Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2021 г. N 18АП-5906/21 по делу N А07-3252/2018

г. Челябинск

20 сентября 2021 г.

Дело N А07-3252/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 сентября 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Румянцева А.А.,

судей Забутыриной Л.В., Кожевниковой А.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Новиковой К.Е.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОТЭК" на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.02.2021 по делу N А07-3252/2018 о расторжении договора.

В судебное заседание явились:

представитель общества с ограниченной ответственностью "А7 Агро-РБ" - Зорина Оксана Михайловна (паспорт, доверенность от 09.07.2021),

представитель общества с ограниченной ответственностью "ОТЭК" - Усатов Сергей Сергеевич (паспорт, доверенность от 02.08.2021),

конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью крестьянско-фермерское хозяйство "Апрель" Штанько Александр Алексеевич (паспорт),

представитель Министерства сельского хозяйства Республики Башкортостан - Бугаева Гульнара Ильдаровна (паспорт, доверенность от 22.06.2021),

представитель Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан - Камалтдинова Лилия Фаниловна (паспорт, доверенность от 09.07.2021).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.03.2018 заявление общества с ограниченной ответственностью (ООО) "ОТЭК" о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью крестьянско-фермерское хозяйство "Апрель" (далее - ООО КФХ "АПРЕЛЬ", должник) принято, возбуждено дело последнего.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.05.2018 (резолютивная часть от 23.04.2018) в отношении ООО КФХ "АПРЕЛЬ" введена процедура банкротства - наблюдение. Временным управляющим ООО КФХ "АПРЕЛЬ" утвержден арбитражный управляющий Штанько Александр Алексеевич (член АССОЦИАЦИЯ СОАУ "МЕРКУРИЙ").

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.10.2018 (резолютивная часть от 15.10.2018) ООО КФХ "АПРЕЛЬ" признано несостоятельным (банкротом), в отношении ООО КФХ "АПРЕЛЬ" открыто конкурсное производство сроком. Конкурсным управляющим ООО КФХ "АПРЕЛЬ" утвержден арбитражный управляющий Штанько Александр Алексеевич (член АССОЦИАЦИЯ СОАУ "МЕРКУРИЙ").

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило заявление Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (далее - администрация) о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.2009, с обязанием ООО КФХ "АПРЕЛЬ" освободить и передать по акту приема-передачи Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан земельный участок с кадастровым номером 02:13:000000:84, с указанием об основании для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права аренды.

Определением суда от 17.12.2019 в удовлетворении требований отказано.

С определением суда от 17.12.2019 не согласилась администрация, обратившись с апелляционной жалобой.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2020 определение Арбитражного суда Республики Башкортостан определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2019 по делу N А07-3252/2018 отменено, апелляционная жалоба администрации удовлетворена. Договор аренды земельного участка N 143-09-47 зем от 20.07.2009 расторгнут, ООО КФХ "АПРЕЛЬ" обязали освободить и передать по акту приема-передачи администрации земельный участок с кадастровым номером 02:13:000000:84.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 11.06.2020 г. определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2019 по делу N А07-3252/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2020 по тому же делу отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.01.2021 к участию в рассмотрении заявления в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (450000, г. Уфа, ул. Цюрупы, 13), Министерство сельского хозяйства Республики Башкортостан (г. Уфа, ул. Пушкина,106), ИФНС N 33 по Республики Башкортостан (г. Уфа, пр-кт Октября, 92/2), ООО "А7 Агро-РБ" (ИНН 0208005632, ОГРН 1170280021240, 453384, Республика Башкортостан, Зианчуринский р-н, д. Трушино, ул. Дружбы, 17"А").

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.02.2021 заявление удовлетворено в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом общество с ограниченной ответственностью "ОТЭК" (далее - податель жалобы) обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, ссылаясь на то, что привлекая ООО "А7 Агро-РБ" в качестве третьего лица, суд первой инстанции не установил обстоятельства, которые могут повлечь нарушение прав третьего лица, либо повлиять иным способом на его права, но в определении суда первой инстанции от 25.02.2021 имеется ссылка на отчет оценщика предоставленный ООО "А7 Агро-РБ" как на доказательства. Заявитель полагает, что суд первой инстанции бездоказательно указывает о наличии текущей задолженности по арендной плате за земельный участок, истцом не приложен расчет арендной платы за земельный участок, не обоснована сумма и период задолженности по арендной плате. Суд первой инстанции не принял во внимание судебные акты по делу N А07-5377/2015, которые доказывают злоупотребление правом Арендодателя и не дал им оценку. Кроме того, суд первой инстанции предоставил приоритетную защиту заявителю по обособленному спору.

