Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2021 г. N 10АП-15833/21 по делу N А41-58779/2020

г. Москва

20 сентября 2021 г.

Дело N А41-58779/20

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 сентября 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семушкиной В.Н.,

судей Виткаловой Е.Н., Погонцева М.И.,

при ведении протокола судебного заседания Исаченковой А.А.,

при участии в заседании:

от ИП Митрофанова Олега Геннадьевича: Полякова Е.И., представитель по доверенности от 01.02.2021;

от Администрации городского округа Чехов: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Министерства имущественных отношений Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Управления Росреестра по Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Митрофанова Олега Геннадьевича на решение Арбитражного суда Московской области от 24.06.2021 по делу N А41-58779/20, по исковому заявлению ИП Митрофанова Олега Геннадьевича к Администрации городского округа Чехов; третьи лица: Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области; Министерство имущественных отношений Московской области; Управление Росреестра по Московской области об обязании,

УСТАНОВИЛ:

Митрофанов Олег Геннадьевич (далее - истец, ИП Митрофанов О.Г.) обратился в суд с исковым заявлением к Администрации городского округа Чехов (далее - ответчик, Администрация) со следующими требованиями:

1. Обязать Администрацию городского округа Чехов Московской области по договору аренды земельного участка N 2828 от 18.09.2019 г. в Приложении 1 Расчет арендной платы за земельный участок внести следующие изменения: "Годовая арендная плата за земельный участок рассчитывается, исходя из 1,5% кадастровой стоимости земельного участка", "Годовая арендная плата за земельный участок составляет 29 782,17 руб." "Ежемесячная арендная плата составляет: 2 481, 85 руб."

2. Обязать Администрацию городского округа Чехов Московской области заключить дополнительное соглашение об изменении расчета арендной платы, начиная с 13 июля 2020 года, по договору аренды земельного участка N 2828 от 18.09.2019.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24 июня 2021 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ИП Митрофанов О.Г. обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение Арбитражного суда Московской области, принять по делу новый судебный акт.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители ответчика и третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Представитель ИП Митрофанова Олега Геннадьевича поддержал доводы апелляционной жалобы, просит обжалуемый судебный акт отменить.

Выслушав представителя истца, повторно исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между Фондом имущества Чеховского района и ТОО "Торговый дом "Янтарь" заключен договор купли-продажи имущества Чеховского арендного предприятия торговли N 28 от 21.03.1994 г., согласно которому продавец продает, а покупатель покупает имущественный комплекс Чеховского арендного предприятия торговли, расположенный по адресу: Московская область, г. Чехов, ул. Ильича, 34.

В перечень имущества в том числе входит - здание кирпичное, маг. N 15, ул. Московская.

Далее между Комитетом по управлению имуществом Чеховского района и Иваненко Галиной Ивановной заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 07.08.1998 г. согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять следующее недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем "Объект": здание магазина N 15, кирпичное, одноэтажное, общей площадью 212 кв.м. (ЛОТ N 3).

Согласно п. 1.4 вышеуказанного договора, договор заключен с победителем закрытого аукциона по продаже имущества ТОО "ТД "Янтарь", состоявшегося 28.07.1998 г.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.08.1998 г. Иваненко Г.И. выдано свидетельство о государственной регистрации права от 01.09.1998 г. на нежилое здание, общей площадью 212 кв.м., в том числе основная 194,1 кв.м., инв. N 1119, назначение по БТИ: магазин N 15, лит. А-А1-А2-а, объект N 1.

Между Комитетом по управлению имуществом г. Чехова и ИП Иваненко Г.И. заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 270 кв.м.

Участок предоставляется для магазина. 01.10.2001 г. между Иваненко Г.И. и Некрасовой О.И. заключен договор купли-продажи нежилого здания общей площадью 212 кв.м. 08.10.2001 г. на основании купли-продажи нежилого здания от 01.10.2001 г. Некрасовой О.И. выдано свидетельство о государственной регистрации права на нежилое здание общей площадью 212 кв.м. 01.01.2013 г. между Некрасовой О.И. и ООО "Фэнтези" заключен договор N 1а аренды нежилого строения в соответствии с которым арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилое здание магазин N 15, лит. Д, Д-1, Д-2, Д-3, Д-4.

