Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2021 г. N 07АП-7244/21 по делу N А67-355/2021

г. Томск

21 сентября 2021 г.

Дело N А67-355/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2021 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Зайцевой О.О.,

судей: Бородулиной И.И.

Хайкиной С.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Винник А.С., с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройзаказчик" (N 07АП-7244/2021) на решение от 15.06.2021 Арбитражного суда Томской области по делу N А67-355/2021 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Стройзаказчик" (634034, Томская область, г. Томск, ул.Белинского, д.54, ИНН 7017281514, ОГРН 1117017005181) к департаменту управления муниципальной собственностью администрации г.Томска (634050, г. Томск, пер. Плеханова, д. 4, ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211) о признании незаконным отказа N 11545 от 18.10.2020,

при участии в судебном заседании:

- от заявителя - Пустовалов А.Е., доверенность от 30.08.2021, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

20.01.2021 ООО "Стройзаказчик" (далее - заявитель, общество) обратилось в суд к департаменту управления муниципальной собственностью администрации г.Томска (далее - заинтересованное лицо, департамент) о признании незаконным отказа N 11545 от 18.10.2020 в заключении договора аренды земельного участка по адресу: г.Томск, ул. Энергетиков, д. 13б с кадастровым номером 70:21:0200028:4272.

Решением суда от 15.06.2021 в удовлетворении заявления отказано.

Общество обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления. По мнению истца, суд не учел, что государственная регистрация права на объект незавершенного строительства не является обязательным условием для признания его объектом недвижимости. С ООО "Стройзаказчик" ранее был заключен договор аренды земельного участка и выдано разрешение на строительство.

Определением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2021 судебное разбирательство отложено для предоставления:

конкурсному управляющему Гордиенко З.А. - пояснения о том, какой именно объект возводится на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0200028:4272, доказательства постройки фундамента незавершенного строительством объекта недвижимости, разрешение на строительство дома, продленное после 31.12.2020, акт об оценке имущества (с фотографиями), находящегося на спорном земельном участке, проведенной в деле о банкротстве ООО "Стройзаказчик", а также информацию о проводимых в отношении этого имущества торгах.

- Департаменту недвижимости - отзыв на апелляционную жалобу

Во исполнение вышеуказанного определения от конкурсного управляющего поступили следующие документы: дополнительные пояснения, фотографии объекта недвижимости, разрешение на строительство от 08.02.2021, в порядке статьи 268 АПК РФ указанные документы приобщены к материалам дела.

В судебном заседании представитель общества доводы апелляционной жалобы поддержал.

Департамент, уведомленный о времени и месте рассмотрения жалобы надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направил, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является процессуальным препятствием для рассмотрения жалобы по существу.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Из материалов дела следует, что 30.12.2009 между муниципальным образованием "Город Томск" и ЖСК "Символ" заключен договор аренды земельного участка N ТО-21- 18489.

На основании акта приема-передачи земельного участка от 30.12.2009 арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов по адресу: Томская область, г.Томск, ул. Энергетиков, д. 13 с кадастровым номером 70:21:0200028:0650 площадью 14 000 кв.м.

В соответствии с соглашением от 30.04.2010 о перемене сторон в договоре ЖСК "Символ" передало ООО "Сибрегионстрой" права и обязанности в полном объеме и на условиях, предусмотренных договором с 30.12.2009. Соглашением от 08.09.2011 о перемене сторон в договоре в редакции соглашения о перемене стороны от 30.04.2010 ООО "Сибрегионстрой" передало ООО "Стройзаказчик" права и обязанности в полном объеме и на условиях, предусмотренных договором с 30.12.2009.

Постановлением администрации г. Томска N 1426-з от 18.07.2012 указанный земельный участок разделен на 8 земельных участков.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 28.08.2012 стороны изменили предмет договора на 8 вновь образованных земельных участков. Заявителем получены разрешения на строительство.

16.09.2020 заявитель обратился к департаменту с заявлением N 4 о заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Энергетиков, д. 13 с кадастровым номером 70:21:0200028:4268 площадью 3 556 кв.м и ул. Энергетиков, д. 13б с кадастровым номером 70:21:0200028:4272 площадью 2 478 кв.м. сроком на 3 года.

В ответе от 18.10.2020 N 11545 на обращение заявителя департамент в заключении договора аренды на новый срок отказал, мотивировав отказ отсутствием объекта незавершенного строительства за земельном участке.

Не согласившись с отказом, заявитель обратился в суд с заявленным требованием.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из того, что отсутствовала совокупность условий, установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК Российской Федерации, для заключения с Обществом нового договора аренды без проведения торгов.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Организации земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Суд установил, что заявление о заключении нового договора аренды подано обществом после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды от 30.12.2009 N ТО-21-18489.

Так, согласно пункту 2.1. договора срок его действия с 07.09.2009 по 28.02.2013, что следует также и из толкования условий договора, изложенных в решении от 05.04.2017 по делу N А67-171/2017.

Кроме того, для заключения с обществом договора аренды без проведения торгов отсутствовало условие, установленное подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку на момент принятия оспариваемого отказа, а также на момент вынесения оспариваемого судебного акта, не имелось оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, что не оспаривалось обществом в ходе рассмотрения спора.

Так, по мнению апелляционного суда, объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающем право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственнику объектов незавершенного строительства, также не имелось (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

При таких обстоятельствах, отсутствовала совокупность условий, установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК Российской Федерации, для заключения с обществом нового договора аренды без проведения торгов (не выполнены два условия: обращение с заявлением до окончания срока действия договора и отсутствие объекта незавершенного строительства).

