Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2021 г. N 19АП-3552/21 по делу N А14-10745/2020

г. Воронеж

17 сентября 2021 г.

Дело N А14-10745/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 сентября 2021 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Поротикова А.И.,
судей	Кораблевой Г.Н.,
	Щербатых Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Нестеровой А.А.

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "М.А.Н.": Серикова Ю.В., представителя по доверенности N 1 от 22.01.2020,

от общества с ограниченной ответственностью "Олимп": Палихова А.Ю., представителя по доверенности от 08.10.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "М.А.Н." и общества с ограниченной ответственностью "Олимп" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 26 апреля 2021 года по делу N А14-10745/2020 (судья Тисленко Д.И.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "М.А.Н." (ОГРН 1143668054034, ИНН 3631008840) к обществу с ограниченной ответственностью "Олимп" (ОГРН 1183668024440, ИНН 3666228349) о внесении изменений в договор аренды и уменьшении арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "М.А.Н." (далее - истец, ООО "М.А.Н.") обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Олимп" (далее - ответчик, ООО "Олимп") о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества б/н от 30 ноября 2014 г. в части определения размера арендной платы, предусмотренного пунктом 4.2 договора, уменьшении размера арендной платы по указанному договору: за апрель 2020 года - до 820 609 руб. 50 коп. в месяц в том числе НДС, за май 2020 года - до 820 609 руб. 50 коп. в месяц в том числе НДС, за июнь 2020 года - до 820 609 руб. 50 коп. в месяц в том числе НДС (с учетом принятых судом уточнений).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 26 апреля 2021 года по настоящему делу исковые требования удовлетворены частично: внесены изменения в договор аренды недвижимого имущества б/н от 30 ноября 2014 г. в части определения размера арендной платы, предусмотренного пунктом 4.2 договора с учетом пункта 4.7 договора и уведомления арендодателя N 1/20 от 10.02.2020, уменьшив размер арендной платы за апрель-июнь 2020 года на 10 % - до 4 431 291 руб. 30 коп., в том числе НДС (из расчета 1 477 097 руб. 10 коп. в месяц, в том числе НДС). В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда, полагая его незаконным и необоснованным, стороны обратились в суд апелляционной инстанции с апелляционными жалобами.

Определениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04 июня 2021 г. и 16 июня 2021 г. указанные жалобы приняты к производству. Судебное разбирательство дела откладывалось.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 10 сентября 2021 г. представитель ООО "Олимп" поддержал доводы своей апелляционной жалобы, в отношении доводов жалобы истца возражал, считал обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт, в иске отказать.

Представитель ООО "М.А.Н." поддержал доводы своей апелляционной жалобы, в отношении доводов жалобы ответчика возражал, считал обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт, удовлетворить иск в полном объеме.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения явившихся в судебное заседание представителей, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, по договору аренды недвижимого имущества от 30 ноября 2014 г. обществу "М.А.Н." во временное владение и пользование на срок до 01 ноября 2019 г. были переданы нежилые помещения общей площадью 6 039,9 кв.м., расположенные в торговом комплексе по адресу: Россия, г. Воронеж, Ленинский проспект, д. 156 б, для дальнейшей сдачи в субаренду третьим лицам.

В период с 2015 по 2020 год арендованное имущество было передано арендатором в субаренду, на основании договоров от 28 мая 2015 г. N м3/15, от 30 октября 2015 г. N 17/15, от 21 июня 2016 г. N м12/16, от 03 ноября 2016 г. N м17/16, от 01 декабря 2016 г. N м19/16, 01 августа 2017 г. N м6/17, от 01 августа 2017 г. N 11/17, от 12 марта 2018 г. N 4/18, от 31 августа 2018 г. N 5/18, от 04 декабря 2018 г. N 7/18, от 07 декабря 2018 г. N м6/18, от 24 декабря 2018 г. N 1/18, от 10 февраля 2019 г. N м3/19, от 10 февраля 2019 г. N м4/19, от 15 августа 2019 г. N 10/19, от 01 февраля 2020 г. N 1/20, от 01 февраля 2020 г. N 2/20, от 19 февраля 2020 г. N 3/20, от 19 февраля 2020 г. N 2/20, от 10 марта 2020 г. N 5/20, от 24 сентября 2020 г. N 11/19.

