|
16 сентября 2021 г.
|
Дело N А13-16257/2020
|
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2021 года.
В полном объёме постановление изготовлено 16 сентября 2021 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Зайцевой А.Я. и Черединой Н.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Николаевой А.С.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "СпецАвтоХозяйство" Шинякова К.Л. по доверенности от 15.12.2021,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом администрации Великоустюского муниципального района на решение Арбитражного суда Вологодской области от 15 июня 2021 года и на дополнительное решение Арбитражного суда Вологодской области от 01 июля 2021 года по делу N А13-16257/2020,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "СпецАвтоХозяйство" (адрес: 162390, Вологодская область, Великоустюгский район, город Великий Устюг, улица Кирова, дом 106е; ОГРН 1133538000309, ИНН 3526030451; далее - ООО "САХ", общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом администрации Великоустюского муниципального района (адрес: 162390, Вологодская область, Великоустюгский район, город Великий Устюг, Советский проспект, дом 107; ОГРН 1023502696227, ИНН 3526007773; далее - Комитет) о признании недостоверной (недействительной) рыночной стоимости имущества, указанной в пункте 2.1 договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества от 26.10.2020, определенной на основании отчета по обоснованию рыночной стоимости помещений от 16 октября 2020 года N 438, в размере 2 454 530 руб. В целях указания в пункте 2.1 договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества от 26.10.2020 стоимости имущества определить величину рыночной стоимости объектов недвижимого имущества - нежилых помещений общей площадью 559,5 кв. м, расположенных по адресу г. Великий Устюг, ул. Советский проспект ул. Кирова д. 106: с кадастровыми номерами: 35:100101002:302, площадью 166 кв. м в размере 416 000 руб., 35:100101002:303, площадью 202,5 кв. м в размере 507 000 руб., 35:100101002:304, площадью 82,7 кв. м в размере 215 000 руб., 35:100101002:305, площадью 56,5 кв. м в размере 147 000 руб., 35:100101002:306, площадью 51,8 кв. м в размере 135 000 руб. Общую рыночную стоимость указанных нежилых помещений на 27.06.2019 согласно заключению эксперта от 13.05.2021 N 02/05/2021 определить в размере 1 420 000 руб. (с учетом уточнения требований, принятого судом).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены оценщики общества с ограниченной ответственностью "Промышленная экспертиза" (далее - ООО "Промышленная экспертиза") Берсенев Андрей Николаевич, Пачезерцев Сергей Александрович, индивидуальный предприниматель Рогачева Надежда Вячеславовна.
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 15 июня 2021 года по настоящему делу исковые требования удовлетворены, суд установил цену выкупаемого недвижимого имущества в соответствии с его рыночной стоимостью, определенной в заключении судебной экспертизы. Дополнительным решением от 01 июля 2021 года с комитета в пользу общества взыскано 30 000 руб. в возмещение расходов по оплате услуг эксперта.
Комитет с указанными судебными актами не согласился и обратился с апелляционными жалобами, в которых просит суд апелляционной инстанции их отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, провести повторную экспертизу. Ходатайством просит о рассмотрении дела без участия своего представителя.
Общество в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании с доводами, в ней изложенными, не согласились, просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
От третьих лиц отзывы на апелляционные жалобы не поступили.
Истец и третьи лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, представителей в суд не направили, в связи с этим разбирательство по делу произведено без участия представителей сторон в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав пояснения представителя общества, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемых судебных актов, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, в соответствии с договором аренды имущества от 25.12.2014 N 2 комитет передал ООО "САХ" на праве аренды нежилые помещения общей площадью 559,5 кв. м, расположенные по адресу г. Великий Устюг, ул. Советский проспект ул. Кирова д. 106: кадастровый номер: 35:100101002:302, площадью 166 кв. м; кадастровый номер 35:100101002:303, площадью 202,5 кв. м; кадастровый номер 35:100101002:304, площадью 82, 7 кв. м; кадастровый номер 35:100101002:305, площадью 56,5 кв. м; кадастровый номер 35:100101002:306, площадью 51,8 кв. м.
В целях реализации преимущественного права ООО "САХ" на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества и во исполнение решения Арбитражного суда Вологодской области от 12 марта 2020 по делу N А13-23164/2019 комитет 29.10.2020 направил ООО "САХ" проект договора купли-продажи арендуемого имущества от 26.10.2020 (далее - договор).
В соответствии с пунктом 2.1 договора цена имущества установлена в соответствии с отчетом независимой экспертизы от 16 октября 2020 года N 438 и составила 2 454 530 руб.
ООО "САХ" не согласилось с предложенным комитетом размером рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, полагая, что их техническое состояние, назначение, расположение, а также кадастровая стоимость и стоимость аналогичных объектов недвижимости в данном районе, свидетельствуют о том, что их стоимость чрезмерно завышена.
В связи с этим 18.11.2020 ООО "САХ" направило в адрес комитета письмо о несогласии с установленной в пункте 2.1 договора ценой, о проведении дополнительной оценки имущества за счет ООО "САХ" и о приостановлении срока заключения договора.
Письмо ООО "САХ" оставлено комитетом без ответа, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Вологодской области с настоящим иском.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования общества, установив цену выкупаемого недвижимого имущества в соответствии с его рыночной стоимостью, определенной в заключении судебной экспертизы.
Апелляционная инстанция приходит к следующим выводам.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), вступившим в силу 05.08.2008.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Согласно статье 6 Закона N 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Как следует из статьи 12 Закон N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
С учетом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также с учетом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, суд первой инстанции, правильно применив положения статьи 82 АПК РФ и статьи 13 Закона N 135-ФЗ, назначил проведение по делу судебной экспертизы в виде иной независимой оценки.
Согласно заключению эксперта от 13.05.2021 N 02/05/2021 итоговая величина рыночной стоимости нежилых помещений на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имущества - 27.06.2019 составляет 1 420 000 руб., в том числе: помещений с кадастровыми номерами: 35:100101002:302, площадью 166 кв.м - 416 000 руб.; 35:100101002:303, площадью 202,5 кв. м - 507 000 руб.; 35:100101002:304, площадью 82, 7 кв. м - 215 000 руб.; 35:100101002:305, площадью 56,5 кв. м - 147 000 руб., 35:100101002:306, площадью 51,8 кв. м- 135 000 руб.
Оценив доказательства по делу в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключение эксперта от 13.05.2021 N 02/05/2021 соответствует предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности требованиям, не вызывает сомнений в его обоснованности, и установил выкупную цену объекта недвижимости на основании указанного заключения.
Суд первой инстанции правильно применил статью 3 Закона N 159-ФЗ, статьи 12 и 13 Закона N 135-ФЗ и на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришел к выводу о том, что выкупная цена