От конкурсного управляющего поступил акт сверки, в приобщении которого отказано, поскольку не исполнена обязанность по заблаговременному направлению акта сверки в адрес лиц, участвующих в деле.

От Администрации муниципального района Бирский район РБ поступил отзыв на апелляционную жалобу с приложением дополнительных документов, от Министерства сельского хозяйства Республики Башкортостан расчет. Указанные документы приобщены к материалам дела.

От ООО "ОТЭК" поступили дополнительные документы, в приобщении которых отказано, поскольку не исполнена обязанность по заблаговременному направлению документов в адрес лиц, участвующих в деле.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтового отправления, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

В соответствии со ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель ООО "ОТЭК" настаивал на доводах апелляционной жалобы. Конкурсный управляющий поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Министерства сельского хозяйства Республики Башкортостан, Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан возражали против доводов апелляционной жалобы.

Представитель ООО "А7 Агро-РБ" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы Администрации МР Бирский район РБ от 07.07.2009 N 1467 между Администрацией Бирского района РБ (арендодатель) и ООО КФХ "Апрель" (арендатор) 20.07.2009 заключен договор аренды N 143-09-47зем находящегося в государственной собственности земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:13:000000:84, находящийся по адресу: РБ, Бирский район (в районе с. Печенкино и с. Маядыково) для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 48310000 кв. м.

В соответствии с п. 2.1 договора срок действия договора устанавливается с 07.07.2009 по 07.07.2058.

Расчет годовой арендной платы за участок производится в соответствии с решением представительного органа местного самоуправления, оформляется в виде приложения к договору аренды и является его неотъемлемой частью (п.3.1 договора).

Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в случае изменения действующих на момент заключения договора ставок арендной платы или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами РФ и РБ. При этом составляется новый расчет арендной платы на текущий год (п.3.4 договора).

Арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 10 числа первого месяца квартала путем перечисления на счет Управления федерального казначейства по РБ по соответствующим платежным реквизитам, указанным в расчете (п.3.5 договора).

Согласно п.4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных расчетов к договору в соответствии с п. 3.3, п. 3.4 и нарушения других условий договора.

Арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора; уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату; за свой счет и в срок не позднее двух месяцев с момента заключения договора и изменений к нему обеспечить его (их) государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по РБ и представить копии документов о его (их) регистрации арендодателю (п. п. 4.4.1, 4.4.3, 4.4.5 договора).

Пунктом 5.2 договора стороны предусмотрели, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего за установленным договором аренды дня уплаты арендной платы в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п.4.1.1 (п.6.2 договора).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по РБ в установленном законом порядке, земельный участок, составляющий предмет договора аренды, передан по акту приема-передачи.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.02.2019 требования Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника ООО КФХ "Апрель" в размере 1 886 247,04 рублей задолженности.

Согласно инвентаризационной описи имущества должника и положению о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО КФХ "Апрель", право аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:13:000000:84 по договору аренды земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.09 включено в конкурсную массу должника с рыночной стоимостью 68 128 000 рублей.

27.06.2018 администрация направила в адрес должника письмо исх. N 568 от 27.06.2018 с требованием о необходимости погашения задолженности в срок до 10.07.2018, а в случае невыполнения данного требования просил подписать соглашение о расторжении договора аренды. На уведомление заявителя, должник не ответил, указанную задолженность не оплатил.

18.04.2019 заявитель направил в адрес должника уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, отправлено почтовым уведомлением и вручено под роспись конкурсному управляющему Штанько А.А.

Заявитель в соответствии со статьей 619 ГК РФ направил арендатору письменное предупреждение о необходимости погашения задолженности по арендной плате.