В силу пункта 4.2. договора аренды размер платежей по договору составляет 325 000 руб. (за первые пять месяцев аренды) и 1 300 000 руб. - с шестого месяца и далее.

Уведомлением N 1/20 от 10 февраля 2020 г. арендодатель сообщил арендатору об увеличении размера ежемесячной арендной платы по договору в соответствии с пунктом 4.7 договора на 6 % - до 1 641 219 руб., начиная с 01 апреля 2020 г.

В связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19) указами Губернатора Воронежской области от 20 марта 2020 г. N 113-у, от 26 марта 2020 г. N 125-у, от 03 апреля 2020 г. N 138-у и иными последующими указами на территории Воронежской области введен ряд ограничительных мер, касающихся самоизоляции, социального дистанцирования, покидания мест проживания (пребывания) для граждан, приостановления деятельности организаций, за исключением: непрерывно действующих организаций, организаций, имеющих оборудование, предназначенное для непрерывного технологического процесса; медицинских организаций государственной и муниципальной систем здравоохранения; аптечных организаций; организаций, обеспечивающих население продуктами питания, а также товарами первой необходимости в соответствии с перечнем непродовольственных товаров первой необходимости; организаций, выполняющих неотложные работы в условиях чрезвычайной ситуации и (или) при возникновении угрозы распространения заболевания, представляющего опасность для окружающих, в иных случаях, ставящих под угрозу жизнь, здоровье или нормальные жизненные условия населения; организаций, осуществляющих неотложные ремонтные и погрузочно-разгрузочные работы; организаций, предоставляющих финансовые услуги в части неотложных функций (в первую очередь услуги по расчетам и платежам).

Дополнительными соглашениями к договорам субаренды от 27.03.2020 N 6; 27.03.2020 N 2; 31.03.2020 N 1; 31.03.2020 N 1; 24.04.2020 N 8; 24.04.2020 N 3; 24.04.2020 N 6; 24.04.2020 N 10; 24.04.2020 N 1; 24.04.2020 N 1; 24.04.2020 N 2; 24.04.2020 N 1; 24.04.2020 N 6; 24.04.2020 N 10; 30.04.2020 N 1; 30.04.2020 N 4; 30.04.2020 N 14; 19.05.2020 N 3; 19.05.2020 N 1; 22.05.2020 N 9; 25.05.2020 N 5; 25.05.2020 N 6; 26.06.2020 N 12; 30.06.2020 N 7; 30.06.2020 N 3; 30.06.2020 N 2; 30.06.2020 N 6 истец и третьи лица договорились о снижении арендной платы, ее рассрочке, расторжении договоров субаренды. Общая сумма, на которую была снижена арендная плата по всем договорам субаренды в 2020 году равнялась 3 570 487 руб. 38 коп., что составило 10,98 % от общего размера арендных платежей, полученных по тем же договорам в 2019 году.

Преференции, предоставленные субарендаторам законом и соглашением сторон, привели к снижению поступлений денежных средств истцу от субарендаторов в 2020 году по сравнению с 2019 годом на 8,08 % - 2 628 798 руб. 37 коп.

Спор, возникший между сторонами относительно оснований и размера снижения арендной платы, в связи с введением режима повышенной готовности на территории субъекта Российской Федерации, с учетом предоставленных субарендаторам льгот, был передан на разрешение арбитражного суда области, который удовлетворил заявленные требования в части, снизив размер платежей по договору на 10 %, исходя из объема снижения поступлений денежных средств обществу "М.А.Н." от субарендаторов в заявленный в иске период времени.

