Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2021 г. N 09АП-45661/21 по делу N А40-237505/2020

г. Москва

21 сентября 2021 г.

Дело N А40-237505/20

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Панкратовой Н.И., Бондарева А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воронкиным Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "ЛЮКССЕРВИС"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2021

по делу N А40-237505/20-150-1731, принятое судьей Масловым С.В.

по иску ООО "ЛЮКССЕРВИС" (ИНН 7714625064, ОГРН 1057748993191)

к ФБУ "ИТЦ ФАС РОССИИ" (ОГРН: 1127746611541, ИНН 7730669781)

о принуждении заключить договор аренды нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 11 (подвал),

по встречному иску ФБУ "ИТЦ ФАС РОССИИ" к ООО "ЛЮКССЕРВИС"

об освобождении нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 11, стр. 1, взыскании 6 863 027,09 руб. долга, 52 928,38 руб. пени, расторжении договора от 01.07.2018 N ИК-03/2018,

третье лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Меликян М.Р. по доверенности от 21.05.2021, диплом N ВСГ 3409390 от 07.07.2009;

от ответчика: Ватлина Ю.Г. по доверенности от 16.07.2021, диплом N ВСВ 1660694 от 02.07.2005, Костиков И.А. по доверенности от 02.02.2021;

от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЛЮКССЕРВИС" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Федеральному бюджетному учреждению "ИТЦ ФАС РОССИИ" (далее - ответчик, Учреждение) с требованиями об обязании заключить договор аренды нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004013:3747 общей площадью 591,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 11, стр. 1, на срок 5 лет.

Ответчик обратился в суд со встречным иском об обязании истца освободить нежилое помещение общей площадью 591,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 11, стр. 1, о взыскании 4.782.304 руб. 93 коп. задолженности по арендным платежам за период с 01.08.2020 г. по 2 11.03.2021 г., 52.928 руб. 38 коп. пени за период с 01.09.2020 г. по 11.03.2021 г. в связи с просрочкой внесения арендных платежей, 2.080.722 руб. 16 коп. задолженности по внесению арендных платежей, по которым была предоставлена отсрочка на основании дополнительного соглашения от 25.06.2020 г. N 3, на основании договора от 27.07.2015 г. N 26/1557Д, расторжении договора о возмещении расходов по оплате коммунальных платежей от 01.07.2018 г. N ИК-03/2018.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2021 по делу N А40-237505/20 суд взыскал с ООО "ЛЮКССЕРВИС" в пользу ФБУ "ИТЦ ФАС России" 6.863.027 руб. 09 коп. долга, 52.928 руб. 38 коп. пени, обязал ООО "ЛЮКССЕРВИС" освободить нежилое помещение, площадью 591,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 11, стр. 1. Иск в части расторжения договора от 01.07.2018 N ИК-03/2018 оставлено без рассмотрения.

Первоначальные исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить первоначальный иск в полном объеме, в удовлетворении встречного иска - отказать.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить по изложенным в жалобе основаниям.

Представитель ответчика возражал против доводов, заявленных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматриваются в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст.ст. 266,268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 27.07.2015 между АО "Внешнеэкономическое предприятие "Судэкспорт" (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды N 26/1557Д (далее- Договор), в соответствии с которым арендодатель обязуется обеспечить предоставление в аренду помещения общей площадью 591,5 кв.м по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 11, стр. 1 (в соответствии с планом БТИ: подвал под двором, пом. I, комн. 1-6; 3 подвал, пом. I, комн. 25, 25а, 26, 27, 28, 28а, 28б, 30, 30а, 30б, 31, 32, 33, 34, 34а, 34б, 35, 35а, 35б, 36, 36а) (приложение N 1 к Договору).

