Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2021 г. N 05АП-4467/21 по делу N А51-25750/2019

г. Владивосток

22 сентября 2021 г.

Дело N А51-25750/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 сентября 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ундольской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Зайцева Алексея Николаевича, общества с ограниченной ответственностью "Сити-Маркет",

апелляционные производства N 05АП-4467/2021, N 05АП-4501/2021

на решение от 25.05.2021 судьи Е.А. Левченко

по делу N А51-25750/2019 Арбитражного суда Приморского края,

по иску индивидуального предпринимателя Зайцева Алексея Николаевича (ИНН 254003891688, ОГРН 316253600057991)

к обществу с ограниченной ответственностью "Сити-маркет"

(ИНН 2536162423, ОГРН 1052503126774),

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Ленинского района", Администрация г. Владивостока,

о расторжении договора аренды от 08.08.2019, о взыскании денежных средств, перечисленных в счет обеспечительного депозита по договору, о взыскании убытков,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ситимаркет"

к индивидуальному предпринимателю Зайцеву Алексею Николаевичу,

о взыскании стоимости восстановительных работ в части нежилого помещения, расположенного по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Светланская, д.123, пом.II в размере 1 142 190 рублей,

при участии:

от ООО "Сити-маркет": Е.С. Гриценко, по доверенности от 11.01.2021, сроком действия на 2 года, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Зайцев Алексей Николаевич (далее - ИП Зайцев, предприниматель, истец) обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ситимаркет" (далее - ООО "Ситимаркет", общество, ответчик) о расторжении договора аренды от 08.08.2019, о взыскании 331 400 рублей, перечисленных в счет обеспечительного депозита по договору, о взыскании 275 624,50 рублей убытков, возникших у предпринимателя в результате проведения ремонтных работ в арендованном помещении и судебных расходов по оплате госпошлины.

В ходе рассмотрения дела в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ООО "УК Ленинского района", Администрацию г.Владивостока.

Определением от 25.02.2021 принято к производству встречное исковое заявление ООО "Ситимаркет" о взыскании с предпринимателя стоимости восстановительных робот в части нежилого помещения, арендованного истцом по спорному договору.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.05.2021 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Не согласившись с определением суда первой инстанции, истец и ответчик обратились в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобами.

ИП Зайцев в обоснование своей правовой позиции указывает, что суд необоснованно отказал в требовании о расторжении договора, сославшись на его прекращение во внесудебном порядке, поскольку поведение общества явно свидетельствовало о желании сохранить арендные отношения. Также полагает, что суд неправомерно отказал во взыскании денежных средств, перечисленных в счет обеспечительного депозита, поскольку ответчик не имел права на удержание обеспечительного платежа, поскольку расторжение договора носило характер форс-мажора и производилось на основании статьи 612 ГК РФ, а не в порядке реализации права стороны по договору на его расторжение. Настаивает на необходимости взыскания с общества убытков, возникших в результате проведения предпринимателем ремонтных работ.

ОАО "Ситимаркет" по тексту своей апелляционной жалобы указывает, что помещение было передано предпринимателю по договору аренды в состоянии, полностью устроившем арендатора, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи. В связи с тем, что помещение не было приведено предпринимателем в первоначальное состояние, общество долгое время не могло использовать его по назначению, в связи с чем недополучило прибыль.

Через канцелярию суда от ООО "Сити-маркет" поступил письменный отзыв, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.

На основании определения председателя второго судебного состава от 15.09.2021 произведена замена судьи Е.Н. Шалагановой на судью С.Б.Култышева. Рассмотрение апелляционных жалоб началось сначала в связи с изменением состава суда на основании пункта 2 части 2 статьи 18 АПК РФ.

В заседании суда апелляционной инстанции 15.09.2021 представитель ООО "Сити-маркет" поддержал доводы своей апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции просил отменить, на доводы апелляционной жалобы ИП Зайцева А.Н. возражал.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

08.08.2019 общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества: часть нежилого помещения (номера помещений на поэтажном плане: 1-5) общей площадью 165,7 кв.м. в здании, расположенном по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Светланская, д.123. пом. II. кадастровый номер: 25:28:010017:657, назначение нежилое, на срок с 08.08.2019 по 08.08.2029.

Согласно пункту 1.4 договора помещение передается арендатору для использования в качестве "магазина/торговой площади и точки общественного питания". Сторонами подписан акт приема-передачи от 08.08.2019 без претензий и оговорок к техническому состоянию помещений, с проведением осмотра и фотофиксации помещения.

На основании пункта 2.2 договора в течение 5 дней с момента подписания договора и внесения обеспечительного депозита арендодатель обязуется передать, а арендатор принять помещение по акту приема-передачи, подписываемому сторонами, с указанием и фотофиксацией на состояние помещения.

Согласно пункту 2.4 в случае намерения расторгнуть (прекратить) договор по истечении срока его действия или досрочно, стороны должны составить акт осмотра помещения с приложением фотоматериалов, в котором определить требуется ли выполнение восстановительного ремонта. О дне и времени осмотра помещения арендодатель уведомляет арендатора любым доступным способом, обеспечивающим подтверждение уведомления. В случае уклонения арендатора от составления (подписания) такого акта, он составляется арендодателем в одностороннем порядке с приложением фотоматериалов.