24.05.2019 заявитель обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды, ссылаясь на ненадлежащие исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.06.2019 по делу N А07-16132/2019 заявление оставлено без рассмотрения, в связи с возбуждением в отношении должника дела о несостоятельности (банкротстве).

Таким образом, материалами дела подтверждается, что заявитель неоднократно обращался в суд с требованием о взыскании просроченной задолженности и расторжении договора аренды в связи с систематической просрочкой оплаты арендных платежей и до возбуждения дела о банкротстве арендатора.

Полагая, что имеются оснований для расторжения договора аренды и возврата участка в судебном порядке, заявитель обратился в суд с рассматриваемым требованием.

Заявитель полагает что, договор аренды подлежит досрочному расторжению в связи с прекращением обязательств в порядке статей 450, 453, 619 ГК РФ. Заявитель указывает, что в соответствии с пунктом 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона о банкротстве, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве, заявления и ходатайства кредитором, в том числе о разногласиях, возникших между ним и конкурсным управляющим, рассматриваются в заседании арбитражного суда. По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражный суд выносит определение.

Согласно части 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В отношении земли и других природных ресурсов часть 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установила, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 этого же Кодекса), то есть законами о земле и других природных ресурсов.

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлены другими законами.

Земельный кодекс Российской Федерации, часть 2 статьи 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса.

При этом часть 5 этой статьи, определяя права арендатора земельного участка, установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Иные правила передачи права аренды определены частью 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Правила, содержащиеся в частях 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ в от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В пункте 23 постановления Пленума N 11 внимание судов обращено на то, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Право арендодателя заявить требование о расторжении договора аренды земельного участка не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить такое требование без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

В рассматриваемом случае срок действия договора определен сторонами с 07.07.2009 по 07.07.2058, что составляет более пяти лет, а потому к правоотношениям сторон подлежат применению нормы статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

По общим положениям статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе право аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Пунктом 2 этой статьи определен перечень имущества, подлежащий исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество.

Земельные участки, находящиеся в аренде, к исключению из конкурсной массы, Законом о банкротстве не отнесены.

Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, как верно отметил суд первой инстанции, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном Законом о банкротстве.

Между тем, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

В процедурах банкротства сталкиваются разнонаправленные интересы. С одной стороны, интересы публичного собственника сданного в аренду имущества, наделенного правомочиями по распоряжению этим имуществом (с учетом прав и обязанностей сторон договора аренды (статьи 209, 606, 619 ГК РФ), особенностей земельных отношений, вытекающих из использования земель сельскохозяйственного назначения), с другой стороны, интересы заинтересованных в максимальном пополнении конкурсной массы должника и его кредиторов.

Каких-либо специальных норм или договорных условий, применимых к рассматриваемым отношениям, которыми бы устанавливался запрет на расторжение заключенного в 2009 году договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на которых отсутствуют объекты, в том числе незавершенные строительством, нет. В Законе о банкротстве не содержатся положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

Сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором, не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды, но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора.

Конкурсным управляющим должника в материалы дела представлена инвентаризационная опись имущества должника и положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО КФХ "Апрель", согласно указанного положения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:13:000000:84 по договору аренды земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.09 включено в конкурсную массу должника с рыночной стоимостью 68 128 000 рублей.

Согласно представленного заявителем в материалы дела одностороннего акта сверки, по состоянию на 01.01.2021 за должником числится задолженность по текущим арендным платежам в размере 174 034,32 руб.

Доказательств фактического погашения задолженности по текущим платежам в материалы дела конкурсным управляющим не представлены.

При этом согласно сложившейся судебной практике рассмотрения аналогичной категории споров, правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации (в частности, определения от 23.12.2019 N 301-ЭС18- 10926, от 26.02.2016 N 306-КГ15-15500), при открытии в отношении арендатора процедуры конкурсного производства и предъявлении арендодателем требования о расторжении договора аренды в связи с наличием задолженности по арендным платежам, следует руководствоваться следующим положениями.