В соответствии со свидетельством Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о государственной регистрации права от 27.07.2016 г. нежилое помещение площадью 8 210,5 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0004013:3493, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 11, стр. 1, закреплено праве оперативного управления за Федеральной антимонопольной службой.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26.01.2018 г. нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0004013:3747 площадью 591,5 кв.м., расположенное в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 77:01:0004013:1031 по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 11, стр. 1, закреплено на праве оперативного управления за Федеральным бюджетным учреждением "Информационно-технический центр ФАС России" (регистрационная запись от 26.01.22018г. N 77:01:0004013:3747-77/011/2018-6). Распоряжением ТУ Росимущества в городе Москве от 12.12.2020 г. N 1549 "О закреплении федерального недвижимого имущества на праве оперативного управления за федеральным бюджетным учреждением "Информационно-технический центр ФАС России", в соответствии с п. 1 которого с учетом отказа от права оперативного управления Федеральной антимонопольной службы, прекращено право оперативного управления Федеральной службы и закреплен на праве оперативного управления за федеральным бюджетным учреждением "Информационно-технический центр ФАС России" объект федерального недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 11, стр. 1 (кадастровый номер 77:01:0004013:3747).

Впоследствии между Учреждением (арендодателем) и Обществом (арендатором) с согласия Территориального управления Росимущества в городе Москве заключено дополнительное соглашение от 02.04.2018 г. N Д-30/2018 к договору, в соответствии с п. 1 которого в связи в закреплением за федеральным бюджетным учреждением "Информационно-технический центр ФАС России" на праве оперативного управления помещений общей площадью 591,5 кв.м по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 11, стр. 1 (в соответствии с планом БТИ: подвал под двором, пом. I, комн. 1-6; подвал, пом. I, комн. 25, 25а, 26, 27, 28, 28а, 28б, 30, 30а, 30б, 31, 32, 33, 34, 34а, 34б, 35, 35а, 35б, 36, 36а) указанное учреждение является арендодателем по Договору.

Согласно п. 1.7 Договора срок его действия установлен на 4 года и 11 месяцев с 27.07.2015 г. по 30.06.2020 г.

Исполнение арендодателем обязательства по передаче помещений в пользование истца подтверждается актом приема-передачи помещений от 27.07.2015 г

В п. 2.2.4 Договора установлена обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, установленную Договором.

Согласно п. 3.1 Договора стоимость оказываемых услуг по аренде 591,5 кв.м. составляет 650.225 руб. 67 коп. в месяц, в том числе НДС. Общая сумму арендной платы по Договору составляет 38.580.056 руб. 42 коп.

В п. 3.2 Договора установлено, что оплата производится ежемесячно на основании счета, полученного от арендодателя, не позднее 10 календарных дней от даты выставления счета.

Между арендодателем и арендатором заключено дополнительное соглашение от 25.06.2020 г. N 3, в соответствии с п. 1 которого в целях принятия мер, направленных на поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства стороны договорились о предоставлении отсрочки по арендной плате в отношении недвижимого имущества по договору от 27.07.2015 г. N 26/1557Д в размере 2.600.902 руб. 68 коп. за период с 01.03.2020 г. по 30.06.2020 г.

Согласно п. 2 дополнительного соглашения от 25.06.2020 г. N 3 обязанность по оплате образовавшейся задолженности возникает у арендатора начиная с 01.01.2021 г. по 31.08.2022 г. в сумме 20% от размера ежемесячной арендной платы по договору от 27.07.2015 г. N 26/1557Д, а именно - 130.045 руб. 13 коп., в т.ч. НДС 20%, ежемесячно.

В силу п. 4.3 Договора, в редакции дополнительного соглашения от 02.04.2018 г. N Д-30/98, арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения договора в случае несоблюдения арендатором следующих условий:

- при неоплате или просрочке арендатором внесения арендной платы в срок, установленный п. 3.2 договора, за два периода оплаты вне зависимости от последующей оплаты;

- при невыполнении обязательств, предусмотренных п.п. 1.4, 2.2.3, 2.2.7, 2.2.10, 2.2.11, 2.2.13 договора.

В случае отказа арендодателя от исполнения договора он считается расторгнутым с момента получения арендатором соответствующего уведомления.

Пунктом 2.2.18 договора предусмотрена обязанность арендатора письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия Договора.

В соответствии с п. 4.4 Договора арендатор, надлежащим образом выполнивший обязательства, предусмотренные договором, по истечении его срока действия, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно п. 4.5 Договора невыполнение или ненадлежащее исполнение арендатором условий договора является основанием для отказа арендатору в заключении договора аренды на новый срок.

