводы апеллянта о замене арендатора в договоре без согласия арендодателя не принимаются во внимание, поскольку в рассматриваемом случае переход права аренды обусловлен отчуждением расположенного на земельном участке объекта недвижимости.

Доказательств того, что отчуждение объекта недвижимости имело в качестве основной цели избежать ответственности, связанной с правоотношениями по аренде земельного участка или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим собственником объекта недвижимости, истцом в дело не представлено.

Напротив, материалами дела подтверждено осуществление продажи совокупности объектов недвижимости в ходе конкурсных процедур, с учетом требований законодательства о банкротстве, с исключением из объекта продажи задолженности по арендным платежам за предшествующее пользование земельным участком.

В то же время, факт несвоевременного внесения ответчиком арендной платы по договору от 22.07.2005 за период с 28.03.2019 по 31.08.2020 подтвержден материалами дела, ответчиком не оспорен, в связи с чем истец на основании статьи 330 ГК РФ, пункта 3.6 договора от 22.07.2005 правомерно предъявил по настоящему делу исковые требования о взыскании начисленной на сумму внесенной арендной платы пени.

Проверив выполненный судом первой инстанции расчет пени, апелляционный суд признает его верным.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании пени в размере 3 998 рублей 10 копеек за период с 28.03.2019 по 31.08.2020.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 01.07.2021 по делу N А51-6615/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов С.М. Синицына