Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2021 г. N 20АП-5159/21 по делу N А09-6489/2020

г. Тула

21 сентября 2021 г.

Дело N А09-6489/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 20.09.2021.

Постановление изготовлено в полном объеме 21.09.2021.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горшковой В.А., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Брянская строительная компания" (г. Брянск, ИНН 3234047962, ОГРН 1023202744003) - Минакова В.С. (доверенность от 20.01.2020), от ответчика - управления имущественных отношений Брянской области (г. Брянск, ИНН 3250059309, ОГРН 1053244057085) - Макеевой М.Ю. (доверенность от 11.01.2021), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления имущественных отношений Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 08.06.2021 по делу N А09-6489/2020 (судья Лемешко Г.Е.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Брянская строительная компания" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к управлению имущественных отношений Брянской области (далее - управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении нового договора аренды без торгов в отношении находящегося в областной собственности земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 17.04.2020 N 4007 путем дополнения договора пунктом 5.3.5 в следующей редакции: "5.3.5 По истечении срока действия настоящего договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды земельного участка на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия настоящего договора".

Решением суда от 08.06.2021 исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе управление просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что истец реализовал право на заключение без проведения торгов нового договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:28:030812:15, образованного из ранее арендуемого и расторгнутого по его волеизъявлению договора аренды исходного земельного участка от 14.09.2010 N 2163. В связи с этим, по мнению управления, включение в новый договор аренды условия о возможности по истечении его срока в преимущественном порядке вновь заключить договор аренды земельного участка на новый срок, по существу свидетельствует о неоднократности заключения нового договора без торгов, что противоречит земельному законодательству.

В отзыве истец просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Ссылаясь на пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3(2019), определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301, указывает, что общество вправе как сохранить право аренды по действующему договору в отношении измененного земельного участка, так и заключить новый договор аренды в отношении такого земельного участка на прежних условиях. В связи с этим, считает, что реализация арендатором права на заключение нового договора аренды позволяет ему требовать внесения в него условия, которое аналогично содержащемуся в первоначальном договоре аренды. Отмечает, что в силу пункта 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ к спорным правоотношениям применимы нормы Земельного кодекса Российской Федерации в редакции до 01.03.2015, а потому общество вправе в преимущественном порядке заключить новый договор аренды в соответствии с пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции от 28.12.2013). Указывает на то, что раздел предоставленного в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не может влечь за собой ухудшения положения арендатора, по сравнению с ситуацией отсутствия раздела земельного участка или по сравнению с правами арендатора в отношении сохранившегося в измененных границах земельного участка. Считает, что первоначальный договор аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства (договор аренды от 26.03.2008 N 637, договор аренды от 14.09.2010 N 2163) и договор аренды земельного участка в отношении образовавшегося в результате раздела земельного участка, об урегулировании разногласий при заключении которого рассматривается спор в рамках настоящего дела, (договор аренды от 17.04.2020 N 4007), являются взаимосвязанными, так как после образования земельных участков в границах территории, первоначально предоставленный участок прекращает свое существование и заключаются новые договоры аренды в отношении образованных земельных участков на тех же условиях. Считает необоснованной ссылку управления на статью 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, отмечая, что она не регулирует спорные отношения (вступила в силу с 01.03.2015, в то время как спорные отношения регулируются Земельным кодексом Российской Федерации в редакции до 01.03.2015). Указывает на реализацию условий договора в соответствии с аукционной документацией.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, по результатам аукциона 26.03.2008 между управлением и ООО "Брянская региональная компания по реализации газа" (в настоящее время - ООО "Газпром межрегионгаз Брянск") заключен договор аренды находящегося в областной собственности земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N 637 (т. 1, л. д. 26), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 26.03.2008 по 25.03.2023 земельный участок, находящийся в собственности Брянской области, обшей площадью 2 330 662 кв. метров, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 32:28:000000:0062, расположенный по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, территория бывшего аэропорта.

В пункте 5.3 договора стороны установили, что арендатор имеет право, в том числе по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды земельного участка (в том числе, сформированных участков в границах земельного участка) на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия настоящего договора (пункт 5.3.3 договора).

В соответствии с приказом управления от 28.06.2010 N 1597 путем выдела из земельного участка с кадастровым номером 32:28:000000:0062 образован земельный участок площадью 34 149 кв. метров с кадастровым номером 32:28:030812:15, который в связи с образованием из исходного земельного участка передан арендатору по договору аренды от 14.09.2010 N 2163 для тех же целей - комплексного освоения в целях жилищного строительства.

К договору от 14.09.2010 N 2163 сторонами подписаны дополнительные соглашения:

от 16.07.2012, по условиям которого общество вступило в договор аренды в качестве второго арендатора (арендатора 2) (т. 2, л. д. 105),

от 20.04.2017, которым максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства установлен до 31.12.2023; срок аренды определен с 29.06.2010 по 31.12.2023, т. 2, л. д. 111),

от 29.12.2018, согласно которому ООО "Газпром межрегионгаз Брянск" вышло из состава арендаторов и единственным арендатором осталось общество с переходом к последнему всех прав и обязанностей по договору аренды от 14.09.2010 N 2163.

В связи с утвержденным постановлением Брянской городской администрации от 12.04.2018 N 1050-п проектом межевания территории, в состав которой вошел, в том числе, спорный земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030812:15, из него образован земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030812:2727, общей площадью 31 183 кв. метров, земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030812:15 сохранен в измененных границах (ввиду образования из него земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030812:2727), с учетом преобразования его площадь составила 2966 кв. метров.