Арендатор направил в адрес арендодателя письмо от 21.02.2020 г. N 01-13/102, в котором просил в срок до 28.02.2020 дать согласие в письменной форме на заключение договора аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении ответчика, на новый срок по истечении Договора без осуществления процедуры аукциона.

В ответном письме от 25.02.2020 г. N 7 Учреждение сообщило Обществу о согласии на заключение договора аренды по истечении срока текущего договора аренды, получение ответчиком подтверждается соответствующей отметкой на письме.

Истцом в адрес и.о. руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по г. Москве направлено письмо от 27.02.2020 г. N 01-13/106 с просьбой согласовать и утвердить заключение договор аренды с истцом на новый срок без проведения торгов.

ТУ Росимущества в городе Москве принято решение от 28.04.2020 г. N 77- 09/9344, в котором отказано в согласовании решения ФАС России о передаче в аренду сроком на 5 лет федерального недвижимого имущества общей площадью 591,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 11, стр. 1, со ссылкой на то, что в соответствии с проведенным ТУ Росимущества в городе Москве представленного ответчиком отчета об оценке от 17.01.2020 г. N КС-1612/0129 выявлено несоответствие его требованиям федеральных стандартов оценки и законодательству РФ об оценочной деятельности.

Решением ТУ Росимущества в городе Москве от 27.10.2020 г. N 77-09/23629 согласовало предоставление в аренду спорного объекта недвижимости сроком на 5 лет, закрепленного за ответчиком на праве оперативного управления, в целях осуществления коммерческой деятельности с включением в договор условий об обязанностей арендатора по использованию объекта недвижимости в соответствии с целевым назначением, по проведению за свой счет текущего ремонта арендуемого объекта недвижимости, по содержанию объекта недвижимости в исправном состоянии (техническом, санитарном, противопожарном), по страхованию имущественных интересов, связанных с риском наступления ответственности за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц на весь срок действия договора (страхование гражданской ответственности), а также по страхованию имущественных 6 интересов, связанных с риском утраты (гибели) или повреждения объекта недвижимости, в пользу арендодателя на весь срок действия договора (страхование имущества), предоставлять арендодателю информацию о заключенных договорах страхования, вносимых в них изменениях и (или) их расторжении, путем направления уведомления заказным письмом.

В письме от 24.08.2020 г. N 10 истец сообщил ответчику о том, что помещения, которые находились в аренде с августа 2015 г., в результате интенсивной эксплуатации пришли в негодность и обветшали, в связи с чем просил дать разрешение на проведение ремонтных работ, получение ответчиком подтверждается соответствующей отметкой ответчика на письме.

Истец в письме от 08.10.2020 г. N 15 просил ответчика инициировать заключение договора аренды на новый срок, получение ответчиком подтверждается отметкой ответчика на письме.

\Ответчиком в адрес истца была направлена претензия N 1 от 12.10.2020 г. N 01- 13/639 с требованием оплатить задолженность по арендным платежам за июль, август, сентябрь 2020 г.

В связи с тем, что истцом задолженность по арендным платежам не погашена, ответчиком в адрес истца было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора от 27.07.2015 г. N 26/1557Д от 17.11.2020 г. N 01-13/691 с указанием на то, что договор был возобновлен на неопределенный срок, и требованием об оплате задолженности и пени.

В ответном письме от 20.11.2020 г. N 28 истец сослался на уклонение ответчика от заключения договора аренды на новый срок и потребовал заключить такой договор.

В письме от 26.11.2020 г. N 01-13/708 ответчик потребовал от истца освободить арендуемое помещение и передать его ответчику, оплатить задолженность по арендной плате и пени с приложением акта приема-передачи помещений.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения в Арбитражный суд г. Москвы с первоначальным и встречными исками.

Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции исходил из того, что Обществом в материалы дела не представлено доказательств того, что ответчиком помещения сдаются в аренду другим лицам, материалами дела подтверждается исполнение истцом обязательств по договору аренды с нарушениями, ответчиком в одностороннем порядке расторгнут договор в связи с ненадлежащим выполнением истцом обязательств по внесению арендной платы, истцом не представлено доказательств своевременного внесения арендных платежей, в связи с чем суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных первоначальных требований.