Согласно разделу 4 договора в течение 3-х банковских дней с момента подписания настоящего договора и до подписания сторонами акта приема-передачи арендатор должен внести на расчетный счет арендодателя сумму, равную размеру арендной платы за один месяц периода аренды.

Согласно пункту 5.3.2 договора арендодатель обязан при возникновении аварийных ситуаций в арендуемом помещении, принимать все необходимые меры по своевременному устранению причин их возникновения.

Арендатор имеет право только с предварительного письменного согласия арендодателя производить перепланировку (реконструкцию) помещения или изменение интерьера помещения (пункт 5.2.1).

Как следует из пункта 5.4.5 договора, арендатор обязан незамедлительно в письменной форме информировать арендодателя о ставших ему известными любых повреждениях или разрушениях помещения или объекта и принимать все возможные меры для уменьшения ущерба помещения.

В соответствии с пунктом 7.3.1 договор может быть расторгнут, если из-за невыполнения арендодателем надлежащим образом своих обязанностей и гарантий, предусмотренных договором. Арендатор будет лишен возможности пользоваться помещением в течение более 10 рабочих дней подряд.

Предпринимателем во исполнение условий договора на счет общества внесен обеспечительный платеж на сумму 331 400 рублей, данное обстоятельство сторонами не оспаривается (платежное поручение N 1060 от 21.08.2019).

Как указал ИП Зайцев, в ходе проведения ремонтных работ в помещении возникли повреждения и обваливание потолка, в связи с чем было произведено обследование помещений, по результатам подготовлено заключение N 190910 от 29.09.2019, в котором установлено, что техническое состояние несущих и ограждающих конструкций помещения ветхое, эксплуатация возможна лишь при восстановлении эксплуатационных способностей несущих и ограждающих конструкций, защитных покрытий и инженерных коммуникаций, дальнейшая эксплуатация помещения без проведения капитального ремонта невозможна, выявленные недостатки не были известны арендатору при заключении договора аренды, а в случае не устранения указанных недостатков помещение не может быть использовано по назначению, при этом общество не предприняло никаких мер к устранению возникшей аварийной ситуации, не осуществило капитальный ремонт помещения

31.10.2019 предприниматель передал обществу претензию, в которой уведомил о расторжении в одностороннем порядке договора, потребовал произвести возврат обеспечительного платежа, возместить убытки и передал ключи от помещения, составлена расписка.

Ответчик направил в адрес истца уведомление о списании суммы депозита, в счет погашения задолженности по арендной плате за ноябрь 2019 года и о необходимости восстановления суммы депозита до первоначальной суммы.

14.09.2020 по заказу общества, составлен отчет об определении величины затрат на проведение ремонтных работ в спорном помещении.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения предпринимателя и общества в суд с первоначальным и встречным исками.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В статье 620 ГК РФ также указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды.

В рассматриваемом случае стороны договора предусмотрели возможность досрочного расторжения договора аренды по инициативе каждой из сторон (раздел 7 договора).

Согласно части 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления. В случае одностороннего отказа от договора полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу пункта 5.3.3 договора при одностороннем расторжении договора (отказе от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке) по основаниям, указанным в пунктах 7.1, 7.2 настоящего договора, не позднее, чем за 30 дней до даты его расторжения (прекращения), арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о дате досрочного освобождения помещения.

Как следует из материалов дела, уведомлением от 31.10.2019 предприниматель сообщил обществу о расторжении договора в одностороннем порядке.

Письмом от 13.11.2019 предприниматель в ответ на письмо общества об одностороннем расторжении договора, указал арендодателю на расторжение договора с 31.10.2019, в связи с невозможностью использования помещения.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ключи от спорных помещений переданы арендодателю 31.10.2019. Более того, как указывает общество, спорные помещения уже были переданы в аренду иному лицу.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы ИП Зайцева сложившиеся отношения сторон договора свидетельствуют о фактическом прекращении правоотношений по аренде спорных помещений, намерений продолжать правоотношения по аренде спорных помещений не установлено, в связи с чем учитывая наличие переписки сторон, уведомление от 31.10.2019, факт передачи ключей от помещений 31.10.2019, акт осмотра здания и экспертные заключения, фиксирующие отсутствие в помещениях имущества арендатора, принимая во внимание условия договора о сроках по уведомлению контрагента об одностороннем отказе от договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о прекращении арендных правоотношений в рамках спорного договора во внесудебном порядке с 31.10.2019, не усмотрев правовых оснований для расторжения договора аренды, установленных статьями 450, 451 ГК РФ, и удовлетворения соответствующих требований предпринимателя.

ИП Зайцевым было заявлено требование о взыскании с общества 331 400 рублей, перечисленных в счет обеспечительного депозита по договору. Внесение арендатором обеспечительного депозита в спорной сумме и факт его списания обществом, сторонами не оспаривается.