Обжалуя принятое по делу решение в порядке апелляционного производства, истец выражает несогласие с определенным судом процентом снижения арендных платежей, полагает необходимым при расчете руководствоваться общей суммой убытков, которые понес арендатор в результате введенных на территории Воронежской области ограничительных мер, из-за угрозы распространения коронавирусной инфекции, в противном случае, по мнению заявителя, бремя несения неблагоприятных последствий возлагается на истца, что не согласуется с принципом разумности, соблюдения баланса интересов сторон; просит суд удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Ответчик, в свою очередь, обращаясь с апелляционной жалобой на решение суда, ссылается на невозможность использования в качестве основания для снижения арендных платежей представленного истцом расчета убытков, ввиду отсутствия его экономического обоснования, а также на то, что истцом не было представлено доказательств невозможности использования помещений в период действия ограничительных мер, а равно совершения обществом действий по минимизации потерь, в том числе, поиску новых субарендаторов; полагает, что обращение ООО "М.А.Н." в суд с рассматриваемым требованием является попыткой возложить на ответчика свои предпринимательские риски и компенсировать за счет арендодателя неполученный доход.

Проанализировав представленные материалы дела и оценив доводы сторон и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Так, одним из оснований для изменения цены после заключения договора аренды является правило пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, наделяющее арендатора правом требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В период действия спорного договора аренды в связи с угрозой возникновения чрезвычайной ситуации, связанной с распространением новой коронавирусной инфекции, на территории Воронежской области 20 марта 2020 г. указом Губернатора Воронежской области N 113-у был введен режим функционирования повышенной готовности, в рамках которого приняты меры, приостановившие торговую деятельность на территории Воронежской области за рядом исключений, которые не распространялись на субарендаторов, использующих переданное в поднаем имущество для торговли мебелью.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30 апреля 2020 г., при ответе на вопрос 5 указано, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

Руководствуясь положениями законодательства о противодействии распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции, субарендаторы по договорам, заключенным до введения ограничительных мер, обратились к истцу как субарендодателю с требованием об изменении условий договора.

В связи с тем, что право требовать уменьшения арендной платы в спорный период времени было установлено нормами закона, субарендодатель не мог уклониться от заключения соглашений с субарендаторами, что повлекло снижение поступлений от сдачи нежилых помещений в субаренду, на которые он рассчитывал при заключении договора аренды с ответчиком.

Поскольку указанные обстоятельства, за которые арендатор не отвечает, ухудшили условия пользования арендованным имуществом в установленных договором целях, истец вправе требовать у ответчика уменьшения размера арендной платы.

Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

В силу изложенного, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу, что в рассматриваемых обстоятельствах истец вправе требовать у ответчика уменьшения арендной платы.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30 апреля 2020 г., отмечается, что размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Суд первой инстанции, принимая во внимание отсутствие законодательно установленных критериев и порядка снижения арендной платы, исследовав и оценив на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи, учитывая конкретные обстоятельства данного дела, пришел к правильному выводу о необходимости уменьшить арендную плату на 10%, с учетом разницы в поступлениях денежных средств истцу от субарендаторов в 2020 году по сравнению с 2019 годом и процента предоставленных истцом скидок по отношению к поступившим в 2019 году суммам.

Произведенное уменьшение отвечает признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивает баланс экономических интересов сторон договора.

Доводы апелляционной жалобы истца о несогласии с произведенным судом расчетом не могут быть приняты во внимание, поскольку решение вопроса о величине уменьшения оставлено на усмотрение суда, с учетом того обстоятельства, что в условиях распространения коронавирусной инфекции пострадавшими являются как арендатор, так и арендодатель.

Учитывая изложенное, арбитражный суд, применив положение пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал за истцом право требовать соответствующего уменьшения арендной платы, обязав внести изменения в договор аренды недвижимого имущества от 30 ноября 2014 г.

Заявителями апелляционных жалоб не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своих позиций, приведенные сторонами доводы не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 26 апреля 2021 года по делу N А14-10745/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "М.А.Н." и общества с ограниченной ответственностью "Олимп" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Г.Н. Кораблева Е.Ю. Щербатых