Открытие в отношении должника - арендатора конкурсного производства и те обстоятельства, что право аренды является оборотоспособным активом должника (поскольку находящиеся в публичной собственности земельные участки переданы в аренду на срок, превышающий пять лет); включение данного актива в конкурсную массу и возможность реализации его на торгах в целях удовлетворения требований кредиторов должника - сами по себе автоматически не лишают арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

При этом возврат арендованной вещи по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате и не направлен на прекращение денежного обязательства по уплате долга по правилам главы 26 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Более того, уполномоченным органом (комиссионно) зафиксирован факт ненадлежащего использования земельного участка (по целевому назначению в полном объеме не используется /установлен факт использования по целевому назначению только части участка/, признаков обработки почвы, возделывания сельскохозяйственных культур не установлено на большей части, по площади произрастает сорная растительность и т.д.), относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения.

Между тем, в силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.

Собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы, земельных участков обязаны: осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду; соблюдать нормы и правила в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения (статья 8 Федерального закона от 16.07.1998 N 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения").

В договоре установлено право на досрочное расторжение договора аренды в случае установления факта нецелевого использования участка.

Согласно отчета об оценке, проведенного ООО "Капитал" о рыночной стоимости арендной платы на спорный земельный участок, согласно которого начальная цена предмета оценки на право заключения договора аренды земельного участка будет составлять 4831000 руб. ежегодной арендной платы, а по спорному договору аренды ежегодный размер арендной платы составляет 1096000 руб., что исключает как причинение убытка заявителю в связи с расторжением договора, так и злоупотребление правом по расторжению договора.

В судебном заседании заявитель пояснил, что в случае погашения задолженности он настаивает на расторжении договора ввиду необработки земель сельскохозяйственного назначения на протяжении пяти лет и нанесения тем самым вреда плодородному слою почвы.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369 утвержден Перечень признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.

Как указано в приведенном Перечне, неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков: на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы; на сенокосах не производится сенокошение; на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка; на пастбищах не производится выпас скота; на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений; залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка; залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов; закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.

Согласно ч. 2 ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

В соответствии с п. 1 ст. 79 Земельного кодекса Российской Федерации сельскохозяйственные угодья представляют собой пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), и в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2006 N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства").

Согласно статистической отчетности за 2019 год, представленной арбитражным управляющим, должником было засеяно 186 га пшеницей яровой, вся посевная площадь под урожай составила 2628 га, при этом доказательств обработки иных земель (4831 га-2628 га), в том числе доказательств использования земель (2628га), за исключением 186 га, засеянных пшеницей, согласно указанной отчетности, материалы дела не содержат. Арбитражным управляющим не были представлены документы по закупке семян, фактической обработки земель, сбору и реализации урожая, за исключением реализации пшеницы, что подтверждает фактическую обработку только 186 га земли в 2019 г. из 4831 га.

В материалы дела представлено предостережение Управления Россельхознадзора по Республики Башкортостан о недопустимости нарушения обязательных требований N 146 от 02.10.2019 г., согласно которому земельный участок, предоставленный должнику относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования земельного участка "для сельскохозяйственного производства". Обследуемый земельный участок состоит из обособленных земельных участков, сформированных и поставленных на кадастровый учет с координатами границ образующих в целом единое землепользование. В ходе визуального осмотра обследуемого земельного участка установлено, что из 15 земельных участков, входящих в состав единого землепользования с кадастровым номером 02:13:000000:84 общей площадью 4831 га : 10 земельных участков общей площадью 3712 га или 76,8 % не используются по целевому назначению, наблюдается зарастание сорной травой и древесно-кустарниковой растительностью.

В материалы дела представлены также доказательства направления указанного предостережения 04.10.2019.

Согласно, представленного в материалы дела акта планового (рейдового) осмотра, обследования Управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Республике Башкортостан N 05-02/03 от 06.07.2020 установлен факт не использования земельного участка должником по целевому назначению, по всей площади участка произрастает сорная растительность, возделывание сельскохозяйственных культур не установлено.

Обстоятельства того, что земельный участок целиком не используется подтвердил в своих объяснениях в суде апелляционной инстанции представитель должника, указав, что часть земельного участка сдается в субаренду, а часть не используется.