При этом установив факт нарушения арендатором обязанности по внесению арендных платежей удовлетворил встречный иск в данной части.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Факт нарушения Обществом обязанности по внесению арендных платежей.

В соответствии с п. 4.4 Договора арендатор, надлежащим образом выполнивший обязательства, предусмотренные договором, по истечении его срока действия, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно п. 4.5 Договора невыполнение или ненадлежащее исполнение арендатором условий договора является основанием для отказа арендатору в заключении договора аренды на новый срок.

Судебная коллегия считает, что поскольку Общество не представило доказательств оплаты имеющейся задолженности, чем нарушил положения п 3.2 Договора, связи с чем суд первой инстанции обосновано удовлетворил встречные исковые требования и оставил первоначальный иск без удовлетворения.

В соответствии с п.1 ст. 450.1. ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 2. ст. 450.1. ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу п. 4.3 Договора в редакции дополнительного соглашения от 02.04.2018 г. N Д-30/98 арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения договора в случае несоблюдения арендатором следующих условий:

- при неоплате или просрочке арендатором внесения арендной платы в срок, установленный п. 3.2 Договора, за два периода оплаты вне зависимости от последующей оплаты;

- при невыполнении обязательств, предусмотренных п.п. 1.4, 2.2.3, 2.2.7, 2.2.10, 2.2.11, 2.2.13 договора.

В случае отказа арендодателя от исполнения договора он считается расторгнутым с момента получения арендатором соответствующего уведомления.

Учитывая, что арендатором более двух раз подряд нарушена обязанность по внесению арендных платежей, то у Общество в соответчики с п. 4.4 Договора, утратил право на заключение Договора на новый срок.

Более того, арендованное имущество является государственной собственностью.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения,

пользования и распоряжения своим имуществом.

От имени Российской Федерации право государственной собственности в силу ст. 214 ГК РФ осуществляют органы и лица, указанные в ст. 125 ГК РФ. От имени Российской Федерации могут приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Порядок распоряжения федеральным имуществом, закрепленным на праве оперативного управления, установлен главой 19 ГК РФ и определяет обязательным условием сдачи в аренду федерального имущества наличие согласия собственника этого федерального имущества.

Истцом в адрес и.о. руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по г. Москве направлено письмо от 27.02.2020 г. N 01-13/106 с просьбой согласовать и утвердить заключение договор аренды с истцом на новый срок без проведения торгов.

ТУ Росимущества в городе Москве принято решение от 28.04.2020 г. N 77- 09/9344, в котором отказано в согласовании решения ФАС России о передаче в аренду сроком на 5 лет федерального недвижимого имущества общей площадью 591,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 11, стр. 1, со ссылкой на то, что в соответствии с проведенным ТУ Росимущества в городе Москве представленного ответчиком отчета об оценке от 17.01.2020 г. N КС-1612/0129 выявлено несоответствие его требованиям федеральных стандартов оценки и законодательству РФ об оценочной деятельности.

Решением ТУ Росимущества в городе Москве от 27.10.2020 г. N 77-09/23629 согласовало предоставление в аренду спорного объекта недвижимости сроком на 5 лет, закрепленного за ответчиком на праве оперативного управления, в целях осуществления коммерческой деятельности с включением в договор условий об обязанностей арендатора по использованию объекта недвижимости в соответствии с целевым назначением, по проведению за свой счет текущего ремонта арендуемого объекта недвижимости, по содержанию объекта недвижимости в исправном состоянии (техническом, санитарном, противопожарном), по страхованию имущественных интересов, связанных с риском наступления ответственности за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц на весь срок действия договора (страхование гражданской ответственности), а также по страхованию имущественных 6 интересов, связанных с риском утраты (гибели) или повреждения объекта недвижимости, в пользу арендодателя на весь срок действия договора (страхование имущества), предоставлять арендодателю информацию о заключенных договорах страхования, вносимых в них изменениях и (или) их расторжении, путем направления уведомления заказным письмом

Доказательств исполнения Обществом требований ТУ Росимущества в городе Москве в материалы настоящего дела не представлено.

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2021 по делу N А40-237505/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Н.И.Панкратова А.В. Бондарев