27.03.2018 г. между Некрасовой О.И. и ИП Митрофановым О.Г. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателя здание, назначение: нежилое здание, общая площадь 229,8 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040412:340, расположенный по адресу: Московская область, Чеховский район, г. Чехов, ул. Московская стр. 10, а покупатель обязуется принять и оплатить стоимость объекта с условиями договора.

Договор зарегистрирован надлежащим образом, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 09.09.2020 г. (т.1, л.д.38-40).

Из материалов дела следует, что ИП Митрофанов О.Г. обращался в администрацию с целью выкупа земельного участка с кадастровым номером 50:31:0040414:11.

Администрацией городского округа Чехов в предоставлении земельного участка в собственность отказано (т. 1 л.д. 48-49), (т. 1 л.д. 50).

Данные отказы истцом не оспаривались.

18.09.2019 г. Администрация городского округа Чехов в адрес ИП Митрофанова О.Г. направила договор аренды земельного участка N 2828, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 725 кв.м., с кадастровым номером 50:31:0040414:11, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения магазина, расположенный по адресу: Московская область, г. Чехов, ул. Московская, д. 10, а арендатор обязуется принять земельный участок по акту приема-передачи.

Со стороны Ип Митрофанова Олега Геннадьевича данный договор не подписан.

Согласно п. 1.4 договора установлены следующие ограничения/обременения использования земельного участка: - земельный участок частично расположен в береговой полосе (р. Лопасня), - полностью расположен в водоохранной зоне, - частично расположен в охранной зоне "Волоконно-оптическая линия связи "Юг", полностью расположен в планируемых природных экологических территориях (ландшафты) "Окрестности р. Лопасня".

Согласно приложению N 1 к договору аренды годовая арендная плата за земельный участок составляет 511 514,32 руб.

Истец обратился в адрес ответчика с предложением о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ, а также с требованием о заключении дополнительного соглашения.

Претензия ответчиком оставлено без внимания.

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с настоящим иском в суд.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства. В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/11 также отмечено, что публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.

В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе тогда, когда условия договора не предусматривают его одностороннее изменение.

Из изложенного, среди прочего, следует, что при регулируемой арендной плате ее размер в разные периоды определяется не соглашением сторон, а нормами законодательства, действующими в соответствующие периоды.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному и обоснованному выводу, что неподписание ответчиком дополнительного соглашения к договору аренды в части установления фиксированного размера арендной платы с применением конкретных фиксированных показателей коэффициентов не свидетельствует о возможности исчислять арендную плату по спорному договору не в соответствии с нормами действующего законодательства и не может нарушать права арендатора.

Установление судом конкретного фиксированного размера арендной платы на будущий период в настоящем случае не соответствует приведенным выше нормам и разъяснениям и может повлечь в дальнейшем споры между арендодателем и арендатором о размере арендной платы по договору.

Указанное не исключает обязанности администрации как арендодателя при подписании с ответчиком дополнительного соглашения к договору аренды определить размер арендной платы в установленном порядке на основании норм действующего законодательства.

При таких обстоятельствах суд обоснованно отказал истцу в удовлетворении требований в полном объеме.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы о том, что расчет арендной платы должен быть произведен на основании ст. 14 Закона N 23/96-ОЗ, подлежит отклонению, по основаниям, поскольку арендная плата должна рассчитываться в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 г. N 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017 г. согласно которого основные принципы определения арендной платы, установленные Постановлением Правительства РФ N 582 дополнены еще одним принципом N 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа учета наличия предусмотренных законодательством РФ ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Верховный Суд Российской Федерации в Решении от 12 сентября 2018 года по делу N АКПИ18-667, оставленном без изменения Определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13 декабря 2018 года по делу N АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип N 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 года (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением N 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ Постановление N 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Между тем, как верно установлено судом первой инстанции, плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе тогда, когда условия договора не предусматривают его одностороннее изменение.

Из изложенного, среди прочего, следует, что при регулируемой арендной плате ее размер в разные периоды определяется не соглашением сторон, а нормами законодательства, действующими в соответствующие периоды

Доводы заявителя апелляционной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие заявителя апелляционной жалобы с оценкой судом доказательств.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 24.06.2021 по делу N А41- 58779/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

В.Н. Семушкина

Судьи

Е.Н. Виткалова М.И. Погонцев