Судом апелляционной инстанции установлено, что в отношении спорного земельного участка и 13 - этажного жилого здания в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Стройзаказчик" N А67-7840/2017 оценка конкурсным управляющим и торги не проводились. Данные обстоятельства подтверждаются письменными пояснениями конкурсного управляющего ООО "Стройзаказчик", а также следует из отчета о результатах проведения конкурсного производства от 25.02.2020 (отсутствует имущество, составляющее конкурсную массу). Из материалов дела о банкротстве и сведений, опубликованных на ЕФРСБ в отношении ООО "Стройзаказчик" апелляционный суд так и не смог установить степень строительства 13-ти этажного жилого дома.

Возможность признания объекта незавершенного строительства объектом недвижимости разъяснена в п.38 постановление N 25, согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При этом замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ)

В материалах дела отсутствует сведения о стадии проведения работ на строящемся объекте (13-ти этажном доме), в связи, чем нельзя определить, что объект является недвижимым.

Заявитель, обращаясь с заявлением к ответчику, приложил договор аренды земельного участка, разрешение на строительство, акт проверки, кадастровый паспорт земельных участков.

Между тем документы, подтверждающие наличие объекта незавершенного строительства и прав на такой объект, а также сообщение, содержащее перечень всех зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, принадлежащих на соответствующем праве заявителю, заявителем не представлены.

На обстоятельства, свидетельствующие об обратном, в апелляционной жалобе не указано, соответствующих доказательств, опровергающих указанные выше выводы суда, не представлено.

Акт проверки органа государственного строительного надзора от 21.08.2019 N 84-10- АК8, не содержит сведений, позволяющих установить завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных им работ по 13 этажному жилому помещению (спорный объект), в связи с тем, что в указанном акте речь идет о 16-этажном жилом помещении (стр. 141, том. 1), расположенном на другом земельном участке, поэтому надлежащим доказательством возведения объекта незавершенного строительства (13 - ти этажного жилого дома) не является.

Кроме этого, фотографии объекта недвижимости, представленные в суд апелляционной инстанции, не обладают признаком относимости (статья 67 АПК РФ), поскольку из них нельзя сделать достоверный вывод о фиксации на снимке именно незавершенного строительства - 13-этажное жилого здания. Фотография не имеет привязки к местности, а также даты ее изготовления.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, орган местного самоуправления с учетом действующих на 18.10.2020 норм Земельного кодекса РФ имел право на отказ обществу в заключении нового договора аренды в преимущественном порядке по истечении срока предыдущего договора аренды при отсутствии условий, установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как верно указал суд первой инстанции, на момент обращения заявителя с соответствующим заявлением к ответчику срок действия договора аренды истек.

В связи с отсутствием в материалах дела доказательств наличия оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления обществу земельного участка без проведения торгов, в удовлетворении заявленных требований обоснованно отказано.

Такой же правовой подход при рассмотрении аналогичных споров изложен, в частности, в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2017 по делу N 304-КГ17-9125, от 03.05.2018 по делу N 307-ЭС18-4354.

Таким образом, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и надлежаще оценил имеющиеся в материалах дела доказательства.

Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы апелляционный суд не усматривает.

Между тем, апелляционный суд обращает внимание конкурсного управляющего и департамента на изменения правового регулирования при предоставлении (заключении на новый срок) в аренду земельных участков, включенных в конкурсную массу при несостоятельности (банкротстве) застройщиков, а именно Федеральным законом от 20.04.2021 N 92-ФЗ часть 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ дополнена пунктами 3.2, 3.3.

Так, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

- земельного участка застройщику, признанному в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" банкротом, для обеспечения исполнения обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и права которых нарушены, в случае принятия арбитражным судом в отношении такого земельного участка мер по обеспечению требований кредиторов и интересов должника в соответствии с пунктом 1 статьи 201.3 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (пункт 3.2);

- земельного участка застройщику, признанному в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" банкротом, для передачи публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства", принявшей на себя обязательства застройщика перед гражданами по завершению строительства многоквартирных домов или по выплате возмещения гражданам в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Кроме этого, п. 3.2 и 3.3 распространяются также на случаи прекращения до 01.05.2021 отношений, связанных с предоставлением в аренду участка застройщику-банкроту, что следует из пункта 7 статьи 8 Федерального закона от 20.04.2021 N 92-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, после 01.05.2021 для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов в отношении земельных участков, находящихся в конкурсной массе должника - застройщика, не требуется факта нахождения на них объектов незавершенного строительства и наличия действующего договора аренды.

Учитывая изложенное, конкурсный управляющий не лишен права вновь обратиться с заявлением в департамент с учетом изменений части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, о продлении срока договора аренды земельного участка по адресу: г.Томск, ул. Энергетиков, д. 13б с кадастровым номером 70:21:0200028:4272.

Поскольку изменения законодательства вступили в силу 01.05.2021, а предметом настоящего спора является оценка законности отказа департамента от 18.10.2020, то не имеется оснований для применения новых норм права к ранее возникшим правоотношениям.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, у апелляционного суда отсутствуют основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

Поскольку при обращении с апелляционной жалобой, заявитель не уплачивал государственную пошлину, с него как с проигравшей спор стороны на основании 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взыскивается в доход федерального бюджета 1 500 рублей государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, п. 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 15.06.2021 Арбитражного суда Томской области по делу N А67-355/2021 - оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройзаказчик" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стройзаказчик" (634034, Томская область, г. Томск, ул.Белинского, д.54, ИНН 7017281514, ОГРН 1117017005181) в доход федерального бюджета 1 500 рублей государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Председательствующий

О.О. Зайцева

Судьи

И.И. Бородулина С.Н. Хайкина