В соответствии с подпункту 3 пункта 2 статьи 13 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 г. N 136-ФЗ в целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, сохранению достигнутого уровня мелиорации.

Невыполнение вышеуказанных обязательных требований может повлечь деградацию земель сельскохозяйственного назначения в результате их зарастания сорной растительностью, то есть наступление тяжких последствий.

Таким образом, ненадлежащие использование земельного участка со стороны арендатора на протяжении длительного времени, подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, а доводы апелляционной инстанции об обратном, несостоятельны.

На основании изложенного, суд пришел к верному выводу, что существенное нарушение условий договора, влекущее возможность предъявления требований о досрочном расторжении договора аренды - пункты 6.2, 4.1.1, 4.4.2, установлено.

Таким образом, доводы подателя апелляционной жалобы о целевом использовании земельного участка, отклоняются.

Отклоняя доводы управляющего и кредитора ООО "ОТЭК" о злоупотреблении правом, суд первой инстанции исходил из следующего.

В силу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Определяя баланс между этими разнонаправленными интересами, суд может признать публичного арендодателя лицом, злоупотребившим правом, и по этой причине отказать в удовлетворении иска о расторжении договора. Однако конкурсный управляющий должником, его кредиторы, заявляя о злоупотреблении правом, должны раскрыть, в чем именно это злоупотребление заключается, а суд - соответствующие доводы проверить и установить конкретные обстоятельства, указывающие на злоупотребление.

В рассматриваемом случае таких обстоятельств не установлено. Оснований для квалификации поведения администрации, как направленного на злоупотребление правом, не имеется.

Следовательно, отсутствуют в рассматриваемом случае основания для предоставления приоритетной защиты должнику по отношению к собственнику имущества.

Сам факт предъявления требования о расторжении договора аренды не свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, интересы которого ущемляются длительным неиспользованием должником земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционной коллегии не имеется, а доводы апелляционной жалобы об обратном, не принимаются.

Ссылка апеллянта на то, что привлекая ООО "А7 Агро-РБ" в качестве третьего лица, суд первой инстанции не установил обстоятельства, которые могут повлечь нарушение прав третьего лица, либо повлиять иным способом на его права, поскольку обжалуемый судебный определяет возможность осуществления использования земельного участка по его целевому назначению, соответственно, заключение ООО "Капитал" от 08.02.2021 обоснованно принято судом в качестве доказательства.

Также отклоняются доводы о том, что полагает, что суд первой инстанции бездоказательно указывает о наличии текущей задолженности по арендной плате за земельный участок, истцом не приложен расчет арендной платы за земельный участок, не обоснована сумма и период задолженности по арендной плате, поскольку представленный администрацией в суд апелляционной инстанции расчет задолженности по арендной плате содержит указание на период задолженности, порядок расчета. При этом доказательств фактического погашения задолженности по текущим платежам на момент рассмотрения дела у суде первой инстанции в материалы дела конкурсным управляющим не представлены.

Также судом апелляционной инстанции отклоняется доводы апелляционной жалобы о необоснованном расчете и не применении коэффициента 0,01 при расчете ареной платы с момента введения конкурсного производства.

Так, в соответствии с представленным расчетов в отзыве Администрации от 25.08.2021 следует, что расчет арендной платы на 2018 год произведен в соответствие постановлением Правительства РБ от 22.12.2009 N 480, решением Совета муниципального района Бирский район РБ от 29.03.2018 N 239.

Формула установлена п. 1.1 решения Совета муниципального района Бирский район РБ от 29.03.2018 N 239: АП=П х Кс х К/100, где АП - арендная плата, П - площадь земельного участка, Кс - удельный показатель кадастровой стоимости, руб./кв.м, К - ставка арендной ставки в % от кадастровой стоимости.

Ставка арендной платы установлена п. 15.1 Приложения N 1 к решению от 29.03.2018 N 239.

Расчет арендной платы за период с 19.03.2018 по 21.10.2018 произведен с даты принятия заявления о признании должника банкротом до введения конкурсного производства.

Расчет арендной платы за период с 22.10.2018 по 31.12.2018 произведен с момента введения конкурсного производства.