В соответствии с пунктом 4.1 договора обеспечительный депозит подлежит возврату на расчетный счет арендатора не позднее 10 банковских дней с момента письменного обращении арендатора к арендодателю с просьбой о возврате обеспечительного депозита после расторжения договора. Таким образом, стороны, подписав спорный договор, согласовали порядок возврата, обеспечительного депозита, после расторжения договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, условиями договора аренды арендатор обязался оплачивать арендные платежи в размере и в сроки, установленные договором.

Спорный договор прекращен с 31.10.2019, согласно условиям договора арендная плата в период с 09.11.2019 по 08.08.2020 составила 331 400 рублей в месяц (равна размеру спорного обеспечительного депозита).

Как следует из пояснений сторон, арендатору были предоставлены "арендные каникулы" в период с 08.08.2019 по 31.10.2019 (фактически до 08.11.2019), размер арендной платы во время арендных каникул был установлен в размере 1 000 рублей в месяц, в дальнейшем с 09.11.2019 арендная плата составляла 331 400 рублей в месяц.

В силу пункта 5.4.8 договора аренды при расторжении договора в одностороннем порядке арендатор обязан не позднее, чем за 60 дней письменно уведомить арендодателя о дате досрочного освобождения помещения.

Материалами дела подтверждается, что в спорный период арендуемое имущество использовалось предпринимателем, однако документов, свидетельствующих об оплате аренды в полном объеме, предпринимателем не представлено.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 6.5 договора при несоблюдении арендатором срока уведомления арендодателя о досрочном освобождении помещения арендодатель вправе потребовать уплаты штрафа в размере арендной платы за весь период просрочки в уведомлении.

Из буквального толкования текста спорного договора аренды и общеобязательных норм гражданского законодательства, регулирующих обязательственные отношения, следует, что обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 60 дней о предстоящем освобождении помещения в случае намерения досрочно расторгнуть договор, является обязательной для исполнения, односторонний отказ от ее исполнения и (или) одностороннее изменение ее условий в силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ недопустимы.

Факт просрочки исполнения обязанности по уведомлению арендодателя о расторжении договора аренды, установленной пунктом 5.3.3, подтверждается материалами дела и не оспаривается истцом, следовательно, общество имело право на удержание обеспечительного депозитного платежа.

Помимо прочего, предпринимателем было заявлено о взыскании 275 624,50 рублей убытков, возникших в результате проведения ремонтных работ в арендованном помещении.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, спорные помещения приняты в аренду истцом по акту приема-передачи, при передаче помещений сторонами проводился их осмотр и фотофиксация, однако каких-либо претензий к состоянию помещений арендатором не было предъявлено, акт подписан без оговорок, договор заключен на срок до 08.08.2029.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ИП Зайцевым в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств чинения обществом препятствий к осуществлению предпринимателем проверки технического состояния спорных помещений, путем осмотра, проверки экспертами, в том числе ознакомления с технической документацией, содержащей сведения о годе возведения и износе помещений, истцом в материалы дела не представлено.

В соответствии с пунктом 5.2.1 арендатор имеет право производить перепланировку (реконструкцию) помещения или изменение интерьера помещения с предварительного письменного согласия арендодателя. Вместе с тем, истцом не представлено доказательств получения согласия у общества на проведение ремонтных работ в арендуемом помещении.

Таким образом, порядок согласования и проведения работ, за проведения которых истцом заявлено о взыскании убытков с ответчика, арендатором не соблюден, доказательств обратного в материалы дела не предоставлено, в связи с чем суд правомерно отказал в удовлетворении рассматриваемого требования предпринимателя.

Доводы апелляционной жалобы ИП Зайцева о наличии согласия общества на проведение работ со ссылкой на свидетельские показания, подлежат отклонению, поскольку в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено надлежащим образом оформленного в установленном договором порядке письменного согласования на проведение ремонта помещений.

В рамках встречного иска обществом было заявлено требование о взыскании с предпринимателя стоимости восстановительных работ в части нежилого помещения, арендованной истцом по спорному договору.

В подтверждение своей правовой позиции общество представило отчет N 1380-В от 14.09.2020 об определении величины затрат на произведение ремонтных работ в части нежилого помещения.

Между тем, спорный договор прекращен 31.10.2019, фактическая передача ключей от спорного помещения состоялась 31.10.2019. Таким образом, отчет об оценке составлен по истечении более чем 10 месяцев с момента передачи ключей арендатором.

С учетом установленных обстоятельств, принимая во внимание доводы общества о сдаче в наем спорных помещений новому арендатору, временной промежуток с момента передачи ключей 31.10.2019, процент износа спорного помещения, суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве единственного надлежащего доказательства по встречному иску отчет, датированный 14.09.2020. Каких-либо иных доводов, основанных на доказательственной базе, ООО "Сити-Маркет" не приведено. Доказательств совершения именно предпринимателем действий, приведших к ухудшению состояния спорных помещений до состояния, определенного в отчете от 14.09.2020 по истечении длительного срока после возврата ключей от помещений 31.10.2019, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, коллегия поддерживает вывод об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска.

Доводы заявителей апелляционных жалоб фактически представляют собой ранее сформированные истцами позиции по делу, по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счёл, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьёй 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 25.05.2021 по делу N А51-25750/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев С.М. Синицына