В направленном управлением в адрес общества проекте договора аренды в отношении измененного земельного участка не было включено условие, ранее содержащееся в исходных договорах аренды от 26.03.2008 N 637 и от 14.09.2010 N 2163, а именно: условие о преимущественном праве арендатора заключить договор аренды на новый срок по истечении срока действия прежнего договора.

В свиязи с этим общество 14.05.2020 направило в адрес управления протокол разногласий к проекту договора, предложив дополнить его пунктом 5.3.5 в следующей редакции: "5.3.5 По истечении срока действия настоящего договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды земельного участка на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия настоящего договора".

В письме от 22.05.2020 N 32-5682 ответчик сообщил об отклонении протокола разногласий, сославшись на то, что условия договоров аренды, заключенных до 01.03.2015, о преимущественном праве на заключение договора на новый срок, ввиду прямого указания закона на отсутствие такого права, не подлежат применению.

Наличие разногласий сторон относительно спорного условия договора послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае требования истца об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка основаны на пункте 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктами 1 и 2 статьи 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 42-ФЗ), указанный Федеральный закон вступает в силу с 01.06.2015, положения Гражданского кодекса (в редакции указанного Закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу данного Федерального закона, положения Гражданского кодекса (в редакции указанного Закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу этого Федерального закона, если иное не предусмотрено названной статьей.

Положения Гражданского кодекса в измененной Законом N 42-ФЗ редакции не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015), при рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответствующая правовая позиция закреплена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4(2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019), а также в пунктах 82 и 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

В данном случае правоотношения из договора аренды земельного участка с кадастровым номером 32:28:000000:0062, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, возникли у его сторон в марте 2008 года, то есть до 01.06.2015.

При этом дата заключения договора аренды от 14.09.2010 N 2163 не имеет определяющего значения, поскольку правоотношения по выделу земельного участка с кадастровым номером 32:28:030812:15, являющегося предметом указанного договора, возникли не в момент его государственной регистрации, а вследствие реализации арендатором его обязанности по комплексному освоению исходного земельного участка с кадастровым номером 32:28:000000:0062.

Учитывая специфику отношений по предоставлению земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, договор аренды от 26.03.2008 N 673 и договор аренды от 14.09.2010 N 2163 являются взаимосвязанными, так как после образования земельных участков в границах территории первоначально предоставленный участок прекращает свое существование и заключаются новые договоры аренды в отношении образованных земельных участков.

При этом следует также учитывать, что, в силу пункта 8 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, введенной в действие Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.

Кроме того, в соответствии с пунктом 14 статьи 34 Закона N 171-ФЗ отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или после дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с частью 2 настоящей статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

Согласно части 2 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, в случае если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) опубликовано извещение о проведении торгов (конкурса, аукциона) по продаже земельного участка или торгов (конкурса, аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка либо сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, предоставление таких земельных участков осуществляется согласно статьям 30, 38, 38.1 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

Как установлено судом и следует из материалов дела, извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды исходного земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства опубликовано управлением 19.02.2008, 22.02.2008; документация аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства разработана администрацией в соответствии с земельным законодательством, действовавшим до 01.03.2015; заявки участниками аукциона также поданы в соответствии с законодательством, действовавшим до 01.03.2015.

Таким образом, с учетом положений части 14 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, отношения, связанные с реализацией договора, заключенного по результатам данного аукциона регулируются Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

В силу пункта 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - в редакции до 01.03.2015) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 10 настоящей статьи (пункт 2).

Согласно пункту 5 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

Кроме того, норма пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, как и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Данная правовая позиция сформирована в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2020 N 310-ЭС19-26737, от 19.03.2019 N 303-КГ18-21258, от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019), которая воспринята судебной практикой (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 09.03.2021 N Ф09-8165/20).

При таких обстоятельствах, несмотря на заключение в 2010 году договора аренды земельного участка, образованного из земельного участка, ране предоставленного по договору аренды в целях комплексного освоения для жилищного строительства, преимущественное право арендатора на заключение с ним нового договора аренды измененного земельного участка на тех же условиях, которое применялось до преобразования исходного земельного участка, предусмотренное этим договором с учетом аукционной документации, сохранилось.

Иной подход повлечет разный объем гарантий для арендаторов, которые продолжают арендовать земельный участок в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании первичного договора аренды (в случае незаключения нового договора после образования из исходного иных участков), в котором сохраняется условие о преимущественном праве на заключение нового договора без торгов по окончании срока действия ранее заключенного договора, и арендаторов, который заключили новый договор аренды измененных земельных участков в пределах срока действия первоначального договора.

Между тем по смыслу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации такой объем гарантий не может быть различным.

Ссылка заявителя на статью 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, отклоняется, поскольку указанная норма не регулирует спорные отношения (вступила в силу с 01.03.2015 и регулирует процедуру заключения нового договора аренды без торгов в указанных в ней случаях). В настоящем случае исходный (первоначальный договор) заключался по итогам торгов и его условия подлежат сохранению в связи с реализацией арендатором права, предоставленного пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Приведенная управлением судебная практика по делу N А75-4474/2018 сформирована по спору с другими фактическими обстоятельствами (когда право на заключение договора на вновь образованные земельные участки без торгов было реализовано после 01.03.2015, и заявитель просил о повторном заключении нового договора без торгов после этой даты).

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 08.06.2021 по делу N А09-6489/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

М.М. Дайнеко Н.В. Заикина