При расчетах за период с 22.10.2018 по 31.12.2018 применен коэффициент К=0,01 на основании п. 14.7 Приложения N 4 к решению от 29.03.2018 N 239, согласно которому понижающий коэффициент К=0,01 устанавливается предприятию, находящемуся в стадии конкурсного производства.

Расчет арендной платы на 2019 год произведен в соответствие постановлением Правительства РБ от 22.12.2009 N 480, решением Совета муниципального района Бирский район РБ от 14.02.2019 N 362.

Формула установлена п. 1.1 решением Совета муниципального района Бирский район РБ от 14.02.2019 N 362: АП = Key х Сап х (SI / S), где АП - арендная плата, Key - кадастровая стоимость, Сап - ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости, S1 - площадь земельного участка, S - площадь земельного участка к оплате.

Ставка арендной платы установлена п. 15.1 Приложения N 1 к решению от 14.02.2019 N 362.

При расчетах за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 применен коэффициент К=0,01 на основании п. 14.7 Приложения N 4 к решению от 14.02.2019 N 362, согласно которому понижающий коэффициент К=0,01 устанавливается предприятию, находящемуся в стадии конкурсного производства.

Расчет арендной платы на 2020 год произведен в соответствие с постановлением Правительства РБ от 22.12.2009 N 480, решением Совета муниципального района Бирский район РБ от 12.08.2020 N 564.

Формула установлена п. 1.2 Правил определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального района Бирский район Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена (приложение N 1 к решению от 12.08.2020 N 564): АП = Key х Сап х (SI / S), где АП - арендная плата, Key -кадастровая стоимость, Сап - ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости, S1 - площадь земельного участка, S - площадь земельного участка к оплате.

Ставка арендной платы установлена п. 1 Приложения N 5 к решению от 12.08.2020 N 564.

При расчетах за период с 01.01.2020 по 12.08.2020 применен коэффициент К=0,01 на основании п. 3.1 Правил определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального района Бирский район Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена (приложение N 1 к решению от 12.08.2020 N 564), согласно которому понижающий коэффициент К=0,01 устанавливается по договору аренды земельного участка, предоставленного предприятию (организации), находящемуся в стадии конкурсного производства.

При расчетах за период с 13.08.2020 по 31.12.2020 понижающий коэффициент 0,01 не применялся на основании п. 3.2.1 Правил определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального района Бирский район Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена (приложение N 1 к решению от 12.08.2020 N 564), согласно которому с предприятий (организаций), указанных в пункте 3.1 настоящих Правил, и физических или юридических лиц, указанных в пункте 3.2 настоящих Правил, при передаче ими в субаренду земельных участков, закрепленных за ними на правах аренды, а равно при передаче ими в аренду (субаренду) частей площадей зданий, строений, сооружений, расположенных на данном земельном участке, арендная плата взимается пропорционально площади земельного участка, переданного в субаренду другим лицам, на общих основаниях.

Часть земельного участка площадью 1900 га передана Ответчиком в пользование иным лицам на основании решения собрания кредиторов от 12.08.2020, что подтверждается протоколом N 9 от 12.08.2020.

Таким образом, задолженность по арендной плате составляет 174034,32 рубля и на момент вынесения обжалуемого судебного акта не погашена.

Более того, из обстоятельств дела следует, что арендная плата за период с 01.01.2019 по 31.12.2020 не вносилась даже в размере, начисленном с применением коэффициента 0,01.

Как обстоятельства ненадлежащего использования земельного участка, так обстоятельства несвоевременного внесения и невнесения платы за пользование земельным участком нашли свое подтверждение в судебном заседании и являются основаниями для расторжения договора аренды.

Ссылка апеллянта на судебные акты по делу N А07-5377/2015 не принимается, поскольку характер указанного спора не связан с настоящим спором, обстоятельства дел носят различный характер.

Принимая во внимание изложенное, оснований для отмены определения и удовлетворения жалобы, исходя из доводов последней, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины по апелляционной жалобе, подлежат распределению между сторонами по правилам, установленным ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.02.2021 по делу N А07-3252/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОТЭК" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.А. Румянцев

Судьи

Л.В. Забутырина А.Г. Кожевникова